Résiliation anticipée du locataire

Erico · #1 01-11-2007 08:50:46

Je suis proprio de deux rez de chaussée commerciaux, loués à la même personne par deux baux différents
Un bail commercial et un bail prof. non commercial.
La date d'échéance commune de ces deux baux est fin août 2010.
Ma locataire m'a envoyé un courrier m'informant son souhait de résilier anticipativement soit pour fin mai 2008.
Dans les deux baux, il est stipulé que pour résiliation anticipative le préavis est de 9 mois ( et ici le préavis qu'elle me donne n'est que de 7 mois) et que l'indemnité est de 6 mois
Donc ici l'indemnité serait de 12 loyers vu qu'il y a deux locations.
Elle me propose dans son courrier 3 mois d'indemnité pour chaque location.
Avant d'aller plus loin, qu'en pensez vous ? je réponds que je souhaite faire respecter à la lettre le contrat ? ou que j'accepte ce qu'elle propose...ce qui serait déjà lui faire une belle " fleur"
Et si je le fais respecter à la lettre, ais je une chance d'avoir gain de cause.
Le gros hic dans un des rez de chaussée elle a fait énormément de travaux, la plupart sans mon autorisation....ces aménagements étaient nécessaires pour son commerce, mais pour un autre commerce seraient en partie génants ( modification de l'installation électrique par exemple et radiateurs cachés maintenant par des cloisons gyproc donc plus accessibles car elle a fait installer des radiateurs électriques + aussi fenêtres masquées par cloisons gyproc) et là si elle doit tout remettre en l'état ça va discuter ferme.
Bien sûr un état des lieux d'entrée a été fait pour les deux locations et les deux baux sont enregistrés

Merci d'avance de vos conseils qui je le sais sont toujours éclairés.

Erico · #2 01-11-2007 09:41:09

encore une précision, ces deux rez de chaussée sont situés dans le même bâtiment

cochise · #3 01-11-2007 15:33:41

Dans mes baux il est stipulé que des travaux ne peuvent être entrepris sans mon accord et le cas échéant, les lieux doivent être remis dans l'état. Je suppose que c'est pareil pour des baux commerciaux.

Moi, je ferai respecter le contrat à la lettre. Dans l'autre sens, croyez bien qu'on ne vous ferait pas de cadeaux. Imaginez que son commerce marche bien et que c'est vous qui désiriez casser le contrat avant l'échéance...

A mon sens, cela est parfaitement défendable devant un tribunal. Maintenant, je ne suis pas spécialiste des baux commerciaux. C'est dans le cadre d'une faillitte?

Erico · #4 01-11-2007 16:42:21

il est stipulé ça aussi dans mes baux.........mais je sens que je vais m'amuser quand même......d'ailleurs à la fin de ces travaux je lui ai envoyé une lettre recommandée la prévenant qu'il lui faudrait tout remettre en état à son départ et que je n'appréciais pas d'avoir été mis devant le fait accompli question travaux.......pour certains on en avait discuté et j'étais d'accord......mais elle en a fait faire d'autres sans mon accord

je n'ai pas trop envie de faire de cadeaux, mais je ne voudrais pas non plus en étant trop exigeant ( même si c'est stipulé dans le contrat) qu'on juge mes demandes ( concernant le préavis et les loyers d'indemnités )abusives .....

Erico · #5 01-11-2007 17:49:11

une question aussi : j'ai reçu le recommandé m'annoncant son souhait de résilier anticipativement les deux baux mardi ....combien de temps ai je pour réagir et lui signifier, éventuellement qu'il n'est pas question de déroger aux conditions du contratet que donc je n'accepte pas son renon pour cette date là ni sa demande de diminuer l'indemnité prévue

si pas de réponse je sonne demain au SNP, mais bon si j'ai une réponse avant c'est mieux

et ce n'est pas une faillite,c'est une personne qui a décidé d'acheter un bâtiment pour continuer son activité professionelle dans ses murs

mesomere · #6 01-11-2007 23:16:47

12 loyers? je dirais 16 loyers car le délai de préavis n'a pas été respecté.
je ne ferais pas de cadeaux car cette personne a manqué à ses obligations non pas à cause de difficultés mais pour assurer la bonne marche de sa petite entreprise ( achat d'un bâtiment), vous, vous passez au second plan, la jungle en quelque sorte.
Et je ne crois pas que, présenté tel quel, le juge appréciera une telle d'attitude.
Je répondrai immédiatement mais demander au SNP.

Mais au final, est-on obligé de répondre à une demande qui n'a pas été correctement formulée?

mesomere · #7 01-11-2007 23:21:57

N'oubliez pas aussi, pour que la résiliation soit valable, elle doit être actée devant un notaire ou déclarée devant le juge de paix.

Erico · #8 02-11-2007 07:53:18

merci

oui je sais que ça doit être acté devant juge de paix ou notaire, mais mes deux locataires précédant ayant aussi résilié ( chaque fois pour cessation de commerce) avant je connais un tout petit peu la chanson
mais là à chaque fois ça c'est bien passé avec respect des conditions du contrat

pour l'une nous sommes allés devant le juge de paix, j'ai attendu 5 heures au tribunal pour leur faire éviter les frais de passer devant notaire, même pas eu un merci pour cette journée perdue et cette fleur faite..
donc pour la seconde, j'ai dit que ce serait devant notaire...ça m'a pris 1/2 heure mais à elle ça a du coûter

pour celle ci ce sera aussi devant notaire pour les deux baux, ça va lui coûter aussi.....c'est son problème

SNPC · #9 02-11-2007 09:08:48

Merci de la confiance que vous nous portez, je réponds volontiers.

Votre position est inattaquable juridiquement, selon moi. Une indemnité de 6 mois de loyer est monnaie courante en matière de baux professionnels et commerciaux et le préavis demandé peut-être un peu long mais pas abusif. Evidemment, ce genre de clause est toujours soumis à l'appréciation finale d'un juge de paix.
Par ailleurs, la clause sur les travaux est normale aussi.

Cela étant dit, les relations contractuelles sont l'art du possible, comme la politique!
Vous n'échapperez pas, selon moi, à une négociation serrée et, je le souhaite, à un compromis acceptable.
Si vous sentez que cela part dans ce sens, peut-être serait-il bon de recourir aux organisations de médiation et de conciliation existantes telles que la Chambre de Conciliation et d'Arbitrage en matière immobilière (références sur le site du SNP) ou cette autre chambre dont vous trouverez les références dans le site de PIM).

Bien sûr, cela a un coût et il serait idéalement préférable de négocier vous-même. A vous de juger si votre locataire est suffisamment raisonnable pour se mettre à table et entrer dans les concessions qu'elle devrait vous faire. Pour cela, il faut que vous puissiez la convaincre du fait que votre position est juridiquement la plus forte.

L'alternative est évidemment de répondre par recommandé que vous n'acceptez pas les termes qu'elle vous propose et de formuler vos prétentions, y compris en ce qui concerne les travaux. Sur réception de sa réponse, si celle-ci ne vous satisfait pas, vous porterez le litige devant le juge de paix, sans plus attendre. Il faudra demander la désignation d'un expert judiciaire pour la question des travaux.

Ma réponse n'est évidemment pas la seule possible, vu le fait que nous nous trouvons devant un choix stratégique et non devant une question purement juridique! N'hésitez pas à rappeler le SNP lundi pour avoir "un autre son de cloche".

Bonne chance.

Erico · #10 02-11-2007 09:19:48

Merci de votre réponse, je suis membre depuis 2000 et recommande régulièrement le SNP à des connaissances propriétaires et les conseils téléphoniques m'ont souvent été d'une grande aide.
Si je comprends bien par téléphone je n'arriverai pas à les joindre aujourd'hui.
Pour le reste je suis en train petit à petit de mettre sur papier ce que je vais lui répondre, j'ai quand même à tout hasard contacté un avocat à qui je demanderai sans doute soit de rédiger la lettre réponse, soit de jeter un coup d'oeil sur celle que je rédigerai moi même.
Mais pour le moment ma question la plus urgente est : j'ai reçu son courrier mardi 30/10, y a t'il un délai légal à respecter pour y répondre ? ou pas ?
Ou y a t'il un délai raisonnable non légiféré mais que vous me conseilleriez de respecter ?

Merci d'avance

SNPC · #11 02-11-2007 13:37:47

Erick a écrit :

Merci de votre réponse, je suis membre depuis 2000 et recommande régulièrement le SNP à des connaissances propriétaires et les conseils téléphoniques m'ont souvent été d'une grande aide.

Merci, les encouragements sont nécessaires, comme les carottes pour les ânes! smile

Erick a écrit :

Si je comprends bien par téléphone je n'arriverai pas à les joindre aujourd'hui.

Non, nous faisons le pont, comme parfois. Mais nous ne fermons jamais pour une période de vacances!

Erick a écrit :

Mais pour le moment ma question la plus urgente est : j'ai reçu son courrier mardi 30/10, y a t'il un délai légal à respecter pour y répondre ? ou pas ?
Ou y a t'il un délai raisonnable non légiféré mais que vous me conseilleriez de respecter ?

Pas de délai légal. Le délai raisonnable, selon moi, est d'une semaine environ, voire davantage mais je vous conseille dans ce cas d'envoyer une première lettre pour accuser réception et prévenir que vous prenez conseil et que la réponse suivra!

Bonne chance!

Erico · #12 02-11-2007 17:41:44

Je vais suivre vos conseils, envoyer une première lettre disant que j'accuse réception et que je prends conseil avant de répondre....

Merci à vous et bon week end et croyez le sincèrement mes compliments ne sont pas gratuits.....

Bien à vous

Erico · #13 03-11-2007 11:22:31

en général "collègues proprios" combien de mois de loyer demandez vous en cas de résiliation anticipée ?

que ce soit pour bail commercial ou autre

cochise · #14 03-11-2007 11:47:45

Erick a écrit :

en général "collègues proprios" combien de mois de loyer demandez vous en cas de résiliation anticipée ?
que ce soit pour bail commercial ou autre

3 mois pour un bail de logement principal.

Erico · #15 04-11-2007 19:26:14

merci

d'autres avis ou conseils sont les bienvenus

PIM · #16 04-11-2007 20:43:55

SNP a écrit :

cette autre chambre dont vous trouverez les références dans le site de PIM).

Il s'agit de la Chambre d'arbitrage et de médiation

Votre bail contient-il une clause d'arbitrage ? (cfr nos modèles de baux)

Erico · #17 04-11-2007 21:04:42

non, pas de clause d'arbitrage, mais j'y penserai pour un prochain contrat

mais bon en cas de litige un bon avocat spécialisé, le soutien de la DAS ( assurance protection juridique bailleur) et les conseils du SNP ça doit suffire non ?

j'avoue que depuis que je suis proprio ( 7 ans) je n'ai jamais eu de litige important.. j'en ai un pas très grave qui est un procédure depuis un an mais bon...

un beaucoup plus grave s'était annoncé à un moment, mais une lettre ferme d'un avocat, précédée d'une de la DAS, a très vite arrangé les choses

souvent quand les gens savent que vous n'hésitez pas à contacter un avocat et que celui ci est payé par votre assurance et que donc vous vous fichez un peu du coût et de la durée de la procèdure....souvent alors ces gens deviennent très raisonnables

PIM · #18 04-11-2007 21:19:08

Erick a écrit :

non, pas de clause d'arbitrage, mais j'y penserai pour un prochain contrat
mais bon en cas de litige un bon avocat spécialisé, le soutien de la DAS ( assurance protection juridique bailleur) et les conseils du SNP ça doit suffire non ?

Etre bien conseillé, c'est évidemment indispensable.
La clause d'arbitrage n'en reste pas moins utile: voir explications ici, dans notre faq immo

Erico · #19 04-11-2007 21:23:21

Je ne connaissais pas la clause d'arbitrage, merci beaucoup, info très intéressante.
Je m'étonne qu'elle ne soit pas, du moins il me semble, dans les baux types du SNP car ce sont eux que j'utilise, soit tels quels, soit je rédige mes baux moi même en me basant beaucoup sur leurs modèles...

J'ajouterai cette clause pour mes prochains locataires...

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