Question sur une prolongation

Beetlejuice · #1 22-03-2007 10:28:43

Bonjour,

Je fais face au dilemme suivant.

Je suis propriétaire d'une maison que je donne en location depuis bientôt 3 ans. Il s'agissait d'un bail de courte durée (3 ans), qui arrive donc à son terme dans quelques mois, et qui sera donc transformé en bail de 9 ans à ce moment.

Mon problème est le suivant: je souhaiterais vendre cette maison d'ici 2 ou 3 ans. Or, si le bail se prolonge normalement et devient un bail sur 9 ans, je pense que ma maison deviendra invendable à cause du préavis de 6 mois (le bail étant enregistré) que devrait donner l'acheteur à mon locataire actuel (je ne parle même pas ici de la solution qui consisterait à mettre fin moi-même au bail, moyennant le préavis et les indemnités).

Je vois les solutions suivantes:
1. ne pas prolonger le contrat de courte durée et mettre en vente la maison à ce moment
2. ne pas prolonger le contrat de courte durée, et signer un contrat de 2 ans avec un nouveau locataire

Aucune de ces solutions ne m'arrange: la 1 parce que je ne souhaite pas vendre maintenant, et la 2 parce que, en plus de la procédure de remise en location, je prends le risque de ne pas voir ma maison relouée directement, sans parler du fait que je mettrais à la porte un locataire très correct sous le seul motif que la loi le rend quasiment indéboulonnable après 3 ans.

Je pense que le locataire - qui souhaite rester - serait tout à fait d'accord pour resigner un bail courte durée de 2 ans, mais pour autant que je sache, ce genre de renouvellement est illégal, et le locataire pourrait très bien utiliser ce prétexte pour ne plus vouloir quitter dans deux ans.

Voyez-vous une solution à mon problème ?

grmff · #2 22-03-2007 22:28:16

Bonjour

De très nombreuses maisons se vendent, et le locataire présent dans la maison bénéficie toujours du préavis. Ce problème est le même pour tout le monde, et la vie continue cependant.

Si le fait d'avoir un locataire vous tourmente à ce point, vendez.

En tout les cas, si vous resignez un contrat de 2 ans avec votre locataire actuel, ce nouveau contrat est nul et non avenu. Le contrat est un contrat de 9 ans, point barre.

jeanbrussel · #3 23-03-2007 06:35:34

Beaucoup de maisons occupées par des locataires se vendent à des propriétaires désireux d'occuper les lieux.
Avec la possibilité pour le locataire sortant d'utiliser le contre-préavis d'un mois, il n'est pas rare que le nouveau propriétare puisse occuper prématurément les lieux.
Donc je pense que si vous gardez votre locataire actuel que votre maison ne sera pas pour autant invendable.

Juste une chose que je ne sais pas, c'est si le nouveau propriétaire peut donner le préavis au locataire le jour de la signature du compromis (sans clause suspensive), il gagne ainsi 2 à 3 mois ou le jour ou la clause suspensive du compromis est réalisée ou bien seulement le jour de la passation de l'acte?

JoLeTaxi · #4 23-03-2007 07:46:15

Compromis de vente égale à vente et la vente est dite parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix (cfr Code civil).

A confirmer auprès de votre notaire, toutefois à mon sens et ce même si il existe une condition suspensive (qui sera nulle si elle est activée) vous pouvez effectivement gagnez jusqu'à 4 mois.

Au risque d'insister lourdement, il y a peut-être certaines formes (mesures de précautions particulières) à stipuler dans le renon.

NB : Lors d'un achat immobilier enfants-parents, sachant que souvent les parents donnent (aident) via des dessous de table les enfants afin que ces derniers puissent payer les 10% d'acompte.

Dès lors, le fisc vérifie que les enfants disposent bien AU MOMENT DU COMPROMIS DE VENTE, des liquidités (et visualisent leurs origines si nécessaire et qu'ils ont le temps).

En effet, le compromis de vente égale à vente et ce même si il existe une clause suspensive.

cath1984 · #5 23-03-2007 08:04:52

JoLeTaxi a écrit :

NB : Lors d'un achat immobilier enfants-parents, sachant que souvent les parents donnent (aident) via des dessous de table les enfants afin que ces derniers puissent payer les 10% d'acompte.
Dès lors, le fisc vérifie que les enfants disposent bien AU MOMENT DU COMPROMIS DE VENTE, des liquidités (et visualisent leurs origines si nécessaire et qu'ils ont le temps).

Quel problème cela peut-il poser que des parents aident leurs enfants à acquérir un bien? yikes

PIM · #6 23-03-2007 10:08:46

jeanbrussel a écrit :

Beaucoup de maisons occupées par des locataires se vendent à des propriétaires désireux d'occuper les lieux.
Avec la possibilité pour le locataire sortant d'utiliser le contre-préavis d'un mois, il n'est pas rare que le nouveau propriétare puisse occuper prématurément les lieux.
Donc je pense que si vous gardez votre locataire actuel que votre maison ne sera pas pour autant invendable.

Effectivement

jeanbrussel a écrit :

Juste une chose que je ne sais pas, c'est si le nouveau propriétaire peut donner le préavis au locataire le jour de la signature du compromis (sans clause suspensive), il gagne ainsi 2 à 3 mois ou le jour ou la clause suspensive du compromis est réalisée ou bien seulement le jour de la passation de l'acte?

Le préavis ne peut être notifié par le nouveau propriétaire, pour occupation personnelle, qu'à dater de l'acte authentique et au plus tard dans les 3 mois à dater dudit acte.

C'est assez logique puisque la vente doit être opposable aux tiers, ce qui ne sera le cas qu'à partir de la transcription chez conservateur hypothèques (après acte authentique).

PIM · #7 23-03-2007 10:13:06

JoLeTaxi a écrit :

Compromis de vente égale à vente et la vente est dite parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix (cfr Code civil).
A confirmer auprès de votre notaire, toutefois à mon sens et ce même si il existe une condition suspensive (qui sera nulle si elle est activée) vous pouvez effectivement gagnez jusqu'à 4 mois.
Au risque d'insister lourdement, il y a peut-être certaines formes (mesures de précautions particulières) à stipuler dans le renon.
NB : Lors d'un achat immobilier enfants-parents, sachant que souvent les parents donnent (aident) via des dessous de table les enfants afin que ces derniers puissent payer les 10% d'acompte.
Dès lors, le fisc vérifie que les enfants disposent bien AU MOMENT DU COMPROMIS DE VENTE, des liquidités (et visualisent leurs origines si nécessaire et qu'ils ont le temps).
En effet, le compromis de vente égale à vente et ce même si il existe une clause suspensive.

Pas d'accord du tout avec ce que vous affirmez. Voir mon autre réponse.

Et pour ce qui est de l'aide des parents, des règles légales existent. (donation d'argent avant l'achat, etc.) : inutile de recourir à des concepts illégaux...

JoLeTaxi · #8 23-03-2007 19:09:48

a) Heureusement que PIM à corriger mon avis et l'en remercie.
Toutefois vous écrivez :
"Le préavis ne peut être notifié par le nouveau propriétaire, pour occupation personnelle, qu'à dater de l'acte authentique et au plus tard dans les 3 mois à dater dudit acte."

...et au plus tard dans les 3 mois à dater dudit acte".

Pourquoi "au plus tard" ? Ne puis-je l'effectuer plus tard ou plutôt doit-on l'interprêter comme au plus tôt ? (?)

b) La NB :
Il ne s'agit pas d'un avis mais bien de cas concrets qui se présentent.
Cette note a bene représente donc une mise en garde !!!
En effet, si mes souvenirs sont bons, la donation de biens meubles (3%) peut s'effectuer au plus tard de façon simultanée càd au même moment que la passation du compromis. L'effet sera immédiat et irrévocable (il peut exister des clauses d'usufruit, de retour en cas de décès etc.).

Bon j'attend les corrections ou précisions éventuelles. tongue

PIM · #9 23-03-2007 19:36:22

JoLeTaxi a écrit :

a) Heureusement que PIM à corriger mon avis et l'en remercie.
Toutefois vous écrivez :
"Le préavis ne peut être notifié par le nouveau propriétaire, pour occupation personnelle, qu'à dater de l'acte authentique et au plus tard dans les 3 mois à dater dudit acte."
...et au plus tard dans les 3 mois à dater dudit acte".
Pourquoi "au plus tard" ? Ne puis-je l'effectuer plus tard ou plutôt doit-on l'interprêter comme au plus tôt ? (?)

Voir explications à ce sujet dans notre Faq Immo

J'ai été incomplet. "Au plus tard dans les 3 mois à dater de l'acte" : cela ne concerne que l'occupation selon bail verbal.

JoLeTaxi · #10 23-03-2007 21:28:04

Je me pose une question :
Dans le cas du bail non enregistré (ou verbal) et si le locataire est domicilié depuis au moins 6 mois :

Si je suis nouveau propriétaire et que je désire mettre fin au contrat pour occupation personnelle d'où j'envoie le jour même le préavis via recommandé :

Quid des dates de préavis à tenir compte sachant que :

le jour de l'acte définitif je suis propriétaire mais que les notaires n'envoient, de fait, aux conservateurs des hypothèques -donc opposable vis-à-vis des tiers- les dits documents que 15 à 20 jours plus tard
(bien entendu je peux toujours convenir avec le notaire qu'il les envoie le jour même. Toutefois attention aux horaires du ministère en ce cas).

Date de préavis commence ?
a) Date préavis = date où le locataire est censé avoir réceptionné recommandé préavis;
b) Date préavis= Date enregistrement effective auprès du conservateur des hypothèques.

grmff · #11 23-03-2007 22:37:42

Date de préavis commence ?
a) Date préavis = date où le locataire est censé avoir réceptionné recommandé préavis;
b) Date préavis= Date enregistrement effective auprès du conservateur des hypothèques.

Faut pas se gratter pour rien. Les notaires font enregistrer très rapidement les actes. C'est indispensable pour éviter les doubles ventes...

Pim a écrit :

J'ai été incomplet. "Au plus tard dans les 3 mois à dater de l'acte" : cela ne concerne que l'occupation selon bail verbal.

Le nouveau proprio peut toujours donner le préavis au locataire pour occupation personnelle. Même après les 3 mois.

La différence, c'est que si le bail n'est pas enregistré, et que le renon est donné dans les 3 mois de l'acte, le préavis n'est plus de 6 mois, mais de 3.

Pim serait-il fatigué? cool

PIM · #12 24-03-2007 14:18:11

Grmff a écrit :

Pim serait-il fatigué?

Suis effectivement fatigué, mais pas au point d'écrire des âneries...

Voir confirmation de mon hypothèse notamment ici (portail droit belge)

où l'on peut lire notamment:

"B. Le bail n'a pas date certaine

1. Votre locataire occupe les lieux depuis moins de six mois

Si votre locataire occupe les lieux depuis moins de six mois, il ne dispose d’aucune protection et vous pourrez le cas échéant mettre un terme à son contrat de bail sans préavis ni indemnité.

2. Votre locataire occupe les lieux depuis plus de six mois

Si votre locataire occupe les lieux depuis plus de six mois, il disposera d’une protection mais réduite.

Vous pourrez mettre fin à son contrat de bail, à tout moment et moyennant un préavis de trois mois pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif mais moyennant payement d’une indemnité.

Pour pouvoir bénéficier de cette situation particulièrement avantageuse pour vous, vous serez tenu de notifier le congé à votre locataire dans les trois mois de la passation de l'acte authentique .

A défaut, vous serez tenu de respecter le bail sans pouvoir user de cette faveur du législateur."

grmff · #13 24-03-2007 14:24:44

C'est bien ce que je dis. Après la période de 3 mois qui suit l'acte notarié où un préavis de 3 mois suffit pour les baux non enregistré, il faut respecter la loi générale sur le bail.

Et cette même loi précise que le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment pour occupation personnelle...avec un préavis de 6mois.

D'où:

Le nouveau proprio peut toujours donner le préavis au locataire pour occupation personnelle. Même après les 3 mois.
La différence, c'est que si le bail n'est pas enregistré, et que le renon est donné dans les 3 mois de l'acte, le préavis n'est plus de 6 mois, mais de 3.
Pim serait-il fatigué?

PIM · #14 24-03-2007 14:41:06

Grmff a écrit :

Pim serait-il fatigué?

En fait, oui : je suis vraiment fatigué...

grmff · #15 24-03-2007 14:43:40

J'avoue, moi aussi.

Pour moi en tout cas, cela ira mieux dans une semaine, et j'espère vous rapporter un peu de soleil...

JoLeTaxi · #16 24-03-2007 15:16:23

Merci pour tout ces éclaircissements.

Désolé PIM, mais votre remarque (pertinente) a éveillé ma curiosité dès le moment où vous avez évoqué la date opposable vis-à-vis des tiers.

Votre lien précise effectivement qu'il s'agit bien du jour de la passation de l'acte authentique.

" (3) Avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997, soit pour les ventes conclues avant le 31 mai 1997, le délai de trois mois commençait à courir au jour de la transcription de l’acte authentique."

On applique un peu le même principe que pour les faillites (les intéressés disposent de 30 jours à partir du jugement pour déclarer leurs créances--> curieux vu le délai que cela prend avant parution au MB).

Que vos vacances vous soient des plus profitables et pour ceux qui partent sous d'autres tropiques, n'oubliez pas de nous rapporter un petit morceau de soleil.

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