limitation de type de commerce

Francis · #1 17-04-2008 10:17:10

Je suis confronté à un petit problème dans un immeuble en copropriété.

Le rez-de-chaussée est un commerce qui était exploité jusqu’il y a peu comme librairie. L’acte de base et le règlement de copropriété n’indique rien de très particulier. Une décision a été prise lors d’une AG il y a quelques années de limiter le type de commerce autorisé par la mention « conforme au standing de l’immeuble ». Le reste de l’immeuble est composé d’appartements et est situé dans un quartier résidentiel d’une commune privilégiée et recherchée de la Région Bruxelloise (W-S-L). D’autres commerces existent à proximités dont un très similaire d’alimentation avec étal extérieur.

Un nouveau commerçant a ouvert un commerce d’alimentation (épicerie avec fruits et légumes) et ce fait provoque une certaine agitation parmi les autres copropriétaires qui sur base de la décision d’AG mentionnée ci-dessus s’estiment lésés. Le fait que le commerçant soit d’origine étrangère et souhaite placer un étal de marchandises à l’extérieur sur le trottoir public (avec autorisation communale) ne calme pas les esprits.

Mes questions sont les suivantes :

Une AG peut-elle décider avec un vote supérieur à 4/5ème des quotités présentes ou représentées d’interdire certains type de commerce ?

Cette décision peut-elle avoir un effet rétroactif ? Ce n’est pas mon avis !

Dans l’affirmative, c’est me semble-t-il une atteinte au droit de propriété pour le propriétaire du local commercial. Ce dernier peut-il prétendre à une indemnisation ?

La définition « conforme au standing de l’immeuble » peut-elle suffire pour interdire un commerce d’alimentation dans un immeuble résidentiel ?

Je suis impatient de lire les avis à ces diverses questions. Merci d’avance.

grmff · #2 17-04-2008 10:39:29

A mon avis, l'assemblée générale n'a pas la possibilité de changer unilatéralement la destination d'un bien en particulier.

De plus, la mention "conforme au standing de l'immeuble" ne veut rien dire. Allez dire au commerçant que son commerce n'a pas assez de standing, il vous enverra sur les roses.

Allez vous plaindre en justice, et vous aurez le Mrax sur le dos... avant de l'avoir dans l'os.

Par ailleurs, il me semble clair qu'une décision avec un effet rétroactif sera annulée sans aucun soucis par le propriétaire ou l'ayant-droit.

SNPC · #3 17-04-2008 10:45:26

Je serais moins carrée que grmf!

Selon moi, il serait possible de soumettre à l'arbitrage du juge de paix la conformité d'un commerce d'alimentation - surtout avec étal - avec la décision antérieure de l'AG stipulant que le type de commerce doit être conforme au standing de l'immeuble. C'est une question de fait qui relève de son appréciation.

Pour le reste, je suis d'accord que la décision éventuelle de l'AG ne peut avoir d'effet rétroactif. La seule possibilité est donc l'application de la précédente décision, comme je viens de le dire.

Par ailleurs, une décision de l'AG stipulant - pour l'avenir - qu'un type de commerce est interdit, serait éventuellement annulable pour "abus de majorité" conformément aux dispositions légales. Encore une question d'appréciation!

grmff · #4 17-04-2008 10:48:00

Je suis certes carré. C'est juste mon avis, et je le partage: je ne serais pas inquiet à la place du commerçant ou du proprio.

PIM · #5 17-04-2008 12:26:51

Je suis certes carré.

Ah oui ?

luc · #6 17-04-2008 12:32:05

Francis a écrit :

Le fait que le commerçant (...) souhaite placer un étal de marchandises à l’extérieur sur le trottoir public (avec autorisation communale) ne calme pas les esprits.

Il est possible de contester une autorisation communale, mais il faut respecter certains délais.

En plus il faut s'assurer explicitement que l'acheteur était en possession de la décision de l'AG au moment de l'achat. Une décision d'AG, qui n'a pas donné lieu à un changement effectif des statuts, est opposable à un acheteur, que si l'ACP (= syndic) a respecté certains règles. Mais ils ne sont valables qu'a partir du moment de la signification. et le CP a trois mois, pour aller en appel.

Un changement des servitudes de ce type (changement de destination en limitant les utilisations possibles) doit être approuvé par 80% des CP et nécessite parfois un permis d'urbanisme.

Un arbitrage nécessite l'accord préalable des parties concernées.

Gof-2118 · #7 17-04-2008 12:53:20

Grmff a écrit :

Allez dire au commerçant que son commerce n'a pas assez de standing, il vous enverra sur les roses.

Ce ne serait pas plutôt dans les salades ? smile

Francis · #8 17-04-2008 13:08:25

Merci déja pour toutes ces réponses. Je reviendrai avec des demandes supplémentaires plus tard.

Bonne journée à tous.

perseverant · #9 18-04-2008 14:18:55

Même si tout semble indiquer que la commune ne s'est jamais opposé à l'installation d'un commerce (puisqu'elle permet notamment l'étal), il serait bon de vérifier si cette affectation est légale. En effet, à ma connaissance, à WSL, il existe ou existait une règle de proportionnalité entre la surface résidence d'une immeuble et celle que l'on peut affecter à un commerce. Par exemple, pour tout un building "Etrimo" à l'avenue Paul Hymans, seuls 100 M² sont autorisés....

Ensuite, je rejoins pleinement l'avis du SNP concernant les deux appréciations subjectives (notion de standing et abus de majorité) et n'y reviens pas.

Mais, à supposer que la commune ne continue à marquer aucune opposition, le propriétaire ne peut-il invoquer l'article 577-7 & 1, 2° b) du Code civil qui soumet à la majorité de 80 % des voix "la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci ? Je suis parfaitement conscient qu'il n'est pas de l'intérêt de tous de voir un commerce demeurer au rez, mais, même s'il y a abus de majorité, le copropriétaire dispose de voies de recours auprès du Juge de Paix. Et vu le précédent, rien ne dit qu'il sera débouté ou perdant.

limitation de type de commerce

limitation de type de commerce

Re : limitation de type de commerce

Re : limitation de type de commerce

Re : limitation de type de commerce

Re : limitation de type de commerce

Re : limitation de type de commerce

Re : limitation de type de commerce

Re : limitation de type de commerce

Re : limitation de type de commerce

Pied de page des forums