Y a-t-il des clauses de bail qui sont interdites ?

Elie · #1 22-12-2007 16:15:44

Bonjour à tous,

Nous sommes 11 locataires dans un immeuble, nous avons tous le même propriétaire. Et lorsque nous lisons notre bail, il y a beaucoup de clauses qui nous semblent abusives.

Par exemple, il est écrit qu'au départ des locataires, ceux-ci devront repeindre tout l'appartement en blanc. Tout comme le fait que la chaudière utilise un système "jour/nuit" : Cela veut dire qu'il est coupé de minuit à 6h du matin!

Nous devons même prendre toutes les réparations à notre charge, même lorsqu'elles ne sont pas locatives ! Idem si nous sommes victimes de vandalisme.

Je lis même à l'instant (je n'y avais même pas fait attention) que le preneur doit payer les frais d'enregistrement du bail alors que j'ai lu il y a peu que c'est le propriétaire qui doit payer cela!

Bien sûr nous avons tous signé trop vite ce bail, nous nous en rendons bien compte, mais malheureusement trop tard.

Je voulais donc vous demander si toutes ces clauses sont légales ? Ou si nous allons en justice, le juge annulera-t-il tout cela ?

Merci beaucoup

grmff · #2 22-12-2007 16:37:34

Nous sommes 11 locataires dans un immeuble, nous avons tous le même propriétaire. Et lorsque nous lisons notre bail, il y a beaucoup de clauses qui nous semblent abusives.

Bail de résidence principale, ou bail étudiant?

Par exemple, il est écrit qu'au départ des locataires, ceux-ci devront repeindre tout l'appartement en blanc.

C'est effectivement abusif. Vous devez le remettre dans l'état dans lequel vous l'avez trouvé, suivant état des lieux.

Tout comme le fait que la chaudière utilise un système "jour/nuit" : Cela veut dire qu'il est coupé de minuit à 6h du matin!

C'est une saine mesure d'économie d'énergie. Chez moi aussi, il est coupé de 22H à 7H30

Nous devons même prendre toutes les réparations à notre charge, même lorsqu'elles ne sont pas locatives !

Les réparations autres que locatives restent à charge du propriétaire. Quelles sont les réparations auquelles vous pensez?

Idem si nous sommes victimes de vandalisme.

Pour ce qui est du vandalisme, c'est discutable.

Je lis même à l'instant (je n'y avais même pas fait attention) que le preneur doit payer les frais d'enregistrement du bail alors que j'ai lu il y a peu que c'est le propriétaire qui doit payer cela!

De quand date votre bail? Mettre l'enregistrement à charge du locataire n'a plus de sens seulement depuis quelques mois (1er janvier 2007?)

Bien sûr nous avons tous signé trop vite ce bail, nous nous en rendons bien compte, mais malheureusement trop tard.

Quand on signe sans lire, on finit par signer un chèque en blanc... mettre sa signature, c'est s'engager. Il ne faut alors pas venir pleurer et vouloir renier sa signature...

Je voulais donc vous demander si toutes ces clauses sont légales ? Ou si nous allons en justice, le juge annulera-t-il tout cela ?

La justice humaine est forcément aléatoire...

immorp · #3 22-12-2007 17:38:24

Ce n’est que depuis le 18 mai 2007 que la loi impose que le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives.

Les baux conclus avant cette date pouvaient contenir des clauses contraires : Obligation de repeindre à la sortie, réparations autres que locatives à charge du preneur etc.

La loi n’a pas d’effet rétroactif. Ces conventions entre parties restent donc valables si elles ont été conclues avant cette date.

Elie · #4 23-12-2007 17:53:44

Grmff a écrit :

Citation :Nous sommes 11 locataires dans un immeuble, nous avons tous le même propriétaire. Et lorsque nous lisons notre bail, il y a beaucoup de clauses qui nous semblent abusives.
Bail de résidence principale, ou bail étudiant?

Bail de résidence principale.

Citation :Par exemple, il est écrit qu'au départ des locataires, ceux-ci devront repeindre tout l'appartement en blanc.
C'est effectivement abusif. Vous devez le remettre dans l'état dans lequel vous l'avez trouvé, suivant état des lieux.

Nous par exemple, nous avons laisser tout en blanc. Mais ma maman fume donc ils ne sont plus comme à notre arrivée, donc nous repeindrons probablement ^^. Mais qu'en est-il de l'usure locative finalement ? Que prend-elle en compte ?

Citation :Tout comme le fait que la chaudière utilise un système "jour/nuit" : Cela veut dire qu'il est coupé de minuit à 6h du matin!
C'est une saine mesure d'économie d'énergie. Chez moi aussi, il est coupé de 22H à 7H30

Saine mesure d'économie d'énergie certes, mais pour les gens qui ont un bébé, qui travaillent la nuit, ou tout simplement les soirs de fête, ce n'est pas agréable du tout, ne trouvez-vous pas ? Mais bon puisqu'ils ont le droit ça ne se discute pas vraiment...

Citation :Nous devons même prendre toutes les réparations à notre charge, même lorsqu'elles ne sont pas locatives !
Les réparations autres que locatives restent à charge du propriétaire. Quelles sont les réparations auquelles vous pensez?

Ah, quand même. Et bien je n'ai pas d'exemple précis, mais si un radiateur ne fonctionne pas, ou si un robinet ne cesse de couler, alors que nous n'y avons pas touché, c'est tout de même au propriétaire de s'en occuper il me semble.

Citation :Idem si nous sommes victimes de vandalisme.
Pour ce qui est du vandalisme, c'est discutable.

Donc, si quelqu'un casse un de nos carreaux par exemple, nous devons remplacer la vitre à nos frais ?!

Citation :Je lis même à l'instant (je n'y avais même pas fait attention) que le preneur doit payer les frais d'enregistrement du bail alors que j'ai lu il y a peu que c'est le propriétaire qui doit payer cela!
De quand date votre bail? Mettre l'enregistrement à charge du locataire n'a plus de sens seulement depuis quelques mois (1er janvier 2007?)

Aïe, il date du 14 Avril 2006. Mais nous ne l'avons pas enregistré, et nous n'avons reçu aucune facture à ce sujet. Si ni le propriétaire, ni nous ne l'avons enregistré, quelles sont les conséquences ?

Citation {)ien sûr nous avons tous signé trop vite ce bail, nous nous en rendons bien compte, mais malheureusement trop tard.
Quand on signe sans lire, on finit par signer un chèque en blanc... mettre sa signature, c'est s'engager. Il ne faut alors pas venir pleurer et vouloir renier sa signature...

Oui, nous avons tous commis une erreur qui pourrait nous coûter très cher... Il est clair que ça nous servira de bonne leçon !

Citation :Je voulais donc vous demander si toutes ces clauses sont légales ? Ou si nous allons en justice, le juge annulera-t-il tout cela ?
La justice humaine est forcément aléatoire...

Ah oui, donc là ça dépendra du juge de paix... Donc finalement, la loi n'interdit aucune clause particulière ?

Merci beaucoup pour votre aide, qui fut vraiment rapide !

Elie · #5 23-12-2007 17:55:38

immorp a écrit :

Ce n’est que depuis le 18 mai 2007 que la loi impose que le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives.
Les baux conclus avant cette date pouvaient contenir des clauses contraires : Obligation de repeindre à la sortie, réparations autres que locatives à charge du preneur etc.
La loi n’a pas d’effet rétroactif. Ces conventions entre parties restent donc valables si elles ont été conclues avant cette date.

Et bien on n'est pas dans la M... alors sad

Je sens qu'on va devoir se battre comme des lions pour récupérer notre garantie locative lol

Merci pour l'info !

grmff · #6 23-12-2007 18:03:24

ImmoRP a écrit :

Ce n’est que depuis le 18 mai 2007 que la loi impose que le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives.
Les baux conclus avant cette date pouvaient contenir des clauses contraires : Obligation de repeindre à la sortie, réparations autres que locatives à charge du preneur etc.
La loi n’a pas d’effet rétroactif. Ces conventions entre parties restent donc valables si elles ont été conclues avant cette date.
www.immorp.com

Etes-vous sûr de cela? J'en suis bien étonné...

grmff · #7 23-12-2007 18:15:15

Nous par exemple, nous avons laisser tout en blanc. Mais ma maman fume donc ils ne sont plus comme à notre arrivée, donc nous repeindrons probablement ^^. Mais qu'en est-il de l'usure locative finalement ? Que prend-elle en compte ?

Si votre maman fume depuis 3 ans dans l'appartement, mon avis personnel et biaisé d'activiste fumophobe me fait pressentir que le blanc aura tourné au jaune de manière préamaturée. Si vous repassez une couche de propreté, ce sera positif.

Saine mesure d'économie d'énergie certes, mais pour les gens qui ont un bébé, qui travaillent la nuit, ou tout simplement les soirs de fête, ce n'est pas agréable du tout, ne trouvez-vous pas ? Mais bon puisqu'ils ont le droit ça ne se discute pas vraiment...

Tout se discute. Si vous avez une bonne raison de demander un élargissement des heures, faut le faire et voir comme le proprio réagit.

si un radiateur ne fonctionne pas, ou si un robinet ne cesse de couler, alors que nous n'y avons pas touché, c'est tout de même au propriétaire de s'en occuper il me semble.

Robinet qui coule ou vanne bloquée: à charge du locataire. Idem pour une chasse qui coule ou un évier qui se bouche.

si quelqu'un casse un de nos carreaux par exemple, nous devons remplacer la vitre à nos frais ?

A mon avis, oui! Mais d'autres sont d'un avis différent sur ce même forum.

(Le bail) date du 14 Avril 2006. Mais nous ne l'avons pas enregistré, et nous n'avons reçu aucune facture à ce sujet. Si ni le propriétaire, ni nous ne l'avons enregistré, quelles sont les conséquences ?

Si bail pas enregistré, la conséquence est une amende au moment de l'enregistrement (25€), le locataire peut quitter à tout moment et sans préavis tant que le bail n'est pas enregisitré, et si le batiment est vendu, vous êtes moins protégé. Pas de catastrophe donc. Ne vous en faites pas pour cela.

Elie: Je voulais donc vous demander si toutes ces clauses sont légales ? Ou si nous allons en justice, le juge annulera-t-il tout cela ?
Grmf!: La justice humaine est forcément aléatoire...
Elie: Ah oui, donc là ça dépendra du juge de paix... Donc finalement, la loi n'interdit aucune clause particulière ?

La loi n'interdit pas grand chose, mais c'est pas pour cela que le proprio peut faire n'importe quoi! De l'abus, avec ou sans loi, sera toujours considéré comme de l'abus! (suis-je naïf? certes... mais j'ai encore un peu foi en la justice malgré que j'ai été tant de fois témoin de ses errements...)

immorp · #8 23-12-2007 19:45:17

Grmff a écrit :

"ImmoRP" a écrit :Ce n’est que depuis le 18 mai 2007 que la loi impose que le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives.
Les baux conclus avant cette date pouvaient contenir des clauses contraires : Obligation de repeindre à la sortie, réparations autres que locatives à charge du preneur etc.
La loi n’a pas d’effet rétroactif. Ces conventions entre parties restent donc valables si elles ont été conclues avant cette date.
www.immorp.com
Etes-vous sûr de cela? J'en suis bien étonné...

Avant cette date, il était laissé la liberté aux parties en matière d’entretien.

Ce qui ne veut pas dire que devant le Juge de Paix, certaines clauses ne pouvaient pas être jugées abusives… Il y a de la jurisprudence dans les deux sens.

En matière de bail commercial ou de bail commun (Bureaux etc…), la liberté existe toujours. Et à ma connaissance, une clause qui met tous les entretiens sauf les grosses réparations à charge du locataire n’a jamais été jugée abusive par un tribunal. Pour plus de clareté, on cite le C.C.:
"Les grosses reparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien" (articles 605 et 606 du Code civil)

Elie · #9 23-12-2007 19:51:47

@ Grmff : Je suis étonné pour les réparations. Si le locataire casse ou cause un problème, là il est normal de payer, par contre lorsque cela se fait tout seul je pensais que c'était au propriétaire de s'en charger.

Pour l'enregistrement du bail, nous téléphonerons probablement mercredi pour voir ce qu'il en est, parce que je ne sais pas du tout si le propriétaire l'a fait.

Merci de prendre le temps pour me répondre en tout cas ;-)

cochise · #10 23-12-2007 20:03:01

Elie a écrit :

@ Grmff : Je suis étonné pour les réparations. Si le locataire casse ou cause un problème, là il est normal de payer, par contre lorsque cela se fait tout seul je pensais que c'était au propriétaire de s'en charger.

Ben dans votre exemple, cela ne s'est pas fait tout seul... Je partage l'avis de Grmff. Vous êtes responsable du logement que vous louez.
Si vous louez une voiture et qu'on vous la bousille dans un parking, adios la franchise, même si ce n'est pas de votre faute.

Francis · #11 24-12-2007 11:06:56

Je ne suis pas certain qu'il soit illégal de mettre à charge du locataire la remise en peinture de l'appartement en fin de bail? Même avec la nouvelle loi. Il s'agit d'une condition de location librement acceptée par les deux parties.

Si le locataire reçoit l'appartement en blanc, il devra le restituer en blanc de toutes façons. Le blanc est l'absence de couleur. on peut remplacer du rose clair par du jaune clair ou du bleu par du vert, mais blanc reste blanc, même pas blanc cassé !

La nicotine formant dépot sur les murs, plafonds etc doit faire l'objet d'un lessivage et souvent d'une couche de peinture.

C'est souvent l'absence d'utilisation régulière d'une vanne, d'un robinetn etc. qui entraîne le blocage ou la fuite. Même chose pour des portes restées ouvertes et qui gauchissent.

Pour les vitres cassées, en principe c'est à charges du locataire, sauf vandalisme, force majeure, mais reste la preuve à apporter.

Erico · #12 24-12-2007 16:54:47

Francis a écrit :

Je ne suis pas certain qu'il soit illégal de mettre à charge du locataire la remise en peinture de l'appartement en fin de bail? Même avec la nouvelle loi. Il s'agit d'une condition de location librement acceptée par les deux parties.
Si le locataire reçoit l'appartement en blanc, il devra le restituer en blanc de toutes façons. Le blanc est l'absence de couleur. on peut remplacer du rose clair par du jaune clair ou du bleu par du vert, mais blanc reste blanc, même pas blanc cassé !
La nicotine formant dépot sur les murs, plafonds etc doit faire l'objet d'un lessivage et souvent d'une couche de peinture.
C'est souvent l'absence d'utilisation régulière d'une vanne, d'un robinetn etc. qui entraîne le blocage ou la fuite. Même chose pour des portes restées ouvertes et qui gauchissent.
Pour les vitres cassées, en principe c'est à charges du locataire, sauf vandalisme, force majeure, mais reste la preuve à apporter.

bah pour un robinet, même utilisé régulièrement il peut y avoir problème de joint et alors le joint est à remplacer
si le robinet fonctionne correcement à l'entrée dans les lieux et que 1 an après il coule, c'est au locataire à réparer...c'est une usure locative non ? comme une ampoule, ou une sangle de volet ?
il n'y a pas nécessairement faute de quelqu'un ...

maintenant si le robinet fuit, ou si la sangle casse après 5 jours d'occupation,là pour moi c'est au proprio à réparer ( et je suis proprio)

Elie · #13 29-12-2007 16:16:22

Petit Up, une question me vient à l'esprit.

Voila la situation : Lorsque nous avons fait l'état des lieux d'entrée, il y avait quelques petits coups à gauche à droite dans l'appartement, que nous n'avons pas mentionné dans le contrat. Cela fait maintenant 1 an et demi que nous sommes là, et donc il est bien trop tard pour changer quoi que ce soit je présume.

Donc je réfléchis depuis quelques temps, et hier soir ça m'a fait tilt !

Voici ma question : Est-ce que l'état des lieux de sortie est obligatoire et écrit ? Si c'est le cas, théoriquement cela pourrait prouver que ces coups ne sont pas de nous, étant donné que ça devrait être mentionné dans celui d'un des ex-locataires.

Par contre, j'ai entendu dire que le locataire précédent est parti habiter dans un autre immeuble appartenant également à notre propriétaire, donc j'espère qu'ils n'ont pas trouvé un certain arrangement... Enfin ça c'est une autre histoire ^^

Erico · #14 29-12-2007 16:24:47

D'où l'importance d'être très précis et même tatillon lors de l'élaboration d'un état des lieux !!!

Maintenant je ne crois pas qu'un état des lieux d'entrée ou de sortie soit obligatoire, ou alors c'est tout récent, mais c'est vivement conseillé, surtout pour le propriétaire.
Mais je ne vois vraiment pas comment on pourrait le faire autrement que par écrit ..... yikes
Ils en ont peut être fait un à la sortie de l'ex locataire, mais si ils l'ont fait rien ne dit que il n'a pas été un peu bâclé aussi ( donc il ne mentionne peut être pas ces petits coups )....et puis rien n'oblige l'ex locataire à vous le montrer...
Et même le proprio n'a pas à vous montrer cet état des lieux là non plus...et puis il peut très bien dire qu'il ne l'a plus....

Désolé mais là vous ètes un peu en tort....

immorp · #15 29-12-2007 18:16:26

Que de confusions au sujet des états des lieux !

L’état des lieux d’entrée est depuis cette année obligatoire, et doit même être enregistré en même temps que le bail.
Un état des lieux d’entrée est une description détaillée des lieux loué, généralement faite avant l’entrée des locataires, et au plus tard dans le mois qui suit. Cette description fait obligatoirement l’objet d’un procès-verbal écrit.

Un état des lieux de sortie consiste à constater contradictoirement les dégâts éventuels survenus pendant la location par rapport avec l’état des lieux d’entrée. Ces constatations donnent lieu à une estimation d’une indemnité compensatoire pour les dégâts constatés. Généralement, on établit un procès-verbal pour mettre cet accord par écrit. Mais il ne s’agit aucunement d’une description des lieux ou des dégâts constatés, et ce P-V se résume généralement à une seule page qui reprend aussi, outre la somme sur laquelle les parties se sont mises d’accord pour compenser les dégâts, le relevé des index des différents compteurs afin de permettre de clôturer les comptes des charges locatives.

Erico · #16 29-12-2007 18:26:07

il me semblait bien que ce n'était obligatoire que depuis peu..
cela dit ce n'est pas parce que c'est obligatoire que c'est d'office bien et complètement rédigé

Erico · #17 29-12-2007 19:46:05

immorp a écrit :

Que de confusions au sujet des états des lieux !
L’état des lieux d’entrée est depuis cette année obligatoire, et doit même être enregistré en même temps que le bail.
Un état des lieux d’entrée est une description détaillée des lieux loué, généralement faite avant l’entrée des locataires, et au plus tard dans le mois qui suit. Cette description fait obligatoirement l’objet d’un procès-verbal écrit.
Un état des lieux de sortie consiste à constater contradictoirement les dégâts éventuels survenus pendant la location par rapport avec l’état des lieux d’entrée. Ces constatations donnent lieu à une estimation d’une indemnité compensatoire pour les dégâts constatés. Généralement, on établit un procès-verbal pour mettre cet accord par écrit. Mais il ne s’agit aucunement d’une description des lieux ou des dégâts constatés, et ce P-V se résume généralement à une seule page qui reprend aussi, outre la somme sur laquelle les parties se sont mises d’accord pour compenser les dégâts, le relevé des index des différents compteurs afin de permettre de clôturer les comptes des charges locatives.

Je ne savais pas que l'état des lieux d'entrée devait être enregistré aussi !!!
j'ai fait enregistrer le bail, mais pas l'état des lieux
Bon là je parle de bail de résidence principale

mais si je ne me trompe pas : pour un bail commercial on ne doit pas faire enregistrer l'état des lieux ???

Elie · #18 29-12-2007 21:17:45

Erick a écrit :

D'où l'importance d'être très précis et même tatillon lors de l'élaboration d'un état des lieux !!!
Maintenant je ne crois pas qu'un état des lieux d'entrée ou de sortie soit obligatoire, ou alors c'est tout récent, mais c'est vivement conseillé, surtout pour le propriétaire.
Mais je ne vois vraiment pas comment on pourrait le faire autrement que par écrit .....
Ils en ont peut être fait un à la sortie de l'ex locataire, mais si ils l'ont fait rien ne dit que il n'a pas été un peu bâclé aussi ( donc il ne mentionne peut être pas ces petits coups )....et puis rien n'oblige l'ex locataire à vous le montrer...
Et même le proprio n'a pas à vous montrer cet état des lieux là non plus...et puis il peut très bien dire qu'il ne l'a plus....
Désolé mais là vous ètes un peu en tort....

Oui nous sommes en tort, comme pour beaucoup de choses dans cette histoire lol.

Je pense que si nous allons au tribunal, nous pouvons tout de même obliger les propriétaires ou ex-locataires à nous montrer leur état des lieux, surtout si cela peut prouver que nous avons raison. Mais si ça tombe ça se retournera contre nous lol. Nous allons bien nous amuser en tout cas ^^

Erico · #19 29-12-2007 21:24:21

Elie a écrit :

Erick a écrit : D'où l'importance d'être très précis et même tatillon lors de l'élaboration d'un état des lieux !!!
Maintenant je ne crois pas qu'un état des lieux d'entrée ou de sortie soit obligatoire, ou alors c'est tout récent, mais c'est vivement conseillé, surtout pour le propriétaire.
Mais je ne vois vraiment pas comment on pourrait le faire autrement que par écrit .....
Ils en ont peut être fait un à la sortie de l'ex locataire, mais si ils l'ont fait rien ne dit que il n'a pas été un peu bâclé aussi ( donc il ne mentionne peut être pas ces petits coups )....et puis rien n'oblige l'ex locataire à vous le montrer...
Et même le proprio n'a pas à vous montrer cet état des lieux là non plus...et puis il peut très bien dire qu'il ne l'a plus....
Désolé mais là vous ètes un peu en tort....
Oui nous sommes en tort, comme pour beaucoup de choses dans cette histoire lol.
Je pense que si nous allons au tribunal, nous pouvons tout de même obliger les propriétaires ou ex-locataires à nous montrer leur état des lieux, surtout si cela peut prouver que nous avons raison. Mais si ça tombe ça se retournera contre nous lol. Nous allons bien nous amuser en tout cas ^^

Oui mais rien ne les oblige à dire qu'ils ont encore ces état des lieux, cette location là étant terminée , ils peuvent dire qu'ils ne les ont pas gardés ce qui est leur droit et ce qui est même plausible ( même si moi je garde tout...)
Le seul état des lieux qui entre en ligne de compte est votre état des lieux d'entrée et il a été fait ( du moins je crois) en commun donc....oui pour vous ce n'est pas bon....à moins qu'il ne tienne pas compte de ces coups...
Il faut voir aussi en quels termes vous ètes....

Francis · #20 29-12-2007 22:19:39

De toute façon, le propriétaire peut aussi prétendre qu'il a fait réparer les dégâts existants à l'entrée d'un des précédents locataires. Un seul état des lieux est valable, c'est celui de la location en cours. tout le reste est sujet à contestation.

Maintenant, ce n'est pas parceque votre état des lieux d'entrée ne reprend pas ces petits coups qu'à la sortie il vous sera reproché quoi que ce soit. Il faut aussi prendre en compte la description générale de l'appartement et les experts savent aussi faire la part des choses. si l'ELE est si mal rédigé, c'est aussi mauvais pour le propriétaire que pour le locataire car en cas d'oubli de mention et description d'un élément du bien loué, il est impossible de revendiquer la moindre indemnité pour cet élément.

Y a-t-il des clauses de bail qui sont interdites ?

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