achat murs et fonds

cochise

Pimonaute incurable

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achat murs et fonds

Bonjour,

Je suis en tractation pour reprendre un fonds de commerce avec les murs. J'ai un prix global qui reprend l'ensemble. Je me demandais si j'avais avantage à augmenter la valeur du fonds lors de l'acte afin d'éviter des frais d'enregistrement. En fait, je ne sais pas du tout les frais auxquels je vais être exposé lors du rachat du fonds. Je compte bien entendu demander au notaire lorsque j'irai le voir mais bon, en attendant, si quelqu'un peut éclairer ma lanterne.

Deuxième question : pour éviter les frais de négociation du notaire (2%), dois je signer le compromis "en privé" et seulement lui transmettre ou bien puis je déjà lui demander de regarder à ça, sachant que pour le moment, tout s'est fait entre le proprio et moi, sans intermédiaire.

troisième question : un fonds de commerce, ça prend bien 's' même au singulier?

Merci

perseverant

Pimonaute intarissable

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Re : achat murs et fonds

FDC
- Avez-vous demandé au cédant d'adresser à l'administration fiscale le formulaire 442 bis qui est destiné à vérifier la situation fiscale du FDC, mais également à se faire produire un certificat d'absence de toute inscription hypothécaire au bureau des hypothèques compétent. ? Un fonds de commerce peut effectivement être mis en gage.
- Avez-vous dressé  un inventaire, avec une description précise du mobilier ?
- origine du FDC : comment le vendeur est-il lui-même devenu propriétaire du FDC ?  Demandez l’acte sous seing privé et les mentions de son enregistrement qui prouve la propriété si ce n'est pas lui le fondateur .
- ventilation du prix entre mobilier, matériel, marchandises diverses, clientèle et droit au bail et enseigne  éventuels. A établir avec sérieux.
- modalités de versement. Je conseille de ne rien verser jusqu' à vérification de l'absence de dettes.
- demandez le chiffre d'affaire détaillé  des 3 dernières années.
- attention à la reprise du bail.

ELUDER LES 2 %

Je vous déconseille fortement d’éviter de payer les honoraires de négociation du notaire s’il a été prévu et convenu que c’est lui qui était chargé de trouver acquéreur. C’est malhonnête et répréhensible.

SIGNER UN COMPROMIS EN PRIVE.

Compromis de vente vaut vente. C’est un document de première importance et les conseils de votre notaire vous seront précieux. Je vous déconseille de le signer « en privé » pour au moins 20 raisons.

DIMINUER LA VALEUR DU BIEN EN AUGMENTANT CELLE DU FDC

C’est le meilleur moyen d’avoir une insuffisance en matière immobilière (amendes à la clé pour avoir sous-évalué l’immeuble, infraction à l’article 203 du Code des droits d’enregistrement) et en matière mobilière (le fisc pourrait trouver étonnant que la valeur du FDC soit aussi élevée).

Fonds de commerce prend effectivement un "S".

cochise

Pimonaute incurable

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Re : achat murs et fonds

Merci.

Pour tout ce qui est comptabilité, j'ai déjà un fiscaliste sur le coup qui est entré en contact avec le comptable du vendeur. Le vendeur est le fondateur. Je regarderai avec lui pour les documents ad hoc mais je pense que mon comptable pourra m'aider.

Je ne veux pas escroquer le notaire, il n'a pas encore été mis sur le coup, ce n'est pas lui qui s'est chargé de la vente. Comme j'ai mis, tout se passe entre le vendeur et moi. Tout ce que je veux, c'est si possible ne pas devoir payer ces 2% pour rien si je peux l'éviter! (2% de 500.000€, ca fait quand même 10.000€!!) D'où ma question : est ce que le fait de signer le compromis devant notaire rentre dans ses honoraires normaux ou bien est ce que cela donne lieu à un honoraire de négociation?

OK pour l'insuffisance. Je ne comptais pas non plus doubler le prix du FDC. De toute manière, je procède à une expertise aujourd'hui et je verrai bien la valeur des murs par rapport au prix demandé.

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : achat murs et fonds

Pour qu'un notaire puisse réclamer des honoraires de négociation (max 2 %), il doit respecter le code de déontologie des notaires en vigueur depuis le 1er janvier 2007 et qui prévoit notamment que cela doit résulter d'un contrat écrit.

En l'espèce, je ne vois donc pas à quel titre le notaire pourrait réclamer des honoraires de négociation à l'acquéreur...

La préparation d'un compromis de vente, cela rentre dans les honoraires normaux du notaire. Il ne s'agit pas d'honoraires de négociation.

Rappel aussi d'un conseil récurrent: que chaque partie prenne son propre notaire. Cela ne coûte pas plus cher.

cochise

Pimonaute incurable

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Re : achat murs et fonds

Haaa ok, c'est déjà ça merci 

Oui bien sur, j'ai mon propre notaire. Et même un de secours au cas où il y aurait "conflit d'intérêt".

perseverant

Pimonaute intarissable

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Re : achat murs et fonds

Lorsque vous avez évoqué les 2 %, il m'est directement apparu qu'il  s'agissait des honoraires de négociation pour vente. Un arrêté royal du 14 novembre 2006 (Moniteur belge du 28 novembre 2006) précise les règles applicables à la négociation par les notaires de ventes amiables ou judiciaires de biens immeubles. Il est en vigueur dès le premier janvier 2007, prévoit effectivement l'écrit et 2 % max d'honoraires, en sus des frais et débours éventuels.

Dans votre cas, je ne sais pas d'où vient ces 2 %. Mais je confirme que ne seront dus aux notaires que les honoraires de vente établis selon barême, acquittés par vous et que les notaires e partagent selon une cuisine interne.

cochise

Pimonaute incurable

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Re : achat murs et fonds

D'ailleurs, est ce que maintenant ces fameux 2% ne sont pas à charge du vendeur et non plus de l'acheteur? 

perseverant

Pimonaute intarissable

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Re : achat murs et fonds

Oui, l'obligation de l'écrit est présente pour cela aussi.