Garantie locative et CPAS

grmff · #1 18-10-2007 21:59:02

Bonjour. Pour une fois, c'est moi qui vient solliciter votre avis, votre expérience.

J'ai loué un logement à une personne émargeant au CPAS. Le CPAS a donné sa garantie locative pour 1000€ (tous montants arrondis pour simplifier la lecture).

A la fin du bail, le locataire se barre avec un impayé de 1000€ et 800€ de dégats locatifs. En soi, c'est pas drôle.

Je fais appel au juge, et obtient jugement m'accordant les 1000€ d'arriérés de loyer, les 800€ de dégâts locatifs, 350€ d'indemnité de relocation (un mois) et les frais de procédure de 40€ (35€ pour le greffe, et 5€ pour le certificat de domicile)

J'envoie le jugement au CPAS en question, qui me verse 800€, soit les dégats locatifs, au cent près.

La clause de garantie locative prévoit très explicitement:

13. GARANTIE LOCATIVE
La garantie locative convenue est de 3 mois de loyer, soit 1000€. Elle sera levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Preneur.
Sauf accord des parties, la restitution ou la levée de la garantie n’emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l’exception de ceux liquidés à la fin du bail. Elle ne pourra pas entre temps être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges par le locataire. Elle sera réactualisée chaque année en fonction de l'évolution du loyer.
Avant de pouvoir disposer des lieux, la garantie devra avoir été constituée, le premier loyer versé et l’état des lieux réalisé. Le présent contrat ne sera complet et valable que pour autant que le CPAS donne son accord sur la garantie locative.

Le contrat a été envoyé au CPAS pour approbation...et il a donné sa garantie.

Est-ce que le CPAS a le droit de refuser d'honorer la garantie, et de me verser 800€ de dégats, au lieu de 1000€ (dégats+arriérés à concurrence du total de 1000€)?

Qu'en pensez-vous?

(Perso, je comprends que le CPAS se soit senti pigeonné. En effet, les CPAS peuvent retenir sur les allocations les montants afin de reconstituer la garantie... sauf quand le locataire change de ville comme c'était le cas ici. J'imagine qu'ils n'auront rien perçu de cette garantie locative...et qu'ils doivent tout débourser.)

Mon avis? Je vais aller en justice contre le CPAS en question pour récupérer les 200€ en question. J'en ferai une question de principe. Parce que peu de proprios font confiance aux CPAS, et il ne faudrait pas que cela diminue, les portes seraient encore plus fermées face aux locataires CPAS... Ils se mordent la queue. Pour moi, ils font ce qu'ils veulent de leur organes. Mais ils auront eu tort de m'approcher avec ce genre d'intention. lol

immorp · #2 18-10-2007 22:30:46

L’article du bail concernant la garantie est une chose. La lettre de garantie du CPAS en est une autre. Comme le CPAS n’est pas signataire du bail, peu importe ce qui y est stipulé…
A Bruxelles, les lettres de garantie des CPAS stipulent généralement que leur caution se limite aux dégâts locatifs éventuels. C’est la raison pour laquelle les bailleurs refusent souvent une garantie du CPAS.

cochise · #3 19-10-2007 07:33:14

Moi j'envoie le jugement directement à Dexia, à cause de certaines clauses parfois dans les garanties CPAS (genre : uniquement pour dégâts locatifs). Ils libèrent l'entièreté quelques jours après.
Mais j'avais pris la précaution de demander au juge expressément qu'il indique bien dans le jugement de libérer la garantie locative.

grmff · #4 19-10-2007 07:50:51

La dernière fois que j'ai tenté de faire cela avec Dexia, ils m'ont dit de m'arranger avec le CPAS, parce que Dexia mettrait des semaines avant de savoir quelle caution c'était.

Et malgré le papier de Dexia et le jugement, j'ai du passer par le CPAS pour qu'ils retrouvent leur jeunes.

J'ai même eu l'impression que Dexia fonctionnait différemment selon le CPAS avec lequel ils travaillaient.

Bref, vos expériences me seront utiles. SI vous en avez plus à me raconter, cela m'intéresse.

cochise · #5 19-10-2007 10:09:17

Grmff a écrit :

La dernière fois que j'ai tenté de faire cela avec Dexia, ils m'ont dit de m'arranger avec le CPAS, parce que Dexia mettrait des semaines avant de savoir quelle caution c'était.

Ha bon? Moi j'ai faxé le papier que j'avais reçu lors de la constitution de la garantie et le jugement et il n'y a pas eu de problème. J'avais téléphoné auparavant afin de voir où je devais faxer celà et ça avait l'air d'être courant. Et en plus, sur le papier, il était bien indiqué "uniquement pour les dégâts locatifs" et je n'en avais pas...
c'est de la mauvaise foi parce qu'avec les noms, ils doivent retrouver rapidement le n° du compte, il n'y en a pas 36 quand même. Ca ne tient pas la route, vous avez téléphoné un vendredi à 15h50?

grmff · #6 19-10-2007 16:47:38

Non-non, j'ai eu un contact personnalisé avec une personne charmante du CPAS au téléphone, mais qui ne prend pas les décisions.

Et comme je ne mettais plus la main sur le papier de l'acceptation du CPAS, je ne sais pas si seulement les dégâts locatifs sont compris. Mon contrat était précis...

SNPC · #7 19-10-2007 19:56:47

Cher Grmff!

Est-ce à vous que je dois rappeler, comme le dit très justement Immorp, que le CPAS et Dexia sont des tiers par rapport à votre bail! Si le document que vous avez reçu de leur part était trop restrictif, il vous appartenait de le refuser et de sommer votre locataire de vous procurer une garantie conforme à votre bail!

Donc il faudrait absolument remettre la main sur ce maudit papelard, et vous risquez bien du reste de découvrir qu'en effet, la garantie est limitée aux dégâts locatifs (même si, en effet, Dexia s'adapte aux demandes des CPAS et que certains d'entre eux - ayant reçu des remontrances de certains juges de paix - se conforment aux stipulations des baux.

Cette leçon, vaut bien .... wink

grmff · #8 19-10-2007 22:10:20

Cette leçon vaudra bien un fromage. Mais à qui? Parce que je vais en faire une question de principe.

Je vais prendre le temps et l'énergie pour aller au bout de cette affaire.

Je me souviens parfaitement avoir envoyé le bail au CPAS, qui a accepté de donner la garantie. C'est un coup de fil qui m'a précisé que la garantie était acceptée. Je ne me souviens même pas avoir reçu un courrier par la suite...

Certes, les CPAS sont des tiers au bail. Mais il y a de la jurisprudence, et elle ne m'est pas toujours défavorable.

Par ailleurs, s'il faut en faire un cas médiatique sur le comportement des CPAS, j'ai assez d'expérience pour savoir que les CPAS travaillent tous de manière différente, avec chacun leurs règles internes, qui n'ont pas toujours beaucoup de sens, et qui ne visent pas toujours à l'aide, mais parfois au dégout du proprio pour éviter qu'une personne de plus n'émargent au CPAS dans la commune...

Bref, il faut avouer que leur méthode de travail à la noix, et les décisions qui se prennent en un mois (histoire que le proprio ait eu le temps de louer à quelqu'un d'autre...)... tout cela me dépasse un peu. Mais c'est pas pour cela que je vais me laisser faire.

Sur le plan du droit, c'est vrai que les CPAS sont des tiers. Mais un CPAS qui donne une garantie (ou refuse de donner une garantie...) prend une position éclairée sur le cas d'une personne qui dépend de lui. Il n'est pas tout à fait tiers... il est l'élément déterminant qui permet la relation contractuelle de s'établir. Il y a clairement une relation triangulaire...

Puisque c'est lui qui donne (ou refuse) l'autorisation de contracter, et qu'il a eu les éléments concrets pour donner son autorisation (copie du projet de bail mentionnant la garantie), je pense que j'ai une chance d'y arriver.

grmff · #9 19-10-2007 23:01:55

A mon sens, mon action pourra être basée sur les éléments suivants:
Le CPAS doit estimer si il y a besoin ou non, et estimer si les limites du raisonnables sont franchies ou non.

En effet, voici la jurisprudence que je trouve:"En ce qui concerne la garantie locative, il n'est pas établi par l'appelant que le loyer du logement choisi par l'intimé est excessif ; que le refus du C.P.A.S. de participer à la contribution d'une garantie locative constitue une entrave au droit souverain que constitue pour une personne le libre choix de sa résidence à condition bien entendu que ce choix se situe dans les limites du raisonnable."
En rajoutant des conditions à la garantie locative, le CPAS met une entrave au droit souverain du libre choix de la résidence dans les limites du raisonnable.

Ces conditions sont donc illégales... et non opposables au propriétaire.

On peut en effet difficilement dire qu'il est déraisonnable de demander que la garantie locative couvre toutes sommes dues...

SNPC · #10 20-10-2007 07:55:37

Je comprends votre frustration et vous souhaite de réussir dans votre action (ce qui serait profitableà de très nombreux bailleurs. Je me permets toutefois d'être sceptique, notamment en ce qui concerne l'argument que vous évoquez.
Je dirais à ce sujet que ce raisonnement aurait peut-être pu être utilisé si vous aviez réalisé que la garantie n'était pas conforme à ce que vous attendiez et que vous aviez insisté et essuyé un refus. Le locataire aurait pu alors invoquer le fait que le CPAS mettait des entraves déraisonnables au droit au logement.
Mais vous avez accepté, le locataire a bénéficié du logement et par ailleurs, aucune loi ne précise ce que doivent être les contours d'une garantie sous forme d'un aval bancaire. De nombreuses décisions de jurisprudence ont confirmé qu'une telle garantie limité aux dégâts locatifs n'était pas illégale. Je ne vois pas comment vous pouvez maintenant soutenir que le CPAS et la banque étaient tenus de fournir une garantie conforme au bail avec votre locataire.
Mais, encore une fois, tant mieux si vous réussissez!

cochise · #11 20-10-2007 08:17:28

Dans mon bail il est stipulé que la garantie couvre toute somme due par le fait du locataire. Quid si en fait sur le papier Dexia ce n'est pas mis la même chose??

grmff · #12 20-10-2007 11:18:55

Ben, c'est ce qui semble m'arriver. Je n'ai reçu que le montant des dégats locatif. Nada pour les mois d'arriéré. Que dalle pour les frais de procédure. Schnoll pour les indemnités de relocation.

grmff · #13 14-12-2007 10:27:45

Après un échange de courrier et le temps de la réflexion, j'ai décidé de poursuivre le CPAS en question.

Le CPAS précise dans son dernier courrier que "Le CPAS n'a pas marqué son accord sur mon contrat de bail. Notre centre s'est uniquement porté garant au nom de (xxx) pour la garantie locative et la copie du bail qui nous a été envoyée sert uniquement à justifier la demande de (xxx)"

Bref, dans la même phrase, ils mentionnent qu'ils se portent garant et octroie la garantie locative... et refuse les clauses de la garantie mentionnées au bail.

Je pense que j'ai des chances d'avoir gain de cause. Je procéderai comme d'habitude: conciliation... suivie d'une requête standard...

grmff · #14 28-01-2008 22:40:59

Voilà. Pour la petite histoire, j'ai eu la réunion de conciliation aujourd'hui.

Bien entendu, le CPAS ne s'est pas présenté. Néanmoins, il avait envoyé un courrier au juge pour justifier son absence. Inutile de dire que je n'en avais pas reçu copie et que j'ai donc pu perdre mon temps à attendre mon tour.

Je n'ai cependant pas perdu mon temps. Le juge avait pris le temps de lire mon dossier. Il m'a incité à déposer la requête, me citant de la jurisprudence de son chef qui me serait favorable. Il est bien entendu qu'il ne peut pas prendre position sans avoir entendu la partie adverse.

Voici son raisonnement: lors de la conclusion d'un contrat avec une garantie CPAS, le propriétaire n'est pas toujours au courant de toutes les conditions imposées par le CPAS. Si le CPAS impose comme conditions que la garantie ne couvre que les dégâts locatifs, et que le propriétaire ne l'apprend qu'après avoir loué (dans le courrier que Dexia lui envoie... plusieurs semaines après.), alors, le CPAS impose des conditions supplémentaires au propriétaire. Cela change donc la relation contractuelle entre le locataire et le propriétaire. Celui-ci est mis devant un fait accompli, devant une action unilatérale qui change la relation contractuelle. La sécurité juridique est donc mise à mal si on accepte ce genre de chose.

D'après le SNP, en insistant un peu, j'ai appris qu'ils avaient de la jurisprudence qui confirmait ce raisonnement.

J'ai aussi appris qu'une requête pour ce genre de chose devait être introduite par citation (ou comparution volontaire)... et que les huissiers refusaient généralement de donner citation d'une requête non établie par un avocat.

J'ai appris aussi que la répétibilité des frais d'avocat, cela veut dire que j'aurais à payer les frais de l'avocat d'en face si je perds.

J'ai bien l'intention d'aller jusqu'au bout...et je viendrai vous raconter la suite.

Débile de se battre pour 300€ et de risquer tout cela? Sans doute. Devrais-je prendre le pseudo de Don Quichotte pour autant? Pas sûr... Personne n'a voulu parier la bouteille de Champ' avec moi sur ma réussite ou ma perte...

Gof-2118 · #15 28-01-2008 23:11:12

Grmff a écrit :

J'ai bien l'intention d'aller jusqu'au bout...et je viendrai vous raconter la suite.
Débile de se battre pour 300€ et de risquer tout cela? Sans doute. Devrais-je prendre le pseudo de Don Quichotte pour autant? Pas sûr... Personne n'a voulu parier la bouteille de Champ' avec moi sur ma réussite ou ma perte...

Loin de moi l'idée de vouloir vous détourner de votre combat. Mais a-t-il encore beaucoup de sens à l'heure actuelle ?

Je m'explique : jusqu'il y a peu, la législation sur les baux de résidence principale autorisait autant de formes de constitution de garantie locative que l'imagination des contractants permettait de produire. Finalement, elle ne "réglementait" que la garantie locative qui était donnée sous forme de mise en gage d'une somme d'argent.

Cette législation a toutefois été modifiée l'année passée en ne laisse plus de place qu'à deux types de garantie locative : soit celle constituée sous forme d'une mise en gage d'une somme d'argent, soit celle à raison d'un cautionnement bancaire (ce cautionnement bancaire se faisant soit à l'initiative du locataire, soit à l'intervention d'un CPAS).

L'on sait également qu'un recours en annulation a été introduit auprès de notre Cour constitutionnelle par le secteur bancaire. Soit il aboutit et l'on en revient, pour un temps du moins, à l'ancien système. Mais même s'il existe des arguments indéniables en faveur des requérants, l'on ne peut pas présager aujourd'hui de la décision que prendra le Cour.

Entre-temps, la loi s'applique dans toute sa rigueur.

Il appert cependant que les CPAS continuent à donner leur cautionnement, bien que cela ne me semble plus possible à la lecture de la nouvelle disposition impérative. J'en déduis qu'une telle garantie pourrait être, pour ne pas dire est, frappée de nullité relative, c'est-à-dire que chaque personne ayant un intérêt à la cause pourrait l'invoquer devant le juge, mais pas ce dernier d'initiative (puisqu'uniquement des intérêts privés seraient protégés, du moins c'est ce qui a été considéré jusqu'à présent).

Si cette analyse se confirmait (j'espère évidemment que non pour toutes les personnes qui ont acceptées les garanties des CPAS depuis l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions, ni pour ces derniers qui, je n'en doute pas un instant, agissent de bonne foi et dans l'intérêt de leurs allocataires), votre combat ne risque-t-il pas de ne valoir que pour le passé, c'est-à-dire pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions ?

grmff · #16 28-01-2008 23:23:41

Aurais-je mal lu la nouvelle loi?

Les possiblités de garanties locatives sont les suivantes:
1. tout ce qu'on veut (cherchez sur le forum ma méthode brevetée de Capsules de Coca-Cola...) sans limite de valeur
2. une somme d'argent déposée sur un compte bancaire par le locataire, limitée à deux mois de location
3. une caution bancaire, octroyée par une banque
4. une caution bancaire octroyée par une banque en collaboration avec le CPAS

Art. 10. Garantie. <L 2007-04-25/38, art. 103, 005; ED : 18-05-2007>
§ 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Si j'osais, je mentionnerais que mes cours de rattrapage se payent en chocolat... Mais j'ai bien trop peur de le payer trop cher vu la quantité de c****e que je suis parfois capable de débiter... lol

Et puis, prend-t-on des jeunes bleus qui sont à peine inscrit de haut? Pas mon style... (Hé! C'est de l'humour! Merci pour votre participation, elle est (reste et restera j'espère) précieuse...)

immorp · #17 28-01-2008 23:27:23

Gof a écrit :

Je m'explique : jusqu'il y a peu, la législation sur les baux de résidence principale autorisait autant de formes de constitution de garantie locative que l'imagination des contractants permettait de produire. Finalement, elle ne "réglementait" que la garantie locative qui était donnée sous forme de mise en gage d'une somme d'argent.
Cette législation a toutefois été modifiée l'année passée en ne laisse plus de place qu'à deux types de garantie locative : soit celle constituée sous forme d'une mise en gage d'une somme d'argent, soit celle à raison d'un cautionnement bancaire (ce cautionnement bancaire se faisant soit à l'initiative du locataire, soit à l'intervention d'un CPAS).

Tout le monde n'est pas de cet avis....

Gof-2118 · #18 28-01-2008 23:39:40

Aie, je sens que j'ai plongé quelqu'un dans un océan de perplexité ...

La loi permet effectivement trois types de consitution d'une garantie locative :
1. soit celle sous forme d'une mise en gage d'une somme d'argent
2. soit celle sous d'un cautionnement bancaire
3. soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière

J'avais mis les 2e et 3e forme sous le même libellé, puisque fondamentalement, c'est la même chose.

Selon les travaux parlementaires, il n'existe en effet pas de différence entre la 2e et la 3e forme, si ce n'est que la 3e forme s'établit par une institution bancaire, à l'intervention d'un CPAS, cette intervention se limitant à la constitution du dossier destiné à l'institution bancaire.

Toujours selon les travaux parlementaires, le bailleur ne verrait d'ailleurs aucune différence selon que la banque s'est portée caution à la demande du locataire directement, ou par l'intermédiaire du CPAS. L'attestation, délivrée à l'attention du bailleur et dont le modèle est fixé par AR, est exactement la même, que le cautionnement soit établi selon la 2e ou la 3e méthode. Le but avoué de cet amalgame était notamment de protéger la vie privée du locataire ...

Mais autant pour moi si je n'y ai rien compris. Cela m'intéresserait d'ailleurs de le savoir.

Cordialement.

Gof-2118 · #19 28-01-2008 23:48:40

Grmff a écrit :

Et puis, prend-t-on des jeunes bleus qui sont à peine inscrit de haut? Pas mon style... (Hé! C'est de l'humour! Merci pour votre participation, elle est (reste et restera j'espère) précieuse...)

Ben, j'espère bien passer niveau assidu un de ces quatre ...

Par contre, pas question de rire avec des histoires de chocolat, c'est trop important. wink

grmff · #20 28-01-2008 23:52:20

Gof a écrit :

Je m'explique : jusqu'il y a peu, la législation sur les baux de résidence principale autorisait autant de formes de constitution de garantie locative que l'imagination des contractants permettait de produire. Finalement, elle ne "réglementait" que la garantie locative qui était donnée sous forme de mise en gage d'une somme d'argent.

C'est quand vous écrivez cela que je ne peux marquer mon accord.

Notre imagination reste au pouvoir pour la garantie locative.

En outre, on peut penser que mon combat est peut-être d'arrière garde, mais le problème n'est pas du tout changé. Encore actuellement, malgré la nouvelle loi, les CPAS donne des cautions "type CPAS" .... avec des conditions toutes aussi nombreuses que le nombre de CPAS en Belgique. Et avec des méthodes et délais (surtout les délais!!!) toutes aussi variables.

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