Nouvelles versions des beaux baux Pim

PIM · #1 16-06-2008 17:04:57

Nos modèles de baux ont été mis à jour.

Ils sont toujours téléchargeables gratuitement à cette page-ci

grmff · #2 16-06-2008 20:38:36

Et qu'est-ce qui a changé? Parce que, bien que reparti de votre modèle, j'ai mes modèles propres... Si je doit repartir à zéro pour 3 mots de changés, c'est un pneu dur....

Merciiii smile

PIM · #3 16-06-2008 21:10:53

Ah bon !....
Malgré ce qui est mis en première page :"Reproduction autorisée et recommandée, pour autant que son intégralité soit respectée, avec mention de source."....

Curieux de voir le résultat de vos propres modèles "trafiqués"....
Il y a des notions importantes qui manquent dans nos propres baux ?

Pour répondre à votre question, ce sera par message privé (je ne vais pas priver les autres lecteurs du plaisir de chercher un peu....).

grmff · #4 16-06-2008 21:51:27

Mes trafiquages sont les suivants:
1. Les mentions des charges ne conviennent pas au modèle d'immeuble qui me concerne. Je les ait donc adaptées
2. 16 pages pour un bail, c'est long. J'ai donc supprimé ce qui ne me concerne pas (région flamande et région bruxelloise par exemple) Cela me le réduit à 6 pages et permet de sauver 62.5% des arbres de la planète.
3. mes immeubles sont couverts par abandon de recour. La clause de l'assurance est adaptée en conséquence
4. mon bail est un bail de type court, qui se prolonge une fois en bail de type court (comme le bail SNP) puis en bail de 9 ans
5. Mon nom et mes coordonnées sont préimprimées sur le bail. C'est plus rapide à remplir.
6. J'ai fait un bail par immeuble, avec l'adresse préremplie et les clauses de charges en fonction de l'immeuble
7. J'ai fait des baux de résidence secondaire spécifiques à la clientèle visée (type court, très souple de part et d'autre)
8. Même en zone "type court", le locataire peut donner le renon, avec des conditions identiques aux conditions légales de type bail de 9 ans.

Il n'y a donc pas de notions qui diffèrent de vos baux (sauf la reconduction en bail de type court et rupture bail type court), mais des adaptations en fonction de mes immeubles.

Gof-2118 · #5 16-06-2008 21:56:09

Je n'ai pas joué au jeu des sept erreurs ... lol

Une suggestion serait de prévoir une clause qui déroge aux dispositions de l'article 1285 du Code civil en ce sens que la décharge de l'un des locataires (suite à la séparation du couple par exemple) ne libère pas les autres. De la sorte, si quelque bailleur distrait oubliait de la préciser dans les conditions de la libération, cela n'aurait pas de conséquences négatives pour lui.

Bien à vous,

PIM · #6 16-06-2008 22:45:54

16 pages pour un bail, c'est long. J'ai donc supprimé ce qui ne me concerne pas (région flamande et région bruxelloise par exemple) Cela me le réduit à 6 pages et permet de sauver 62.5% des arbres de la planète.

??
C'est un modèle de bail par région. On ne gagne donc pas des arbres bruxellois en supprimant des articles flamands: il n'y en a pas.

PIM · #7 16-06-2008 22:48:08

Gof a écrit :

Une suggestion serait de prévoir une clause qui déroge aux dispositions de l'article 1285 du Code civil en ce sens que la décharge de l'un des locataires (suite à la séparation du couple par exemple) ne libère pas les autres. De la sorte, si quelque bailleur distrait oubliait de la préciser dans les conditions de la libération, cela n'aurait pas de conséquences négatives pour lui.

Dans la "comparution", en début de bail, il est indiqué "Obligés solidairement et indivisiblement" : cela ne suffit pas à cet égard ?

Gof-2118 · #8 17-06-2008 05:47:57

PIM a écrit :

Dans la "comparution", en début de bail, il est indiqué "Obligés solidairement et indivisiblement" : cela ne suffit pas à cet égard ?

Au contraire, cette clause est parfaite (tout comme vos baux d'ailleurs).

Ce n'est toutefois pas ce cas de figure que vise l'art 1284, mais celui où plusieurs comparants se sont obligés ensemble. La décharge de l'un emporte celle des autres en sorte que le bailleur qui accorderait pareille décharge à l'un des cocontractants se verrait privé des autres débiteurs sans s'en rendre compte. En insérent une clause dérogatoire, cet ecueil peut être évité.

Baxter · #9 17-06-2008 08:41:57

Gof a écrit :

Ce n'est toutefois pas ce cas de figure que vise l'art 1284, mais celui où plusieurs comparants se sont obligés ensemble. La décharge de l'un emporte celle des autres en sorte que le bailleur qui accorderait pareille décharge à l'un des cocontractants se verrait privé des autres débiteurs sans s'en rendre compte. En insérent une clause dérogatoire, cet ecueil peut être évité.

Une telle clause serait cause de perception sacralisée d’inégalité de traitement entre les débiteurs.

Dans le système normal, vu la solidarité, le créancier peut aller chez n’importe quel débiteur pour la totalité, sans que le choix de sa « victime » ne s’apparente ou constitue une remise de dette…

Par contre, c’est vrai qu’on ne prévoit jamais rien en cas de séparation de « co-locataires » (extinction de solidarité voire de qualité de preneur dans le chef du partant).

L’ennui, c’est l’insécurité juridique (ok à la rigueur pour divorcés ou extinction de régime de cohabitation légale, mais bordel co-location / cohabitation ordinaire) et la précarisation financière du bailleur et du locataire restant...

L’ennui aussi dans le système actuel est que le maintien du bail par rapport à tous les locataires nonobstant rupture colocation peut constituer un obstacle à la séparation = contraire au respect de la vie privée, droit de divorcer etc.

Avantage système actuel en cas de séparation colocataires : on scinde la question de l’obligation à la dette (rapport avec le bailleur) de la contribution à la dette (rapports entre locataires). Séparation ? les débiteurs doivent s’arranger.

Faut dire aussi que si un bail fait loi entre parties, un contrat de mariage ou de cohabitation légale aussi mais dans une autre dimension…

En résumé : rupture colocation = aussi problème communautaire mais sans leterme en vue ;-)

Gof-2118 · #10 17-06-2008 12:17:41

Baxter, je n’ai pas tout à fait compris où vous vouliez en arriver et je vais donc tâcher d’être plus concret.
L’article 1285 précise la chose suivante :

La remise ou décharge conventionnelle au profit de l'un des codébiteurs solidaires, libère tous les autres, à moins que le créancier n'ait expressément réservé ses droits contre ces derniers.
Dans ce dernier cas, il ne peut plus répéter la dette que déduction faite de la part de celui auquel il a fait la remise.

Pour éviter les conséquences de la remise ou décharge conventionnelle d’un codébiteur solidaire, voici une clause possible :

Lorsque plusieurs personnes comparaissent au présent bail en tant que preneur, elles s’obligent solidairement et indivisiblement à l’exécution de toutes les obligations dudit bail.
Par dérogation à l'article 1285 du Code Civil, au cas où l'une ou plusieurs des personnes visées à l’alinéa précédent, leurs héritiers ou ayants droit seraient déchargés par le bailleur, les autres resteraient tenus pour le tout sans que le bailleur doive réserver ses droits à leur égard.

Bien à vous,

immorp · #11 18-06-2008 09:11:29

J'ai remarqué ceci à l'article "Environnement" du bail en région bruxelloise :
Le Bailleur déclare que le bien loué dispose / ne dispose pas de réservoir à
hydrocarbures dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres.
Dans l’affirmative, le Bailleur déclare que ce réservoir est conforme à la législation en
vigueur ainsi qu’au permis d’environnement/à la déclaration autorisant son
exploitation; il produira un certificat d’étanchéité.

Il y a des changements dans la législation sur les cuves à mazout à Bruxelles ?
A ma connaissance, le certificat d'étanchéité n'est pas obligatoire ?

Baxter · #12 18-06-2008 13:48:12

immorp a écrit :

J'ai remarqué ceci à l'article "Environnement" du bail en région bruxelloise :
Le Bailleur déclare que le bien loué dispose / ne dispose pas de réservoir à
hydrocarbures dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres.
Dans l’affirmative, le Bailleur déclare que ce réservoir est conforme à la législation en
vigueur ainsi qu’au permis d’environnement/à la déclaration autorisant son
exploitation; il produira un certificat d’étanchéité.
Il y a des changements dans la législation sur les cuves à mazout à Bruxelles ?
A ma connaissance, le certificat d'étanchéité n'est pas obligatoire ?

En Région de Bruxelles-Capitale, il faut disposer d’un permis d’environnement ou déposer une déclaration pour installation de classe III pour exploiter (voire placer) une citerne à mazout présentant les capacités suivantes :

Il s’ensuit que toute citerne (et toute nouvelle citerne) devra être déclarée ou faire l’objet d’un permis d’environnement si elle est enfouie ou si elle ne l’est pas mais excède 3.000 litres de capacité.

Les obligations corrélatives seront précisées dans le permis d’environnement ou dans l’accusé de réception de la déclaration. Si rien n’est prévu, il y a lieu de rester prudent (de même d’ailleurs que dans les cas où aucune déclaration ou permis n’est nécessaire). En effet, les cas de fuite accidentelle (ex. lors du remplissage de la citerne) ou la découverte d’une fuite (ex. lors d’un examen d’étanchéité) peuvent constituer la base pour la mise en œuvre d’obligations sous l’ordonnance du 13 mai 2004 relative à la gestion des sols pollués (ci-après « l’Ordonnance »). En effet, l’article 10 de l’Ordonnance stipule :

« Une reconnaissance de l'état du sol doit être réalisée.

1° en cas d'accident ayant contaminé le sol ou les eaux souterraines ou de découverte fortuite d'une telle pollution;

2° avant toute aliénation de droits réels sur un terrain sur lequel s'est exercée ou s'exerce une activité à risque et avant toute cession du permis d'environnement y relatif;

3° avant toute nouvelle activité à risque sur un site;

4° avant toute activité sur un terrain identifié comme pollué ou pour lequel existent de fontes présomptions de pollution selon l'inventaire réalisé par l'Institut conformément aux articles 6 et 7;

5° au terme de l'exploitation d'une activité à risque. »

Ces obligations sont principalement à charge de :

“ 1° du cédant d'un droit réel sur un terrain identifié comme pollué ou pour lequel existent de fortes présomptions de pollution ou sur un terrain sur lequel s'est exercée une activité à risque, comme du cédant du permis d'environnement relatif à l'activité à risque,

2° de l'exploitant qui la clôture;

3° de l'auteur de l'accident ou, s'il ne peut être déterminé, de l'exploitant. »

Les locataires ne sont pas en principe concernés par les obligations qui suivant l’Ordonnance concernent le propriétaire à moins qu’ils soient l’exploitant (titulaires du permis d’environnement ou le déclarant) ou l’auteur d’une pollution.

Si des obligations sont néanmoins mises contractuellement à la charge du locataire, il convient de souligner que vis-à-vis de l’administration le propriétaire demeurera responsable si les conditions de sa responsabilité sont réunies (par exemple lorsqu’il vend son bien sur lequel un locataire a installé une citerne à mazout pouvant être qualifiée d’activité à risque au sens de l’arrêté du 9 décembre 2004).

Pour éviter tout risque de devoir prendre des mesures imposées par l’Ordonnance et en l’absence de toute obligation, il convient donc de prendre des précautions raisonnables telles que :

(i) l'installation d’un système anti-débordement sur la citerne ;

(ii) le placement d’un bac de rétention étanche sous le point de remplissage et sous les citernes non enfouies ;

(iii) la réalisation à des intervalles réguliers (par exemple tous les 3 ans) d’un test d'étanchéité et de corrosion sur les citernes enterrées ; et

(iv) le contrôle lors du remplissage de la citerne pour constater s’il y a des débordements.
Si la citerne est soumise à permis d’environnement ou à déclaration, il y a lieu de souligner que le titulaire est soumis à certaines obligations dont :
- en cas de mise hors usage de la citerne, il appartient au titulaire d’en informer les autorités et de faire vider et nettoyer la citerne et d’évacuer les résidus de nettoyage via un collecteur agréé en Région de Bruxelles Capitale en matière de collecte de déchets dangereux ;
- si la citerne a une capacité de plus de 10.000 litres, la mise hors service donnera lieu à la réalisation d’une reconnaissance de l’état du sol ;
- une citerne qui n’est plus en activité doit être enlevée (il s’achit d’un déchet dangereux) et doit être évacuée après avoir été vidée, nettoyée et dégazée, sauf si son enlèvement est techniquement impossible ;
- en cas d’installations d’une nouvelle citerne d’une capacité dépassant 10.000 litres, il faudra également faire procéder à une reconnaissance de l’état du sol ;

PIM · #13 18-06-2008 14:59:02

Lien utile à ce sujet (mazout-bruxelles): sécuriser ma citerne à mazout

immorp · #14 18-06-2008 15:01:09

Merci pour ces informations...

Donc, il n'y a encore rien de changé pour l'instant, et le test d'étanchéité n'est pas obligatoire pour une citerne qui ne nécessite pas un permis d'environnement. Mais il serait prudent d'en faire un, par exemple tous les 3 ans...
Encore faudrait-il, dans les copropriétés, que l'AG soit d'accord pour cette dépense complémentaire...

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