clause suspensive obligatoire?...

cesscil · #1 04-07-2008 06:07:18

Bonjour,

Mon ami et moi avons trouvé une maison qui nous plaît beaucoup... par chance (?) le vendeur est quelqu'un que mon ami connaît bien... et retarde donc les choses un maximum pour que l'on ait une chance d'obtenir cette maison...

ils ont reçu une offre à 150.000€ sans condition suspensive...
nous nous sommes prêt à mettre 152500€ (somme que le vendeur accepterait apparemment... vu qu'il en voulait 150.000€ mais qu'il préfèrerait que la vente se réalise en notre faveur...) seulement nous nous voudrions mettre une clause suspensive d'acceptations du prêt (chose que le vendeur accepterait...)

donc voilà ma question...

nous sommes aller hier chez le notaire lequel nous a dit qu'aucune clause suspensive ne pouvait être introduite. Or, le vendeur s'est renseigné (car il n'a jamais demandé qu'on interdise une telle clause... au contraire il trouve que ça bloque des offres qui pourraient supérieures et surtout nous empêcherait mon ami et moi de faire offre...)

le propriétaire a donc téléphoné au notaire qui lui a dit que comme les précédents amateurs avaient fait une offre sans clause suspensive, il avait l'obligation de refuser qu'une offre supérieure soit faite avec une clause suspensive...

est-ce réellement une obligation?peut il refuser au vendeur d'accepter une offre avec clause suspensive si celui-ci veut le faire???

...

question subsidiaire...

si nous décidons de faire offre malgré l'absence de clause suspensive... sans savoir si notre prêt sera accordé, que risquons nous?

cette maison nous plaît vraiment et nous trouvons injuste d'être bloqué de la sorte alors que nous avons déjà contacter différents organismes financiers... le problème c'est que pour introduire la demande de prêt, nous avons besoin d'un compromis de vente... mais si on ne peut pas faire d'offre... comment obtenir ce compromis... le système n'est pas au point pour les jeunes qui débutent et qui souhaite acheter...

merci pour les info que vous pourrez nous fournir... nous sommes vraiment déçu et voulons être sur de faire tout ce que nous pouvons... pour ne pas avoir de regrets!!!!

merci

cochise · #2 04-07-2008 06:26:46

C'est une vente de gré à gré?

cesscil · #3 04-07-2008 06:31:17

oui oui

cochise · #4 04-07-2008 06:52:06

Personnellement, j'ai déjà remis une offre pour un bien, supérieure au prix que celui-ci a finalement été vendu. Le vendeur ayant obtenu le prix qu'il en voulait avait privilégié des connaissances.
Donc, pour moi, l'argument du notaire ne tient pas debout. Je pense qu'il essaie juste de privilégier une vente sûre à une vente sous condition.

cesscil · #5 04-07-2008 06:56:07

donc a priori aucune obligation en la matière...
pffff... faudrait donc qu'on trouve des arguments juridiques pour que le notaire ne se braque pas contre nous...

toutes les idées sont les bienvenues... donc si vous en avez n'hésitez pas...

merci beaucoup...

vous êtes ma lueur d'espoir!!!!!

Gof-2118 · #6 05-07-2008 07:10:11

Coch' à raison.

Une vente est un contrat. Cela veut dire qu'aussi longtemps que l'échange de consentements entre le vendeur et l'acheteur n'a pas eu lieu, il n'y a pas de vente.

L'offre, peu importe qu'il s'agit de vendre ou d'acheter d'ailleurs, est une proposition ferme de conclure ce contrat. Mais aussi longtemps qu'elle n'a pas été acceptée par l'autre partie, la vente n'est pas conclue et le vendeur reste totalement libre de ses mouvements.

En l'absence d'une clause suspensive, la vente est parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur son prix. Si les parties au contrat estiment qu'il y a d'autres éléments essentiels à la vente, elles doivent le préciser. Dès qu'une vente est parfaite, elle est soumise à fiscalité, et plus particulièrement aux droits d'enregistrement, dont le taux varie suivant la Région. Même si la vente est ensuite défaite, par exemple parce que l'acheteur n'obtient pas son prêt, les droits d'enregistrement sont dus. Pire, le fisc considère souvent qu'il y a une 2e vente, dans le sens contraire, en sorte que les droits sont dus une première fois à raison du transfert de propriété qui s'opère du vendeur vers l'acheteur, et une seconde pour le transfert qui s'opère ensuite de l'acheteur vers le vendeur. Seule la Flandre à adopté récemment un régime fiscal nettement plus avantageux en cas de dissolution de la vente. Mais en Wallonie et à Bruxelles, ceci reste d'autant plus vrai.

D'où l'intérêt, tant pour l'acheteur que pour le vendeur, d'une condition suspensive. C'est une condition future et incertaine, qui ne dépend pas de la volonté de l'un des cocontractants et qui tient le contrat en suspens jusqu'à sa réalisation. Si la condition ne se réalise pas, la vente ne se réalise pas non plus. Conséquence, aussi longtemps que la vente ne se réalise pas, l'impôt n'est pas dû, ni par l'acheteur ni par le vendeur.

Si le notaire ne dispose que d'offres qui n'engagent pas le vendeur, sa position n'est pas compréhensible. Vous offrez un prix supérieur, ce qui est dans l'intérêt de votre ami. Ce dernier vous connaît en plus et il est facilement imaginable qu'il y a une relation de confiance, ce qui, à mon sens, est une condition essentielle dans la formation des contrats.

Ceci dit, qu'est ce qui empêche votre ami d'accepter directement votre offre et d'en informer le notaire aussitôt ? A moins que le notaire à un contrat d'exclusivité sur la vente ?

PIM · #7 05-07-2008 09:15:27

Gof a écrit :

A moins que le notaire à un contrat d'exclusivité sur la vente ?

Et alors ? Je ne vois pas pourquoi cela diminuerait les droits du propriétaire de décider avec qui il veut contracter la vente.

cochise · #8 05-07-2008 10:04:39

cesscil a écrit :

pffff... faudrait donc qu'on trouve des arguments juridiques pour que le notaire ne se braque pas contre nous...

Parlez en à votre notaire.
Vous pouvez également signer un compromis (modèle dans le menu outil de PIM) et le déposer diretement chez lui.

grmff · #9 05-07-2008 11:36:36

Vous l'a-t-on dit? Prendre son propre notaire, c'est pas plus cher, et au moins vous êtes défendu directement.

C'est non seulement conseillé, mais vraiment un minimum...

Gof-2118 · #10 05-07-2008 19:26:41

PIM a écrit :

Gof a écrit :A moins que le notaire à un contrat d'exclusivité sur la vente ?
Et alors ? Je ne vois pas pourquoi cela diminuerait les droits du propriétaire de décider avec qui il veut contracter la vente.

En effet, mais le contrat éventuel avec le notaire pourrait prévoir l'obligation de contracter exclusivement par son intermédiaire. Ou trompe-je-me ? D'où la question de savoir ce qui empêcherait l'ami d'accepter directement l'offre.

cesscil · #11 07-07-2008 11:15:10

merci pour tous ces renseignements!!! ça nous a bien aidé!!! le proprio a téléphoné au notaire et du coup on a pu faire une offre avec clause suspensive... mais je dois dire être très déçue de la soi disant déontologie des notaires... nous avions déjà eu à faire avec lui et on avait déjà été manipulés... du coup maintenant on vérifie tout ce qu'il nous raconte!!!! et je vous remercie très sincèrement pour ce site qui nous permet de nous faire couillonner un peu moins!!!!
donc voilà je ne sais pas si ça nous aidera à avoir la maison de nos rêves mais en tout cas ça nous a permis de ne pas baisser le bras!!!!

MERCI
une pimaunote moins bête et plus combative grâce à vous

grmff · #12 07-07-2008 11:34:38

Le mieux est de vous faire conseiller par votre propre notaire. C'est pas plus cher, et c'est vachement plus sûr!!!

Vous l'a-t-on dit? Prendre son propre notaire, c'est pas plus cher, et au moins vous êtes défendu directement.

C'est non seulement conseillé, mais gratuit et vraiment un minimum...

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