casse-tête quotités, travaux et notaire

oxyd

Pimonaute assidu

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casse-tête quotités, travaux et notaire

Casse-tête

Bonjour,
    J’essaye de trouver une issue équitable à ce casse tête, je demande vos avis éclairés.

Ordre chronologique :

1) Acte de base, règlement de copropriété,  quotité, signé, notarié, enregistré qui décrit l’immeuble et le règlement de copropriété (idem pour l’ensemble des copropriétaires).
2) Si le promoteur construit une terrasse pour un copropriétaire et celui-ci dit que tout est en règle.
3) Nous n’avons aucun document officiel, décisionnel de l’A.G., Architecte, Syndic, et jamais ce point n’a été porté à l'ordre du jour (construction terrasse)
3) La terrasse fuit, les terrasses font parties d’après l’acte de base de toît donc commune. 
4) Le copropriétaire impose à la copropriété de prendre en charge les frais de réparation de la fuite + des changements des quotités puisque la terrasse est commune.

Informations utiles pour ce casse-tête :
-    Modification des quotités : unanimité
-    Travaux communs : A.G. ¾  + architecte + à sa charge
-    Extrait acte de base : copropriétaire qui augmente les frais communs devra rembourser la copropriété.
-    Immeuble récent et donc acte de base/règlement de copropriété des plus courantes.

Mes questions :

- Travaux sans décision de l’A.G., le promoteur était-il tenu de convoquer l’A.G. ?
- Le notaire ne devait-il mettre en garde le promoteur/copropriétaire de cette modification ?
- Imputation des frais « modification quotités » et « fuites » puisque personnes (sauf le copropriétaire concerné d’après ses dires) de l’immeuble n’à un acte de base décrivant une terrasse a cet endroit alors que les autres terrasses sont bien décrites et inclus dans les quotités.

Questions subsidiaires :
- si les quotités ne sont pas modifiés de par une minorité bloquante, cette terrasse est-il invisible pour la loi puisque non opposable ?
- Toute action en justice concernant les frais de cette terrasse imputés abusivement par une majorité peut-il avoir gain de cause ?

Désolé si je n’ai pas utilisé les bons termes juridiques.
Je suis impatient de voir la suite que va donner l’A.G. à cette situation.

Amicalement.

grmff

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Re : casse-tête quotités, travaux et notaire

Si la terrasse fuit, et que l'immeuble est récent, la garantie décénnale doit intervenir... et les problèmes immédiats disparaissent.

oxyd

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Re : casse-tête quotités, travaux et notaire

... et les problèmes immédiats disparaissent.

Il nous reste toujours le "bébé" sur les bras..et à long terme, un bébé grandi 

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : casse-tête quotités, travaux et notaire

Il est plus facile de pensez sereinement quand les problèmes à court terme sont en voie de résolution.

C'est bien pour cela que je parle de problèmes immédiats. Pour le reste, cela doit faire l'objet d'un examen approfondi par des professionnels du secteur.

Qu'en disent les notaires, syndic, promoteur et autre architectes?

luc

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Re : casse-tête quotités, travaux et notaire

- Immeuble récent et donc acte de base/règlement de copropriété des plus courantes.

Dans l'acte d'achat d'un appartement en construction et/ou acte de base d'un immeuble en construction se trouvent pratiquement toujours une clause qui donne mandat automatique au promoteur pour adapter la situation décrite.

Le promoteur doit en principe, avant la réception définitive des parties communes, remettre le dossier  "as build" à l'ACP, et prouver qu'il a fait ce qui faut pour régulariser éventuellement le permis d'urbanisme, l'acte de base, etc ... . C'est la responsabilité du syndic, si cela n'a pas été fait.

Cette réception définitive  a déjà eu lieu?

Le syndic actuel est-il le même que celui proposé par le promoteur?

oxyd

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Re : casse-tête quotités, travaux et notaire

Qu'en disent les notaires, syndic, promoteur et autre architectes?

Notaire : +-3000 euro pour adapter l'acte (modification quotité)
Syndic : terrasse = commun, si le promoteur ne régularise pas, tout les frais seront à charge de la copropriété. (alors que le reglement de copropriété stipule que les frais augmenté par un copropriétaire lui seront répercuté)
Promoteur : ?
Architecte : ?

Le promoteur doit en principe, avant la réception définitive des parties communes, remettre le dossier  "as build" à l'ACP, et prouver qu'il a fait ce qui faut pour régulariser éventuellement le permis d'urbanisme, l'acte de base, etc ... .

Je ne sais pas si nous avons cette clause. Y-a-t-il un délai pour la réception ? Le promoteur a-t-il tout les pouvoirs pour modifier l'acte, la destination d'une partie commune, la construction, le reglement de copropriété, les millièmmes sans accord de l'A.G. tant que les parties communes ne sont pas receptionné ?
Exemple : changer un emplacement en garage/box (construction) + le vendre à un non copropriétaire (qui peu le moins peu le plus  )

C'est la responsabilité du syndic, si cela n'a pas été fait.
Cette réception définitive  a déjà eu lieu?

En cours depuis 4 ans, mais non finalisé je crois, le Syndic parle d'eviter d'aller en Justice.

Le syndic actuel est-il le même que celui proposé par le promoteur?

Non, celui du promoteur à été remercié par la première A.G et mandat a été donné à un copropriétaire.

Pierre_Kiroule

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Re : casse-tête quotités, travaux et notaire

qui peu le moins peu le plus

il peut peu...

luc

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Re : casse-tête quotités, travaux et notaire

(...)
luc a écrit :
Le syndic actuel est-il le même que celui proposé par le promoteur?

Non, celui du promoteur à été remercié par la première A.G et mandat a été donné à un copropriétaire.

Vu vos réponses vous êtes dans la phase "réception définitive des parties communes".

Si le syndic bénévole propose, sans l'avis détaillé (= reprenant toutes les possibilités et leur conséquences) d'un expert neutre et indépendant, d'accepter des irrégularités, alors il met sa responsabilité en cause.

Vérifiez si l'ACP paie l'assurance RC de ce syndic. C'est une obligation découlant de la loi sur le statut des volontaires. Voir d'autres sujets de ce forum.

Plus grave est que cette situation irrégulière va envenimer à coup sûr plus tard les relations entre CP.

Ce qui c'est passé dans mon ACP, qui a aussi accepté un compromis, sans être informé à 100% sur les conséquences. Ces conséquences on fait surface 15 années plus tard. Entraînant des frais qui sont un multiple des frais d'un avocat.

Une autre ACP, construit en même temps, a entamé la procédure pour le même défaut de construction et a gagné. Cela a pris 15 ans, suite à la faillite du promoteur A. dans les années 80. Ils ont obtenu leur dû (avec intérêts), mais ont du attendre la procédure de clôture de la liquidation du faillissement.

oxyd

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Re : casse-tête quotités, travaux et notaire

Plus grave est que cette situation irrégulière va envenimer à coup sûr plus tard les relations entre CP.

La situation dans notre ACP est déjà dans une situation de couvre-feu.
Merci pour vos conseils et experiences.
La loi sur la copropriété est une vraie plaie