Conseil achat imm de rapport

VLADimir · #1 10-02-2008 14:11:01

Bonjour
Je soumets aux internautes mes interrogations sur un investissement locatif

je suis français et souhaite investir en belgique
je ne connais pas le marché immobilier bien que je le suive attentivement depuis six mois

je n'ai aps bcp de moyens

j'ai repéré une maison à 70 OOO E, type bel étage, avec bow window, à 3 km de Charleroi, sur deux étages. Elle a du charme et du cachet mais est vieillote, et demande qq travaux interieurs

je pense faire trois petits apparts correspondant à chaque niveau
soit des apparts de 35 à 45 m2

Je dois revoir electricité et installer trois sdb. Nettoyer la façade.
J'estime l'ampleur des travaux à 10 000 E

J'envisage de louer charque apprt à 300 E + 50 E de charges env: soit ds l'idéal 1050 E par mois pour des mensualités de remboursement de 600 E (pret sur 20 ans)
Gestion locative par agence, à deduire de mes impots à 75%

J'ai peur de me planter d'avoir un projet tordu.
Mes loyers st ils trop élevés? En fr, les loyers ont explosé depuis bien lgts!
Qu'en pensez-vous?
Qqun a til dejà mené ce type de projet?
Sur 10 000 E de travaux, cb puis je déduire?
Y a t il une demande locative sur la région?
Hantise de la non location

GRAND MERCI

grmff · #2 10-02-2008 23:04:06

Le premier risque que vous prenez est le refus de permis d'urbanisme de la ville de Charleroi.

Le deuxième risque que vous prenez est la catégorie de locataires dans cette région et gamme de prix.

Le troisième est la distance entre votre domicile et le batiment en location: ne sous-estimez pas le nombre de fois que vous aurez à vous rendre sur place...

Et finalement, si vous n'avez pas beaucoup de moyens, considérez la possibilité de survivre 6 mois sans loyers.

cochise · #3 11-02-2008 08:21:59

-Quelque chose qui vous rapporte directement, ce sera plus facile pour négocier à la banque.
-10.000€, c'est vite dépensé. Il n'y a pas que les loyers qui augmentent, il y a la main d'oeuvre, les matériaux.. Ne pas oublier qu'en Belgique, l'architecte vous sera indispensable et ce n'est pas gratuit.
-Comme dit Grmff, Charleroi fait la chasse aux petits logements. Pas facile donc d'avoir un permis d'urbanisme dans ces conditions.
-Il y a de la demande, c'est sur, mais il y a de l'offre également. 3Km de Charleroi, ce n'est déjà plus le centre... Les petits logements s'adressent plus à une clientèle sans voiture (du moins, à mon sens), donc de centre ville.

-Ceci dit, par rapport à la France, notre législation est moins protectrice envers les locataires (si, si, je vous jure). Par exemple, la garantie locative est de 2, voire 3 mois au lieu d'un seul (wahhh lol )
-il n'y a pas de période hivernale
-malgré que cela peut sembler long, en quelques mois, on peut expulser un locataire indélicat (contre parfois des années en France).
-Les loyers ne sont pas (encore) taxés.

jmnil · #4 11-02-2008 12:38:10

cochise a écrit :

-Ceci dit, par rapport à la France, notre législation est moins protectrice envers les locataires (si, si, je vous jure). Par exemple, la garantie locative est de 2, voire 3 mois au lieu d'un seul (wahhh )
-il n'y a pas de période hivernale
-malgré que cela peut sembler long, en quelques mois, on peut expulser un locataire indélicat (contre parfois des années en France).
-Les loyers ne sont pas (encore) taxés.

Je nuancerai. Ceci est vrai pour les "mauvais" locataires mais je trouve que la Belgique va plus dans le sens de locataires "normaux": 3 différences essentielles:
- Le système de garantie locative bloquée par la banque. En cas de désaccord à l'état de lieux de sortie le bailleur doit engager une démarche judiciaire pour débloquer la garantie
- L'indexation légale annuelle Belge est très inférieure à la Française (rapport de 2 à 3)
- Un marché plus équilibré en Belgique. Lors de sa recherche le locataire a plus de choix
- Les pratiques répandu en France consistant à demander la caution de parents et/ou es fiches de salaire n'existent pas à ma connaissance en Belgique (Je me demande d'ailleurs si cela y serait légal)

cochise · #5 11-02-2008 15:59:50

jmnil a écrit :

- L'indexation légale annuelle Belge est très inférieure à la Française (rapport de 2 à 3)

Heuu vous êtes sur? il y aurait une indexation de 10%/an en France?

jmnil a écrit :

- Les pratiques répandu en France consistant à demander la caution de parents et/ou es fiches de salaire n'existent pas à ma connaissance en Belgique (Je me demande d'ailleurs si cela y serait légal)

Quel est le bailleur qui ne réclame pas les preuves de revenus???
Et les cautions (de parents ou pas), personnellement, j'en demande parfois, même si elles sont limitées dans la durée (1 an maximum si mes souvenirs sont exacts)

ZEPHYR · #6 11-02-2008 16:39:51

Vladimir alias Zephyr

Merci chers pimonautes.
Vos éclairages sont suffisamment argumentés pour que ma décision puisse etre adoptée. Je fais le deuil de ce projet.
Je n'avais pas mesuré les contraintes liées à l'urbanisme. Faire des démarches auprès de la mairie de Charleroi, soit à près de 2H30 de mon domicile, est au-dessus de mes forces. Kafka, c'est mieux en livres.

Et puis, vos remarques sur la sociologie du lieu, inspirent à la prudence. Comment louer à l'extérieur du centre, à des gens qui n'ont pas de voiture.
(le bus existe, certes!)

Ces remarques m'ont permis d'affuter ma recherche; je vais me focaliser sur des immeubles dejà voués à la location, si possible en centre. Avec un budget à moins de 180 000 E, je crois que je vais me résigner aux SICAV jusqu'à la fin de mes jours.

L'intéret du marché belge, à mes yeux de néophyte, n'ayant aucune autorité à parler ni du marché français ni encore moins du marché belge, c'est qu'il est plus souple

Inconvenients du marché fr:
_Expluser un locataire en France est tabou. C'est long et c'est couteux, donc on ne le fait pas. On perd moins d'argent à supporter l'état de fait
_Il y a des impots sur les revenus locatifs
_Les taxes foncières peuvent etre très très élevées
_Pas d'aides régionales
_Une architecture (l'esthetique ça compte) moribonde ds le nord de la france( bombardé)
_Des prix d'acquisition prohibitifs

Les prix pratiqués en belgique me font penser à ceux en cours il y a une quinzaine d'années en France: un bon bricoleur pouvait retaper deux ou trois maisons alors. Aujourd'hui des maisonnettes en ruine commencent à 75 OOO Euros ds le Nord
Un immeuble à BXL est encore achetable avec qq efforts certes, (200 000), quartier pop. A ce prix vous avait un F1 au 6 ème étage ds un sale quartier à Paris

avantages du marché fr
Mais,
_il y a un systeme de caution
_une assurance loyers impayés alors qu'en belgique il faut passer par une agence pour en bénéficier.
_ATOUT MAJEUR; les loyers sont bien plus élevés. Si bien que deux ou trois studios loués équivalent parfois à cinq six ici
_Le rayonnement du pays est sans pareil (non, je plaisanté, je vais encore me faire taper sur les doigts)

MERCI A TOUS

grmff · #7 11-02-2008 17:32:43

Mon objectif n'était certainement pas de vous décourager, mais de vous mettre en garde.

Que s'est-il passé avec l'urbanisme pour que vous soyiez dégoûté si vite que cela?

jmnil · #8 12-02-2008 13:28:27

cochise a écrit :

jmnil a écrit :
- L'indexation légale annuelle Belge est très inférieure à la Française (rapport de 2 à 3)
Heuu vous êtes sur? il y aurait une indexation de 10%/an en France?

Vous avez insinué le doute en moi et j'ai donc vérifié en comparant les indices français et belge depuis 1994. Pour les données BE je me base sur celles données ici pour le mois de juillet. Pour les françaises je prend l'indice du coût de la construction (ICC) au 3ème trimestre donné sur le site de la FNAIM

Donc sauf erreur de ma part le ratio va jusqu'à 5 pour 2006 et est en moyenne un peu inférieur à 2. On voit aussi que l'indice française papillonne beaucoup plus et qu'il peut ... être négatif (voir 1998).

A noter enfin que l'indice ICC n'est plus d'application depuis janvier 2008 et que le nouvel indice devrait se comporter différemment (basé essentiellement sur l'inflation)

cochise · #9 12-02-2008 13:47:01

Merci de l'info. Effectivement, l'indice Français est supérieur, bien que très fluctuant (certaines années, c'est l'indice Belge qui est 5 fois plus élevé, comme en 2005).

On remarque une augmentation de + de 30% depuis 2000 contre 13% en Belgique.
Et après ça, on viendra dire que les loyers en Belgique sont trop chers hmm ... Tss tss tss

VLADimir · #10 12-02-2008 19:57:55

Bonsoir

Les démarches à effectuer auprès des services de l'urbanisme me semblent longues et complexes sans vouloir préjuger de l'administration belge
Je me risquerai peut etre à le faire, si j'étais de charleroi. L'instinct fait que je sais que ce projet est viable
Mais faire des allers retours de lille à charleroi, pour un résultat incertain, c'est une perte temps et d 'energie. Qui plus est, que ce passe t il si on m'oppose une fin de non recevoir? un trou dans ma trésorerie
(louer une maison 450 / Louer trois studios à 250, 300= 900)
Voilà pourquoi je préfere renoncer

Une observation supplémentaire sur les inconvenients du marché immobilier français: il faut fournir un diagnostic amiante, plomb et thermique à l'acheteur ( ss dte aussi au locataire , en tt cas thermique, c'est sur). Un diagnostic décrété du jour aulendemain par l'Etat, mettant les acteurs du marché devant le fait accompli, sans délai pour aménager les équipements
Ajouté aux inconvénients précedemment cités, on peut dire, à mon avis, que pour l'heure, comparativement, le marché belge est assez intéressant selon ces points de vue. Mais, je le répète, je ne suis pas habilité à faire des jugements
Quelques questions me viennent:
Mais pourquoi les français n'ont plus le moral? Mais pourquoi le pouvoir d'achat est l'obsession du français à l'heure actuelle? Mais pourquoi les échanges commerciaux extérieurs sont négatifs ? Mais pourquoi ne sommes nous plus compétitifs?

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