plus aucune communication avec le vendeur

crunch · #1 26-10-2007 22:18:10

Bonsoir,

J'ai signé le 13 juillet pour l'achat d'un appartement, avec clause suspensive d'1 mois pour le crédit, et la rénovation d'une partie du bien. Le bien devait également faire l'objet d'une autorisation communale pour sa division (chose apprise à la signature du compromis...).
Le bien était occupé par des locataires 'difficiles', avec un bail enregistré.
La date prévue pour la signature de l'acte final est le 09/11, soit quelques jours avant l'échéance.

Et les tracas commencent...

- Tout d'abord, en date du 21/09, la personne qui a signé l'acte de base à la place du propriétaire (sa fille, dont la signature est reconnue) m'averti que les locataires sont en cessation de paiement depuis 5 mois, et qu'ils attendent le prononcé du juge de paix (St-Gilles).
Depuis ce jour, il m'a été impossible de joindre le propriétaire, par email ou téléphone, par sa fille ou sa femme (employée dans son 'agence'). Aucune nouvelle de la situation actuelle du bien...

- Concernant la division, mon notaire (différent de celui du vendeur) me prend pour un imbécile en me certifiant qu'il était indiqué dans le projet d'acte envoyé mi septembre. Quand je lui demande si son 'projet' fait office d'acte officiel, validant la décision de la commune, il me dit qu'il doit vérifier. En 20 jours, il n'a pas été en mesure de me le confirmer...

- L'acte indiquait que j'achetai le bien dans l'état + les travaux de la partie endommagée (infiltration due aux négligences des locataires). Aucun état des lieux n'a été fait ce jour là (ma seule visite du bien) ni depuis. Dès lors, comment puis-je contester les éventuels nouveaux dégâts? Mon notaire m'affirme que je devrais me retourner contre les locataires quand je serais devenu propriétaire. (?) J'ai demandé une visite du bien préalable le jour de l'acte final (donc le 09/11). Que puis-je faire si je constate que le bien a été endommagé depuis ma visite initiale? Puis-je annuler la vente sans devoir payer d'indémnités et en récupérant mon accompte? (10%)

- mon notaire (ou plutôt la personne de son étude qui s'occupe de mon dossier) me dit que 'pour plus de facilités', la signature peut se faire à 16h30, le 12/11, soit quelques heures avant l'échéance, et chez le notaire du vendeur. Il me propose cela tout en sachant (je suppose...) que je n'ai toujours pas confirmation de la commune.

- Bien que cela ne soit pas obligatoire, puis-je être tenu informé de la situation actuelle du bien que j'achète, à savoir si les locataires sont bien en partances suite à une décision du juge de paix? J'ai bien essayé cela, mais pas moyen de joindre le proprio (voir plus haut).

- Je possède un appartement à vendre, et j'emprunte le reste de la somme pour arriver au montant du bien + frais. Malheureusement, la banque refuse de m'accorder un crédit pont tant que je n'ai pas de compromis de vente ou de promesse d'achat. La banque m'annonce cela cet après midi seulement, soit à 15 jours de la signature. Lors de ma première visite à la banque il y a quelques mois, ils m'ont affirmé pouvoir me prêter à peu près tout et n'importe quoi. Quand les choses sont devenues un peu plus concrètes, cela s'est compliqué et la banque m'a demandé un garant.

Donc, en gros (désolé pour la longueur de ce post) :
- je souhaite acheter le bien pour l'occuper (tout en sachant qu'il ne sera peut être pas libre avant avril 2008... bail enregistré...)
- si je n'obtiens pas de crédit pont d'ici le 09/11, quelles sont mes solutions pour ne pas payer d'amende ou perdre mon accompte?
- l'accord d'une visite du bien avant la signature ayant été un accord verbal, s'il est impossible de visiter les lieux le jour de la signature, puis-je faire annuler la vente? Déplacer la date de l'acte final? Me pendre?

Merci d'avance pour toute l'aide que vous pourrez m'apporter, et le temps que vous aurez consacré à ce long descriptif!

grmff · #2 26-10-2007 22:34:06

-

je souhaite acheter le bien pour l'occuper (tout en sachant qu'il ne sera peut être pas libre avant avril 2008... bail enregistré...)

Votre souhait est clair. C'est déjà pas mal. Il est à noter cependant que cela peut être plus long, et cela peut être plus court.
Plus court, parce que vous pouvez reprendre l'instance lancée par les proprios actuels. Plus long, parce que les locataires peuvent refuser de sortir au bout du bail, et devoir être expulsés par un jugement (+3 à 4mois si tout va bien)

- si je n'obtiens pas de crédit pont d'ici le 09/11, quelles sont mes solutions pour ne pas payer d'amende ou perdre mon accompte?

Priorité numéro un: obtenir un prêt hypothécaire ou un crédit pont rapidement. Allez voir deux ou trois courtier en prêts. Ils sont souvent plus compétents que les banquiers. Et que cela ne vous empêche pas d'aller voir quelques banquiers. Ils ont souvent un meilleur contact avec les comités crédits...

- l'accord d'une visite du bien avant la signature ayant été un accord verbal, s'il est impossible de visiter les lieux le jour de la signature, puis-je faire annuler la vente? Déplacer la date de l'acte final? Me pendre?

Si les locataires sont de mauvaise composition, il est difficile d'exiger du proprio actuel une garantie de visite...
Déplacer la date de vente est peut-être une solution pour gagner du temps pour votre crédit. Mais ce n'est pas une bonne solution. Difficile de faire annuler la vente si l'accord est purement verbal.
Inutile de vous pendre, la SRD n'est pas encore démarée, et vous n'êtes pas couvert. De plus, le suicide n'est généralement pas une clause admise dans la première année du contrat de SRD lol
A mon sens, si le compromis a été correctement rédigé, vous pouvez demander au notaire de consigner une partie du produit de la vente afin de couvrir les frais que vous découvrirez lorsque vous prendrez possession du bien.

crunch · #3 26-10-2007 22:46:04

bonsoir,
et merci pour cette réponse rapide!

A mon sens, si le compromis a été correctement rédigé, vous pouvez demander au notaire de consigner une partie du produit de la vente afin de couvrir les frais que vous découvrirez lorsque vous prendrez possession du bien.

voilà une excellente idée!!! merci!
En admettant que le jour de la visite (le 09/11) je constate qu'il y a des nouveaux dégâts, la signature étant prévue le même jour, comment en évaluer le montant? Dois-je demander cela à mon notaire ou à celui du vendeur? (tout en sachant que mon notaire ne sera pas présent le jour de la signature...)

Puis-je demander lundi au notaire du vendeur de simplement reculer d'un mois la signature de l'acte final? Ceci afin de me permettre de trouver un crédit pont (une bonne adresse à me conseiller?) ou d'avoir un compromis de vente pour le bien que j'occupe actuellement.

J'oublie donc le suicide momentanément, d'autant plus qu'il n'est effectivement pas couvert par mon assurance SRD.

Merci encore pour le temps passé sur ce sujet.

jacq · #4 27-10-2007 07:32:49

Par expérience, si la réalisation de l'achat devient aussi compliqué que vous l'avez décrit mettez d'application la clause suspensive , aussi non vous passerez de nombreuses mauvaises nuits

PIM · #5 27-10-2007 08:48:33

Cela fait effectivement beaucoup pour un seul homme...

Quelques pistes de réflexion & infos:

- compromis signé le 13 juillet avec condition suspensive: l'obligation fiscale de payer les droits d'enregistrement dans les 4 mois : délai commence à courir à dater du caractère définitif de la vente = donc de l'expiration des conditions suspensives.
Il faut donc voir le libellé exact de vos conditions suspensives.
Mais, a priori, vous pouvez en tout cas différer le tout jusqu'au 13 décembre (4 mois + 1 mois suspensif crédit), sans risque fiscal
- l'obligation contractuelle , vis-à-vis du vendeur, de passer l'acte dans les 4 mois est valable pour autant que le vendeur ait rempli ses propres obligations, ce qui ne semble pas être le cas.

Bref, vu la complexité annoncée du dossier, cela sort du cadre de ce forum.
Je vous recommande de prendre contact avec la Legal Hotline, comme expliqué ici...

crunch · #6 27-10-2007 11:38:23

Bonjour,

Encore merci pour vos réponses et le temps passé sur ce cas. Les quelques pistes et remarques énnoncées dans ce forum me rassurent déjà pas mal.

Je ne manquerai pas de faire appel à la Legal Hotline dès lundi, mais il reste quelques petits détails pour lesquels vous pourriez peut être encore m'éclairer?

Par exemple, la clause suspensive d'un mois pour acceptation de crédit vaut elle entre le 13/07 (signature acte de base) et le 13/08, ou puis-je demander un mois supplémentaire après les 4 mois (échéance du 13/11) + un mois pour acceptation de crédit (donc le 13/12)?

Le propriétaire m'a envoyé un devis concernant les travaux à effectuer, et m'a demandé (toujours lors de mon dernier contact avec lui - le 21/09) de posposer la date de la signature - initiallement prévue à ma demande mi octobre - au début novembre, ceci afin de permettre la fin des travaux qui auraient pris du retard. Raison pour laquelle la signature de l'acte final a été posposée à novembre.
Comme énnoncé précédemment, je n'ai pu rentrer en contact avec le propriétaire, mais j'apprends que mon notaire est lui au courant...de la date de fin des travaux! Quand je lui demande par quel moyen il a réussi à rentrer en communication avec le propriétaire, silence radio... Pire, quand j'insiste, il me dit que je ne suis pas censé le savoir.

J'ai envoyé une longue missive à toutes les parties hier avec une demande simple : "svp prenez contact avec moi, ou au moins répondez aux emails que je vous ai envoyé précédemment", en résumé. J'attends donc de leurs nouvelles, tout en cherchant un crédit pont la semaine prochaine.

Toujours désireux d'acquérir le bien, j'ai toutefois peur que l'ancien proprio "m'évite" (à ce jour je n'ai toujours aucune information ni rencontré le vrai propriétaire - mentionné comme une société dans le projet d'acte) afin de me refiler la patate chaude des anciens locataires difficiles.
S'il s'avérait que le juge de paix ai donné des faveurs aux locataires pour rester dans le bien plus longtemps (j'avoue ne rien y connaître - désolé si je sors du cadre juridique immobilier!), et que cette décision du juge de paix ait été prononcée avant la signature de l'acte final (donc le 13/11 ou peut être le 13/12?), puis-je me retourner contre le vendeur en invoquant qu'il ne m'a pas tenu informé du jugement? Est-ce un argument pour stopper la vente? Pour en réduire le prix?

hmm

désolé pour cette prise de tête mantinale, je sais que c'est samedi...

Merci encore pour toute l'aide apportée.
bon week end quand même à tous!

grmff · #7 27-10-2007 14:24:12

Par exemple, la clause suspensive d'un mois pour acceptation de crédit vaut elle entre le 13/07 (signature acte de base) et le 13/08, ou puis-je demander un mois supplémentaire après les 4 mois (échéance du 13/11) + un mois pour acceptation de crédit (donc le 13/12)?

Acte de base? Késako, acte de base? Si vous remplacez acte de base par compromis, on est d'accord! (vendredi soir a été dur?)

Vous avez signé le compromis le 13/7, avec clause suspensive jusqu'au 13/8. Le délai fiscal court à partir de cette date, et s'écoule jusqu'au 12/12

Le propriétaire m'a envoyé un devis concernant les travaux à effectuer, et m'a demandé (toujours lors de mon dernier contact avec lui - le 21/09) de posposer la date de la signature - initiallement prévue à ma demande mi octobre - au début novembre, ceci afin de permettre la fin des travaux qui auraient pris du retard. Raison pour laquelle la signature de l'acte final a été posposée à novembre.
Comme énnoncé précédemment, je n'ai pu rentrer en contact avec le propriétaire, mais j'apprends que mon notaire est lui au courant...de la date de fin des travaux! Quand je lui demande par quel moyen il a réussi à rentrer en communication avec le propriétaire, silence radio... Pire, quand j'insiste, il me dit que je ne suis pas censé le savoir.
J'ai envoyé une longue missive à toutes les parties hier avec une demande simple : "svp prenez contact avec moi, ou au moins répondez aux emails que je vous ai envoyé précédemment", en résumé. J'attends donc de leurs nouvelles, tout en cherchant un crédit pont la semaine prochaine.
Toujours désireux d'acquérir le bien, j'ai toutefois peur que l'ancien proprio "m'évite" (à ce jour je n'ai toujours aucune information ni rencontré le vrai propriétaire - mentionné comme une société dans le projet d'acte) afin de me refiler la patate chaude des anciens locataires difficiles.
S'il s'avérait que le juge de paix ai donné des faveurs aux locataires pour rester dans le bien plus longtemps (j'avoue ne rien y connaître - désolé si je sors du cadre juridique immobilier!), et que cette décision du juge de paix ait été prononcée avant la signature de l'acte final (donc le 13/11 ou peut être le 13/12?), puis-je me retourner contre le vendeur en invoquant qu'il ne m'a pas tenu informé du jugement? Est-ce un argument pour stopper la vente? Pour en réduire le prix?

Si le proprio recule la date, c'est tout bon pour vous...
S'il a été en justice contre son locataire, on peut difficilement lui reprocher que le juge ait donné un délai à son locataire.
Si il est prévu que le bien soit libre à la date de l'acte, et qu'il ne l'est pas, vous pouvez demander que le proprio soit responsable du payement des frais de justice et d'expulsion, et demander une somme pour "frais d'occupation". Il faut que ce soit le proprio qui en soit responsable, parce que si le locataire est insolvable... Vous pouvez donc demander à ce que des sommes soient consignée chez le notaire pour couvrir ces frais.

Mais votre première priorité est de trouver un crédit (pont ou non!)

luc · #8 28-10-2007 07:13:55

Petite question qui change peut-être la donne: est-ce que le vendeur veut diviser un immeuble en appartements? En autres mots l'acte de base qui divise l'immeuble a-t-elle déja été signé ou non?

Ceci expliquerait les travaux vendeur encore à faire, avant que l'expert fait une description de la copropriété et la répartition des quotités.

Dans ce cas je conseille que vous prenez vous-même un notaire, si c'est encore possible. Même coût, mais ... un conseil impartial.

cochise · #9 28-10-2007 09:41:30

Mais il a déjà son propre notaire... Mais qui semble fuir les questions.

crunch · #10 28-10-2007 12:23:32

Merci pour tous ces conseils.
Je commence à y voir un peu plus clair.

Pour rappel, mon notaire ne répond jamais clairement (dumoins la personne en charge de mon dossier) aux quelques questions de base que je lui pose.
Il m'a déjà annoncé qu'il sera en vacances dès demain, et qu'il ne sera pas de retour pour la signature. Du coup pour obtenir quelques réponses je vais devoir m'adresser au notaire du vendeur...

grmff · #11 28-10-2007 13:40:06

Ce n'est pas parce que le contact chez votre notaire est en congé que vous devez vous tourner vers le notaire vendeur. Votre notaire est responsable de vous informer, que ce soit via un de ses employés, ou un autre, ou lui-même...

crunch · #12 28-10-2007 18:03:48

J'ai bien fait appel à un notaire différent de celui du vendeur, notaire par lequel je suis passé plusieurs fois précédemment. Tout s'est bien passé jusqu'à ce cas précis. Dès le début des démarches, le notaire a refilé mon dossier à une personne de son étude, qui selon moi, est à la limite du professionalisme (sans vouloir remettre en cause - pour l'instant - ses capacités intelectuelles...).

J'illustre cela par un bel exemple :
1. Je lui dit que je veux signer rapidement mi octobre (pour des raisons fiscales), elle me répond que ce serait mieux début novembre car les travaux seront alors terminés.
2. Je lui indique que je n'ai plus aucun contact avec le vendeur depuis des semaines (dernier contact le 21/09) et que je ne connais toujours pas la situation actuelle du bien (division communale/travaux/occupation), et que dès lors je souhairerais être un minimum informé de l'état du bien avant de fixer la date de la signature. De plus, je n'ai toujours pas d'accord de crédit, et donc pas moyen de fixer de date pour l'accord de crédit.
3. Elle me propose après avoir exposé longement les faits de signer à 16h30, le...... 12/11, soit quelques heures avant l'échéance du 13/11. Tout cela sans avoir répondu à une seule de mes questions.
4. Je lui informe que je trouve cela un peu étrange de fixer une date si proche de l'échéance, et sa seule réponse est (attention...) :'mais Monsieur, si je vous propose le 12/11, c'est parceque l'échéance est le 13/11!'...........................
5. Elle me propose en plus de tout signer chez le notaire du vendeur 'pour plus de facilités'. Quand je lui demande pour qui ce sera 'plus facile', elle me dit que c'est plus facile pour son cabinet, car ils sont en vacances avant cette date. Après vérifications, j'apprends que même le notaire du vendeur est en vacances jusqu'au 12/11...
6. Quand je lui informe que je m'estime en droit d'avoir des réponses un peu plus utiles et allant dans le sens du client que je suis auprès de leur étude, elle me dit qu'elle accepte (sigh) d'avancer la date au 09/11...

Donc, pour l'instant, malgré mes multiples interrogations concernant ce bien, le fait qu'il est impossible de joindre le propriétaire (avec qui je ne me suis encore jamais entretenu), et que je n'ai actuellement pas obtenu de crédit pont (et donc pas d'accord de crédit en vue), mon notaire a juste été capable de fixer une date à partir de laquelle...je perdrais mon accompte...

Peut être les spécialistes de ce forum peuvent me dire si je suis en tort ou si j'en exige trop? Mais j'ai vraiment l'impression d'être confronté à un mur, tout en sachant que les notaires et le propriétaire actuel du bien communiquent entre eux (puisque mon notaire connait lui, la date de fin des travaux).

<---- insérez ici l'icône du smiley qui s'arrache les cheveux

(édition par grmff pour l'icône demandée lol )

grmff · #13 28-10-2007 18:38:50

Vous n'en demandez pas trop.

Il est normal de poser ce genre de question.

Pour ce qui est du problème bancaire, ce n'est pas le notaire ou son clerc qui va vous aider: c'est à vous à faire urgemment le tour des banques et courtier de crédit... en gardant en tête que ce genre de décision ne se prend pas en 2 jour!

Plutôt qu'un crédit pont, pourquoi ne prendriez vous pas un crédit tout court, en gardant l'appartement pour le mettre en location?

crunch · #14 28-10-2007 19:00:05

J'aimerais bien garder l'appartement, mais cela me forcerait à emprunter 100.000€ de plus, de ralonger l'emprunt de 15 ans pour un emprunt de 35 ans, avec 180.000€ d'intérêts au total...
Les revenus locatifs de l'appartement me rapporteraient dans le meilleur des cas environ 4000€ par an (en enlevant les frais, cadastres, et en supposant que le locataire paye régulièrement...). Du coup, je ne 'profiterai' des rentrées locatives qu'après ma pension...
Ma situation ne me permet donc pas de garder cet appartement, dans lequel je vis actuellement. Du coup, si j'ai un acheteur potentiel qui veut amménager directement dedans, même avec les 4 mois de délais, je suis loin d'être sûr de rentrer dans l'autre... vous suivez toujours?

Tout cela fait beaucoup de paramètres, variables et inconnues à gérer pour ma tête déjà fort remplie par deux jobs à temps plein... Du coup si mon notaire pouvait se montrer de meilleure composition, je comprendrais un peu mieux l'utilité de faire appel à lui.

X <--- insérez ici l'icône du smiley avec la tête qui déborde

crunch · #15 28-10-2007 19:09:23

tant que j'y suis, j'ai vu qu'il existait une page avec des biens à vendre sur ce site. Quelles sont les conditions pour y faire figurer un bien?
Bon, bien entendu mon bien à vendre n'est pas une villa uccloise, mais plutôt un flat au coeur d'Ixelles (le 'nouveau triangle') idéal pour les investisseurs.
Mais avant de poster une annonce quelque part, je préfèrerais qu'on m'en confirme l'autorisation (?)
merci d'avance!

grmff · #16 28-10-2007 21:32:00

En fait, vous êtes sur le site internet d'une agence immobilière. Une excellente agence, où visiblement le patron prend du temps pour voir ce qu'il y a autour d'un mandat. Je ne fais pas partie de l'agence, contrairement à ce qu'on pourrait penser, mais j'imagine que la condition pour avoir une annonce pour la vente de son appart, c'est de passer par l'agence en question...

Contactez-les!

grmff · #17 28-10-2007 21:35:37

Si l'appartement est autofinacé et vous rapporte encore 4000€ par an, pourquoi ne le gardez vous pas? (sauf si les 4000€ est un montant avant déduction du prêt hypothécaire et du précompte...)

Vous seriez surpris de voir comme le banquier va être content de vous fourguer un prêt hypothécaire de plus. Il tiendra compte des revenus locatifs de l'appartement qui s'ajouteront à vos revenus propres.

Faites bien le calcul... au bout du compte, l'appart vous appartiendra... et d'ici là, les loyers auront augmentés (pas votre mensualité...)

cochise · #18 29-10-2007 08:54:16

Demandez à parler au notaire lui-même et signifiez lui votre mécontentement. SI cela ne fonctionne pas par téléphone, allez sur place. L'échéance est proche et c'est beaucoup de sous en jeu...

crunch · #19 29-10-2007 10:44:14

bonnes nouvelles :
- j'ai enfin réussi à contacter le propriétaire actuel du bien (dumoins sa fille), qui m'a immédiatement dit que les travaux étaient terminés, et qu'ils attendaient le jugement du juge de paix concernant les locataires pour le 06/11. Soit trois jours avant la date prévue pour la signature de l'acte de base.

- Après un bref échange, lui certifiant que je suis toujours désireux d'acquérir le bien, mais que depuis vendredi passé la banque me refuse le crédit pont sans promesse d'achat, elle m'a dit que nous pourrions éventuellement déplacer la date de la signature, à condition que je paye les intérêts de retard.
Elle m'indique que ces intérêts de retard sont indiqué dans le compromis, document dans lequel est indiqué (partie sanctions en cas de non passation de l'acte authentique) :
"Poursuivre l'exécution forcée du présent contrat, en tout état de cause et à défaut de réalisation de l'acte dans le délais-ci dessus indiqué, le prix de vente portera de plein droit intérêt au taux de 10% l'an"

Du coup, en admettant que je déplace la signature du 09/11 au 09/12, je devrais m'acquitter d'une somme X pour intérêts de retard. La question du jour est : cette somme X est-elle calculmée sur le prix total du bien? sur le prix total moins l'accompte? Est-ce par mois ou par jours de retard?

Merci d'avance pour l'éclaircissement!... et désolé pour toutes ces questions typiques des gens stressés qui n'arrivent plus à réfléchir convenablement...
hmm

cochise · #20 29-10-2007 10:49:59

Qu'est ce qui vous fait penser que vous aurez votre prêt un mois plus tard? Etes vous allé chez un courtier ou un autre banquier? il est encore temps...

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