rétractation après promesse d'achat

kalovich · #1 24-03-2008 15:47:16

Bonjour à tous,

Peut-être allez vous pouvoir m'aider...

Résumé de ma situation:

Dimanche dernier et mardi : nous visitons une maison parfaite au prix intéressant

Mercredi : ma compagne et moi faisons une première offre à 160000 euros

Jeudi : le notaire nous appelle déjà et nous dit que les proprios sont prêts à arrêter les offres si nous proposons 165000 euros. Nous faisons alors une offre de 165000 par fax. A noter le mécontentement du notaire, car pour lui la maison vaut beaucoup plus...

L'offre est désormais acceptée et il nous reste maintenant à signer le compromis.

Seulement voilà, aujourd'hui lundi nous hésitons...

Pouvons nous nous rétracter en faisant valoir les 7 jours de délai de réflexion et risquons nous des frais???

Merci pour votre réponse

grmff · #2 24-03-2008 16:15:38

Pas de délais de rétractation en la matière. Une fois que l'offre est acceptée, il n'y a même plus de compromis à signer: la vente est faite et parfaite...

Si le notaire a eu entre les mains l'offre acceptée, ce serait une faute professionnelle de sa part que d'accepter que vous vous rétractiez, même avec l'accord du vendeur!

PIM · #3 24-03-2008 20:03:22

Pouvons nous nous rétracter en faisant valoir les 7 jours de délai de réflexion

vous avez vu cela où ?... (en France, oui. En Belgique, non)

AADIP · #4 24-03-2008 21:48:27

L'article 1583 du Code Civil belge est très précis en ce qu'il édicte que :

"La vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès que l'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé."

Aucune rétractation n'est dès lors envisageable ... dans notre plat pays !

Cependant, certains arguments sont parfois développés avec brio par "certains" avocats, très doués pour mettre à plat les accords intervenus entre parties ...

Considérant que le bien en question vaut, selon vos/et les dires du notaire instrumentant, plus que votre offre initiale, vous ne devriez avoir aucun problème à suggérer aux vendeurs une acceptation de votre retrait d'offre en lieu et place d'un litige ... la médiation est porteuse de sagesse, à vous de voir si vous désirez perdre l'avantage par vous acquis par votre offre !

Sincères salutations.

P.S. : Monsieur DECKERS, permettez-moi de saluer au passage la qualité de votre forum.

cochise · #5 25-03-2008 07:49:50

Les 7 jours, c'est en France.

Pour ce qui est du conseil de l'Aadip, vous pouvez toujours essayer mais j'ai un doute que le notaire voie ça du même oeil...
Tenez nous au courant!

AADIP · #6 25-03-2008 09:01:48

En principe :

« la promesse (bilatérale) de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589 du Code Civil),

mais il est communément admis que la vente n’est pas conclue tant qu’un accord n’est pas également intervenu à propos des éléments que les parties ont jugés essentiels, c’est-à-dire déterminants de leur consentement.

Ce n’est pas parce que ces éléments ne sont pas repris dans l’offre et son acceptation qu’ils ne peuvent néanmoins subsister dans l’esprit des parties.

C’est éléments « essentiels » sont en général « couchés » dans le compromis de vente qui suit une offre et son acceptation.

Je suis convaincu que si le désire des parties est de trouver un accord à l’amiable, plutôt qu’une dispute de palais, il y a, pour le notaire instrumentant, matière à réflexion quant à la rédaction du compromis qui, en l'espèce, portera bien son nom…

Bien à vous,

perseverant · #7 25-03-2008 11:41:38

Vous êtes engagé puisqu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Il y a eu rencontre des volontés et donc vente.

AADIP · #8 27-03-2008 21:46:15

Sans polémiquer sur les possibilités de se désister d'une promesse d'achat, étant tous probablement d'accord qu'il existe une obligation fiscale d'honorer le paiement des frais de mutation dans les quatre mois de la vente, sous peine d'amendes, quelqu'un peut-il me dire, si, en suite de l'offre de Monsieur Kalovich, et partant de l'accord apparamment intervenu, il existe un délai déterminé dans le temps pour exécuter la passation des actes authentiques de vente et de paiement au vendeur pour l'acquisition du bien ?

A défaut de certitudes dans ce sens, à la place du vendeur, embarqué dans les bons vouloir (et des possibilités financières) de l'acheteur quant à la date de passation des actes de vente, nous choisirions la voie du compromis ... et renoncerions rapidement à cet accord apparemment intervenu ...

Mais, pour l'essentiel, Mr Kalovich a-t-il trouvé dans ces quelques lignes une aide quelconque à ses demandes ?

A vous lire ...

kalovich · #9 29-03-2008 00:43:38

merci pour vos réponses.

Nous ne souhaitions pas particulièrement annuler la vente. C'était juste à titre d'information, un tel achat amène à la réflexion, voir l'hésitation...

Nous signons le compromis de vente la semaine prochaine.

Au revoir à tous

Gof-2118 · #10 29-03-2008 10:28:02

AADIP a écrit :

quelqu'un peut-il me dire, si, en suite de l'offre de Monsieur Kalovich, et partant de l'accord apparamment intervenu, il existe un délai déterminé dans le temps pour exécuter la passation des actes authentiques de vente et de paiement au vendeur pour l'acquisition du bien ?

Bonjour,

En règle, l'acte authentique n'est jamais que déclaratif d'une vente intervenue précédemment (l'exception majeure résidant dans les adjudications publiques évidemment). Juridiquement parlant, il n'est pas nécessaire que la vente soit constatée par acte authentique pour assurer sa perfection.

La formalité est cependant indispensable en matière immobilière pour assurer l'opposabilité de la vente intervenue aux tiers (art. 1 loi hypothécaire) et les parties au contrat y ont donc intérêt.

A défaut, le vendeur resterait tenu, par exemple, à l'égard du fisc en matière de précompte immobilier, à l'égard de ses voisins pour les troubles de voisinage qui trouvent leur origine dans bien, ou encore du fait de la ruine de son immeuble, etc. L'acheteur ne pourrait, de son côté, pas faire valoir ses droits à l'égard des tiers (sa banque, pour l'inscription hypothécaire, le fisc, pour la déductibilité de son prêt, ses locataires, pour tous les actes relatifs aux baux en cours ou à conclure, les héritiers et autres ayants-droit de son auteur, etc.).

Le délai pour la passation de l'acte authentique est généralement fixé dans les conventions sous seing privé, ainsi que les sanctions s'il n'était pas respecté. On le fait souvent correspondre au délai fiscal pour le paiement des droits d'enregistrement. Mais il n'y a aucun délai légal de prévu ou à respecter. A défaut d'avoir fixé conventionnellement le délai, ou de pouvoir apporter la preuve de cette condition de la vente, chacune des parties a à mon sens le droit d'exiger que l'acte authentique soit passé dans un délai raisonnable, qui pourrait correspondre à quatre mois à partir de la vente ferme et définitive, le délai souvent d'usage.

Bien à vous,

AADIP · #11 29-03-2008 11:00:54

Nous signons le compromis de vente la semaine prochaine.

Félicitation Monsieur Kalovich pour votre achat et surtout d'honorer votre engagement ...

Merci pour votre question qui nous a amené à "la réflexion, voir l'hésitation ..." wink

A défaut d'avoir fixé conventionnellement le délai, ou de pouvoir apporter la preuve de cette condition de la vente, chacune des parties a à mon sens le droit d'exiger que l'acte authentique soit passé dans un délai raisonnable, qui pourrait correspondre à quatre mois à partir de la vente ferme et définitive, le délai souvent d'usage.

Merci Monsieur Gof pour l'éclairage de cette réponse pleine de bon sens.

Cordialement,

kalovich · #12 01-04-2008 17:58:32

bonjour!!!

Quelqu'un pourrait-il m'aider en me traduisant ceci :

"Conditions particulières
1. la présente vente est consentie sous la condition suspensive de l'accord par les créanciers bénéficiaires d'une ou plusieurs inscriptions, transcriptions ou saisies arrêt à charge du vendeur d'en donner mainlevée. Cet accord sera transmis au notaire, détenteur de la minute, au plus tard pour le jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Cette condition est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur qui pourra seul s'en prévaloir."

Ceci apparaît dans le compromis de vente que je signerai jeudi soir.

Merci pour votre aide...

PIM · #13 01-04-2008 18:12:41

kalovich a écrit :

bonjour!!!
Quelqu'un pourrait-il m'aider en me traduisant ceci :
"Conditions particulières
1. la présente vente est consentie sous la condition suspensive de l'accord par les créanciers bénéficiaires d'une ou plusieurs inscriptions, transcriptions ou saisies arrêt à charge du vendeur d'en donner mainlevée. Cet accord sera transmis au notaire, détenteur de la minute, au plus tard pour le jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Cette condition est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur qui pourra seul s'en prévaloir."
Ceci apparaît dans le compromis de vente que je signerai jeudi soir.
Merci pour votre aide...

A priori, votre notaire devrait vous l'expliquer....
Mais, heureusement qu'il y a Pim.be

Cette clause est habituelle, don't worry.
Il faut la prévoir pour l'hypothèse où il y aurait des inscriptions hypothécaires existantes d'un montant supérieur au prix de vente, auquel cas les créanciers pourraient s'opposer à la vente (je résume).

Il faut donc prévoir cette condition suspensive.

Quand on écrit que seul l'acquéreur pourra s'en prévaloir = il n'y a que vous (acquéreur) qui pouvez invoquer le caractère suspensif en vertu de cette clause (et pas le vendeur) (je veux bien expliquer pourquoi, mais n'allongeons pas inutilement cette réponse ici).

Je suppose que l'acompte reste consigné entre les mains du notaire instrumentant...

kalovich · #14 02-04-2008 10:10:56

merci pour la réponse!!!

J'ai par contre une autre question.

J'ai fait pour cette maison deux offres d'achat :

une première offre à 160.000 signée chez le notaire, une offre ferme indiquant qu'elle était faite sans réserve de l'acceptation du crédit.

Une deuxième offre à 165.000 faite le lendemain, par fax, ne précisant rien concernant l'octroi d'un prêt et acceptée.

Nous allons signer demain le compromis de vente que nous avons déjà pu lire.

Ce matin j'ai téléphoné au notaire, demandant qu'on puisse inclure dans le compromis une clause suspensive d'octroi de notre prêt.

Chez le notaire, on me dit que c'est impossible étant donné ma première offre sans réserve.

Que puis-je faire? L'octroi de notre prêt est plus que vraisembable, mais je voudrais tout de même nous protéger, on ne sait jamais.

Est-ce que ma deuxième offre (sans mention à ce sujet) annule la première (indiquant qu'elle était faite sans la réserve d'octroi du prêt)

Merci pour votre aide précieuse

perseverant · #15 02-04-2008 10:23:04

Normalement, une offre sert principalement à confirmer un accord sur un prix pou l'achat d'un bien déterminé. S'il n'y avait eu que votre dernière offre, je pense que vous disposiez encore, sur le point de la CS, d'une marge de négociation.

Mais le fait d'avoir majoré votre prix tout en supprimant la faculté d'insérer une condition suspensive stipulée dans une offre antérieure si proche dans le temps vous place dans une situation délicate. Cela ressemble àune prénégociation. Votre marge de manoeuvre est restreinte. Il est de plus fort probable que le propriétaire fait de l'absence de CS une condition pour vendre.

Mais question : avez-vous pris "votre" notaire" (cela ne coûte pas un euro de plus) ou un seul notaire a-t-il été désigné par les deux parties ?

PIM · #16 02-04-2008 11:11:50

une offre ferme indiquant qu'elle était faite sans réserve de l'acceptation du crédit.

faite "sans réserve" ou "sous réserve" ???

kalovich · #17 02-04-2008 11:18:09

perseverant a écrit :

Normalement, une offre sert principalement à confirmer un accord sur un prix pou l'achat d'un bien déterminé. S'il n'y avait eu que votre dernière offre, je pense que vous disposiez encore, sur le point de la CS, d'une marge de négociation.
Mais le fait d'avoir majoré votre prix tout en supprimant la faculté d'insérer une condition suspensive stipulée dans une offre antérieure si proche dans le temps vous place dans une situation délicate. Cela ressemble àune prénégociation. Votre marge de manoeuvre est restreinte. Il est de plus fort probable que le propriétaire fait de l'absence de CS une condition pour vendre.
Mais question : avez-vous pris "votre" notaire" (cela ne coûte pas un euro de plus) ou un seul notaire a-t-il été désigné par les deux parties ?

c'est le même notaire pour les deux parties

mais le compromis n'est pas encore signé, donc je suppose que ça peut changer

kalovich · #18 02-04-2008 11:18:35

PIM a écrit :

Citation :une offre ferme indiquant qu'elle était faite sans réserve de l'acceptation du crédit.
faite "sans réserve" ou "sous réserve" ???

sans réserve

PIM · #19 02-04-2008 11:32:06

Si vous faites une offre sans réserve, pour quelle raison le compromis de vente devrait-il contenir une réserve ?....

Votre 2e offre n'est apparemment qu'une modification du montant offert dans la 1ère, toutes les autres conditions restant identiques, sauf stipulation expresse contraire.

Bref, je serais le vendeur... je vous enverrais dans les roses..., car vous modifiez, de manière substantielle, les modalités de votre offre.

AADIP · #20 02-04-2008 16:56:05

Nous sommes tout à fait d'accord avec vous Monsieur Deckers !

Pour le surplus, cette discussions éclaire une réelle problématique concernant la conscience des parties, non habituées à ces transactions, tant quant à leurs engagements en matière de vente/achat de biens immobiliers et que des incidences encourues en cas d'insolvabilité des acheteurs ou d'absence de capacités de la part des vendeurs.

Vous proposez d'envoyer l'acheteur sur les roses ... par cette prise de position, vous conseilleriez le vendeur à obliger l'acheteur à passer les actes ? ...

( Imaginons que l'acheteur soit au final insolvable ... )

... Ou proposez-vous que le vendeur renonce aux engagements intervenus afin d'éviter une perte de temps considérable avant la remise du bien en vente, à intervenir dans les années à venir en suite d'une décision de justice favorable ?

Cette attitude est-elle encore possible aujourd'hui sans la bonne volonté des parties ?

Quoi qu'il advienne de la situation dont objet, il faut reconnaître que le croisement d'une offre et de son acceptation (bien que bétonnées par le Code Civil) ne sont en soit jamais une fin en réalité, juste une espérance de voir les choses aboutir ...

C'est ce qu'un compromis dûment rédigé permet d'espérer plus avant ...

A ce state des opérations, Monsieur Kalovich ayant formulé une acceptation à une offre qui n'est accompagnée de l'expression d'aucune sanction en cas de retard du respect de ses engagements, à la place du propriétaire, je souhaiterais vivement une clarification des intentions réelles de la partie acheteuse sous peine d'annulation de la vente pour absence de consentements mutuels réels sur les éléments essentiels de cette vente.

A présent, il appartient à Monsieur Kalovich de mesurer l'étendue de la portée de son acceptation quant à l'offre à lui formulée (sans réserve) et nous l'enjoignons à solliciter l'aide d'un notaire de son choix afin de l'éclairer dans ses hésitations.

Cordialement,

rétractation après promesse d'achat

rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Re : rétractation après promesse d'achat

Pied de page des forums