Répartition charges communes entre locataires et propriétaires ?

grmff · #1 27-01-2008 17:58:33

Luc a écrit :

Si un syndic commande la mazout chez une firme qui est nettement et sans aucun doute plus cher qu'un autre, à qualité égale, le locataire d'un appartement pourra demander au Juge que la charge "mazout" soit réduit à un prix normal et/ou un autre fournisseur devra être désigné par l'AG (copropriété forcée) ou le propriétaire/régisseur (propriété normale). Et il l'obtiendra probablement.

Les choses sont rarement noires ou grises.

Le locataire trouvera toujours un fournisseur moins cher. Il trouvera toujours que c'est moins cher de commander par 5000L plutôt que 1000L. Il trouvera toujours qu'il fallait commander moins que 5000L parce que le mazout était à la baisse au moment de la commande.

Enfin, il le trouvera toujours si c'est à son avantage. Et son avantage se calculera toujours après coup.

Vous pensez-vraiment que les juges ont une si courte vue? Pensez-vous que les juges donneront une interprétation si large des textes de lois? Pensez-vous qu'ils feront des déductions si lointaines que ce que vous faites?

J'en doute (mais je répète: je serais curieux de lire le jugement dont vous parlez...)

PIM · #2 27-01-2008 17:13:26

luc a écrit :

Je ne conteste pas que les honoraires du syndic soient des dépenses réelles, mais bien qu'ils sont à charge du locataire.
Le texte complet de l'article 1728ter est:

C'est de la poudre aux yeux.
Citer le texte complet ne change rien à l'affaire. Où est-il écrit que les honoraires du syndic ne peuvent pas être mis à charge du locataire ?
Nulle part.

Et je rappelle que les baux - quoi qu'en dise Luc - peuvent déroger au droit commun.

luc · #3 27-01-2008 16:56:39

Gof a écrit :

(...)
Rien à l'art. 1728ter ne l'interdit d'ailleurs : "Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles."
(...)

Cet article parle de la manière que les charges sont fixées et justifiées, mais pas d'autre chose.

Je ne conteste pas que les honoraires du syndic soient des dépenses réelles, mais bien qu'ils sont à charge du locataire.

Le texte complet de l'article 1728ter est:

Article 1728ter
§ 1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur, sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au § 1er sont nulles.
§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.
----------------------------------------
Inséré par l'art. 2 de la L. du 29 déc. 1983 (M.B., 30 déc.), en vigueur
le 1er janv. 1984 (art. 15).

@Grmff:

Si un syndic commande la mazout chez une firme qui est nettement et sans aucun doute plus cher qu'un autre, à qualité égale, le locataire d'un appartement pourra demander au Juge que la charge "mazout" soit réduit à un prix normal et/ou un autre fournisseur devra être désigné par l'AG (copropriété forcée) ou le propriétaire/régisseur (propriété normale). Et il l'obtiendra probablement.

PIM · #4 27-01-2008 16:46:25

Voir à ce sujet le début d'un autre fil de discussionà ce même sujet ...

Gof-2118 · #5 27-01-2008 16:34:14

Grmff a écrit :

A titre d'info: mon opinion est que, depuis la nouvelle loi sur les loyers, les honoraires du syndic sont intégralement à charge du propriétaire. La loi est impérative et annule donc toute stipulation contraire dans le bail. Mais je suis d'accord qu'il y a d'autres opinions.
C'est votre opinion, ce n'est pas la mienne. On attendra la jurisprudence?

D'accord avec Grmff. Les modifications de l'art. 2 des dispositions du Code civil portent sur le renforcement des exigences d'habitabilité auxquelles doit répondre le logement qui sert de résidence principale du preneur.

Lorsque le législateur impose que "le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives", cela vise l'état du logement.

Par contre, en ce qui concerne les charges, l'art. 1716 du Code civil impose aujourd'hui une obligation d'information lors de la mise en location : "Toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes." D'après les travaux parlementaires, mais qui ne sont malheureusement pas très exhaustifs, il faut entendre ici par charges communes, toutes celles qui ne résultent pas de la consommation privé du locataire.

Autrement dit, si la "publicité" est claire et que le contrat le prévoit, je ne vois pas pourquoi les frais du syndic ne pourraient pas être à charge du locataire.

Rien à l'art. 1728ter ne l'interdit d'ailleurs : "Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles."

Finalement, il n'y a que le précompte immobilier qui ne peut être mis à charge du preneur dans le cadre d'un bail de résidence principale.

Cordialement,

grmff · #6 27-01-2008 14:39:37

"Luc a écrit :

Repartir les charges communes entre le propriétaire du lot privatif et le résident du lot privatif est la tâche du propriétaire (ou son régisseur).

Tout à fait d'accord. Et cette tâche peut être déléguée à la personne de son choix.

Luc a écrit :

Par tradition, datant avant la loi de 1994, certains syndics le font encore, bien que c'ets contraire à la loi. C'est certainement nullement imposable.

Je ne vois pas ce que cela a de contraire à la loi. L'assemblée peut parfaitement décider d'un mode de répartition locataire/propriétaire, et le syndic peut parfaitement calculer cette répartition. Il va de soi que c'est le contrat de location qui prime sur cette répartition! Mais le contrat peut parfaitement faire référence à la répartition du syndic!

Luc a écrit :

Au contraire, un syndic n'a pas a se mêler dans les relations entre un propriétaire et son locataire.

Si les syndics "se mèlaient" uniquement de ce que la loi leur demandait, les copropriétés seraient en ruine, et vous seriez le premier à le reprocher au syndic! La loi n'impose pas non plus aux syndics de faire des propositions constructives de travaux... La loi impose juste au syndic d'appliquer les décisions d'AG.

Luc a écrit :

Seuls obligations du syndic qui existent sont:
1. le locataire, ... a le droit de poser des questions écrites à l'AG. Le syndic doit donc l'avertir de la tenu d'une AG, cecei au moisn quelques semaiens à l'avance.
2. le propriétaire n'est pas tenu de communiquer les pièces justificatives des charges communes, puisque le locataire, ... a le droit de consulter ces pièces chez le syndic.
A titre d'info: mon opinion est que, depuis la nouvelle loi sur les loyers, les honoraires du syndic sont intégralement à charge du propriétaire. La loi est impérative et annule donc toute stipulation contraire dans le bail. Mais je suis d'accord qu'il y a d'autres opinions.

C'est votre opinion, ce n'est pas la mienne. On attendra la jurisprudence?

Luc a écrit :

Néanmoins faire payer le locataire une partie des honoraires lui donnent le droit d'intervenir dans le contrat du syndic.

Ah bon? Et le locataire peut intervenir sur le mode de commande du mazout? Une fois de plus, je ne suis pas d'accord...

Luc a écrit :

Ceci est à éviter à tout prix. Puisque c'est une prérogative exclusif du propriétaire.

On est bien d'accord là dessus: le locataire n'a pas à choisir les fournisseurs, ni à les gérer. Il est à noter néanmoins que les locataires, qui sont les payeurs de la majorité des frais de la copropriété, sont parfois plus soucieux que le syndic dans le mode de fonctionnement...

Luc a écrit :

Je rappelle qu'un locataire peut contester par exemple le mode d'entretien et réglage de la chaufferie et obtenir du Juge que l'AG change les modalités d'entretien et réglage. "Qui paie, a son mot à dire".

Ah bon? Quelles contestations ont été validée par un juge? Je serais curieux de lire le jugement, et de la comparer à votre position...

Perso, mes contrats de location font référence à la répartition faite par le syndic, et les choses sont très claires... C'est beaucoup plus facile pour tout le monde!

immorp · #7 27-01-2008 14:32:12

La dernière mouture de la loi sur les loyer interdit impérativement de mettre à charge du locataire les réparations autres que locatives. Pour le reste, il me semble que la liberté contractuelle reste d’application. C’est le cas par exemple des frais de gestion.

blackeye · #8 27-01-2008 13:40:13

Merci a Luc. Cette fois, je sais aussi comment agir en tant que proprietaire.

luc · #9 27-01-2008 12:13:51

blackeye a écrit :

Merci pour votre reponse precise et rapide.
Cela etant, la repartition comptable des charges entre locataires et proprietaires fait elle partie des obligations du syndic ou le proprietaire doit il ventiler les charges facturees par le syndic entre son locataire et lui?
Informe depuis le mois d'aout 2008 de la location de l'appartement et du nom du locataire (etonne de ne pas recevoir de nouvelles du syndic!), le syndic m'adressse la totalite des charges des parties communes.

Repartir les charges communes entre le propriétaire du lot privatif et le résident du lot privatif est la tâche du propriétaire (ou son régisseur).

Par tradition, datant avant la loi de 1994, certains syndics le font encore, bien que c'ets contraire à la loi. C'est certainement nullement imposable.

Au contraire, un syndic n'a pas a se mêler dans les relations entre un propriétaire et son locataire.

Seuls obligations du syndic qui existent sont:
1. le locataire, ... a le droit de poser des questions écrites à l'AG. Le syndic doit donc l'avertir de la tenu d'une AG, cecei au moisn quelques semaiens à l'avance.
2. le propriétaire n'est pas tenu de communiquer les pièces justificatives des charges communes, puisque le locataire, ... a le droit de consulter ces pièces chez le syndic.

A titre d'info: mon opinion est que, depuis la nouvelle loi sur les loyers, les honoraires du syndic sont intégralement à charge du propriétaire. La loi est impérative et annule donc toute stipulation contraire dans le bail. Mais je suis d'accord qu'il y a d'autres opinions.

Néanmoins faire payer le locataire une partie des honoraires lui donnent le droit d'intervenir dans le contrat du syndic. Ceci est à éviter à tout prix. Puisque c'est une prérogative exclusif du propriétaire.

Je rappelle qu'un locataire peut contester par exemple le mode d'entretien et réglage de la chaufferie et obtenir du Juge que l'AG change les modalités d'entretien et réglage. "Qui paie, a son mot à dire".

blackeye · #10 27-01-2008 09:49:35

Merci pour votre reponse precise et rapide.

Cela etant, la repartition comptable des charges entre locataires et proprietaires fait elle partie des obligations du syndic ou le proprietaire doit il ventiler les charges facturees par le syndic entre son locataire et lui?
Informe depuis le mois d'aout 2008 de la location de l'appartement et du nom du locataire (etonne de ne pas recevoir de nouvelles du syndic!), le syndic m'adressse la totalite des charges des parties communes.

immorp · #11 26-01-2008 21:38:52

blackeye a écrit :

Suis proprietaire d'un appartement dans une immeuble residentiel de 10 appartements gere par un syndic.
Les charges des parties communes sont elles entierement a charge du proprietaire? par exemple electricite des parties communes ( eclairage,ascenseur,...), nettoyage des parties communes par personnel externe, chauffage des parties communes... Tout cela cela me semble lie a l'usage du batiment et les usagers sont assurement les locataires ou proprietaires occupant leur bien.
De meme qu'en est il des frais de gerance? Sont ils a partager entre locataire et proprietaire, peut etre au prorata des quota appartement prive et parties communes?

Les charges d’entretien des parties communes sont imputables aux locataires.
Les frais de gérance peuvent être répartis en fonction de ce qui est contractuellement convenu dans le bail.
Les réparations, autres que locatives, sont à charge du propriétaire.
Les frais d’assurance du bâtiment sont en principe à la charge du propriétaire. Toutefois, si la police prévoit un abandon de recours, il est d’usage de préciser dans le bail que le surcoût engendré est à la charge du locataire.

blackeye · #12 26-01-2008 17:23:46

Suis proprietaire d'un appartement dans une immeuble residentiel de 10 appartements gere par un syndic.
Les charges des parties communes sont elles entierement a charge du proprietaire? par exemple electricite des parties communes ( eclairage,ascenseur,...), nettoyage des parties communes par personnel externe, chauffage des parties communes... Tout cela cela me semble lie a l'usage du batiment et les usagers sont assurement les locataires ou proprietaires occupant leur bien.
De meme qu'en est il des frais de gerance? Sont ils a partager entre locataire et proprietaire, peut etre au prorata des quota appartement prive et parties communes?

Répartition charges communes entre locataires et propriétaires ?

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