Refinancement emprunt : recycler son asrd du 1er emprunt ?

degben

Pimonaute

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Refinancement emprunt : recycler son asrd du 1er emprunt ?

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un appartement acheté en 2003 via un prêt social.

Ce type de prêt ne me permettant pas de mettre le bien en location, j’aimerais refinancer celui-ci. J’ai eu des échos selon lesquels je pourrais « ré-utiliser » l’assurance solde restant dû du premier emprunt pour couvrir le second emprunt. (J’avais payé l’asrd en prime unique)

Quelqu’un a-t-il déjà entendu parler d’une telle chose, car j’imagine que les banques ne m’en parleront pas spontanément ? Au final un taux plus élevé mais sans devoir reprendre une nouvelle asrd serait peut-être plus intéressant ?

Par après, à quelle sauce fiscale serais-je mangé : le nouvel emprunt sera-t-il plus ou moins intéressant fiscalement ? L’idée est d’aller habiter chez mon conjoint mais est-il fiscalement intéressant de m’y domicilier ? J’imagine que je ne eux pas mettre en location un bien dans lequel je suis toujours domicilié ?

Bonne journée

Benoit

Gof-2118

Pimonaute

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Re : Refinancement emprunt : recycler son asrd du 1er emprunt ?

L'assurance temporaire au décès à capital décroissant est un contrat distinct du prêt.

Dans le cadre de celui-ci, vous vous êtes simplement engagé à affecter en garantie cette assurance pour le cas où vous décéderiez. Il s'agit en fait d'une technique juridique que l'on appelle stipulation pour tiers, visée à l'article 1121 du Code civil.

Stipuler, en termes juridiques, veut dire faire promettre et n'est pas toujours utilisé à bon escient.

Vous avez donc fait promettre à votre assureur qu'en cas de votre décès, le bénéfice de l'assurance est versé au prêteur, à concurrence du solde restant dû.

Il est vraisemblable que votre prêteur a accepté le bénéfice de la stipulation, en sorte que vous ne pouvez pas changer le bénéficiaire sans l'accord du bénéficiaire ayant accepté.

Si vous remboursez par anticipation votre prêt, votre prêteur ne peut plus exiger de vous que vous assuriez un risque qui n'existe plus dans son chef. Il doit donc vous remettre une attestation qui délie l'assureur de sa promesse.

Votre assureur étant totalement libéré, vous pouvez lui faire stipuler au profit d'un autre prêteur, dans le cadre du même contrat, et le tours est joué. Cette technique est très courante.

Sur le plan fiscal, je ne vois pas où serait le problème de vous domicilier à la même adresse que celle de votre conjoint. Au contraire, selon la nature de la relation (mariage, cohabitation légale, ...), vous pouvez à ce titre bénéficier de certaines protections.

Par contre, un domicile fictif est toujours à déconseiller, ne fut-ce que parce que cela peut constituer une fraude au fisc (centimes additionnelles en faveur des communes).

En outre, votre locataire pourrait estimer que vous ne lui avez pas remis la chose louée, ce qui engagerait votre responsabilité à ce propos.

degben

Pimonaute

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Re : Refinancement emprunt : recycler son asrd du 1er emprunt ?

Bonjour,

Tout d’abord merci pour votre réponse.
Cela semble être une très bonne nouvelle que vous me décrivez !

Pour être certain de bien comprendre : puis-je considérer que le contrat pourra être « réutilisé » en garantie d’un nouvel emprunt 1) d’un montant inférieur ou égal ou montant initialement couvert, 2) pour autant que le nouvel emprunt se termine endéans la date d’échéance du contrat (donc dans mon cas 2023) ?

Pour la seconde partie, je ne songeais pas à un domicile fictif mais plutôt à m’assurer que le refinancement est une bonne solution d’un point de vue fiscal.

En effet, j’ai lu que les déductions sont plus importantes pour les emprunts conclus après 2005. Mais comme je passerais d’un type de déduction (emprunt pour habitation propre et unique dans laquelle je suis domicilié) à… l’inconnu (nouvel emprunt pour un bien à mettre en location), j’ai peur de faire une bourde. (par exemple, dois-je faire les changements d’emprunt avant ou après le 01 janvier, s’il s’avère que le nouvel emprunt est fiscalement plus intéressant ?)

Vos avis sont les bienvenus, je file me chercher un aspro… 

Benoit

Gof-2118

Pimonaute

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Re : Refinancement emprunt : recycler son asrd du 1er emprunt ?

Votre crédit de refinancement suivra le même régime fiscal que le crédit d'origine. Vous ne bénéficierez donc pas des modifications fiscales intervenues pour les prêts hypothécaires conclus à partir de 2005. Vous maintiendrez par contre le bénéfice du régime fiscal qui s'applique à votre prêt en cours, à condition que toutes les conditions restent remplies (mais en général, quand ce n'est pas une case que la déclaration IPP que l'on peut remplir, c'en est une autre). Donc si vous louez votre appartement, la perte fiscale éventuelle ne sera pas comparable à votre gain de revenus (non taxés s'il s'agit d'un bail de résidence).

La déductibilité du nouveau prêt est limité au solde du prêt remboursé, au moment où s'est opéré le remboursement (une règle de 3 en somme).

Pour ce qui est de votre contrat d'assurance, vous avez parfaitement compris. Il est d'ailleurs recommandé de ne pas demander la valeur de rachat de votre contrat d'assurance, puisque cette valeur sera taxée à 33 % dès l'instant où vous avez déduit au moins une fois la prime d'assurance. Vous pouvez par contre soit augmenter la valeur assurée, soit conclure un second contrat en complément du premier, payable par primes périodiques, ce qui, sur le plan fiscal, pourrait s'avérer plus intéressant.

Interrogez donc votre assureur ou, le cas échéant, votre courtier. Ils doivent en principe être de bon conseil.

degben

Pimonaute

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Re : Refinancement emprunt : recycler son asrd du 1er emprunt ?

Je viens de contacter les Fortiches-boys: l'explication était moins claire que la votre, mais le fond identique.

Encore merci.

Sur le gain de revenus, malheureusement rien n'est moins sur : entre l'augmentation des taux, la perte de l'avantage de la RW, les pénalités de rachat & co, je vais me retrouver à payer nettement plus que maintenant ...

Allez, on se motive en se disant que l'on va rejoindre sa belle 

B