Double état des lieux d'entrée

Erico · #1 26-09-2008 23:04:27

Un locataire part en ayant laissé ses aménagements qui ne conviennent pas au locataire entrant.

Ce dernier propose de les enlever lui même ( avec peut être l'aide d'un corps de métier)
Comment faire pour l'état des lieux ? ( c'est la première fois que je suis confronté à ce cas)

Tout d'abord je suppose un état des lieux d'entrée qui mentionne entre autres les aménagements laissés par la locataire actuelle après sa sortie.

Mais dès que le locataire entrant a enlevé ces aménagements ( avec mon accord) on fait un nouvel état des lieux, ou quoi ?

Merci d'avance

grmff · #2 26-09-2008 23:07:52

C'est pour un commerce?

Faites encadrer le bail par un pro... C'est loin d'être simple en matière de bail commercial. C'est pas évident avec les baux avec travaux. Alors les deux...

Erico · #3 27-09-2008 08:21:53

c'est pour un commerce

j'utilise un bail type PIM ou SNP

mais il y a juste ce problème là qui m'ennuie, car je n'y ai jamais été confronté avant

evelynev34 · #4 27-09-2008 08:58:02

Déjà, moi je dirais que ton futur locataire devrait t'envoyer un courrier pour te demander si tu es d'accord qu'il enlève les aménagements, tu lui réponds par l'affirmative par écrit également (recommandé à chaque fois), comme ça pas de soucis. Tu te sers de l'état des lieux de sortie de la locataire précédente que tu fais signer par le locataire entrant et faire un bon état des lieux d'entrée quand le futur locataire aura fini les travaux de "réaménagement". Je me trompe peut-être, mais moi c'est comme ça que je ferais. Maintenant les "pros" vont sûrement me dire que j'ai tord lol.

Erico · #5 27-09-2008 09:08:21

merci

mais je vais attendre l'avis de pros

evelynev34 · #6 27-09-2008 09:17:46

Erick a écrit :

merci
mais je vais attendre l'avis de pros

Vaut mieux en effet lol, car il m'arrive de dire de grosses bêtises big_smile .

Erico · #7 27-09-2008 09:23:23

evelynev34 a écrit :

Erick a écrit : merci
mais je vais attendre l'avis de pros

Vaut mieux en effet lol, car il m'arrive de dire de grosses bêtises .

je ne dis pas que tu as dit des bétises, et même ça me semble assez logique ce que tu proposes, mais j'attends d'autres avis quoi

de toutes façons tous travaux devront m'être proposés par écrit

grmff · #8 27-09-2008 09:39:07

A mon sens, il est inutile de faire un échange de courrier. Vous pouvez aussi bien vous mettre autour d'une table et mettre cela par écrit de commun accord.

Le tout est de savoir ce qui est légal en la matière. Et je n'ai pas eu le cas, surtout avec un locataire commercial.

La loi sur les baux commerciaux est différente de la loi sur les baux de résidence principale ou sur les baux tout court.

Vous pouvez la lire sur le moniteur.

Par exemple, le passage sur les travaux vous intéressera:

§ 4. Du droit du preneur d'aménager les lieux loués.
Art. 7. Le preneur a le droit d'effectuer dans les lieux loués toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, à la condition de ne compromettre ni la sécurité, ni la salubrité, ni l'esthétique du bâtiment et d'aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice) de tous les changements projetés, en lui communiquant les plans et devis afin de lui permettre de s'y opposer, le cas échéant, pour de justes motifs. <L 05-07-1963, art. 48>
Le bailleur qui, dans les trente jours de la réception de l'avis adressé par le preneur, ne lui a pas notifié, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice), qu'il s'oppose à l'exécution de ces transformations, est réputé y consentir. <L 05-07-1963, art. 48>
S'il s'y oppose dans les formes et délais susdits, le locataire qui persévère dans son intention le fait citer dans les trente jours.
En cas de sous-location, à usage commercial, le sous-locataire, désireux de transformer les lieux, doit en informer simultanément, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice), le locataire principal et le propriétaire. L'un et l'autre doivent, à peine de déchéance, faire connaître au sous-locataire leur éventuelle opposition à l'exécution des transformations, dans les formes et délais susdits. En cas d'opposition du locataire principal ou du propriétaire, le sous-locataire qui persévère dans son intention, fait citer dans les trente jours le locataire principal et le propriétaire. <L 05-07-1963, art. 48>
Au cas où des travaux sont exécutés sans accord ni autorisation ou sans s'y conformer, le bailleur et, le cas échéant, le propriétaire peuvent faire arrêter les travaux sur simple ordonnance du juge de paix rendue sur requête et exécutoire sur minute et avant enregistrement.
Le bailleur et le propriétaire ont accès aux travaux. Ils peuvent aussi y déléguer tous mandataires de leur choix.
Art. 8. Les travaux entrepris par le preneur s'effectuent à ses risques et périls.
Le bailleur ou le propriétaire peut exiger, soit préalablement à l'exécution des travaux, soit en cours d'exécution, que le preneur assure sa responsabilité et celles du bailleur et du propriétaire, tant vis-à-vis des tiers qu'entre eux, du chef des travaux entrepris par lui.
Faute par le preneur de justifier de l'existence d'un contrat d'assurance suffisant et du payement des primes, à première mise en demeure du propriétaire ou du bailleur, ceux-ci sont fondés à faire arrêter les travaux sur simple ordonnance du juge de paix, rendue sur requête et exécutoire sur minute et avant enregistrement. La défense ne peut être levée que sur justification de l'assurance et du payement des primes.
Art. 9. Sauf convention contraire, lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur ou en vertu d'une décision de justice, le bailleur ne peut pas exiger leur suppression au départ du preneur, mais peut s'y opposer. Si les transformations ne sont pas supprimées, le bailleur a le choix ou de rembourser la valeur des matériaux et de coût de la main-d'oeuvre, ou de payer une somme égale à celle dont l'immeuble à augmenté de valeur.
Quant aux transformations entreprises par le preneur sans autorisation, le bailleur peut, soit en cours de <bail>, soit à l'expiration de celui-ci exiger la remise des locaux dans leur état antérieur, sans préjudice des dommages et intérêts, s'il y a lieu. S'il conserve les aménagements ainsi effectués, il ne doit aucune indemnité.

evelynev34 · #9 27-09-2008 09:48:16

Erick a écrit :

evelynev34 a écrit : Erick a écrit : merci
mais je vais attendre l'avis de pros

Vaut mieux en effet lol, car il m'arrive de dire de grosses bêtises .

je ne dis pas que tu as dit des bétises, et même ça me semble assez logique ce que tu proposes, mais j'attends d'autres avis quoi
de toutes façons tous travaux devront m'être proposés par écrit

Je ne l'ai pas mal pris, je dis juste comme je pense lol. Pas facile de s'exprimer par écrit. J'espère que tu auras plein de réponses (mais j'en doute pas un seul instant).

Erico · #10 27-09-2008 11:02:03

intéressant ton texte GRMFFF

mais

je n'ai pas les montants exacts mais je crois que les travaux qu'elle a fait dépassent facile les 3 ans de loyer

aussi aucun accord écrit de ma part et aucune démande écrite de sa part, et bien sûr donc aucun recommandé, ni plans ou devis ne m'ont été soumis

et dès la fin des travaux j'ai envoyé un recommandé stipulant que la plupart des travaux et surtout les plus importants avaient été faits sans mon autorisation, elle n'a eu aucune réaction à ce recommandé

donc ..

et surtout pour terminer, il faut que je précise que ce n'est pas un bail commercial, mais un bail professionnel non commercial...!!!

grmff · #11 27-09-2008 11:14:13

Merci... mais si l'activité n'est pas commerciale, ce n'est pas d'application. Quel genre d'activité est-ce que cela va être, pour que ce ne soit pas une activité commerciale? Attention qu'il peut être mentionné que ce n'est pas commercial... et l'être malgré tout!

Si ce n'est pas une activité commerciale, et pas un bail de résidence principale, la loi sur les baux immobiliers est d'application.

Puisque tu as aimé le code civil sur les baux commerciaux, tu vas adorer le le code civil sur les baux des biens immeubles

...

evelynev34 · #12 27-09-2008 11:19:10

Grmff a écrit :

Merci... mais si l'activité n'est pas commerciale, ce n'est pas d'application. Quel genre d'activité est-ce que cela va être, pour que ce ne soit pas une activité commerciale? Attention qu'il peut être mentionné que ce n'est pas commercial... et l'être malgré tout!
Si ce n'est pas une activité commerciale, et pas un bail de résidence principale, la loi sur les baux immobiliers est d'application.
Puisque tu as aimé le code civil sur les baux commerciaux, tu vas adorer le le code civil sur les baux des biens immeubles
...

Pour les médecins, kinés, et métiers comme ça, c'est quel genre de bail?

Erico · #13 27-09-2008 11:24:27

vous ne m'avez pas bien compris, c'est le bail de ma locataire actuelle
( qui va sortir et qui va sûrement laisser tous ses aménagements ....qui rendent impossible toute autre activité que la sienne) qui n'est pas un bail commercial

donc le texte de Grmff n'a pas valeur pour ce bail là

j'ai trois candidats locataires pour prendre sa suite......quand tout sera remis en état d'origine...... et là ça pourra être soit un bail commercial soit un prof non commercial ou bureaux

grmff · #14 27-09-2008 13:12:41

Si son activité impliquait de recevoir de la clientèle, c'est un bail commercial. Si je me souviens bien, c'est votre cas.

Impossible d'y déroger sauf si le loyer est très bas.

Francis · #15 27-09-2008 16:47:24

La législation concernant les dégâts locatifs et les états des lieux est globalement la même pour les baux commerciaux que pour les baux résidentiels.

Dans votre cas, l’idéal est bien entendu de remettre les lieux en état avant l’entrée de la nouvelle locataire.
Si ce n’est pas possible, rien n’empêche de faire l’état des lieux avec les aménagements de l’ancienne et de préciser ce qu’il advient de ceux-ci (enlèvement par et aux frais de qui) ou mieux de faire un addenda à l’état des lieux après enlèvement de ces aménagements.

Par exemple : un ensemble de cloisons formant des cabines d’essayage sont présentes dans la pièce. Ces cloisons sont sans valeurs, seront enlevées par le locataire entrant qui recevra après vérification une compensation de 245 €. Au cas ou les cloisons ne seraient pas enlevées, aucune indemnité relative à d’éventuels dégâts à ces cloisons ne serait imputé au locataire à la fin du bail.

D'autre part l'autorisation légale donnée au commerçant de faire des travaux ne suprime pas l'obligation de remettre les lieux dans l'état initial.

Erico · #16 28-09-2008 00:28:13

Merci de ces précisions Francis , si je vous suis bien, bail commercial ou bail prof non commercial, le locataire doit remettre les lieux dans leur pristin état ( état d'origine)

Surtout qu'ici AUCUNE autorisation écrite de ma part, car AUCUNE demande écrite de la locataire et aucun plan ou devis qui m'ont été soumis !

Francis · #17 28-09-2008 21:42:33

Les lieux doivent être rendus dans le pristin état sauf vétusté normale.
omme
Souvent les commerçants imaginent pouvoir faire les modifications et transformations qu'ils veulent sans devoir remettre en état à la fin du bail. C'est bel et bien une fausse rumeur qui a la vie dure. (comme de laisser les clous dans les trous pour ne rien devoir payer)

Gof-2118 · #18 28-09-2008 22:21:06

Francis a écrit :

Les lieux doivent être rendus dans le pristin état sauf vétusté normale.

En matière de baux commerciaux, à nuancer toutefois au regard de l'article 9 cité par Grmfff! (?)

Erico · #19 29-09-2008 04:14:53

là j'ai deux avis différents

Gof et Françis et chacun semble pourtant sûr de lui

grmff · #20 29-09-2008 08:08:54

Est-ce que votre contrat de bail prévoit qu'aucune transformation ne peut être effectuée sans l'accord écrit du propriétaire?

Cette simple phrase dans votre bail rendrait un accord tacite improbable...

Avez-vous contesté la manière dont les travaux étaient engagés?

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