achat d'une maison à deux

tine · #1 15-03-2007 13:18:25

bonjour,
Je vais me mettre en ménage avec un homme propriétaire d'une maison. Nous voudrions que la maison soit à nous deux de façon équitable. Il a fait un prêt sur 30 ans et en est à sa 5ème année de remboursement. Autrement dit, il surtout payé une grande part d'intérêt et une petite du capital emprunté. Dorénavant nous partagerons le remboursement des mensualités mais comment devons-nous calculé ma part de rachat de la maison ? Ou la loi prévoit-elle un autre calcul ? comment sont calculés les frais de notaire lié au rachat de la moitié de la maison à mon nom? merci

grmff · #2 15-03-2007 19:08:27

Il y a mille manières de faire.

A mon sens, vous lui rachetez la moitié de la maison, et vous devenez solidaire sur le solde du prêt.

Combien vaut la maison aujourd'hui? Mettons 100.000€
Combien est le solde du prêt? Mettons 80.000€

Vous lui rachetez la moitié de la maison à 50.000€ et vous prenez 50% du srd à votre charge, soit 40.000€. Vous lui payez donc 10.000€ en cash à l'achat.

Mais le coeur a ses raisons que la raison ne connaît point...

perseverant · #3 16-03-2007 09:34:48

Comme dit très justement Grmpff, il y a "mille manières de faire".

S'agissant d'une vente d'une moitié indivise de la maison, vous devrez effectivement payer le prix à la valeur de ce jour. Cette valeur peut se déterminer de différentes manières (consulter les sites de ventes immo pour trouver des biens similaires, de préférence dans le quartier, faire appel à un agent immobilier ou géomètre-expert immobilier pour une expertise ou demander au notaire, qui dispose d'un accès à une banque de données performante (les prix des ventes des biens similaires dans la quartier depuis les derniers mois).

S'agissant de la modalité de votre acquisition, ce n'est pas clair. Payez-vous le prix de la 1/2 ou vous contentez-vous de les emprunter auprès de l'organisme de prêt de Monsieur ?

S'agissant du crédit hypothécaire, ce n'est pas si simple : êtes-vous sûr que l'organisme de crédit accepte de modifier les conditions du crédit en vous ajoutant comme emprunteuse codébitrice et solidaire ? En théorie, c'est une garantie de plus pour lui, mais, en pratique, il s'agit d'un autre crédit (taux ont changé depuis l'achat, analyse de votre profil, etc..). Ce sera encore plus vrai si vous payrez un prix. Cette somme devra obligatoirement servir à rembourser le crédit, ce qui le diminuera de plus de la moitié (je tiens compte du capital déjà remboursé et de l'augmentation de valeur de l'immobilier). Il s'agira alors d'un tout nouveau crédit. Vérifiez bien tout cela après de votre organisme bancaire et notaire.

tine · #4 16-03-2007 09:51:23

perseverant a écrit :

Comme dit très justement Grmpff, il y a "mille manières de faire".
S'agissant d'une vente d'une moitié indivise de la maison, vous devrez effectivement payer le prix à la valeur de ce jour. Cette valeur peut se déterminer de différentes manières (consulter les sites de ventes immo pour trouver des biens similaires, de préférence dans le quartier, faire appel à un agent immobilier ou géomètre-expert immobilier pour une expertise ou demander au notaire, qui dispose d'un accès à une banque de données performante (les prix des ventes des biens similaires dans la quartier depuis les derniers mois).
S'agissant de la modalité de votre acquisition, ce n'est pas clair. Payez-vous le prix de la 1/2 ou vous contentez-vous de les emprunter auprès de l'organisme de prêt de Monsieur ?

S'agissant du crédit hypothécaire, ce n'est pas si simple : êtes-vous sûr que l'organisme de crédit accepte de modifier les conditions du crédit en vous ajoutant comme emprunteuse codébitrice et solidaire ? En théorie, c'est une garantie de plus pour lui, mais, en pratique, il s'agit d'un autre crédit (taux ont changé depuis l'achat, analyse de votre profil, etc..). Ce sera encore plus vrai si vous payrez un prix. Cette somme devra obligatoirement servir à rembourser le crédit, ce qui le diminuera de plus de la moitié (je tiens compte du capital déjà remboursé et de l'augmentation de valeur de l'immobilier). Il s'agira alors d'un tout nouveau crédit. Vérifiez bien tout cela après de votre organisme bancaire et notaire.

En effet, nous comptions revoir le credit hypothécaire, afin d'en diminuer la durée, d'autant que les taux sont plus avantageux actuellement qu'au moment où mon compagnon à contracté le prêt.
Pour être plus claire, la maison a une valeur actuelle de 150.000 €, il reste aux environs de 100.000 € de crédit à rembourser. Dois-je considérer que pour être propriétaire à part égale, je dois payer la somme de 150.000/2 soit 75.000 € ? Si je lui régle la somme de 25.000 € et que nous engageons un prêt commun pour les 100.000 restants à rembourser, suis-je correcte?
D'autre part, quels sont les frais de notaire liés à l'ajout de mon nom en qualité de propriétaire ?
merci pour tous vos renseignements

perseverant · #5 16-03-2007 09:56:35

Oui, c'est correct mais, pour les frais, je dois connaître le lieu de situation du bien et son revenu cadastral.

Si vous contractez un nouveau prêt, vous devrez acquitter les frais, droits et honoraires notariés de l'acte de mainlevée et, également, verser à l'organisme prêteur l'équivalent de trois mois de remboursement (approximativement) à titre d'indemnité de remploi. Enfin, vous devrez supporter également les droits, frais de dossier et honoraires de l'acte notarié du nouvel acte de crédit hypothécaire. Je peux intégrer ce montant dans le calculs dès votre réponse.

tine · #6 16-03-2007 10:22:06

perseverant a écrit :

Oui, c'est correct mais, pour les frais, je dois connaître le lieu de situation du bien et son revenu cadastral.
Si vous contractez un nouveau prêt, vous devrez acquitter les frais, droits et honoraires notariés de l'acte de mainlevée et, également, verser à l'organisme prêteur l'équivalent de trois mois de remboursement (approximativement) à titre d'indemnité de remploi. Enfin, vous devrez supporter également les droits, frais de dossier et honoraires de l'acte notarié du nouvel acte de crédit hypothécaire. Je peux intégrer ce montant dans le calculs dès votre réponse.

la maison est située à Flémalle, en région liégeoise et le revenu cadastral est de 440€.

perseverant · #7 16-03-2007 10:54:21

En région wallonne, il existe deux taux, à calculer sur 75.000 EUR :

Taux plein (12, 5 % de droits d'enregistrement) : les frais totaux de l'acte (ces frais là + frais de dossier et honoraires notariaux) d'acquisition s'élèveront à 11.452 EUR.

Taux réduit (6 % de droits d'enregistrement). Les frais totaux (ces frais là + frais de dossier et honoraires notariaux)s'élèveront alors à 6.577 EUR. Ce taux réduit s'applique lorsque le revenu cadastral du bien n'excède pas 750 EUR, ce qui est le cas et si vous n'êtes pas propriétaire d'un autre bien dont le revenu cadastral, majoré de la 1/2 de celui de Flemalle (soit 220 EUR) excéderait les 745 EUR.

Enfin, les frais, droits et honoraires de l'acte de crédit hyp. s'élèvent à 2.840 EUR.

Si vous contractez un nouveau crédit, n'oubliez pas les frais de mainlevée, à ajouter, ainsi que ceux d'indemnité de remploi (v. mail précédent).

tine · #8 16-03-2007 10:58:23

perseverant a écrit :

En région wallonne, il existe deux taux, à calculer sur 75.000 EUR :
Taux plein (12, 5 % de droits d'enregistrement) : les frais totaux de l'acte (ces frais là + frais de dossier et honoraires notariaux) d'acquisition s'élèveront à 11.452 EUR.
Taux réduit (6 % de droits d'enregistrement). Les frais totaux (ces frais là + frais de dossier et honoraires notariaux)s'élèveront alors à 6.577 EUR. Ce taux réduit s'applique lorsque le revenu cadastral du bien n'excède pas 750 EUR, ce qui est le cas et si vous n'êtes pas propriétaire d'un autre bien dont le revenu cadastral, majoré de la 1/2 de celui de Flemalle (soit 220 EUR) excéderait les 745 EUR.

Enfin, les frais, droits et honoraires de l'acte de crédit hyp. s'élèvent à 2.840 EUR.
Si vous contractez un nouveau crédit, n'oubliez pas les frais de mainlevée, à ajouter, ainsi que ceux d'indemnité de remploi (v. mail précédent).

Je vous remercie vraiment pour tous vos renseignements, c'est la première fois que je vais sur ce site et c'est une mine d'informations! Merci de tout coeur et bonne journée

tine · #9 16-03-2007 11:06:16

tine a écrit :

perseverant a écrit : En région wallonne, il existe deux taux, à calculer sur 75.000 EUR :
Taux plein (12, 5 % de droits d'enregistrement) : les frais totaux de l'acte (ces frais là + frais de dossier et honoraires notariaux) d'acquisition s'élèveront à 11.452 EUR.
Taux réduit (6 % de droits d'enregistrement). Les frais totaux (ces frais là + frais de dossier et honoraires notariaux)s'élèveront alors à 6.577 EUR. Ce taux réduit s'applique lorsque le revenu cadastral du bien n'excède pas 750 EUR, ce qui est le cas et si vous n'êtes pas propriétaire d'un autre bien dont le revenu cadastral, majoré de la 1/2 de celui de Flemalle (soit 220 EUR) excéderait les 745 EUR.

Enfin, les frais, droits et honoraires de l'acte de crédit hyp. s'élèvent à 2.840 EUR.
Si vous contractez un nouveau crédit, n'oubliez pas les frais de mainlevée, à ajouter, ainsi que ceux d'indemnité de remploi (v. mail précédent).
Je vous remercie vraiment pour tous vos renseignements, c'est la première fois que je vais sur ce site et c'est une mine d'informations! Merci de tout coeur et bonne journée

Encore une petite précision, je ne suis pas propriétaire d'un autre immeuble mais par contre mon compagnon possède la moitié de la maison de sa maman, raison pour laquelle il n'a pu obtenir le taux réduit. Pour les frais, on tient compte de ma situation seule ? ou de celle de mon compagnon ?

perseverant · #10 16-03-2007 11:09:41

Comme vous n'êtes pas marié, de votre situation uniquement.

tine · #11 16-03-2007 11:13:53

perseverant a écrit :

Comme vous n'êtes pas marié, de votre situation uniquement.

nous ne sommes pas mariés mais nous avons le projet de le faire d'ici quelques mois, la situation sera différente si le rachat s'effectue après le mariage ?

perseverant · #12 16-03-2007 11:20:58

Oui. Pour les droits réduits, on tient alors compte du revenu cadastral de l'époux également.

Voici la situation. EN Wallonie, lorsqu'on achète une habitation (appartement ou maison), on paye 12,5 % de droits d’enregistrement. Si le bien immobilier était légalement qualifié de "modeste" (art. 53 et suivants du Code des droits d'enregistrement), on bénéficie d'un taux de taxation réduit (6 % du prix en lieu et place de 12,5 %) à ces conditions :
- le revenu cadastral de l'immeuble (maison ou appartement) ne peut pas posséder un revenu cadastral supérieur à 745 € (en présence de 3 enfants ou plus, ce plafond peut être majoré jusqu'à un maximum de 1.045 € pour sept enfants ou plus).
- l'acquéreur, seul ou avec son conjoint, ne peut pas posséder d'autre immeuble dont le revenu cadastral total cumulé avec l'immeuble à acquérir dépasserait la limite des 745 €, sous réserve de l'exclusion de certains biens hérités dont le détail et le calcul de l'impact sont trop complexes pour être exposés dans ces lignes.
- l'acquéreur ou son conjoint doit s'inscrire dans les 3 ans de la date de l'acte authentique (notarié) d'acquisition dans le registre de la population de la commune concernée ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis. Cette inscription doit être maintenue de manière ininterrompue pendant au moins 3 années sous peine de supporter la différence d'impôt et des amendes éventuelles.

tine · #13 16-03-2007 11:53:35

perseverant a écrit :

Oui. Pour les droits réduits, on tient alors compte du revenu cadastral de l'époux également.
Voici la situation. EN Wallonie, lorsqu'on achète une habitation (appartement ou maison), on paye 12,5 % de droits d’enregistrement. Si le bien immobilier était légalement qualifié de "modeste" (art. 53 et suivants du Code des droits d'enregistrement), on bénéficie d'un taux de taxation réduit (6 % du prix en lieu et place de 12,5 %) à ces conditions :
- le revenu cadastral de l'immeuble (maison ou appartement) ne peut pas posséder un revenu cadastral supérieur à 745 € (en présence de 3 enfants ou plus, ce plafond peut être majoré jusqu'à un maximum de 1.045 € pour sept enfants ou plus).
- l'acquéreur, seul ou avec son conjoint, ne peut pas posséder d'autre immeuble dont le revenu cadastral total cumulé avec l'immeuble à acquérir dépasserait la limite des 745 €, sous réserve de l'exclusion de certains biens hérités dont le détail et le calcul de l'impact sont trop complexes pour être exposés dans ces lignes.
- l'acquéreur ou son conjoint doit s'inscrire dans les 3 ans de la date de l'acte authentique (notarié) d'acquisition dans le registre de la population de la commune concernée ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis. Cette inscription doit être maintenue de manière ininterrompue pendant au moins 3 années sous peine de supporter la différence d'impôt et des amendes éventuelles.

je n'imaginais pas qu'il y aurait une telle différence, dans notre cas,on passerait de frais réduits à normaux après mariage... cela va peut-être nous pousser à reporter de quelques mois la date du mariage !!

merci encore pour votre gentillesse et votre patience.Je vous souhaite un très bon w-e.

PIM · #14 16-03-2007 12:03:11

tine a écrit :

je n'imaginais pas qu'il y aurait une telle différence, dans notre cas,on passerait de frais réduits à normaux après mariage... cela va peut-être nous pousser à reporter de quelques mois la date du mariage !!

Et moi qui croyait que "quand on aime, on ne compte pas"... Encore une illusion de perdue cry

Plus sérieusement, je crois qu'il conviendrait de consulter, ensemble, votre notaire : il vous exposera la meilleure solution à mettre en place, en fonction de la situation présente et... future.

tine · #15 16-03-2007 12:06:00

PIM a écrit :

tine a écrit :

je n'imaginais pas qu'il y aurait une telle différence, dans notre cas,on passerait de frais réduits à normaux après mariage... cela va peut-être nous pousser à reporter de quelques mois la date du mariage !!

Et moi qui croyait que "quand on aime, on ne compte pas"... Encore une illusion de perdue

Plus sérieusement, je crois qu'il conviendrait de consulter, ensemble, votre notaire : il vous exposera la meilleure solution à mettre en place, en fonction de la situation présente et... future.

oui quelle tristesse, pas de place pour le romantisme dans ce monde de brutes !!! je suis bien d'accord...

perseverant · #16 16-03-2007 12:11:44

Du reste, la vente entre époux est interdite. Il faut un jugement pour l'autoriser.... Le conseil de PIM s'impose effectivement : consultez un notaire. Il existe des solutions, en profitant du contrat de mariage par exemple (clause d'ameublissement, etc..).

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