résiliation anticipée d'un bail de 9 ans non enregistré

watson · #1 19-02-2008 15:09:35

Bonjour,

je suis dans l'impasse.
j'ai conclu en contrat de bail en date du 24/04/2007 en me basant sur un modèle-type de contrat. Il est prévu dans le contrat que le preneur était tenu d'effectuer les formalités d'enregistrement et d'en supporter le coût.
Mon locataire m'a fait savoir en janvier 2008 qu'il souhaitait mettre fin au contrat de bail.
Je lui ai fait parvenir un courrier par lequel je lui réclamais conformément au contrat de bail une indemnité de rupture de 3 mois étant donnée que la rupture intervient dans la 1ère année de location.
Mon locataire vient de m'envoyer un courrier par lequel il m'informe que suite à la nouvelle législation en vigueur, l'enregistrement incombe exclusivement au bailleur et ne l'ayant pas fait dans les délais impartis, il se libérait de ses obligations sans indemnités et sans préavis (alors qu'en janvier, il m'avait fait parvenir un courrier de renom).

Que puis-je faire ? Est-ce vrai que je devais faire enregistrer le bail alors même que le contrat stipulait que c'était au preneur de s'en charger ?

Un tout grand merci pour vos conseils.

grmff · #2 19-02-2008 15:17:00

A mon sens, vous l'avez dans l'os, sauf si c'était un bail de 3 ans avec modalités de rupture anticipée.

L'enregistrement est à charge exclusive du bailleur depuis le 1er janvier 2007. Votre bail datant du mois d'avril, vous ne pouviez mettre cette charge sur votre locataire.

Un modèle-type, cela change régulièrement...

Si vous avez un bail de 3 ans, c'est évidemment différent.

Erico · #3 19-02-2008 15:33:11

ennuyant pour vous watson

et pourtant c'était élémentaire ....LOL

sérieusement , apprenez que les lois la plupart du temps sont faites pour les locataires

ici il profite au max de la loi et se taille et rien ne pourra l'en empécher

par contre si un locataire ne paye pas ses loyers et n'entretient pas le bien, etc...et qu'il ne daigne pas partir malgré les injonctions du proprio et bien là aussi il aura gain de cause pour plusieurs mois

et quand un proprio obtient gain de cause en justice de paix c'est après des mois et des mois et après avoir dépensé de l'argent en avocats.........je suis bien placé pour le savoir, il y a un an et demi que je suis un procédure vis à vis d'un candidat locataire qui s'est désisté après avoir signé le bail......je demande une petite indemnité, ça fait 18 mois que ça dure....

moi j'attends, dès que mon bâtiment est payé, soit dans 7 ans, je vends, je me mets les 400.000 euros qu'il vaut en poche et fini les emmerdes !!!

cochise · #4 19-02-2008 17:16:59

Et s'il l'enregistrait maintenant, avant que le locataire ne soit parti?

grmff · #5 19-02-2008 17:50:59

Trop tard... il a reçu son renon.

Gof-2118 · #6 19-02-2008 22:07:54

Grmff a écrit :

A mon sens, vous l'avez dans l'os, sauf si c'était un bail de 3 ans avec modalités de rupture anticipée.
(...) Si vous avez un bail de 3 ans, c'est évidemment différent.

Il s'agit à mon avis d'une faille législative à laquelle le cabinet de la ministre de la justice n'avait pas pensé.

Toujours est-il que l'on peut raisonnablement se poser la question sur ce traitement différencié selon que le bail est conclu pour 9 ans ou pour une courte durée. Je ne vois pour ma part aucune justification objective et il y a dès lors à mon sens discrimination au sens de l'article 10 de la Constitution.

Je serais le bailleur concerné et je voudrais obtenir le dédommagement et le respect du délai de préavis, je porterais l'affaire devant le juge de paix en l'invitant à poser une question préjudicielle à la Cour constitutionnelle, dans le genre "l'article 5, § 3, al. 3 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur, tel qu'inséré par la loi-programme (I) du 27 décembre 2006, viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution en ce que le bailleur, lorsqu'il a négligé d'enregistrer le bail dans le délai auquel il est fait référence dans le dit article, doit souffrir la faculté du preneur de rompre le bail sans respect d'un délai de préavis et sans indemnité de rupture, alors que rien de tel n'est prévu lorsque le bail a été conclu pour une courte durée ?"

Si la Cour devait conclure à l'inconstitutionnalité de la loi, celle-ci, ou du moins sa partie inconstitutionnelle, devient inappliquable au cas d'espèce et l'indemnité de rupture ainsi que le délai de préavis doivent être respectés (pour le respect du délai, ça pourrait encore se discuter ceci dit).

Bien à vous,

Baxter · #7 19-02-2008 23:00:57

Gof a écrit :

Il s'agit à mon avis d'une faille législative à laquelle le cabinet de la ministre de la justice n'avait pas pensé.

Pléonasme ?....

Gof-2118 · #8 19-02-2008 23:09:11

Baxter a écrit :

Pléonasme ?....

Non non, c'était juste pour rappeler la genèse de cette loi, qui a du être votée au parlement sans véritable discussion possible.

Bien à vous,

watson · #9 20-02-2008 07:46:28

Un tout grand merci pour votre analyse. Je me doutais un peu que j'étais mal parti... Je sens que l'état des lieux de sortie va être chaud, s'il croit qu'il va récupérer sa garantie locative facilement, il se met le doigt dans l'oeil.

Encore merci

SNPC · #10 20-02-2008 07:51:15

Gof a écrit :

Toujours est-il que l'on peut raisonnablement se poser la question sur ce traitement différencié selon que le bail est conclu pour 9 ans ou pour une courte durée. Je ne vois pour ma part aucune justification objective et il y a dès lors à mon sens discrimination au sens de l'article 10 de la Constitution.
Je serais le bailleur concerné et je voudrais obtenir le dédommagement et le respect du délai de préavis, je porterais l'affaire devant le juge de paix en l'invitant à poser une question préjudicielle à la Cour constitutionnelle, dans le genre "l'article 5, § 3, al. 3 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur, tel qu'inséré par la loi-programme (I) du 27 décembre 2006, viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution en ce que le bailleur, lorsqu'il a négligé d'enregistrer le bail dans le délai auquel il est fait référence dans le dit article, doit souffrir la faculté du preneur de rompre le bail sans respect d'un délai de préavis et sans indemnité de rupture, alors que rien de tel n'est prévu lorsque le bail a été conclu pour une courte durée ?"
Si la Cour devait conclure à l'inconstitutionnalité de la loi, celle-ci, ou du moins sa partie inconstitutionnelle, devient inappliquable au cas d'espèce et l'indemnité de rupture ainsi que le délai de préavis doivent être respectés (pour le respect du délai, ça pourrait encore se discuter ceci dit).
Bien à vous,

Je suis du même avis que Gof et, si mes souvenirs sont exacts, le SNP a utilisé cet argument dans la requête en annulation de la loi, ou de cet article de la loi...

cochise · #11 20-02-2008 08:05:05

Vous n'avez pas dit qui le bail est de courte durée ou pas.

Si vous faites ce que dit Gof, de grâce, venez nous tenir au courant!

watson · #12 20-02-2008 08:10:58

Il était consenti pour un terme de neuf années. Etant donnée que le terme était fixé, aurais-je une chance qu'il ne tombe dans le champ d'application de la nouvelle législation ?

PIM · #13 20-02-2008 08:16:16

@ cochise: la durée était mentionnée dans le titre du sujet...
@ watson: c'est juste l'inverse.... C'est d'application car la loi concerne les baux 9 ans (sous réserve de l'argument Gof/Snp)

cochise · #14 20-02-2008 08:17:25

watson a écrit :

Il était consenti pour un terme de neuf années. Etant donnée que le terme était fixé, aurais-je une chance qu'il ne tombe dans le champ d'application de la nouvelle législation ?

Non, il aurait fallu un bail de courte durée, ç-à-d de 3 ans max.

Mais franchement, je serais dans le cas, j'essaierais ce qu'à écrit Gof, cela pourrait créer une jurisprudence intéressante (et en plus, vous n'avez rien à perdre).

cochise · #15 20-02-2008 08:18:22

PIM a écrit :

@ cochise: la durée était mentionnée dans le titre du sujet...

Oupsss yikes Ca m'apprendra à me lever trop tôt

Erico · #16 20-02-2008 08:25:03

cochise a écrit :

PIM a écrit : @ cochise: la durée était mentionnée dans le titre du sujet...

Oupsss Ca m'apprendra à me lever trop tôt

il faut évidemment lire ce qu'on écrit..... hmm

grmff · #17 20-02-2008 09:28:14

J'avoue que j'ai posé la question aussi... ce qui veut dire que je ne l'avais pas vu directement non plus.

(Allez cochise pas déprimer, on est tous dans le même bateau et on nous aime bien quand même... lol )

PIM · #18 20-02-2008 10:33:47

Grmff a écrit :

(Allez cochise pas déprimer, on est tous dans le même bateau et on nous aime bien quand même... )

Mais oui ! big_smile
Faut pas s'inquièter si je réponds parfois sèchement.

cochise · #19 20-02-2008 10:38:16

Heuu non, non, no panic. Je ne suis pas du genre à me formaliser pour si peu, vous inquiétez pas wink

Gof-2118 · #20 06-05-2008 10:05:30

SNP a écrit :

Gof a écrit :
Toujours est-il que l'on peut raisonnablement se poser la question sur ce traitement différencié selon que le bail est conclu pour 9 ans ou pour une courte durée. Je ne vois pour ma part aucune justification objective et il y a dès lors à mon sens discrimination au sens de l'article 10 de la Constitution.
Je serais le bailleur concerné et je voudrais obtenir le dédommagement et le respect du délai de préavis, je porterais l'affaire devant le juge de paix en l'invitant à poser une question préjudicielle à la Cour constitutionnelle, dans le genre "l'article 5, § 3, al. 3 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur, tel qu'inséré par la loi-programme (I) du 27 décembre 2006, viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution en ce que le bailleur, lorsqu'il a négligé d'enregistrer le bail dans le délai auquel il est fait référence dans le dit article, doit souffrir la faculté du preneur de rompre le bail sans respect d'un délai de préavis et sans indemnité de rupture, alors que rien de tel n'est prévu lorsque le bail a été conclu pour une courte durée ?"
Si la Cour devait conclure à l'inconstitutionnalité de la loi, celle-ci, ou du moins sa partie inconstitutionnelle, devient inappliquable au cas d'espèce et l'indemnité de rupture ainsi que le délai de préavis doivent être respectés (pour le respect du délai, ça pourrait encore se discuter ceci dit).
Bien à vous,
Je suis du même avis que Gof et, si mes souvenirs sont exacts, le SNP a utilisé cet argument dans la requête en annulation de la loi, ou de cet article de la loi...

Pour information, l'audience de la Cour constitutionnelle en cette affaire est, me semble-t-il fixée au 28 mai prochain.

Par contre encore aucune nouvelle en ce qui concerne le recours contre les nouvelles dispositions en matière de garantie locative.

Bien à vous,

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