rétractation après promesse d'achat

perseverant · #1 16-04-2008 09:37:51

Je vous confirme que la formule du mandat hypothécaire est plus intéressante sur le plan financier. En effet, en plus de l'absence des frais liés à l'inscription hypothécaire en ce qui concerne la différence entre le montant total et celui prêté sur mandat, les honoraires notariaux sont divisés par 4 en ce qui concerne l'acte de mandat, par rapport à un acte de crédit hypothécaire ou de prêt.

En plus, la proposition d'un mandat hypothécaire dénote une confiance de votre banquier en vous, pour les raisons déjà évoquées par Gof.

Comme l'inscription hypothécaire qui sera prise au bureau des hgypothèques compétent ne mentionne pas tout le montant emprunté, pour tout tiers (créancier ou autre), le crédit obtenu par mandat demeure inconnu, tout comme l'existence du mandat lui-même.

Gof-2118 · #2 15-04-2008 19:17:37

Il n'y a, à mon sens, pas vraiment de risque au mandat hypothécaire, du moins en ce qui vous concerne. Par contre, votre banquier réduit sa garantie. Je m'explique.

Normalement, lorsqu'un débiteur est en déconfiture, tous ses créanciers sont placés sur un même pied et ils perçoivent ce qui peut l'être au marc le franc, c'est-à-dire que chaque créancier perçoit le produit de la vente forcée des biens de son débiteur à concurrence de sa créance par rapport au montant total de la dette.

L'hypothèque est un droit qui permet à un créancier d'être préféré à tout autre (je simplifie), par dérogation au principe ci-avant expliqué. Autrement dit, il se sert en premier (d'abord celui qui a le 1er rang, puis celui qui a le 2e rang, et ainsi de suite, jusqu'à l'épuisement du produit de la vente s'il le faut). Ce qui reste appartient au créanciers chirographaires (les autres).

Lorsque votre banquier convient avec vous d'un mandat hypothécaire, en fait il ne prend pas d'inscription hypothécaire à proprement parler. Vous lui donnez un mandat irrévocable de prendre cette inscription dans certains cas de figure prévus dans le contrat de mandat. Il a donc la faculté de prendre cette inscription, par exemple si vous êtes en retard de payer vos mensualités. Le cas échéant, cela se fera à vos frais.

Il s'ensuit que le banquier, en vous accordant le prêt moyennant un mandat, accepte une fragilisation de sa garantie, car il peut se faire doubler par quelqu'un qui prend une inscription en 2e rang.

Il y a évidemment une contrepartie. Elle ne semble, a priori, pas de nature financière, puisque le taux d'intérêt est le même.

Par contre, vérifiez bien le contrat de mandat pour le cas où vous envisageriez, à l'avenir, de souscrire un nouveau crédit, pour travaux par exemple, et que vous souhaiteriez offrir une 2e hypothèque sur votre maison pour obtenir de meilleures conditions. Sans doute cela est-il impossible sans le consentement exprès du mandataire hypothécaire ... aux conditions qu'il fixera le cas échéant. En d'autres termes, vous vous liez fortement à lui pour ce cas de figure et il risque de s'ériger en votre prêteur "institutionnel".

C'est le seul véritable inconvénient que je vois au système proposé par votre banquier. A vous d'étudier si cela vous empêcherait dans des projets futurs.

Bien à vous,

cochise · #3 15-04-2008 17:38:47

Non, c'est mieux. De plus, si un jour vous voulez réemprunter, vous aurez une "réserve hypothécaire" sur votre maison.

kalovich · #4 15-04-2008 17:24:35

bonjour à tout le monde

Tout se passe bien par rapport à la maison, et les deux parties (acquéreur en vendeur) ont pu trouver un accord qui arrange tout le monde dans le cadre du compromis.

J'aurais une nouvelle petite question à vous poser :

dans le cadre de mon emprunt, je suis en négociation avec deux banques.

Les deux banques m'offrent le même taux (4,79%), et je veux décider ce soir vers quelle banque je vais me diriger.

Une des banque (ma banque actuelle, une des plus importante) me propose l'avantage suivant :

la maison est achetée 165.000€ et j'emprunte 160.000€ chez eux.

Mon banquier me propose d'hypothéquer 90.000€ sur la valeur de la maison, et de faire passer les 70.000€ restant par "mandat".

A priori, cette manoeuvre n'est riquée que pour la banque (qui me fait confiance) et me permet de payer 3200€ de frais, au lieu de 3800€ si j'hypothèque 160.000€.

Pouvez vous me dire si cette manoeuvre est risquée pour moi?

Merci d'avance pour vos réponses pleine de lumière !

perseverant · #5 03-04-2008 09:47:45

S'il n'est pas trop tard, pourquoi ne pas prendre "votre" notaire ? Même si, déontologiquement, un notaire désigné par les deux parties sera impartial, un avis externe d'un autre officier public est le bienvenu.

PIM · #6 02-04-2008 18:46:26

AADIP a écrit :

Pardonnez-moi si je vous ai heurté, tel n'était pas mon désir, que du contraire ...

Don't worry: j'en ai vu d'autres...

AADIP · #7 02-04-2008 18:39:25

en somme, vous êtes d'accord avec moi pour mieux marquer votre quasi désaccord

Pardonnez-moi si je vous ai heurté, tel n'était pas mon désir, que du contraire ...

Je suis heureux d'avoir, avec votre aide, souligné:

- "l'utilité de sites comme Pim et son forum" (ils sont rares) big_smile

- "(plus sérieusement,) la nécessité d'avoir des interlocuteurs professionnels de qualité." yikes

Nous sommes donc bien d'accord, je vous en assure !

En vous remerciant pour vos implications, soyez assuré de notre plus parfaite considération.

Cordialement,

PIM · #8 02-04-2008 17:42:00

@ M. Dimmers:
en somme, vous êtes d'accord avec moi pour mieux marquer votre quasi désaccord yikes

A vous lire, chaque étape juridique dans la transaction ne serait qu'une espérance qui succède à une autre...
Est-ce vraiment prôner le sens des responsabilités ?

Et s'il est vrai que, comme vous l'indiquez, "cette discussions éclaire une réelle problématique concernant la conscience des parties, non habituées à ces transactions, tant quant à leurs engagements en matière de vente/achat de biens immobiliers et que des incidences encourues en cas d'insolvabilité des acheteurs ou d'absence de capacités de la part des vendeurs", cela démontre, une fois de plus :
- l'utilité de sites comme Pim et son forum wink
- (plus sérieusement,) la nécessité d'avoir des interlocuteurs professionnels de qualité. Il me paraît tout à fait anormal qu'en l'espèce le notaire, apparemment chargé de la vente, n'ait pas joué son vrai rôle de conseiller: c'est lui qui aurait dû expliquer au candidat-acquéreur la portée juridique de ce qu'il s'apprêtait à signer ! Ou, en tout cas, s'inquiéter au moment de l'offre, de savoir si l'acheteur avait besoin ou non d'une condition suspensive de PH.
C'est un peu facile, comme notaire qui joue bêtement à l'agent immobilier, d'oublier son vrai rôle de conseiller.

Je persiste à croire que les notaires ne devraient pas être autorisés à se charger de commercialiser. Mais c'est une autre (longue) histoire.

(La solution intermédiaire à ce sujet, ce serait peut-être que si un notaire est chargé de commercialiser, il lui serait déontologiquement interdit d'intervenir comme notaire instrumentant en tout cas pour l'acquéreur. Fermons la parenthèse)

- c'est vrai que si l'acquéreur n'a pas son prêt, tout le monde est "dans le jus" avec une vente parfaite et définitive... mais sans argent suffisant. Et qu'il serait donc plus prudent de prévoir une condition suspensive, etc. Mais, il fallait le prévoir AVANT. Et ne pas prendre le vendeur par surprise, après coup.

- dans votre message de 17h56, vous semblez vous prononcer sur la teneur des documents existants: encore faudrait-il en avoir connaissance... (cela sort du cadre d'intervention du forum)

- le conseil le plus sage à donner à "M. Kalovich" (je suppose qu'il s'agit d'un pseudo), c'est de consulter et faire intervenir son propre notaire.

- et si cela coince avec le vendeur, d'éventuellement proposer une condition suspensive de PH, mais avec un dédommagement important en faveur du vendeur, si la vente doit être annulée en vertu de ladite condition suspensive. Cela montrerait que l'acquéreur participe au risque...., mais en limite les conséquences. C'est "plaidable", non ?

- encore faudrait-ill que l'éventuelle condition suspensive soit précise, limitée brièvement dans le temps et que le vendeur sache de quoi on parle (emprunter 120 % ou 70 %... ce n'est pas le même risque) avant de se prononcer.

AADIP · #9 02-04-2008 16:56:05

Nous sommes tout à fait d'accord avec vous Monsieur Deckers !

Pour le surplus, cette discussions éclaire une réelle problématique concernant la conscience des parties, non habituées à ces transactions, tant quant à leurs engagements en matière de vente/achat de biens immobiliers et que des incidences encourues en cas d'insolvabilité des acheteurs ou d'absence de capacités de la part des vendeurs.

Vous proposez d'envoyer l'acheteur sur les roses ... par cette prise de position, vous conseilleriez le vendeur à obliger l'acheteur à passer les actes ? ...

( Imaginons que l'acheteur soit au final insolvable ... )

... Ou proposez-vous que le vendeur renonce aux engagements intervenus afin d'éviter une perte de temps considérable avant la remise du bien en vente, à intervenir dans les années à venir en suite d'une décision de justice favorable ?

Cette attitude est-elle encore possible aujourd'hui sans la bonne volonté des parties ?

Quoi qu'il advienne de la situation dont objet, il faut reconnaître que le croisement d'une offre et de son acceptation (bien que bétonnées par le Code Civil) ne sont en soit jamais une fin en réalité, juste une espérance de voir les choses aboutir ...

C'est ce qu'un compromis dûment rédigé permet d'espérer plus avant ...

A ce state des opérations, Monsieur Kalovich ayant formulé une acceptation à une offre qui n'est accompagnée de l'expression d'aucune sanction en cas de retard du respect de ses engagements, à la place du propriétaire, je souhaiterais vivement une clarification des intentions réelles de la partie acheteuse sous peine d'annulation de la vente pour absence de consentements mutuels réels sur les éléments essentiels de cette vente.

A présent, il appartient à Monsieur Kalovich de mesurer l'étendue de la portée de son acceptation quant à l'offre à lui formulée (sans réserve) et nous l'enjoignons à solliciter l'aide d'un notaire de son choix afin de l'éclairer dans ses hésitations.

Cordialement,

PIM · #10 02-04-2008 11:32:06

Si vous faites une offre sans réserve, pour quelle raison le compromis de vente devrait-il contenir une réserve ?....

Votre 2e offre n'est apparemment qu'une modification du montant offert dans la 1ère, toutes les autres conditions restant identiques, sauf stipulation expresse contraire.

Bref, je serais le vendeur... je vous enverrais dans les roses..., car vous modifiez, de manière substantielle, les modalités de votre offre.

kalovich · #11 02-04-2008 11:18:35

PIM a écrit :

Citation :une offre ferme indiquant qu'elle était faite sans réserve de l'acceptation du crédit.
faite "sans réserve" ou "sous réserve" ???

sans réserve

kalovich · #12 02-04-2008 11:18:09

perseverant a écrit :

Normalement, une offre sert principalement à confirmer un accord sur un prix pou l'achat d'un bien déterminé. S'il n'y avait eu que votre dernière offre, je pense que vous disposiez encore, sur le point de la CS, d'une marge de négociation.
Mais le fait d'avoir majoré votre prix tout en supprimant la faculté d'insérer une condition suspensive stipulée dans une offre antérieure si proche dans le temps vous place dans une situation délicate. Cela ressemble àune prénégociation. Votre marge de manoeuvre est restreinte. Il est de plus fort probable que le propriétaire fait de l'absence de CS une condition pour vendre.
Mais question : avez-vous pris "votre" notaire" (cela ne coûte pas un euro de plus) ou un seul notaire a-t-il été désigné par les deux parties ?

c'est le même notaire pour les deux parties

mais le compromis n'est pas encore signé, donc je suppose que ça peut changer

PIM · #13 02-04-2008 11:11:50

une offre ferme indiquant qu'elle était faite sans réserve de l'acceptation du crédit.

faite "sans réserve" ou "sous réserve" ???

perseverant · #14 02-04-2008 10:23:04

Normalement, une offre sert principalement à confirmer un accord sur un prix pou l'achat d'un bien déterminé. S'il n'y avait eu que votre dernière offre, je pense que vous disposiez encore, sur le point de la CS, d'une marge de négociation.

Mais le fait d'avoir majoré votre prix tout en supprimant la faculté d'insérer une condition suspensive stipulée dans une offre antérieure si proche dans le temps vous place dans une situation délicate. Cela ressemble àune prénégociation. Votre marge de manoeuvre est restreinte. Il est de plus fort probable que le propriétaire fait de l'absence de CS une condition pour vendre.

Mais question : avez-vous pris "votre" notaire" (cela ne coûte pas un euro de plus) ou un seul notaire a-t-il été désigné par les deux parties ?

kalovich · #15 02-04-2008 10:10:56

merci pour la réponse!!!

J'ai par contre une autre question.

J'ai fait pour cette maison deux offres d'achat :

une première offre à 160.000 signée chez le notaire, une offre ferme indiquant qu'elle était faite sans réserve de l'acceptation du crédit.

Une deuxième offre à 165.000 faite le lendemain, par fax, ne précisant rien concernant l'octroi d'un prêt et acceptée.

Nous allons signer demain le compromis de vente que nous avons déjà pu lire.

Ce matin j'ai téléphoné au notaire, demandant qu'on puisse inclure dans le compromis une clause suspensive d'octroi de notre prêt.

Chez le notaire, on me dit que c'est impossible étant donné ma première offre sans réserve.

Que puis-je faire? L'octroi de notre prêt est plus que vraisembable, mais je voudrais tout de même nous protéger, on ne sait jamais.

Est-ce que ma deuxième offre (sans mention à ce sujet) annule la première (indiquant qu'elle était faite sans la réserve d'octroi du prêt)

Merci pour votre aide précieuse

PIM · #16 01-04-2008 18:12:41

kalovich a écrit :

bonjour!!!
Quelqu'un pourrait-il m'aider en me traduisant ceci :
"Conditions particulières
1. la présente vente est consentie sous la condition suspensive de l'accord par les créanciers bénéficiaires d'une ou plusieurs inscriptions, transcriptions ou saisies arrêt à charge du vendeur d'en donner mainlevée. Cet accord sera transmis au notaire, détenteur de la minute, au plus tard pour le jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Cette condition est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur qui pourra seul s'en prévaloir."
Ceci apparaît dans le compromis de vente que je signerai jeudi soir.
Merci pour votre aide...

A priori, votre notaire devrait vous l'expliquer....
Mais, heureusement qu'il y a Pim.be

Cette clause est habituelle, don't worry.
Il faut la prévoir pour l'hypothèse où il y aurait des inscriptions hypothécaires existantes d'un montant supérieur au prix de vente, auquel cas les créanciers pourraient s'opposer à la vente (je résume).

Il faut donc prévoir cette condition suspensive.

Quand on écrit que seul l'acquéreur pourra s'en prévaloir = il n'y a que vous (acquéreur) qui pouvez invoquer le caractère suspensif en vertu de cette clause (et pas le vendeur) (je veux bien expliquer pourquoi, mais n'allongeons pas inutilement cette réponse ici).

Je suppose que l'acompte reste consigné entre les mains du notaire instrumentant...

kalovich · #17 01-04-2008 17:58:32

bonjour!!!

Quelqu'un pourrait-il m'aider en me traduisant ceci :

"Conditions particulières
1. la présente vente est consentie sous la condition suspensive de l'accord par les créanciers bénéficiaires d'une ou plusieurs inscriptions, transcriptions ou saisies arrêt à charge du vendeur d'en donner mainlevée. Cet accord sera transmis au notaire, détenteur de la minute, au plus tard pour le jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Cette condition est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur qui pourra seul s'en prévaloir."

Ceci apparaît dans le compromis de vente que je signerai jeudi soir.

Merci pour votre aide...

AADIP · #18 29-03-2008 11:00:54

Nous signons le compromis de vente la semaine prochaine.

Félicitation Monsieur Kalovich pour votre achat et surtout d'honorer votre engagement ...

Merci pour votre question qui nous a amené à "la réflexion, voir l'hésitation ..." wink

A défaut d'avoir fixé conventionnellement le délai, ou de pouvoir apporter la preuve de cette condition de la vente, chacune des parties a à mon sens le droit d'exiger que l'acte authentique soit passé dans un délai raisonnable, qui pourrait correspondre à quatre mois à partir de la vente ferme et définitive, le délai souvent d'usage.

Merci Monsieur Gof pour l'éclairage de cette réponse pleine de bon sens.

Cordialement,

Gof-2118 · #19 29-03-2008 10:28:02

AADIP a écrit :

quelqu'un peut-il me dire, si, en suite de l'offre de Monsieur Kalovich, et partant de l'accord apparamment intervenu, il existe un délai déterminé dans le temps pour exécuter la passation des actes authentiques de vente et de paiement au vendeur pour l'acquisition du bien ?

Bonjour,

En règle, l'acte authentique n'est jamais que déclaratif d'une vente intervenue précédemment (l'exception majeure résidant dans les adjudications publiques évidemment). Juridiquement parlant, il n'est pas nécessaire que la vente soit constatée par acte authentique pour assurer sa perfection.

La formalité est cependant indispensable en matière immobilière pour assurer l'opposabilité de la vente intervenue aux tiers (art. 1 loi hypothécaire) et les parties au contrat y ont donc intérêt.

A défaut, le vendeur resterait tenu, par exemple, à l'égard du fisc en matière de précompte immobilier, à l'égard de ses voisins pour les troubles de voisinage qui trouvent leur origine dans bien, ou encore du fait de la ruine de son immeuble, etc. L'acheteur ne pourrait, de son côté, pas faire valoir ses droits à l'égard des tiers (sa banque, pour l'inscription hypothécaire, le fisc, pour la déductibilité de son prêt, ses locataires, pour tous les actes relatifs aux baux en cours ou à conclure, les héritiers et autres ayants-droit de son auteur, etc.).

Le délai pour la passation de l'acte authentique est généralement fixé dans les conventions sous seing privé, ainsi que les sanctions s'il n'était pas respecté. On le fait souvent correspondre au délai fiscal pour le paiement des droits d'enregistrement. Mais il n'y a aucun délai légal de prévu ou à respecter. A défaut d'avoir fixé conventionnellement le délai, ou de pouvoir apporter la preuve de cette condition de la vente, chacune des parties a à mon sens le droit d'exiger que l'acte authentique soit passé dans un délai raisonnable, qui pourrait correspondre à quatre mois à partir de la vente ferme et définitive, le délai souvent d'usage.

Bien à vous,

kalovich · #20 29-03-2008 00:43:38

merci pour vos réponses.

Nous ne souhaitions pas particulièrement annuler la vente. C'était juste à titre d'information, un tel achat amène à la réflexion, voir l'hésitation...

Nous signons le compromis de vente la semaine prochaine.

Au revoir à tous

kalovich · #21 24-03-2008 15:47:16

Bonjour à tous,

Peut-être allez vous pouvoir m'aider...

Résumé de ma situation:

Dimanche dernier et mardi : nous visitons une maison parfaite au prix intéressant

Mercredi : ma compagne et moi faisons une première offre à 160000 euros

Jeudi : le notaire nous appelle déjà et nous dit que les proprios sont prêts à arrêter les offres si nous proposons 165000 euros. Nous faisons alors une offre de 165000 par fax. A noter le mécontentement du notaire, car pour lui la maison vaut beaucoup plus...

L'offre est désormais acceptée et il nous reste maintenant à signer le compromis.

Seulement voilà, aujourd'hui lundi nous hésitons...

Pouvons nous nous rétracter en faisant valoir les 7 jours de délai de réflexion et risquons nous des frais???

Merci pour votre réponse

rétractation après promesse d'achat

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