calculs des quotités et charges.

kos2010 · #1 17-04-2008 21:32:56

bonjour,

Je suis propriétaire d’emplacements de parking dans une copropriété depuis plus de 10 ans.
depuis le début mes quotités étaient fixées a 60 pour 5 emplacements.
et les charges qui me sont réclamée par le syndic ont toujours été réglé dans les plus bref délais.

Il y a peu de temps un changement de syndic a eu lieu, et celui-ci me réclame ainsi qu’a d’autres copropriétaire des charges pour des “emplacements non attribués” ...

et il recalcule mes quotités a 75 au lieu de 60.
donc une augmentation de 15 quotités pour lesquelles il me réclame des charges antérieur de l’ordre de 724,54€

peut il recalculer mes quotités? alors que cela fait 10 ans que je paie mes charges sur base de 60.

peut il me réclamer des charges antérieur pour des quotités qui n’existait pas?

merci d’avance

cedric

Gof-2118 · #2 17-04-2008 21:56:08

Bonjour,

Les quotités sont fixées dans l'acte de base de la copropriété.

Elles ne peuvent être modifiées que par décision de l'assemblée générale statuant à 4/5e des voix (art. 577-7, § 1 du Code civil).

Les quotités peuvent également être modifiées par décision de justice à la demande de tout copropriétaire (art. 577-9 du Code civil).

Entre-temps, l'acte est ce qu'il est et s'oppose à l'association des copropriétaires. Il n'y a pas de raison que le syndic y déroge d'initiative.

Bien à vous,

luc · #3 17-04-2008 23:05:10

Les emplacements non-attribués ont un propriétaire. Si le promoteur ne les a pas vendus, alors il est possible qu'après par exemple 10 ans ils sont devenus la propriété de tous les copropriétaires en indivision normale (Art. 577/2 CC).

Les charges pour ces emplacements non-attribués sont à charge de tous. Si ces emplacements ont 50 quotités sur 10.000, alors ... le syndic doit calculer les charges sur 9.950 quotités.

Une solution serait de mettre les emplacements non-attribués en vente publique. En principe possible, puisqu'ils en sont pas en copropriété forcé. Le prix obtenu ne peut pas être remboursé aux CP, mais doit aller au fonds de réserve.

Une mise en location est aussi possible, pour autant que les revenus nets vont au fonds de réserve.

Un changement des quotités se vote à l'unanimité de tous les CP (= 100%):

Art. 577/7 CC:
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

Mais un changement des quotités ne me parait pas nécessaire dans votre cas.

Gof-2118 · #4 18-04-2008 06:54:22

luc a écrit :

Les emplacements non-attribués ont un propriétaire. Si le promoteur ne les a pas vendus, alors il est possible qu'après par exemple 10 ans ils sont devenus la propriété de tous les copropriétaires en indivision normale (Art. 577/2 CC).

Heeeuuu, vous partez donc de la supposition que le promoteur aurait renoncé à son droit de propriété. En effet, à défaut de vendre les emplacements, qui sont généralement réputés parties privatives, elles restent la propriété du promoteur. Mais dans ce cas, il n'est même pas nécessaire d'attendre 10 ans puisque la chose se trouve sans maître. Je ne pense pas que l'on soit dans ce cas.

Par contre, l'art. 577/2 ne permet pas l'acquisition de la propriété immobilière par l'écoulement d'un délai.

Pour pouvoir prescrire, il faut, à défaut d'un juste titre, une occupation paisible, à titre de propriétaire, pendant 30 ans (art. 2262 du Code civil).

Une question qui me turlupine. Quelle est la différence entre l'article 577-7 qui précise :

Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
(...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;

et le paragraphe 3 de cet article que vous citez ?

luc · #5 18-04-2008 13:02:59

Gof a écrit :

(...) Heeeuuu, vous partez donc de la supposition que le promoteur aurait renoncé à son droit de propriété. (...)

Dans certains actes de base (dont le mien) les lots privatives sans quotités deviennent la propriété de tous. En pratique c'est aussi appliqué dasn mon cas à certains lots avec quotités, mais en fait en compensation d'autres frais, vu la faillite du promoteur & syndic. Mais je ne rentre pas dans des détails, vu que c'est lié à la problématique spécifique de mon "bateau".

J'ai donc écrit "possible". C'est à vérifier dans l'acte de base de la copropriété, au cas par cas.

Pour l'autre point je réponds demain, avec références, vu qu'il me manque du temps aujourd'hui.

grmff · #6 19-04-2008 12:33:01

Je ne vois pas comment on pourrait mettre des lots en vente publique s'ils n'appartiennent pas à l'ACP.

C'est le propriétaire qui en sera le vendeur, pas l'ACP. Si ces lots n'ont pas de propriétaires (cela s'est déjà vu), une solution est de diminuer les quotités.

Etant donné qu'ils font partie de la communauté, il doit être possible de les mettre en location. Pour les mettre en vente, cela me semble beaucoup plus compliqué.

luc · #7 19-04-2008 18:25:48

Grmff a écrit :

Je ne vois pas comment on pourrait mettre des lots en vente publique s'ils n'appartiennent pas à l'ACP. C'est le propriétaire qui en sera le vendeur, pas l'ACP. Si ces lots n'ont pas de propriétaires (cela s'est déjà vu), une solution est de diminuer les quotités.

Un lot a toujours de propriétaire, si non l'Etat en devient finalement le propriétaire.

Etant donné qu'ils font partie de la communauté, il doit être possible de les mettre en location. Pour les mettre en vente, cela me semble beaucoup plus compliqué.

Si des lots privatifs sont la propriété de tous les copropriétaires, alors ils le sont en indivision normale (Art. 577/2 CC) et pas en indivision forcée (Art. 577/3 à 577/14 CC). Il suffit donc la demande d'un seul copropriétaire pour sortir de l'indivision et ainsi forcer une vente publique.

Gof-2118 · #8 19-04-2008 19:20:49

luc a écrit :

Un lot a toujours de propriétaire, si non l'Etat en devient finalement le propriétaire.

Désolé, mais je ne partage toujours pas cet avis en ce qu'à mon sens, ceci serait contraire au principe de la protection de la propriété privée consacré par les articles 16 et 17 de la Constitution et par l'article 1er du Premier protocole additionnel à la CEDH.

A ma connaissance (et hormis le cas de la confiscation spéciale des biens acquis suite à une infraction pénale, mais c'est une autre question), l'Etat ne peut être envoyé en possession des biens d'autrui que pour cause de deshérence et ce, seulement au terme d'une procédure judiciaire et dans le respect d'une publicité adéquate, laquelle doit permettre aux héritiers de se déclarer.

Par la force des choses, en ce 21e siècle, un immeuble a toujours un propriétaire en Belgique. Mais l'on ne peut présumer de ce que celui-ci aurait abandonné son droit qui porte sur la chose pour se l'approprier. Vous voyez le tableau : extrait du Moniteur belge : Vu que le sieur Luc est présumé avoir abandonné une conciergerie en ce qu'elle est inoccupée et qu'aucune quotité n'y est affecté dans l'acte de base, nous décidons que ce bien revient à l'Etat belge. Cela risquerait de donner des idées à certains en manque de budget smile .

A défaut d'un titre d'acquisition (vente, donation, dévolution testamentaire, héritage, etc.) la seule manière d'acquérir un bien d'autrui, hormis le cas de la deshérence donc, est la prescription trentenaire. A cet effet, il faut, pendant une période ininterrompue de trente ans une possession paisible et à titre de propriétaire.

Je me demande en conséquence de quelle manière une copropriété pourrait faire établir un état trentenaire dans un titre de propriété dont il ressortirait qu'elle est le verus dominus et garantir de la sorte que le nouvel acquéreur ne soit jamais énervé dans ses droits de propriété. Impossible à réaliser selon moi.

Pour la petite histoire et si mes souvenirs ne me trahissent pas, dans la Rome antique, il appartenait à chacun de prouver que son droit de propriété était fondé sur une chaîne ininterrompue de transmissions de ce droit, sans que cette dernière ne soit affectée d'un vice quelconque. Cela fragilisait évidemment le titre de propriété et les jurisconsultes ont par conséquent mis au point la technique de la prescription acquisitive. Par cette technique, il ne fallait pas remonter au delà d'un délai donné pour démontrer l'incontestabilité de son titre.

Je ne crois pas que la simple absence de détermination, dans un acte de base, de quotités pour un lot privatif, emporte de droit pour la copropriété de s'approprier le bien d'autrui.

Par contre, le cas d'une indivision ordinaire sur un lot privatif, que cette indivision existe au profit de Pierre et Paul, ou au profit des tous les copropriétaires d'ailleurs, est une autre histoire. Mais comme vous le dites, quand c'est privatif c'est privatif, et quand c'est commun c'est commun.

Bien à vous,

luc · #9 27-04-2008 06:23:29

luc a écrit :

Un lot a toujours de propriétaire, si non l'Etat en devient finalement le propriétaire.

gof a écrit :

Désolé, mais je ne partage toujours pas cet avis en ce qu'à mon sens, ceci serait contraire au principe de la protection de la propriété privée consacré par les articles 16 et 17 de la Constitution et par l'article 1er du Premier protocole additionnel à la CEDH.
(...)

A la lecture de l'avis de gof je constate qu'elle ne diverge pas de mon avis. Il explique d'une façon très détaillé comment on peut y arriver. Mon avis est peut-être trop succinct. J'aurais pu ajouter "si le propriétaire a abandonné sa propriété".

Revenons à la question des charges et quotités (Art. 577-7 CC). Il faut lire cet article en tenant compte de l'Art. 577-2 (seul article de la section I)

SECTION I : DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL
Article 577/2
(...)
§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
(...)

Les quotités représentent la valeur pondéré des lots privatifs, parfois en tenant compte avec l'utilité.

La procédure de l'Art. 577-7 §1 2° a) (majorité de 80%) permet de changer la ventilation des charges pour des cas spécifiques, sans changer les quotités (Art. 577-7 §3 - majorité de 100%).

Il ne faut pas oublier que des lots privatifs sans quotités peuvent exister.

Quelques cas très concret:

1. Un emplacement de parking en sous-sol et un garage-box peuvent avoir le même nombre de quotités, si on a tenu compte dans l'acte de base avec l'utilité. Quotités = utilité

2. Une cave peut avoir aucune quotité, si l'acte de base a prévu qu'elle ne peut-être vendu qu'à un propriétaire d'un appartement. Quotités = utilité (en fait inclus dans ceux de l'appartement).

3. Les frais d'ascenseur peuvent être mis aussi à charge de ceux du rez-de-chaussée, si les caves des appartements se trouvent en sous-sol, accessible par ascenseur.

Un grand bemol est le § 2 de cet article 577-7:

§ 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.

Il s'en suit qu'en cas de destruction partielle (incendie, ...) ou remise en état (usure, ...) les frais de reconstruction seront reparties suivant les quotités et pas suivant des critères en fonction de l'utilité.

Gof-2118 · #10 27-04-2008 09:21:44

Merci Luc pour cette réponse éclairante sur les différences entre modifications de quotités (unanimité de l'AG requise) et modifications des charges (4/5e des vois requises au sein de l'AG).

luc a écrit :

luc a écrit :Un lot a toujours de propriétaire, si non l'Etat en devient finalement le propriétaire.
(...)
A la lecture de l'avis de gof je constate qu'elle ne diverge pas de mon avis. Il explique d'une façon très détaillé comment on peut y arriver. Mon avis est peut-être trop succinct. J'aurais pu ajouter "si le propriétaire a abandonné sa propriété".

Elle diverge en ceci, qu'une res nullius ou une res derelictae peut être acquise par n'importe qui, et pas forcément par l'Etat, que l'absence de verus dominus n'est jamais présumée lorsqu'un titre existe et que dans ce cas il faut soit une action en deshérence au profit de l'Etat lorsque le verus dominus décède sans laisser d'héritiers, soit une prescription trentenaire au profit de celui qui possède paisiblement à titre de propriétaire.

Il ne faut pas oublier, à ce propos, que la simple possession est également protégée par le droit.

Bien à vous,

Baxter · #11 27-04-2008 10:10:15

une res nullius ou une res derelictae peut être acquise par n'importe qui

absence de verus dominus

effectivement, cela dit verge....

Gof-2118 · #12 27-04-2008 10:30:15

Baxter a écrit :

effectivement, cela dit verge....

Désolé, je me laisse emporter. Dans l'ordre, chose sans maître, chose abandonnée et veritable maître de la chose.

Bien à vous,

calculs des quotités et charges.

calculs des quotités et charges.

Re : calculs des quotités et charges.

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