choix de biens locatifs et rentabilité!!

shakra · #1 22-04-2007 11:42:04

salut a tous tongue

je viens encore vous ennnuyer smile wink

J'ai une question sur les différentes locations. Comme je vous l'ai expliqué, je vais transformer une maison unifamiliale en bien locatif.

Le dilemme,c'est que j'hesite encore entre des studios(logement individuel) ou des chambres(logement collectif).

voici la raison de ma presence parmis vous aujourd'hui.

Pouvez vous me conseiller sur les différents risques que l'un ou l'autre choix peuvent apporter (?)

concernant le calcul de rentabilité, je me demande si je n'effectue pas une erreur car j'obtient une rentabilité brut de +ou- 25% et celà me parait enorme smile smile
Pour obtenir ce résultat je divise le montant des loyers annuels par le prix d'achat+montant des travaux. Ai-je commis une erreur ou ce rendement est assez courrant (?) (?)

Merci à tous pour vos reponse et votre attention

ZEN

grmff · #2 22-04-2007 12:14:16

25% est loin d'être courant... C'est même assez exceptionnel, me semble-t-il.

Si vous faites les travaux vous-même, que vous comptez uniquement le coût des matériaux, et que vous mettez deux ans à faire les travaux, c'est évidemment différent.

grmff · #3 22-04-2007 12:20:26

Si vous avez la possibilité de faire des logements individuels (avec douche, WC et kitchenette), c'est plus facile à gérer.

Si vous visez un marché étudiant, le logement collectif n'est pas un problème.

Le marché des étudiants est un marché fluctuant (prix à la hausse-la baisse-inoccupation partielle-...) mais le taux d'impayés est faible.

Pour le reste, votre questionnement est un peu trop vague pour pouvoir vous répondre...

A bientôt?

shakra · #4 22-04-2007 12:27:58

petite explication sur le bien :

maison achetée en wallonie 30000€
travaux estimés 25000€ effectué par moi même
temps estimé des travaux: 1 an max
possibilité de 6 chambres+cuisine et sdb commune (loyers estimé 250€charge comprise par chambre)
remboursement crédit +ou- 300€/mois en 20 ans.
qu'en pensez vous?

Erico · #5 22-04-2007 13:24:01

sur quelle somme porte votre crédit ?

cela dit pour 6 chambres , juste une salle de bains c'est juste, moi je ferais deux petites sdb , pas besoin absolument de baignoires,donc deux douches minimum
en fait 2 petites sdb avec chacune deux lavabos et 1 douche et douche fermé de manière qu'une personne puisse se doucher tandis qu'une utilise un lavabo

et aussi si possible WC séparés, minimum 2 aussi

grmff · #6 22-04-2007 16:17:15

Belle affaire.

Attention qu'il faut un lavabo dans chaque chambre... sinon, pas de permis de location.

Erico · #7 22-04-2007 16:21:29

ok si il faut un lavabo dans chaque chambre...je savais pas..c'est l'idéal d'ailleurs

alors deux douches séparées et deux wc séparés c'est bien non ?

je sais pas moi mais je trouve qu'il faut un minimum de confort et d'intimité non ? et puis si un wc tombe en panne ou est bouché....intéressant d'un avoir un second je trouve

cochise · #8 22-04-2007 16:22:20

Grmff a écrit :

Belle affaire.

En effet.

25% de rendement c'est quand même mieux que des bons de caisse...

grmff · #9 22-04-2007 16:23:06

La règle en wallonnie pour les logements collectifs, c'est un WC pour 7 personnes. Deux WC, c'est bien.

Et deux douches, c'est mieux qu'une salle de bain avec baignoire.

grmff · #10 22-04-2007 16:26:47

25% de rendement... sans compter l'année de travaux perdue tant en loyer qu'en loisir, les charges (eau, chauffage, eau chaude, précompte immobilier, entretien, ...) et les aléas (inloués, impayés, travaux de remise en état après un démolisseur, frais de justice, temps perdu pour les visite,...)

Mais faut avouer que c'est un beau rendement. Je dois être un peu jaloux... j'ai jamais eu ça! cry

Erico · #11 22-04-2007 16:29:10

loi ou pas, moi je dis qu'il faut aussi donner quelque chose de correct en location

2 wc c'est correct je trouve autant pour le confort ..( .car bon 6 personnes le matin tout le monde doit y aller presque en même temps hein. wink ..que pour l'éventualité, toujours possible si un tombe en panne....

et deux douches, séparées( si possible des wc ) c'est correct aussi non ?

en fait pour 6 personnes pour moi c'est le minimum je trouve......et c'est en tous cas ce que je ferais...

Erico · #12 22-04-2007 16:31:10

oui mais moi j'aimerais savoir quelle somme il a empruntée au total pour ne rembourser que 300 euros par mois en 20 ans ?

cochise · #13 22-04-2007 16:31:35

Oui c'est 25% brut de brut. Bah même à 15%, cela reste très très bien.

cochise · #14 22-04-2007 16:33:32

Erick a écrit :

oui mais moi j'aimerais savoir quelle somme il a empruntée au total pour ne rembourser que 300 euros par mois en 20 ans ?

ben cela doit tourner aux alentours de 45.000€ en 20ans fixe, non?

Erico · #15 22-04-2007 16:36:27

moi j'ai fait un emprunt de 8.000.000 de fb

remboursement: 1589 euros par mois pendant 15 ans

après 7 ans de location, mes loyers se montent à 1.900 euros donc 310 euros de bénef par mois....

bon bien sûr j'ai un précompte immobilier et des assurances à payer....mais je commence à gagner un peu quoi

et dans 8 ans ....jackpot... smile ou presque.....ou alors je vends...

Erico · #16 22-04-2007 16:39:42

même si il ne loue que 4 chambres sur 6 c'est encore bon...

faut toujours mieux calculer comme ça...

Erico · #17 22-04-2007 16:40:48

cochise a écrit :

Erick a écrit : oui mais moi j'aimerais savoir quelle somme il a empruntée au total pour ne rembourser que 300 euros par mois en 20 ans ?
ben cela doit tourner aux alentours de 45.000€ en 20ans fixe, non?

d'après les chiffres qu'il nous donne il est déjà à 55.000 euros si il a emprunté la totalité

shakra · #18 23-04-2007 08:57:39

salut a tous, tongue

je suis content de l'interet que vous portez à mon post.

Pour repondre à Erick,j'ai un emprunt de 40000€ à du 4.75%. Concernant les WC et sdb: je compte faire une sdb avec un wc,un lavabo et 2 douche qui ferme à clef et à l'étage,un WC. smile

Mais je me pose un question, une des chambre va faire un surface au sol de 17m² donc pourra accueillir au yeux de la loi 2 personnes mais je compte la louer à une personne seule(car je trouve que c'est petit pour 2). tongue

Ma question est la suivante: est que l'on va prendre en compte la surface habitable pour determiner le nombre de personne qui pourrait y habiter ou prendront ils en compte mon désir de la louer uniquement à une personne seule (?) (?) (?) (?) (?) (?) (?) (?)

Concernant le confort,mes locataires ne manqueront de rien, tout sera neuf(espéront que cela reste hmm hmm ), les surfaces imposée par le permis de location seront respectées(il y aura même plus) pas de prob de salubrité........Espéront que la qualité des locataires sera équivalent à la qualité du bien hmm wink smile sinon........ mad mad cry cry .

Voici mon projet.............., espérons que l'architecte fasse bien son boulot(il a plutot interêt!!!!!), que l'urbanisme ne traine pas trop sur le dossier, et que le permis de location soit vite attribué................mais comme on dit,la vie est semée d'embuche mad donc qui vivra verra!!!!

Ah oui, concernant le loyer de 250€ charges comprises,pensez vous que celà soit raisonnable????

Encore merci à vous tous, vous êtes de précieux conseils!

ZEN

Erico · #19 23-04-2007 09:01:49

question surface là c'est trop compliqué pour moi

mais un conseil pour une location multiple comme ça , ne mettez rien de luxueux, mais cela dit mettez du solide comme matériel...ce sera plus costaud et si ils sont négligents, moins d'ennuis pour vous vu que ça resistera mieux

et vous allez mettre un lavabo dans chaque chambre aussi ? d'après ce que j'ai lu avant c'est obligatoire....et plus confortable aussi

moi je mettrais pas les 2 douches dans la même pièce....mettons un gars qui utilise le lavabo et une fille qui sort de la douche avec une serviette, dans la même pièce c'est pas top...

et puis si il y lavabo dans chaque chambre inutile d'en mettre dans la salle de bains je trouve

mais bon ce n'est que mon avis

cochise · #20 23-04-2007 09:04:00

zen a écrit :

Mais je me pose un question, une des chambre va faire un surface au sol de 17m² donc pourra accueillir au yeux de la loi 2 personnes mais je compte la louer à une personne seule(car je trouve que c'est petit pour 2).
Ma question est la suivante: est que l'on va prendre en compte la surface habitable pour determiner le nombre de personne qui pourrait y habiter ou prendront ils en compte mon désir de la louer uniquement à une personne seule (?) (?) (?) (?) (?) (?) (?) (?)

Ce n'est pas parce que le permis de location autorise 2 pers que vous ne pouvez pas louer la chambre à une seule. Vous faites encore ce que vous voulez.

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