L'art difficile de gérer le bien commun

luc · #1 08-11-2007 23:48:31

Le journal "Le Soir" vient de publier dans le supplément Immo du 08.11.2007 une série d'articles sur la copropriété (pages 1 à 7), sous le titre:

La copropriété ou l'art difficile de vivre ensemble

Les articles mettent surtout l'accent sur le social (vivre ensemble), sans aborder réellement les questions primordiales concernant l'administration et conservation du patrimoine commun des copropriétaires.

Un article est consacré à un syndic, qui parle en fait presque exclusivement de ses tâches de régisseur. Ce qui démontre qu'il y a un conflit d'intérêt entre les fonctions de syndic (= pour le bien commun) et de régisseur (= pour le bien privatif).

L'article final est consacré à une analyse courte, mais positive, des propositions de loi de Mme la députée NYSSENS.

A première vue aucune analyse des propositions du SNP, ni même un citation dans la rubrique "pratique", ni même l'adresse. Comme membre du SNP je m'étonne.

Aucune analyse des propositions du CNIC. Normal, puisqu'ils ne sont pas encore publiés. L'adresse du CNIC est cité dans l'édition papier, mais l'url réfère à www.snic.be au lieu de www.cnic.be. Comme membre du CNIC je m'étonne.

Finalement je suis surpris d'apprendre que l'ABSA, une association professionnelle de syndics et régisseurs, a aussi instauré une procédure de certification de "Qualité syndic".

Personnellement je trouve dommage qu'on n'a pas mis l'accent sur les aspects économiques pour bien préparer les changements structurels au niveau de la conservation des immeubles qui vont s'imposer dans les années à venir (2008 à 2013).

Et le fait qu'un bon syndic d'ACP sera uniquement celui qui aura informé les copropriétaires et proposé les mesures nécessaires à faire face correctement aux obligations découlant des normes Kyoto, etc ... . Seulement dans ce cas les copropriétaires seront assurées que leur patrimoine commun est bien géré.

C'est cela la mission essentielle et unique du syndic: gérer le bien commun.

perseverant · #2 09-11-2007 14:39:10

Ce n'est pas parce que ce dossier aborde l'angle plus social de la copropriété qu'il est automatiquement exclu que l'aspect économique ne sera pas évoqué ultérieurement. Wait and see. De plus, moi, je trouve plutôt positif que l'on traite des problèmes de copropriété et des efforts pour les résoudre plutôt que de se contenter de les constater. Il y a encore quelques années, ce sujet n'intéressait personne, mais les problèmes étaient bien là.

ABSA · #3 09-11-2007 16:52:07

Luc a écrit :

Finalement je suis surpris d'apprendre que l'ABSA, une association professionnelle de syndics et régisseurs, a aussi instauré une procédure de certification de "Qualité syndic".

Cher Luc,

Il s'agit d'une erreur au niveau de l'article. Nous n'avons instauré aucune procédure de certification de "Qualité Syndic".

Pour rappel, Le Syndicats National des Propriétaires (SNP), la Koninlijk Algemeen Eigenaars Verbond et la FNAB ont établit une Charte reprenant les engagements concrets à respecter par le syndic en vue d'être certifié. L'ABSA est membre de la FNAB. D'où peut-être la confusion.

Le syndic repris dans l'article a obtenu cette certification. Le site de la certification de qualité pour syndic.

petitfuret · #4 09-11-2007 21:55:17

Ce que l’on appelle la loi sur les copropriétés forcées date d’à peine 13 ans et déjà il est question, avec beaucoup de lucidité et de bon sens, de la revoir de a à z… pourquoi alors qu’il a fallu quatre ans pour la formuler après 75 ans d’existence de l’ancienne loi.

La loi belge est nettement moins étoffée que sa consœur d’outre Quiévrain mais elle est surtout, hélas souvent mal appliquée. Certains professionnels l’ignorent, ce qui est de notoriété publique. Pourtant ils sont dotés depuis décembre 2006 d’un tout nouveau code de déontologie. Et il est étonnant de constater qu’en plus il est devenu courant de décerner en plus un label….aux professionnels Le mécontentement est présent parmi les copropriétaires et les reproches sont nombreux à ce qu’il parait : comptabilité opaque, manque de préoccupation quant à une gestion en bon père de famille, laisser-aller des parties communes, impossibilité quasi permanente de pouvoir consulter les factures…

L’IPI déçoit

ABSA · #5 12-11-2007 12:52:51

Luc a écrit :

Les articles mettent surtout l'accent sur le social (vivre ensemble), sans aborder réellement les questions primordiales concernant l'administration et conservation du patrimoine commun des copropriétaires.

Luc a écrit :

Et le fait qu'un bon syndic d'ACP sera uniquement celui qui aura informé les copropriétaires et proposé les mesures nécessaires à faire face correctement aux obligations découlant des normes Kyoto, etc ... . Seulement dans ce cas les copropriétaires seront assurées que leur patrimoine commun est bien géré.

Cher Luc,

Je pense que l'aspect social est une question primordiale dans les ACP!
Tous les acteurs de la copropriété doivent agir pour que la vie s'y passe au mieux.

Une bonne entente entre les copropriétaires a des effets immédiats et positifs au niveau de l'administration et conservation du patrimoine commun des copropriétaires. Une mauvaise entente dans une copropriété est souvent synonyme d'augmentation des charges.

A propos de l'information des copropriétaires, merci de confirmer notre point de vue. Il aussi certain qu'au mieux les copropriétaires seront informés au plus ils participeront aux AG et aux prises de décisions de celle-ci, au plus leurs choix seront judicieux.

perseverant a écrit :

De plus, moi, je trouve plutôt positif que l'on traite des problèmes de copropriété et des efforts pour les résoudre plutôt que de se contenter de les constater. Il y a encore quelques années, ce sujet n'intéressait personne, mais les problèmes étaient bien là.

Cher perseverant,

Bien d'accord avec vous.
Et à ce niveau la reponsabilité de chacun est engagée afin de réaliser les "efforts pour les résoudre plutôt que de se contenter de les constater". Aussi bien celle du syndic que de tous les copropriétaires.
En tout les cas, le rôle social des syndics dans les copropriété est une réalité qui est effectivement souvent ignorée.

perseverant · #6 12-11-2007 13:37:13

Effectivement, l'information des copropriétaires est très importante, tout comme le rôle social, mais également de gestion psychologique des relations entre copropriétaires, entre locataires et copropriétaires et entre lui et copropriétaires et locataires. Et cet aspect est oublié. Il ne faut pas oublier que si un litige naît entre parties, ce n'est pas comme pour les autres litiges : les parties concernées sont appelées à se revoir AVANT, PENDANT et APRES la procédure. Tout doit donc être fait pour favoriser le dialogue, suivre les pistes de la médiation, transaction ou, comme ce site PIM le prévoit sagement, l'arbitrage. Et, dans ce contexte, le rôle du syndic est primordial. En plus de son travail strictement formel et prévu juridiquement, le syndic doit apporter une certaine dimension sociale, pacificatrice. Je trouve que l'on ne parle pas assez de cet aspect qui est très important. Evidemment, n'est pas psychologue qui veut et gérer les rapports humains n'est pas toujours aisé. Il peut exister un coût en affect prohibitif pour certains qui ne le supportent pas ou prennent leurs distance. Mais la dimension forcée de la copropriété implique que, d'une certaine manière, des liens ténus de communauté naissent entre tous. J'ai toujours pensé que, pour un étudiant en psychologie, un mémoire sur les relations entre les différents acteurs de la copropriété serait porteur.

petitfuret · #7 12-11-2007 13:52:44

L'IPI qui forme les syndics et en a formé beaucoup aurait dû dès ses débuts et de toute évidence depuis la nouvelle loi de 1994 inclure ce chapitre très important auprès des maîtres de stage. Malheureusement dans de trop nombreux cas, le syndic " travaille" avec le conseil de gérance et ignore tout de ce qui est " relations humaines" privilégiant le côté commercial de son engagement .....considérant les assemblées générales comme des entérinements des décisions qu'il a été "obligé" de prendre. Un point très important est aussi souvent " oublié" : celui de la conservation des parties communes. Ce qui conduit inévitablement à un délabrement inéluctable et difficilement réparable ou alors très onéreux.

perseverant · #8 12-11-2007 14:09:58

Oui. C'est souvent le même scénario. On ne veut pas payer pour des parties qui ne nous appartiennent pas en propre et, ensuite, llorsque la réparation devient incontournable, le coût est exorbitant parce que on a trop attendu.

luc · #9 14-11-2007 12:44:05

Par hasard, en cherchant autre chose, j'ai trouvé une interpellation assez récente du Ministre-Président Bruxellois par M. Gosuin au Parlement Bruxellois. C'est un bon exemple de l'importance économique (et social) de la copropriété. L'interpellation se concentre sur les grand tours (+150 m), mais est applicable à un degré moins important aux autres immeubles à appartements.

En résumé, le copropriétaire doit avoir les moyens (revenu, ...) pour entretenir les parties privatives et communs de son appartement.

J'en cite un extrait très explicite:

L'expérience des tours Etrimo, Amelinckx et autres immeubles Lécluse révèle la grande difficulté pour les personnes à revenus moyens et moyens faibles qui y vivent de supporter les charges financières et immobilières afférentes à la nécessaire modernisation de ce genre d'édifice.
Le tollé né de l'obligation de rénover les ascenseurs, mais aussi l'application des normes de protection en matière d'incendie, et demain les exigences de performance énergétique, sont autant de causes d'accroissement de charges à un point tel que celles-ci représentent un deuxième loyer, voire
l'excèdent. En clair, des tours de logement de qualité impliquent des locataires à revenus supérieurs très élevés. Cette constatation éveille mon scepticisme

Source: Commissions réunies de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la politique foncière et du logement et de la rénovation urbaine - Réunion du 08.03.2007

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