Petit exercice ...

davut · #1 05-11-2007 23:14:16

vous etes a l'assemblée générale de la résidence ALPHA qui comprend 10.000 quotités et 100 propriétaires. la liste des présences laisse apparaitre que cinquante-huit propriétaires sont présents ou représentés et qu'ils disposent ensemble de 5.800 quotités. le président du conseil de gérance a signé la liste des présences pour les 3 appartements dont il est propriétaire et qui représentent
300 quotités ; mais il a également produit 25 mandats ( tous valables ) de propriétaires et ces mandats représentent encore 2.500 quotités.

Cette situation particulière a-t-elle une influence sur le double quorum imposé par la loi ? Si oui , explicitez.

De même, cette situation a-t-elle une influence sur l'organisation et le déroulement des votes ? Si oui , explicitez.

Je vous remercie d'avance.

ABSA · #2 06-11-2007 09:57:50

Cette situation ne pose aucun problème au niveau du quorum. L'assemblée générale peut se tenir.

La loi stipule que "Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés." (Art 577-6 §5)

Dans votre exemple, votre président dispose de 2.800 quotités. Le total étant de 5.800 quotités, son nombre de voix n'est pas limité puisqu'il ne dépasse pas le seuil de 2.900 quotités.

La situation n'influence donc pas légalement les votes.

Bien à vous

perseverant · #3 06-11-2007 10:37:36

Je vois 3 conditions à suivre.

Art. 577-6.
§ 3. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale ne délibère valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présent ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

Première condition remplie.

§ 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. Le Président l'est mais c'est permis.

Deuxième condition remplie.

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés".

Troisième condition remplie.

§ 7. Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée

Seule réserve : si l'ordre du jour prévoit de traiter de la fonction de Président de conseil de gérance, ce dernier devra s'abstenir de participer aux délibérations et votes.

luc · #4 06-11-2007 11:26:40

D'accord avec les intervenants, mais l'art 577/6 §7 est selon moi d'application pour le président du conseil de gérance, qui est par ce fait un mandataire de l'ACP, pour des tâches de contrôle et d'assistance:

§ 7. Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

Donc pour les points concernant l'exécution du mandat de président du CG, le président ne pourra pas participer aux délibérations ni au vote.

Il s'en suit que ses 2.800 quotités n'ont pas de droit de vote, et que les autres CP (3.000 quotités) délibérons et voteront en son absence sur par exemple le rapport annuel du conseil de gérance.

N'empêche qu'il pourra informer et répondre aux questions des CP. Mais sa présence lors de la délibération et le vote n'est pas possible.

Ceci est d'application pour tous les points pour lequel il a participé au contrôle ou qu'il a assisté le syndic.

Exemple: assister le syndic en faisant une étude de comparaison entre les 3 offres d'entrepreneur pour une rénovation de la chaufferie et les classer en ordre de préférence ou pas.

perseverant · #5 06-11-2007 11:31:20

Bonjour,

N'est-ce pas ce que j'explique "in fine" de mon intervention ?

luc · #6 06-11-2007 11:49:45

perseverant a écrit :

Bonjour,
N'est-ce pas ce que j'explique "in fine" de mon intervention ?

Tout à fait d'accord. Mais ce texte "in fine" passait pour moi un peu inaperçu.

Pour moi la problématique, posé par davut, concerne surtout la problématique de ce conflit d'intérêts, et les solutions possibles.

perseverant · #7 06-11-2007 12:21:21

Vous avez raison d'insister sur ce point, même s'il ne concerne pas directement la question. Vous aurez sûrement remarqué que la proposition de loi de Madame la Sénatrice Clotilde Nyssens, présentée en session extraordinaire de la Chambre des Représentants du 22 août 2007, si elle répond à des problèmes rencontrés chaque jour dans la pratique, ne traite pas de cette question de conflit d'intérêt.

Ceci étant, êtes-vous sûr que le conflit d'intérêt serait présent, si, dans votre hypothèse, un Président de conseil de gérance "assiste le syndic en faisant une étude de comparaison entre les 3 offres d'entrepreneur pour une rénovation de la chaufferie et les classer en
ordre de préférence ou pas." ? Je suppose que cette information ressort d'un jugement ou article. Si oui, peux-t-on en disposer parce que c'est évidemmen très intéressant.

Même question pour, je cite, "Ceci est d'application pour tous les points pour lequel il a participé au contrôle ou qu'il a assisté le syndic.

Je pose la question parce que, à mon sens, un conseil de gérance efficace est actif dans bcp de domaines et je vois mal son Président (et/ou ses membres) quitter la salle de réunion chaque fois qu'un de ces domaines est abordé.

Comme le conseil et/ou son Président, assiste le syndic et ne décide pas, la responsabilité de tous les décisions incombent in fine au syndic. De prime abord, je ne vois pas d'objection à la présence et vote des membres du CG et de son Président.

Par contre, je vous rejoins totalement sur ce retrait s'il s'agit de voter le rapport annuel de la gérance et, de manière plus générale, tout élement en rapport DIRECT avec le conseil et/ou son Président.

Un arrêt de jurisprudence nous éclaire un peu sur ce point : "Doit être annulée la décision de l'AG relative aux missions du conseil de gérance et à laquelle ont participé (par vote ou simplement par délibération) les membres dudit conseil" (Civ. Liège, 22 novembre 1999, J.J.P., 2002, 191)

Je peux me tromper, mais j'ai plus l'impression que ne sont visées que des missions à part entière et non la simple action d'assister une mission qui relève de la responsabilité du syndic.

Mais la question est complexe puisque la CA est facultatif et que, d'une certaine manière, comme sa mission est de contrôler et assister le syndic, ses attributions touchent à bcp de domaines et délimiter la frontière entre assistance et mission à part entière est délicat, voire parfois impossible.
Le conseil ne peut poser aucun acte de gestion, ni se substituer au syndic

ABSA · #8 06-11-2007 12:46:22

perseverant a écrit :

Même question pour, je cite, "Ceci est d'application pour tous les points pour lequel il a participé au contrôle ou qu'il a assisté le syndic.
Je pose la question parce que, à mon sens, un conseil de gérance efficace est actif dans bcp de domaines et je vois mal son Président (et/ou ses membres) quitter la salle de réunion chaque fois qu'un de ces domaines est abordé.
Comme le conseil et/ou son Président, assiste le syndic et ne décide pas, la responsabilité de tous les décisions incombent in fine au syndic. De prime abord, je ne vois pas d'objection à la présence et vote des membres du CG et de son Président.
Par contre, je vous rejoins totalement sur ce retrait s'il s'agit de voter le rapport annuel de la gérance et, de manière plus générale, tout élement en rapport DIRECT avec le conseil et/ou son Président.
Un arrêt de jurisprudence nous éclaire un peu sur ce point : "Doit être annulée la décision de l'AG relative aux missions du conseil de gérance et à laquelle ont participé (par vote ou simplement par délibération) les membres dudit conseil" (Civ. Liège, 22 novembre 1999, J.J.P., 2002, 191)
Je peux me tromper, mais j'ai plus l'impression que ne sont visées que des missions à part entière et non la simple action d'assister une mission qui relève de la responsabilité du syndic.

Bien d'accord avec vous perseverant.
Toutes les décisions au niveau des traveaux sont prises soit par l'AG ou par le syndic.

Luc a écrit :

Exemple: assister le syndic en faisant une étude de comparaison entre les 3 offres d'entrepreneur pour une rénovation de la chaufferie et les classer en ordre de préférence ou pas.

Dans l'exemple de Luc, je ne vois pas en quoi les membres du CG ne pourrait pas voter.
Il est à noter, d'une part, que tous les copropriétaires peuvent réaliser la comparaison des offres qui doivent être, en toute logique, envoyées avec la convocation à l'AG.
Et que d'autre part, les membres du conseil de gérance peuvent faire part de leurs avis ou de leurs choix comme tous copropriétaires.

C'est l'AG qui seule fera le choix.

perseverant · #9 06-11-2007 12:51:31

Mais oui. Je crois qu'on oublie trop souvent que l'AG est souveraine et que le syndic exerce des tâches bien spécifiques, sous sa responsabilité exclusive, mais à partir de décisions de l'AG (sauf l'hypothèse rare de mesures urgentes et conservatoires que doit prendre le syndic, et qui seront ratifiées ou non ultérieurement par l'AG).

luc · #10 06-11-2007 14:13:51

ABSA a écrit :

Dans l'exemple de Luc, je ne vois pas en quoi les membres du CG ne pourrait pas voter.
Il est à noter, d'une part, que tous les copropriétaires peuvent réaliser la comparaison des offres qui doivent être, en toute logique, envoyées avec la convocation à l'AG.
Et que d'autre part, les membres du conseil de gérance peuvent faire part de leurs avis ou de leurs choix comme tous copropriétaires.

Je mets quand même un bémol.

En pratique les devis ne sont pas envoyés aux CP avec l'invitation. Les copies coûtent soi-disant trop ... .

Le CG "se charge" de faire cette comparaison et d'en donner quelques détails, judicieusement choisis, pour défendre leur choix.

Dans ce cas-là le CG a exercé son mandat d'assistance. Par conséquence il doit être absent lors de la délibération et le vote, tout comme le syndic-copropriétaire.

Si le syndic a envoyé les devis avec l'invitation, alors les CP, membre du CG, peuvent donner leur avis comme CP, mais pas comme membre du CG. Seulement dans ce cas ils peuvent aussi délibérer et voter.

Entre parenthèse, l'AG n'est pas souveraine, mais autonome. Un organe souveraine n'est pas soumis à des décisions de la justice. L'AG est soumis au jugements du Juge de Paix et est donc autonome.

ABSA a écrit :

C'est l'AG qui seule fera le choix.

Tout à fait d'accord.

Mais la loi prévoit dès qu'un conflit d'intérêt entre sa fonction de mandataire d'ACP et sa qualité de copropriétaire est possible, que la personne concerné ne soit pas présent à la délibération et au vote.

En voulant imposer une autre interprétation, vous ouvrez une la porte à des manipulations sans fin.

Plus que 50% des procès, dont j'ai lu le jugement, n'auraient pas eu lieu si ce principe simple aurait été appliqué.

luc · #11 06-11-2007 14:19:06

perseverant a écrit :

... que le syndic exerce des tâches bien spécifiques, sous sa responsabilité exclusive, mais à partir de décisions de l'AG ...

D'accord, si on y ajoute la phrase:

Le syndic est responsable de sa gestion envers l'AG

Ce qui a comme conséquence, qu'en cas de faute ou erreur du syndic, même involontaire, il est tenu de rembourser les dégâts causés à l'ACP.

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