transfert bail vers le nouveau propriétaire

Holala · #1 23-11-2007 10:33:20

Un bâtiment (un magasin au rez et un appart à l'étage) dont je suis propriétaire va être acheté, nous allons signer un compromis bientôt.

L'acheteur souhaite passer les actes au plus tôt : en février.
Celui ci occupera le rez et mettra en location l'appart.

Il me demande si j'accepte qu'il mette dès à présent l'affiche à louer.
Je lui ai bien signifié que je reste propriétaire jusqu'à passation des actes, et que je n'ai rien contre le fait qu'il place l'affiche à louer pour autant que le bail débute lorsqu'il sera le propriétaire.

Néanmoins je me dis qu'il me serait agréable finacièrement de rentabliser cet appart en le mettant en location (moi-même) décembre et janvier : deux mois de loyer à 600 Eur. par mois ce n'est pas négligeable...

Quelle accord-formule puis je trouver afin de louer l'appart dès à présent et ensuite céder le bail au propriétaire suivant.?
Quelles précautions dois je prendre?

cochise · #2 23-11-2007 12:59:17

Votre bail se transmet automatiquement. Veillez à prendre un locataire correct et à remplir les conditions ad hoc (garantie locative, caution,... ) afin de ne pas effrayer le candidat acquéreur si vous mettiez n'importe qui dans l'appartement.

PIM · #3 23-11-2007 13:17:43

Je ne suis pas tout à fait d'accord avec Cochise (cela peut arriver).

Modifier les conditions d'occupation entre le compromis et l'acte, sans l'accord formel, préalable et explicite de l'acquéreur, cela ne va pas du tout.

C'est très bien de vouloir gagner sur tous les tableaux, en louant avant l'acte, mais, que faites-vous, par exemple, si (évidemment, contre toute attente) l'acquéreur ne passe pas son acte....

Il y a un tas d'hypothèses (un peu comme le problème de donner les clés à l'acquéreur avant l'acte) où les emm.... peuvent se trouver au bout du chemin (ou en cours de route).

Bref, le plus prudent, c'est que chacun fasse ce qu'il doit:
- le vendeur vend dans l'état d'occupation actuel
- l'acquéreur n'a la jouissance (et ne met en location) qu'à partir de l'acte authentique.

perseverant · #4 23-11-2007 13:52:44

Je rejoins la sagesse de PIM. Chercher le dernier carat pourrait vous coûter tout le diamant....

Vous vendez en l'état actuel. Quid si le locataire que vous choisissez est insolvable ? L'acquéreur pourrait se retourner contre vous pour avoir modifié la situation du bien sans l'avertir. Quid si ce locataire fait des travaux et/ou des dégâts durant la période comprise entre compromis et acte ? Quid si l'acte d'achat ne se signe jamais ? Quid si l'acheteur avait d'autres projets ?

Sans entrer dans les détails, juridiquement, c'est une catastrophe potentielle que de ne pas attendre la signature de l'acte notarié pour donner les clés. Et même si une convention est dressée, cela reste dangereux.

cochise · #5 23-11-2007 13:53:41

Holala a écrit :

... nous allons signer un compromis bientôt.

Le compromis n'est pas signé...

Mais effectivement, il y a toujours la possibilité où la vente ne se réalise pas.

perseverant · #6 23-11-2007 14:01:14

Par convention, j'entendais un accord entre ancien propriétaire et nouveau propriétaire qui permet la location à un tiers défini et en précise les conditions, à insérer dans le compromis à venir ou par document séparé.

De toute faàon, même sans compromis, il y a eu promesse irrévocable de vente puisqu'il y a accord sur la chose et sur le prix (1583 CC).

Holala · #7 23-11-2007 14:17:18

L'acheteur est trèèès amateur du bien. big_smile

Je l'ai rencontré ce matin et il a accepté.
Je lui ai suggéré de choisir avec moi le futur locataire et de prévoir la rédaction du bail suivant ses demandes.

Faisant ainsi il pourrait percevoir, sans attente, le premier mois de loyer dès qu'il serait le proprio.

Je lui fais plaisir en laissant gratuitement dans l'immeuble un ameublement de bureau dont je n'ai plus usage... big_smile

Holala · #8 23-11-2007 14:22:24

J'ai oublié de dire que le compromis sera signé lundi prochain ainsi il est encore temps d'insérer une convention

perseverant · #9 23-11-2007 14:23:51

Bon, vous tenez à votre idée, bien que je la pense dangereuse. Alors, précisez bien dans le bail la situation actuelle (vente en cours mais pas signée) et insérez au moins une clause dans le bail : celle de la condition suspensive que l'acte authentique aie bien lieu. Au moins, de par l'effet rétroactif de cette clause, le bail sera présumé de plein droit ne pas avoir existé. si la vente ne se fait pas. Précisez aussi que ces ameublements sont cédés. Dernier conseil : que le locataire n'oocupe pas les lieux avant la signature de l'acte. Il faut le préciser.

Holala · #10 23-11-2007 14:47:45

veuillez excuser mon entêtement .... je comprends bien votre "sagesse"

grmff · #11 23-11-2007 18:22:12

A mon sens, Holala a tout à fait raison. Si le futur proprio trouve lui-même le locataire, et que le bail est signé par le futur ancien proprio et par le futur proprio pour accord, je ne vois pas ce qui empêcherait la mise en location.

Une annulation de la vente? Elle sont très rares, et dans ce cas, le batiment sera remis en vente avec un locataire... Si le nouvel acheteur désire virer le locataire pour occupation personnelle, il pourra toujours le faire...

Un désaccord du nouveau proprio? Pas s'il a signé pour accord...
Un impayé? Il n'a qu'à exiger le payement cash des deux premiers mois...

Bref, tout le monde a a y gagner si l'appartement est reloué plus tôt.

Holala · #12 24-11-2007 14:17:20

L'acquéreur et moi signons lundi la convention de vente sous réserve d'acceptation du crédit hypothécaire.
Un délai de six semaines est donné à l'acquéreur pour avoir l'accord de la banque.
Quand le compromis ferme sera signé, nous placerons l'affiche à louer.

PIM · #13 24-11-2007 16:41:54

Holala a écrit :

L'acquéreur et moi signons lundi la convention de vente sous réserve d'acceptation du crédit hypothécaire.
Un délai de six semaines est donné à l'acquéreur pour avoir l'accord de la banque.
Quand le compromis ferme sera signé, nous placerons l'affiche à louer.

Dans votre message initial, vous indiquez que l'acquéreur souhaite passer son acte authentique en février.

Si vous signez votre compromis lundi + 6 semaines condition suspensive, on en arrive à mi-janvier 2008.

Pourquoi alors donc se compliquer juridiquement la vie avec cette histoire de location, pour une quinzaine de jours....

Holala · #14 24-11-2007 16:55:17

PIM a écrit :

Si vous signez votre compromis lundi + 6 semaines condition suspensive, on en arrive à mi-janvier 2008.
Pourquoi alors donc se compliquer juridiquement la vie avec cette histoire de location, pour une quinzaine de jours....

Pour autant que les actes soient effectivement passés en février.

Enfin... je finis pas douter après tout .

Holala · #15 24-11-2007 17:00:35

Question suivante:
Les démarches notariales (sur une durée de max 4 mois) débutent à partir de la signature de la convention de vente avec conditions suspensives ou à partir du compromis de vente ferme.

Merci de votre réponse

grmff · #16 24-11-2007 17:10:56

Cela dépend du notaire, et de la demande du client. Généralement, il attendra que les clauses suspensives soient passées. Mais si le client le demande, il commencera plus tôt.

Holala · #17 24-11-2007 17:32:15

merci beaucoup à tous pour vos réponses

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