Bail commercial qui change de locataire

ser · #1 07-11-2008 09:50:11

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un batiment commercial que je loue à une sprl cela fait maintenant 18 mois.
Cette sprl ( X ) vient de m'annoncer qu'il a cèdé le bail à une autre sprl ( Y ).
Je l'ai appris par surprise, il n'y a donc aucun écrit de ce changement.Lorsque je demande à la sprl X de refaire un nouveau contrat avec la nouvelle sprl Y celui-ci me dit que pour eux le contrat de location contenu et qu'ils sont eux responsable de Y. Alors je voulais savoir quoi faire car les loyers vont être payés par la SPRL Y et non X ?????? pour moi en tant que proprio ca ne change rien où dois je faire qcq chose.
Merci de vos réponses

Gilles01 · #2 07-11-2008 10:00:06

il faut quand même rédiger au moins un document de cession de bail
que vous et les deux locataires devez signer

il ne pouvait faire ça sans vous prévenir et sans votre accord, il est complètement en tort sur ce coup là

pour vous cependant ce n'est pas mauvais car le nouveau locataire reprend toutes les obligations de l'ancien,mais l'ancien reste solidairement responsable des obligations du nouveau

mais il faut absolument mettre tout ça par écrit !

ser · #3 07-11-2008 10:14:50

merci de votre réponse,
Je fais donc un document en expliquant bien que le nouveau locataire reprend toutes les obligations de l'ancien,et que l'ancien reste solidairement responsable des obligations du nouveau.
Mais comme c'est une nouvelle sprl , ne dois je pas faire un nouveau contrat 3 6 9 ?

Gilles01 a écrit :

il faut quand même rédiger au moins un document de cession de bail
que vous et les deux locataires devez signer
il ne pouvait faire ça sans vous prévenir et sans votre accord, il est complètement en tort sur ce coup là
pour vous cependant ce n'est pas mauvais car le nouveau locataire reprend toutes les obligations de l'ancien,mais l'ancien reste solidairement responsable des obligations du nouveau
mais il faut absolument mettre tout ça par écrit !

Gilles01 · #4 07-11-2008 10:34:17

écoutez je suis pas un pro

il y a meilleur que moi sur le forum, il existe des documents type, peut être même sur ce forum, car il est important qu'il soit bien rédigé

mais à mon avis il ne faut pas faire de nouveau contrat

Gof-2118 · #5 07-11-2008 15:15:29

Le principe est fixé à l'art. 1717 du Code civil : "Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite."

Vous devez donc vérifier avant toute chose si le bail interdit ou non la cession.

Votre raisonnement ne pourrait cependant s'arrêter là, car s'agissant d'un bail commercial, il faut avoir égard pour les dispositions du Code qui règlent spécifiquement ce type de bail. La question est plus particulièrement réglée aux art. 10 et suivants de la section du Code civil en question.

En matière de baux commerciaux donc, vous pouvez toujours vous opposer à la cession du bail, du moins si le contrat l'interdit. Une exception est toutefois prévue lorsque le bail est cédé en même temps que l'ensemble du fonds de commerce.

Une exception à cette exception existe (c'est compliqué, je sais ...), si vous ou un membre de votre famille occupe l'immeuble dans lequel où est situé le commerce cédé. Dans ce cas, vous pouvez vous opposer à la cession du bail, toujours si votre contrat l'interdit, bien entendu.

Mais dans l'hypothèse où vous n'occupez pas le bâtiment, le cédant doit néanmoins respecter une procédure rigoureuse à votre encontre, faute de quoi il n'est pas question de vous opposer les effets de cette cession.

D'abord, le cédant doit vous signifier par lettre recommandée le projet de cession du bail.

Vous disposez ensuite d'un délai de 30 jours pour notifier, toujours par lettre recommandée, à votre locataire que vous vous opposez à la cession pour de "justes motifs" comme le précise la loi. Par justes motifs, il faut entendre, par exemple, que vous estimez que la solvabilité du cessionnaire est douteuse (une entreprise nouvellement constituée, ou dont les bilans ne sont pas publiés depuis quelque temps, etc.), dont l'activité risque de gravement troubler d'autres occupants, voire vos voisins, etc. La loi précise encore :

L'opposition est notamment justifiée si le preneur n'a exercé le commerce dans les lieux loués que depuis moins de deux ans ou si le bail lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf le cas de décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles à apprécier par le juge.

A défaut de vous opposer à la cession, en motivant votre position, dans le délai de 30 jours, vous êtes réputé avoir consenti à la cession, ce qui veut dire que la cession est parfaite.

Ensuite, le preneur dispose d'un nouveau délai de 15 jours pour se pourvoir contre votre opposition. C'est donc le juge qui devra trancher la divergence des points de vues dans ce cas. Le délai de 15 jours est un délai de forclusion, ce qui veut dire que si le preneur ne répond pas à votre opposition, il perd son droit de la contester.

Quels sont les effets de la cession ?

Art. 11

En cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur. (...) Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial.

Bien à vous,

Gilles01 · #6 07-11-2008 15:40:10

le pro s'est exprimé

et parfaitement une fois de plus !

ser · #7 07-11-2008 22:26:57

Merci Gof , ton explication est parfaite.

smile

Gilles01 a écrit :

le pro s'est exprimé
et parfaitement une fois de plus !

Gilles01 · #8 07-11-2008 23:01:57

ça va vous coûter cher en chocolats, une explication pareille

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