montants charges mensuelles "normal"?

quianor · #1 13-02-2008 00:15:03

Bonjour,

Je suis un nouveau propriétaire dans un petit immeuble de 4 étages et 8 appartements. La gestion est faite par un copropriétaire qui est le gérant officiel de l'immeuble. Il me fait bonne impression, mais je voudrais savoir si vous trouvez celà normal que les charges mensuelles actuelles sont de 175 euros, et vont probablement passer à 200 euros, à cause de l'augmentation du mazout. Je trouve que 200 euros, pour un appartement deux chambre, 85m carrés, dans un petit immeuble, que c'est très élévé!
Qu'en pensez-vous?

De plus, il y a un nettoyeur qui passe deux fois une heure par semaine. Il est sous contrat via une société. La société compte un montant annuel de 2850 euros de nettoyage. Ce qui correspond à environ 30 euros de l'heure de nettoyage. Je trouve celà énorme. Qu'en pensez-vous? Quels sont les alternatives possibles pour tenter de diminuer ce coût de nettoyage?

Merci de vos informations,

Bruno

cochise · #2 13-02-2008 08:21:48

200€, ca me parait énorme. Perso, pour un appart de 75m², 2 chambres, pour le chauffage et l'eau, je demande 80€. Mais je n'ai pas d'ascenseur.
30€ de l'heure pour le nettoyage, je serais vous, je prendrais quelqu'un avec des chèques-emploi service...

C'est pas difficile, prenez le montant des charges qui ont été payées l'année passée et faites une petite division, vous verrez combien ça coute exactement. Votre immeuble est il bien isolé?

cochise · #3 13-02-2008 08:27:55

Quelques pistes à explorer.

Votre brûleur à la chaudière date de quand? Vous avez un système de minuterie qui coupe le chauffage la nuit? Et en été, vous le coupez également? L'éclairage dans les communs, c'est une minuterie?
...

grmff · #4 13-02-2008 08:43:20

30€/heure TVAC est un tarif normal. La TVA est à 21% sur le nettoyage. Les copropriété peuvent prendre des ALE dans certains cas, mais pas des chèques services.

Le tout n'est pas de voir si ces charges sont élevées ou non. Mais de voir si elles sont justifiées, et comment les réduire.

Prenez les une par une, et voyez si ce sont des coûts indispensables.

cochise · #5 13-02-2008 08:45:38

Oups j'ai mal lu, désolé. Je pensais que vous étiez propriétaire de l'immeuble au complet.

Mal réveillé moi... neutral

grmff · #6 13-02-2008 09:19:29

Mais la réponse de Cochise n'en reste pas moins vraie...

quianor · #7 13-02-2008 10:43:09

Merci beaucoup pour vos réponses rapides!
En fait, lorsque je parle de 200 euros de charges, c'est tout compris, donc tout ce qui est à payer par la copropriété, donc les provisions mazout, electricité et eau des communs, nettoyage, assurance incendie immeuble, entretien des jardins etc etc...

La chaudière n'est jamais éteinte, même en été car, d'après le gérant, c'est le même appareil qui chauffe l'eau et qui produit le chauffage, donc si on coupe la chaudière en été, on ne pourrait plus obtenir d'eau chaude. Si j'ai bien compris, la chaudière dispose de deux brûleurs, le second se mettant en marche uniquement lorsque le premier n'est plus suffisant. La température de l'eau est de 60 degrés. Je pense que la nuit entre 11h et 05h, la chaudiere s'éteint.

Mais je trouve celà quand même élevé! Et ma demande concernant le service de nettoyage est faite dans le but de trouver une alternative moins chère pour la copropriété qui permettrait de gagner quelques euros par mois pour chaque propriétaire.

A propos du prix de l'heure de nettoyage, 30 euros par heure, je trouve celà énorme. On demande simplement un nettoyage! Avez-vous d'autres solutions de nettoyage, officielles, qui sont parfois en usage dans d'autres petites copropriétés?

Merci encore pour vos réponses!

Bruno

cochise · #8 13-02-2008 10:49:43

Je n'éteins jamais la chaudière non plus, je coupe juste le circulateur du chauffage avec une bête prise/minuterie

Francis · #9 13-02-2008 11:00:35

à priori, 200€ par mois pour un petit appartement cela parait beaucoup. examinez en détail le bilan du dernier exercice et voyez où sont les frais importants et essayer de voir si ceux-ci ne peuvent pas être réduits. n'y a t il pas dans ces acomptes un appel pour le fonds de réserve?

pour le nettoyage, 30€ pour 1 heure sur place ne me parait pas hors norme. déduisez la tva, les frais de déplacement, les frais de produits, le bénéfice de la société, et vous verrez que la personne qui nettoye n'empoche pas le salaire d'un PDG. De plus, même si vous trouvez une firme moins chère cela ne fera que qq € de moins et pas 50% d'économie.

La solution la moins chère est que chaque propriétaire ou locataire assume à son tour le nettoyage mais d'expérience dans les très nombreux immeubles que je visite cela ne fonctionne jamais.

luc · #10 13-02-2008 11:05:15

Chez moi ils étaient exactement au même niveau que chez vous.

Mais on a changé en 2007 de syndic professionnel, qui a ré-vérifié les frais et changé la cap. Déjà un diminution probable entre 5 et 10% pour 2008, hormis frais exceptionnels. Il remet les comptes 2007 début mars. On saura alors où il a su épargner.

Il a obtenu ce résultat en analysant chaque poste un par un. Il a pris les mesures qu'il faut à son niveau. Fin 2008 (ou début 2009) on aura probablement une AG pour les travaux nécessaires à fin de diminuer les frais d'entretien.

Donc tout dépend de la qualité de votre syndic (bénévole ou non) et son aptitude à gérer votre ACP comme un bon père de famille.

quianor · #11 13-02-2008 11:52:07

Effectivement, il n'y a pas de fond de réserve chez nous. Le copropriétaire gérant semble faire une gestion en bon père de famille.

J'ai un peu réfléchi en voyant vos réponses, je suppose que ce manque de fond de réserve se répercute automatiquement dans le fond de roulement, cela pourrait-il justifier le montant actuel des charges?

Merci,

Bruno

luc · #12 13-02-2008 12:52:55

quianor a écrit :

Effectivement, il n'y a pas de fond de réserve chez nous. Le copropriétaire gérant semble faire une gestion en bon père de famille.
J'ai un peu réfléchi en voyant vos réponses, je suppose que ce manque de fond de réserve se répercute automatiquement dans le fond de roulement, cela pourrait-il justifier le montant actuel des charges?
Merci,
Bruno

Le fond de réserve devrait contenir le montant qu'il faut pour remplacer l'équipement usé, par du nouveau.

Ex. fictif: chaufferie tous les 30 ans, peinture des murs tous les 7 ans, ... .

Quand au moment du remplacement prévue (ou plus tôt) on n'a pas d'argent disponible dans le fonds de réserve on a tendance à "colmater la brèche coté terre" au lieu de renouveler la digue ou la réparer correctement coté eau.

Cette réparation "urgente" a toujours un coût nettement inférieur au coût du remplacement. Les CP sont don content.

Mais si on doit faire cela régulièrement, on constate que les dépenses d'entretien coûtent beaucoup plus qu'un remplacement. Si vous roulez encore en Ford T des années 20, alors vous savez de quoi je parle.

Plus concret. On peut donc constater par exemple que les coût d'entretien d'une chaufferie on coûté plus qu'une nouvelle chaufferie, si on tient compte du fait que cette nouvelle chaufferie permet des gains de l'ordre de 20 à 40% par an sur la consommation. Certainement si on passe du mazout au gaz.

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