comptes refusés

riri · #1 14-04-2008 11:01:38

Bonjour,
Quelqu'un peut t'il m'éclairer ?
Quelle est la suite en cas de refus d'approuver les comptes ?
Y a t'il un délai à donner afin que toutes les réponses soient données ?
Faudra t'il à ce moment convoquer une nouvelle AG ou pour en éviter le coût informer par courrier TOUS les copropriétaires ?
merci

luc · #2 14-04-2008 13:45:32

riri a écrit :

Bonjour,
Quelqu'un peut t'il m'éclairer ?
Quelle est la suite en cas de refus d'approuver les comptes ?
Y a t'il un délai à donner afin que toutes les réponses soient données ?
Faudra t'il à ce moment convoquer une nouvelle AG ou pour en éviter le coût informer par courrier TOUS les copropriétaires ?
merci

Les comptes annuels ne peuvent pas être refusés en bloc, mais on peut par exemple postposer à l'AG suivante a fin de permettre à un ou plusieurs copropriétaires de faire un proposition détaillé.

Ce qu'il faut est une résolution qui énumère en détail les factures litigieuses, mentionné sur la liste des factures, avec les griefs, et la mention: "rejeté et à charge du syndic" ou "à revoir et provisoirement à charge du syndic".

Chaque rejet devra être justifié par une note en annexe et distribué au syndic ET aux CP avant l'AG (au moins une semaine avant l'AG, mais au moins une semaine après l'envoi de l'invitation).

Le texte ne doit pas se trouver dans l'invitation, parce que c'est en fait un amendement au point "approbation des comptes".

La résolution doit mentionner le montant des autres factures, le montant des provisions et spécifier le montant à rembourser par le syndic (= le montant des factures provisoirement ou définitivement rejetés). EN plus la résolution doit mentionner la date à laquelle le syndic devra avoir remboursé.

En théorie la résolution doit aussi proposer à nommer un syndic provisoire avec la mission de constater le remboursement et d'entamer les procédures nécessaires, si le syndic ne rembourse pas.

En pratique il vaut mieux de nommer un autre syndic et de lui confier cette tâche.

N'oubliez pas que les mêmes intérêts et indemnités forfaitaires, appliqués pour un CP qui ne paie pas, sont d'application, même si les statuts ne prévoient rien. Principe de réciprocité. Il y a de la jurisprudence.

riri · #3 14-04-2008 14:07:44

Merci, Luc, c'est très clair

luc a écrit :

riri a écrit : Bonjour,
Quelqu'un peut t'il m'éclairer ?
Quelle est la suite en cas de refus d'approuver les comptes ?
Y a t'il un délai à donner afin que toutes les réponses soient données ?
Faudra t'il à ce moment convoquer une nouvelle AG ou pour en éviter le coût informer par courrier TOUS les copropriétaires ?
merci
Les comptes annuels ne peuvent pas être refusés en bloc, mais on peut par exemple postposer à l'AG suivante a fin de permettre à un ou plusieurs copropriétaires de faire un proposition détaillé.
Ce qu'il faut est une résolution qui énumère en détail les factures litigieuses, mentionné sur la liste des factures, avec les griefs, et la mention: "rejeté et à charge du syndic" ou "à revoir et provisoirement à charge du syndic".
Chaque rejet devra être justifié par une note en annexe et distribué au syndic ET aux CP avant l'AG (au moins une semaine avant l'AG, mais au moins une semaine après l'envoi de l'invitation).
Le texte ne doit pas se trouver dans l'invitation, parce que c'est en fait un amendement au point "approbation des comptes".
La résolution doit mentionner le montant des autres factures, le montant des provisions et spécifier le montant à rembourser par le syndic (= le montant des factures provisoirement ou définitivement rejetés). EN plus la résolution doit mentionner la date à laquelle le syndic devra avoir remboursé.
En théorie la résolution doit aussi proposer à nommer un syndic provisoire avec la mission de constater le remboursement et d'entamer les procédures nécessaires, si le syndic ne rembourse pas.
En pratique il vaut mieux de nommer un autre syndic et de lui confier cette tâche.
N'oubliez pas que les mêmes intérêts et indemnités forfaitaires, appliqués pour un CP qui ne paie pas, sont d'application, même si les statuts ne prévoient rien. Principe de réciprocité. Il y a de la jurisprudence.

immorp · #4 14-04-2008 21:59:39

Ce serait un peu trop facile de mettre les factures litigieuses à charge du syndic !
Si les factures en question concernent bien des dépenses effectuées pour le compte de la copropriété, bien entendu…

luc · #5 15-04-2008 09:43:35

immorp a écrit :

Ce serait un peu trop facile de mettre les factures litigieuses à charge du syndic !
Si les factures en question concernent bien des dépenses effectuées pour le compte de la copropriété, bien entendu…

Concrètement si le syndic a volontairement designé une firme B pour exécuter un travail, au lieu de la firme A, accepté par l'AG précédente, la facture pourra être mis à sa charge.

Mais il est un fait qu'il peut demander au Juge de constater que le travail a été fait suivant les règles de l'art. Alors il ne paiera probablement que le surplus de la firme B, ainsi que 20% du montant initial (= le forfait "honoraires).

Cette responsabilité du syndic découle directement de la loi sur la copropriété. C'est de fait la contrepartie de l'obligation du copropriétaire de payer ses charges.

Si c'est trop facile de mettre les factures litigieuses, acceptés et payés par le syndic avec les fonds de l'ACP, à charge de qui doit ont les mettre? De la victime ?? Ou de celui qui a manqué à ses obligations professionnelles?

La chaîne de responsabilité est et reste:
CP -> ACP -> syndic d'ACP -> fournisseur.

Le syndic d'ACP peut donc se retourner contre le fournisseur.

La relation ACP/syndic professionnel est une relation de consommateur/commerçant.

La relation syndic professionnel/fournisseur est une relation commerciale.

riri · #6 15-04-2008 17:05:02

J' accuse le laxisme du syndic dont a tiré profit le conseil de gérance. Donc il s'agit des factures remboursées par le syndic au conseil de gérance. Pour moi, il faut une décision d'AG pour donner l'accord à ces remboursements. Les montants sont importants sinon je ne perdrais pas mon temps..

luc a écrit :

immorp a écrit : Ce serait un peu trop facile de mettre les factures litigieuses à charge du syndic !
Si les factures en question concernent bien des dépenses effectuées pour le compte de la copropriété, bien entendu…
Concrètement si le syndic a volontairement designé une firme B pour exécuter un travail, au lieu de la firme A, accepté par l'AG précédente, la facture pourra être mis à sa charge.
Mais il est un fait qu'il peut demander au Juge de constater que le travail a été fait suivant les règles de l'art. Alors il ne paiera probablement que le surplus de la firme B, ainsi que 20% du montant initial (= le forfait "honoraires).
Cette responsabilité du syndic découle directement de la loi sur la copropriété. C'est de fait la contrepartie de l'obligation du copropriétaire de payer ses charges.
Si c'est trop facile de mettre les factures litigieuses, acceptés et payés par le syndic avec les fonds de l'ACP, à charge de qui doit ont les mettre? De la victime ?? Ou de celui qui a manqué à ses obligations professionnelles?
La chaîne de responsabilité est et reste:
CP -> ACP -> syndic d'ACP -> fournisseur.
Le syndic d'ACP peut donc se retourner contre le fournisseur.
La relation ACP/syndic professionnel est une relation de consommateur/commerçant.
La relation syndic professionnel/fournisseur est une relation commerciale.

Francis · #7 15-04-2008 20:47:11

Je reste persuadé qu'il faut bien examiner au cas par cas et ne pas faire de jugement hatif et d'ordre trop général. Il y a plus de syndics honnêtes que malhonnêtes et il ne faut pas que l'arbre cache la foret. L'évolution de la législation est une bonne chose mais son application, comme dans d'autres domaines, doit rester simple. C'est de l'intérêt des copropriétaires comme des professionnels de l'immobilier.

luc · #8 15-04-2008 21:53:00

Francis a écrit :

Je reste persuadé qu'il faut bien examiner au cas par cas et ne pas faire de jugement hatif et d'ordre trop général. Il y a plus de syndics honnêtes que malhonnêtes et il ne faut pas que l'arbre cache la foret. L'évolution de la législation est une bonne chose mais son application, comme dans d'autres domaines, doit rester simple. C'est de l'intérêt des copropriétaires comme des professionnels de l'immobilier.

Il faut donc facture par facture (= cas par cas) déterminer si la dépense n'est pas approuvé et il faut motiver la proposition.

La résolution doit, comme toute résolution, être proposé par au moins un copropriétaire ou le sydnic.

La motivation doit être prouver qu'il s'agit d'une faute professionnelle , légère ou grave, volontaire ou non, du syndic.

Le syndic est assuré, mais son assurance va éplucher la motivation. Si elle est incorrecte, alors elle va aller en Justice, faire annuler la décision et demander en plus des indemnités.

Donc, comme Francis le dit, il ne faut pas entamer cette procédure à la légère.

Mais le remboursement de frais à un organe de contrôle est pour le moins bizarre. Vérifiez tous les PV d'AG, pour voir si ce principe a été voté et/ou mentionné.

Dans ce cas le meilleure méthode non-conflctuelle est de voter un "Règlement d'ordre intérieur du conseil de gérance", qui fixe son fonctionnement, ses tâches, etc ... .

Faites-en peut être un annexe au Règlement de Copropriété (= acte authentique). Alors il sera difficile de le changer à l'improviste.

Puis attaquez les dépenses pour le compte du CG, qui ne sont pas conforme à ce reglement.

Cette procédure ne donne pas un effet immédiat, mais ... garantit à moyen terme d'une façon constructive que le CG reste dans ce cadre statutaire et vous donne un dossier en béton, si jamais le syndic paie encore des factures semblables.

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