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Responsabilité du syndic
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Responsabilité du syndic
L'art. 577-8 prévoit dans son § 5:
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
La déontologie des agents immobiliers l'a confirmé et rendu plus stricte, en ajoutant entre autres l'obligation d'assurer sa responsabilité civile. Il en résulte implicitement que tout agent immobilier, agréé par l'IPI, doit perdre avec effet immédiat et automatiquement son agrégation par l'IPI s'il s'avère qu'il n'est pas assuré ni répond endèans les huit jours à une demande de l'IPI.
Une responsabilité analogue est prévue pour les comptables d'Etat. Un receveur TVA vient d'en subir les conséquences. Voir entre autres Scandale à la TVA (07/02/2008) et Au fisc, une tête tombe... (26/04/2008).
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Re : Responsabilité du syndic
Il en résulte implicitement que tout agent immobilier, agréé par l'IPI, doit perdre avec effet immédiat et automatiquement son agrégation par l'IPI s'il s'avère qu'il n'est pas assuré ni répond endèans les huit jours à une demande de l'IPI.
Je ne sais pas d'où vous sortez cette affirmation.
Si l'agent immobilier n'est pas assuré, il commet une faute déontologique . Il n'y a aucune perte automatique d'agréation. Il faut une décision de la chambre exécutive (ou d'appel).
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- Gof-2118
- Pimonaute
Re : Responsabilité du syndic
Une responsabilité analogue est prévue pour les comptables d'Etat. Un receveur TVA vient d'en subir les conséquences. Voir entre autres Scandale à la TVA (07/02/2008) et Au fisc, une tête tombe... (26/04/2008).
Je n'estime, pour ma part, qu'il ne faut pas confondre la responsabilité du syndic avec celle d'un receveur. Dans le premier cas, ce sont des intérêts privés qui sont en jeu, dans le second l'ordre public.
Je sais bien que le législateur, à force d'intervenir systématiquement dans les relations entre particuliers à coups de lois impératives, ne fait que provoquer une dilution de certains principes fondamentaux de l'autonomie d'action, de l'imaginaire, de l'inventivité, du pouvoir créateur de la personne humaine, (et moi qui pensais que le modèle dirigiste avait démontré qu'il ne pouvait fonctionner), mais tout de même, dans cet exemple, la distinction me paraît (encore) bien claire.
Bien à vous,
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Re : Responsabilité du syndic
luc a écrit : Une responsabilité analogue est prévue pour les comptables d'Etat. Un receveur TVA vient d'en subir les conséquences. Voir entre autres Scandale à la TVA (07/02/2008) et Au fisc, une tête tombe... (26/04/2008).
Je n'estime, pour ma part, qu'il ne faut pas confondre la responsabilité du syndic avec celle d'un receveur. Dans le premier cas, ce sont des intérêts privés qui sont en jeu, dans le second l'ordre public.
Je sais bien que le législateur, à force d'intervenir systématiquement dans les relations entre particuliers à coups de lois impératives, ne fait que provoquer une dilution de certains principes fondamentaux de l'autonomie d'action, de l'imaginaire, de l'inventivité, du pouvoir créateur de la personne humaine, (et moi qui pensais que le modèle dirigiste avait démontré qu'il ne pouvait fonctionner), mais tout de même, dans cet exemple, la distinction me paraît (encore) bien claire.
Bien à vous,
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- Francis
- Pimonaute incurable
Re : Responsabilité du syndic
Ok avec Gof. 
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Re : Responsabilité du syndic
Il en résulte implicitement que tout agent immobilier, agréé par l'IPI, doit perdre avec effet immédiat et automatiquement son agrégation par l'IPI s'il s'avère qu'il n'est pas assuré ni répond endèans les huit jours à une demande de l'IPI.
Je ne sais pas d'où vous sortez cette affirmation.
Le mot "implicitement" indique que ce n'est pas écrit explicitement dans la code de déontologie.
La procédure décrite par PIM est celle repris dans le Code de déontologie, mais elle devrait avoir un effet rétroactif, pour être efficace. Si non l'IPI en payera les conséquences si un consommateur dépose plainte, suite à problème avec un agent immobilier agréé, mais pas assuré (Art. 1, 3 et 8 de la Directive sur les assurances).
Maintenant l'agent agréé peut facilement traîner à payer sa prime d'assurance, sans avoir des soucis. Des cas concrets existent.
Si la déontologie prévoyait une mesure explicite et automatique (pas de preuve d'assurance présent à l'IPI = pas d'agrégation), alors il y aurait par exemple moins de problèmes avec un minorité de syndics qui se moquent de tout.
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Re : Responsabilité du syndic
Je n'estime, pour ma part, qu'il ne faut pas confondre la responsabilité du syndic avec celle d'un receveur. Dans le premier cas, ce sont des intérêts privés qui sont en jeu, dans le second l'ordre public.
La corruption privé est depuis 2001 (je crois) d'ordre public. Tant le syndic que le receveur sont donc pénalement responsable de leurs actes.
Dans le cas d'une ACP c'est plus que justifié, vu le pouvoir confié par la loi à un syndic.
En plus l'IPI est un organisme public, qui sert donc exclusivement des intérêts déclaré d'ordre public par la loi organique de 1976 et les AR d'exécution.
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Re : Responsabilité du syndic
Le mot "implicitement" indique que ce n'est pas écrit explicitement dans la code de déontologie
Merci pour l'info 
.... Mais à force d'affirmer ce qui, à vos yeux, serait implicite, le lecteur non averti aura tendance à croire que c'est explicite.
D'où la précision dans mon message de 9h49...
La procédure décrite par PIM est celle repris dans le Code de déontologie, mais elle devrait avoir un effet rétroactif, pour être efficace.
Je ne comprends pas ce que vous voulez dire.
Si non l'IPI en payera les conséquences si un consommateur dépose plainte, suite à problème avec un agent immobilier agréé, mais pas assuré (Art. 1, 3 et 8 de la Directive sur les assurances).
Waw ! La belle dérive !
Donc, suivant votre raisonnement, on pourrait condamner l'Ipi pour des fautes commises par un agent immobilier, au motif que l'Ipi ne lui aurait pas retiré son agréation....
Vais l'encadrer celle-là !
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Re : Responsabilité du syndic
Qu'il n'y ait pas de malentendu: je suis évidemment partisan de l'obligation d'assurance en RC de l'agent immo.
Et pour l'Ipi, c'est assez compliqué et coûteux de devoir gérer la vérification systématique de l'existence ou non d'une assurance pour chaque AI.
Raison pour laquelle j'ai toujours plaidé pour que cette assurance soit souscrite directement par l'Ipi, la prime étant ajoutée à la cotisation des AI.
Mais c'est plus vite dit que fait, ce genre d'idée....
La preuve: ce n'est toujours pas fait.
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- Gof-2118
- Pimonaute
Re : Responsabilité du syndic
La corruption privé est depuis 2001 (je crois) d'ordre public. Tant le syndic que le receveur sont donc pénalement responsable de leurs actes.
Alors ici, j'ai l'impression que l'on commence à jouer sur les mots.
Nous sommes bien d'accord que lorsqu'une loi qualifie un comportement d'infraction, cette loi est d'ordre public. Nous sommes toujours d'accord que lorsque les mandataires d'une société privée ne jouent pas le jeu commercial comme il faut, cela peut avoir pour conséquence d'énerver les marchés, d'autant plus lorsque le joueur commercial a du poids sur ces marchés (les USA nous ont donné quelques exemples ces dernières années).
Mais la question n'était pas celle d'un syndic corrompu, me semblait-il, mais d'un syndic qui se fiche de normes déontologiques. Pas tout à fait la même chose ...
Ensuite, c'est une question de proportions. Un fonctionnaire qui accepte des faveurs porte atteinte aux comptes de l'Etat, c'est-à-dire à ceux de chaque contribuable, un syndic corrompu porte atteinte à quelques dizaines, voire quelques centaines de CP. C'est à cette différence que je faisais allusion dans mon message précédent.
Bien à vous,
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Re : Responsabilité du syndic
Mais la question n'était pas celle d'un syndic corrompu, me semblait-il, mais d'un syndic qui se fiche de normes déontologiques. Pas tout à fait la même chose ..
La corruption est aussi interdite par les règles déontologiques.
Un syndic, condamné pour corruption, perdra son agrégation en application de l'article 1 de sa déontologie (non-respect de la loi).
Ensuite, c'est une question de proportions. Un fonctionnaire qui accepte des faveurs porte atteinte aux comptes de l'Etat, c'est-à-dire à ceux de chaque contribuable, un syndic corrompu porte atteinte à quelques dizaines, voire quelques centaines de CP. C'est à cette différence que je faisais allusion dans mon message précédent.
Je suis tout à fait d'accord que l'impact primaire de la corruption privé est moins grande. Mais cette corruption privé est assez souvent aussi au détriment de tous les contribuables, puisqu'elle aura comme effet secondaire une évasion de taxes par ce syndic.
En plus une pomme pourrie va contaminer les autres pommes dans la corbeille.
Alors ici, j'ai l'impression que l'on commence à jouer sur les mots.
Différents CP déposent d'abord une plainte à l'IPI contre des agissements de ce type. Leur intérêt principal est que ces agissement illégaux s'arrêtent en causant le moins possible de dégâts. Dans un procès tant civil que pénal il n'y pas de gagnants. Ils ne demandent pas une punition mais une solution.
Quand on lit la lettre du service compétent de l'IPI, qui annonce chaque fois qu'on classe la plainte sans suite, puisqu'il les faits sont constatés, mais il n'y a pas de condamnation civile/pénale, alors le CP a l'impression que l'IPI joue sur les mots.
L'IPI peut quand même proposer au plaignant, dans les cas graves, d'entrer comme partie volontaire dans une procédure civile/pénale, pour exiger que son membre applique la loi. Il le font avec ceux qui ne sont pas membre. Et ils le font dans certains cas, quand un membre est destitué par l'ACP comme syndic, pour défendre ce membre. Un cas typique, dans une ACP de 350 appartements je crois, a été relaté dans ce forum.
L'IPI rate chaque fois l'opportunité à rappeler son membre à l'ordre et ainsi sauvegarder la réputation de l'IPI et des agents immobiliers. C'est vrai que 90% des plaignants abandonnent dans ce stade. Mais 10% continueront. ET les autres 90% vont râler, en parler à d'autres et ainsi causer un effet négatif pour la réputation des agents immobiliers en général et les syndics en particulier.
Si l'IPI avait dans chacun de ces cas pris position, le cas échéant rappelé le droit à son membre et communiqué ce fait à celui qui avait déposé la plainte, alors il avait joué son rôle correctement.
Dans chaque dossier que j'ai vu l'IPI protège son membre et force ainsi le plaignant à se tourner vers les tribunaux.
Tel que l'avocat est le premier juge, quand quelqu'un vient lui demander un avis, l'IPI devrait être le premier juge pour les litiges avec les syndics et autres agents immobiliers professionnels.
L'IPI donne l'impression d'être comme un avocat procédurier, au lieu d'être comme un avocat efficace qui cherche la solution "win-win" pour tous, tel que prévu pas la déontologie d'un avocat.
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- Gof-2118
- Pimonaute
Re : Responsabilité du syndic
Gof a écrit (...)
D'un défaut d'assurance, on passe à la corruption de fonctionnaires, en la mettant en balance avec la corruption privée, et voilà que c'est l'IPI qui est corporatiste et défend ces membres envers et contre tout.
Mais au fond, c'était quoi encore la question ?
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Re : Responsabilité du syndic
luc a écrit : Gof a écrit (...)
D'un défaut d'assurance, on passe à la corruption de fonctionnaires, en la mettant en balance avec la corruption privée, et voilà que c'est l'IPI qui est corporatiste et défend ces membres envers et contre tout.
Mais au fond, c'était quoi encore la question ?
La responsabilité du syndic ... est assuré si il est en posssesion d'une assurance de responsabilité civile. L'IPI en est le garant dans le cadre de la "Directive déontologique relative à l’assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement ayant pour objet les articles 5 et 32 du code de déontologie de l’IPI."
Un copropriétaire a le droit de savoir si son syndic professionnel est assuré pendant un période spécifique, durant laquelle l'agent immobilier était syndic dans l'ACP de ce CP.
L'IPI traîne à donner la réponse dasn un cas concret et refuse de donner une copie de la preuve d'assurance, ceci après plus qu'un an.
Le montant en cause n'est pas minime.
J'en conclus que cet agent immobilier, en absence d'une assurance RC, est assuré automatiquement par l'IPI lui-même en application de l'article 8 de la directive.
C'est donc l'IPI lui-même qui assumera le paiement des dégâts causé par ce syndic, moyennant un jugement exécutoire.
Correct ou non?
Si non, qui est responsable pour le fait qu'un agent immobilier est agréé sans être couvert par une assurance?
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Re : Responsabilité du syndic
La responsabilité du syndic ... est assuré si il est en posssesion d'une assurance de responsabilité civile. L'IPI en est le garant dans le cadre de la "Directive déontologique relative à l’assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement ayant pour objet les articles 5 et 32 du code de déontologie de l’IPI."
Un copropriétaire a le droit de savoir si son syndic professionnel est assuré pendant un période spécifique, durant laquelle l'agent immobilier était syndic dans l'ACP de ce CP.
L'IPI traîne à donner la réponse dasn un cas concret et refuse de donner une copie de la preuve d'assurance, ceci après plus qu'un an.
Le montant en cause n'est pas minime.
J'en conclus que cet agent immobilier, en absence d'une assurance RC, est assuré automatiquement par l'IPI lui-même en application de l'article 8 de la directive.
C'est donc l'IPI lui-même qui assumera le paiement des dégâts causé par ce syndic, moyennant un jugement exécutoire.
Correct ou non?
Si non, qui est responsable pour le fait qu'un agent immobilier est agréé sans être couvert par une assurance?
L'institut fixe les normes déontologiques. Il ne se porte pas garant du fait que chacun de ses membres les respecte.
Cela me paraît assez élémentaire.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Responsabilité du syndic
L'assurances RC du syndic est prévue pour assurer la responsabilité du syndic. Par définition, c'est bien le syndic qui est responsable... et personne d'autre.
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Re : Responsabilité du syndic
Si une ACP a subi des dégâts, dont le syndic professionnel est reconnu responsable, il doit en assumer les conséquences.
Vu la situation financière du syndic en question (une SPRL), tel que publié par la BNB, il est fort probable qu'il sera déclaré faillite, s'il n'est pas assuré.
Donc cette responsabilité restera sans conséquences, sauf que cette SPRL disparaîtra. L'agent immobilier en question est aussi l'administrateur d'au moins une autre SPRL du même type, travaillant dans les mêmes bureaux. Cela facilite le transfert des éléments utiles et de laisser une coquille vide.
L'Art. 8 de la directive cité déclare que l'IPI peut souscrire une assurance, en cas de défaillance du syndic à prouver qu'il assuré correctement.
Art. 8
L’Institut peut souscrire une police pour le compte des personnes visées par l’article 1er de la présente directive ou pour celles de ces dernières qui restent en défaut d’établir qu’elles sont couvertes par une police conforme aux dispositions de la présente directive.
Le coût de souscription de cette police sera répercutée par l’Institut auprès de ces personnes.
Le Conseil national devra statuer à la majorité des trois quarts des voix des membres présents pour décider de souscrire une police pour le compte de toutes les personnes visées par l’article 1er de la présente directive.
Si l'IPI a appliqué l'art. 8 de sa directive une action administrative entre assurances suffira à compenser les dégâts causé par ce syndic.
Si l'IPI ne l'a pas fait, alors il est fort probable que l'ACP devra entamer une action pénale via un Juge d'instruction contre le syndic (et ses complices) pour récupérer son dû. Tel que ceux de Furnes ont dû faire en 2004 (avec jugement en 2008).
Une autre possibilité est une action civile. Mais il est douteux qu'elle puisse avoir du succès, si la CG a outrepassé son mandat. Ce qui est le cas dans une autre affaire (jugement de Zaventem publié par une association de défense des agents immobiliers sur son site Internet en 2004 je crois). En cause est ici un ancien mandataire de l'IPI.
Une ACP ne cherche pas à faire condamner à tout prix ses mandataires, qui lui ont causé un tord. Mais elle cherche seulement à éviter qu'elle (= tous les CP) doit payer les dégâts causés par d'autres ("Qui casse paie").
L'IPI a été constitué entre autres pour aider à régler efficacement, sans faire trop de vagues, des problèmes de ce type. Donc sans devoir passer par la Justice. Dans ce cas ci par la biais de l'exigence d'une assurance RC pour être agréé par l'IPI.
Ce passage par la Justice ne fait jamais du bien à la réputation des syndics en général. L'IPI est en mesure de l'éviter en appliquant scrupuleusement sa déontologie existante.
Si maintenant tout cela est en pratique une lettre morte, alors ne soyez pas surpris qu'on met en doute l'utilité de l'IPI.
Si la seule réponse de l'IPI est de poursuivre en justice des gens ou associations qui osent dire cela, alors cela ne peut prouver que ces gens ou associations ont raison.
Conclusion:
Dans l'état actuel des choses (aucune preuve d'assurance RC du syndic en question depuis 01.01.2007) il ne restera qu'à l'ACP en question d'entamer une action en pénal. Si non elle devra assumer elle-même les dégâts de la période 1999-2007, qui dépassent largement son budget annuel.
Toute autre action est voué à l'échec ou ne sera pas rentable pour l'ACP. Ceci vu l'attitude corporatiste de l'IPI.
Mais j'espère que l'IPI se rend conscient des conséquences néfastes de son attitude actuelle, prend conseil chez des experts neutres et impartiaux et change de cap pour naviguer dans le cadre légal de sa mission.
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Re : Responsabilité du syndic
Lu ceci
"Contrôle sur l’assurance RP des agents immobiliers
mercredi 14 mai 2008 - (pv) - De nombreux agents ne disposent pas encore d’une assurance en responsabilité professionnelle. La chambre exécutive de l’IPI a décidé, dans les prochains mois, d’effectuer des contrôles à ce sujet.
Le vice-président de l’IPI, Frank Thiers, a constaté lors d’une conversation avec 6minutes, que de nombreux agents ne sont effectivement pas assurés. Une idée de l’IPI est de permettre à l’agent d’intégrer cette possibilité dans son affiliation annuelle à l’organisation professionnelle.
Soit l’agent accepte la proposition de police que l’IPI a élaborée avec une compagnie d’assurances, et l’assurance est alors comprise dans l’affiliation; soit, l’agent s’en tient à une police qui est proposée par l’une des organisations professionnelles et qu’il a souscrit sur base personnelle.
En raison du grand nombre d’agents, une ‘police globale’ – souscrite par l’IPI – serait probablement bien meilleur marché que les polices actuelles, précise Monsieur Frank Thiers. Si un agent peut prouver qu’il dispose déjà d’une assurance, il ne devrait pas alors souscrire à la police globale.
L’IPCF dispose également d’une police similaire, conclue par l’Institut professionnel à l’attention de ses membres, en l’occurrence les experts-comptables et les fiscalistes agréés."
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Re : Responsabilité du syndic
Lu ceci
"Contrôle sur l’assurance RP des agents immobiliers
mercredi 14 mai 2008 - (pv) - De nombreux agents ne disposent pas encore d’une assurance en responsabilité professionnelle. La chambre exécutive de l’IPI a décidé, dans les prochains mois, d’effectuer des contrôles à ce sujet.(...)
Merci pour l'initiative transparente et rapide de PIM de poster cette communication pas évidente.
C'est donc beaucoup, mais beaucoup plus pire que je croyais ..., si je crois le vice-président de l'IPI.
J'ai personnellement entre autres une plainte "existence assurance ex-syndic" qui court depuis mi 2007 à l'IPI, sans encore avoir eu une réponse vérifiable de l'IPI.
Néanmoins je rappelle que l'IPI, si elle veut jouer à l'intermédiaire d'assurances en application de l'article 18 de sa directive concernant les assurances, devra être agréé par la CBFA et se soumettre aux contrôles de cette instance.
En plus elle ne pourra plus contrôler efficacement l'application en détail de sa directive d'assurances, puisque elle est partisane suite au fait qu'elle sera dans ce contexte un sorte de courtier d'assurances.
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Re : Responsabilité du syndic
que l'IPI, si elle veut jouer à l'intermédiaire d'assurances
Souscrire une police-cadre qui couvre tous les membres Ipi (sauf ceux qui justifieraient d'une assurance existante dont ils maintiendraient la couverture), ce n'est pas du tout "jouer à l'intermédiaire".
D'autres instituts et ordres agissent déjà ainsi, sans pour autant être considérés comme courtiers d'assurances...
application de l'article 18 de sa directive concernant les assurances
je suppose qu'il y a lieu de lire "article 8" (et pas 18)
Merci pour l'initiative transparente et rapide de PIM de poster cette communication pas évidente.
Merci de le relever, mais cela faisait déjà partie de mes bonnes habitudes, non ?
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Re : Responsabilité du syndic
Soit l’agent accepte la proposition de police que l’IPI a élaborée avec une compagnie d’assurances, et l’assurance est alors comprise dans l’affiliation; soit, l’agent s’en tient à une police qui est proposée par l’une des organisations professionnelles et qu’il a souscrit sur base personnelle.
En raison du grand nombre d’agents, une ‘police globale’ – souscrite par l’IPI – serait probablement bien meilleur marché que les polices actuelles, précise Monsieur Frank Thiers.
Quand on propose un police on est soit intermédiaire soit assureur.
Ce n'est pas parce que les autres roulent à 140 que vous le pouvez.
Dans ce cas-ci c'est entre autres au CBFA et à la Commission Européenne d'avoir un mot à dire.
Qui sera responsable si la police de l'IPI n'est pas en règle avec la directive de l'IPI concernant les assurances? N'oublions pas que cette directive est approuvé par un AR.
En autres mots qui va contrôler que la police de l'IPI correspond avec les règles de déontologie de l'IPI?
Aucun système démocratique accepte que le contrôlé contrôle lui-même.
Il faudra donc changer par exemple la loi-cadre du 01.03.1976 et instaurer un organisme indépendant de l'IPI qui contrôle cet aspect.
Cela pourrait être le CBFA ... .
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