Comité de gérance - Président difficile à trouver

xdgspr · #1 19-11-2008 12:16:26

Bonjour,
Je suis syndic non professionnel de mon bâtiment.
Le président du comité de gérance (âgé de 80 ans) a démissionné.
Lors de la prochaine assemblée générale, un nouveau président devrait être désigné.
Le problème est que sur 20 copropriétaires, il y a des personnes âgés, des nouveaux arrivants sans expérience, des anciens qui ont déjà fait partie du comité et ne souhaitent plus reprendre le collier, des propriétaires qui n'habitent pas le bâtiment etc...
Vous aurez compris que trouver là dedans un nouveau président ne sera pas chose facile !
Ma question : si l'assemblée des copropriétaire l'accepte bien entendu, ne pourrions nous pas fonctionner avec 2 seuls assesseurs ?
Merci pour votre réponse !

luc · #2 19-11-2008 14:46:21

Quelle est l'âge de votre bâtiment?

xdgspr · #3 19-11-2008 14:50:07

Bientôt 40 ans.
Cela y change t'il quelque chose ?

immorp · #4 19-11-2008 14:53:32

xdgspr a écrit :

Bonjour,
Je suis syndic non professionnel de mon bâtiment.
Le président du comité de gérance (âgé de 80 ans) a démissionné.
Lors de la prochaine assemblée générale, un nouveau président devrait être désigné.
Le problème est que sur 20 copropriétaires, il y a des personnes âgés, des nouveaux arrivants sans expérience, des anciens qui ont déjà fait partie du comité et ne souhaitent plus reprendre le collier, des propriétaires qui n'habitent pas le bâtiment etc...
Vous aurez compris que trouver là dedans un nouveau président ne sera pas chose facile !
Ma question : si l'assemblée des copropriétaire l'accepte bien entendu, ne pourrions nous pas fonctionner avec 2 seuls assesseurs ?
Merci pour votre réponse !

Le code civil nous dit:
Art. 577-7.
§ 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion;

On peut en déduire qu'il en est de même pour la suppression d'un conseil de gérance existant...

A mon avis, le seul "poste" indispensable dans une petite copropriété est celui de commissaire (ou vérificateur) aux comptes qu'il serait bien de désigner lors de la même assemblée.
Les assesseurs ont plutôt pour rôle de vérifier le bon déroulement de l'assemblée, et particulièrement des votes.

xdgspr · #5 19-11-2008 15:20:10

Merci pour votre intérêt !

Je relève quand même dans l'acte de base :

- article 21 :
"L'assemblée générale désigne pour le temps qu'elle détermine à la simple majorité des voix, son président et deux assesseurs; ils peuvent être réélus."
- article 22 :
"Le bureau est composé du président assisté de 2 assesseurs; à défaut de ces derniers, du président assisté de 2 copropriétaires présents ayant le plus grand nombre de dix-millièmes.
Le bureau désigne le secrétaire qui peut être pris lors de l'assemblée"

Il semblerait bien donc que l'acte de base soit plus "strict" que ce que la loi impose !
Depuis bientôt 34 ans que j'habite ce bâtiment, il a toujours fonctionné avec un président et 2 assesseurs (sans secretaire).

A la base, j'avais formulé cette question parce qu'un des assesseurs précisément m'avait rapporté qu'un syndic professionnel de ses connaissances lui avait dit que "de plus en plus on se passe de président " !

L'A.G. peut-elle trancher ?

Merci

luc · #6 19-11-2008 15:40:28

1.
Une AG qui se passe de ses assesseurs d'AG peut fonctionner un peu plus lent, valablement.

2.
Une AG qui se passe de son copropriétaire-président d'AG, sauf jugement, délègue en fait tout pouvoir à son syndic, aux risques et périls de tous.

3.
L'âge d'un bâtiment .... le cycle de la rénovation douce à en principe une durée de 50 ans. Si vous le ratez vous êtes mûre pour la rénovation lourde.

Les années dures sont donc devant vous. Il faut avoir et maintenir des connaissances techniques requises pour exécuter sans problèmes votre tâche de syndic bénévole.

luc · #7 19-11-2008 15:43:01

xdgspr a écrit :

(...)
A la base, j'avais formulé cette question parce qu'un des assesseurs précisément m'avait rapporté qu'un syndic professionnel de ses connaissances lui avait dit que "de plus en plus on se passe de président " !
(...)

Faites rapporter par cet assesseur à ce syndic qu'il lise sa déontologie et la législation concernant le conflit d'intérêts des mandataires.

xdgspr · #8 19-11-2008 16:06:15

Merci, je pense avoir compris...

grmff · #9 19-11-2008 18:22:47

Je suis étonné que personne ne fasse la distinction entre président de conseil de gérance et autres membres, et le président d'AG et ses assesseurs.

Luc serait-il fatigué? wink

luc · #10 19-11-2008 19:41:52

Grmff a écrit :

Je suis étonné que personne ne fasse la distinction entre président de conseil de gérance et autres membres, et le président d'AG et ses assesseurs.
Luc serait-il fatigué?

Fatigué? Non, mais je prépare "off-line" des choses ... .

Je crois que xgdspr ne parle que de l'AG.

- article 21 :
"L'assemblée générale désigne pour le temps qu'elle détermine à la simple majorité des voix, son président et deux assesseurs; ils peuvent être réélus."

Mais vous avez raison, le doute est possible, donc je pose la question à xgdspr:

Ce bureau de l'AG a-t-il aussi un rôle comme organe de contrôle, assistance et/ou cogérance?

PIM · #11 19-11-2008 19:48:53

Pour que xgdspr comprenne bien la subtilité soulevée par Grmfff: il n'y a actuellement pas d'obligation légale d'avoir un conseil de gérance dans une ACP.
La "direction" d'une AG est un concept indépendant du conseil de gérance.

Autrement dit, une AG peut être dirigée par un président + 2 assesseurs, sans qu'il n'y ait conseil de gérance.
C'est donc une mission + ponctuelle et moins lourde (ce sera peut-être + facile de trouver des candidats....)

xdgspr · #12 19-11-2008 20:10:34

Chez nous, le "Président" préside l'A.G. 1 fois par an mais toute l'année il co-surveille le boulot du syndic avec les 2 assesseurs.

Ces 3 personnes forment toute l'année également le "Conseil de Gérance" et lors de l'A.G. qui se tient une fois l'an, ils sont présents ainsi que le syndic pour détailler le travail accompli durant l'année écoulée et discuter des projets qui sont à l'ordre du jour pour l'année à venir.

A 4 nous détaillons tout aux copropriétaires qui devront prendre les décisions. Nous n'avons donc qu'UN président et 2 assesseurs que ce soit tout au long de l'année ou lors de l'A.G.

Comme notre président excerce son rôle depuis 1999 et qu'il a 80 ans, il a donné sa démission. Nous n'avons plus de président depuis deux mois et attendons l'A.G. pour en choisir un et c'est là qu'est l'os ! Il n'y a pas beaucoup de candidats pour les raisons exposées tout en début de post !

Déjà que c'est dur d'en trouver un, on ne va quand même pas en avoir un autre pour seulement présider l'A.G. !

Vous me suivez ?

xdgspr · #13 19-11-2008 20:16:42

Merci PIM !
Si c'est sûr qu'on n'est pas OBLIGE d'avoir un "conseil de gérance" ça résout tout à fait mon problème !

Si c'est juste pour l'A.G., on se trouvera bien quelqu'un pour "présider" ! quoi que...les traditions n'étant pas un vain mot dans notre bâtiment... je ne vois pas comment je vais leur annoncer ça !

Bonne soirée à tous

immorp · #14 19-11-2008 20:53:01

J'insiste quand même sur l'intérêt de nommer un "commissaire aux comptes", pour au moins diminuer vos responsabilités sur le plan financier.

En ce qui concerne la gestion, l'AG me semble à même d'effectuer un contrôle sans l'intermédiaire d'un conseil de gérance dans une petite copropriété comme la votre, pour autant que vous informiez suffisamment l'ensemble des copropriétaires de vos actions.

grmff · #15 19-11-2008 22:19:50

Si la charge de président semble trop lourde à porter, supprimez-la. Sans état d'âme.

Et l'année prochaine, peut-être, une troisième personne viendra compléter le tableau.

Tant que le conseil de gérance (les dexu assesseurs restants) s'entendent ensemble, et que la gestion se fait en bon père de famille et de manière ouverte, vous devriez arriver à gérer l'affaire.

Pour 20 copropriétaires, s'il faut un syndic, un président d'AG, deux assesseurs, un commissaire au compte, un président de conseil de gérance, deux membres de conseil de gérance, et 50% de proprio qui ne se déplace pas, il reste qui, dans la salle? Mathématiquement, deux personnes...

Ces lois ont elle été faites par les mêmes politiciens qui ont donné 6 gouvernement, 10 gouverneurs de provinces, 3 régions, 3 communautés qui ne correspondent pas aux régions, 3 ou 4 parlements, et autant de personnes payées par l'état que par ceux qui produisent? (poser la question est y répondre...)

Pour 20 proprios, tous aussi vieux et dépassés que ce que vous mentionnez, dans une ambiance bon enfant, cela devrait marcher. Vous devriez même arriver à faire l'unanimité de manière systématique...

C'est possible dans une petite copropriété. C'est possible sans être le tyran que certains décrivent parfois. L'immense majorité des syndics fait un bon boulot, on a souvent tendance à l'oublier. C'est un boulot ingrat (réclamer les charges...) et fabuleux (prendre soin de l'habitation d'autrui)

Bonne chance pour votre mission de syndic.

Au plaisir de pouvoir répondre à vos interrogations sur ce métier fantastique.

luc · #16 20-11-2008 08:26:08

Il faut au moins les mandataires suivants dans une ACP:

- un président d'AG, qui préside l'organe décisionnel et de contrôle de l'ACP et qui peut lui-même compter les votes. Mandat d'une durée de quelques heures.

- un syndic, étant l'organe exécutif et le représentant de l'ACP, qui fera le PV. Mandat permanent.

Le reste n'est nécessaire que selon les besoins. Ayant personnellement connu un CdG sans président, j'ai pu en constater les conséquences.

Dans le cas d'une ACP, formé par seulement 2 lots, les 2 copropriétaires savent remplir les mandats, sans problèmes, autre qu'ils sont obligés de s'entendre s'ils ne sont qu'à deux, même si un des deux ne possède que 10 quotités sur 100.

Dans une très grande ACP, l'AG peut créer un tas de comités, pour autant qu'ils ne limitent pas les pouvoirs de l'AG et du syndic. Une ACP à Liège de +500 appartements fonctionne ainsi. Ils ont par exemple constaté que par le fait que le PV est toujours établi chez eux par un huissier de justice leur coûte beaucoup moins que devoir payer un avocat pour les interprétations des PV devant el juge de Paix.

On peut donc, avec un minimum d'effort, respecter la loi, n'importe le nombre des copropriétaires.

En marge: Grmff ne fait qu'exagérer pour en arriver à ce qu'il veut prouver. Il utilise le sophisme très classique de généralisation.

grmff · #17 20-11-2008 18:18:48

En marge: Grmff ne fait qu'exagérer pour en arriver à ce qu'il veut prouver. Il utilise le sophisme très classique de généralisation.

Je ne pense pas que mes arguments soient fallacieux. Trouvez voius mon argumentaire ressaemblant avec un "Gérard est gros

Un autobus est gros
Donc Gérard est un autobus "??

Au contraire, mon exagération est parfaitement exemplative des excès auquel un rigorisme absolu peut mener.

Je constate par ailleurs que votre conclusion est pire. Vous supprimeriez le conseil de gérance sans état d'âme. (sans vouloir utiliser d'argument fallacieux ab hominem, bien sûr...)

Or, dans le cas où le syndic est un des proprios, le conseil de gérance est aussi là pour le soutenir et le rassurer sur sa gestion. C'est un support à la fonction de syndic. C'est augmenter le nombre de tête qui s'applique à penser: il y a plus dans deux têtes que dans une...

luc · #18 20-11-2008 22:11:20

Grmff a écrit :

Je ne pense pas que mes arguments soient fallacieux. ...

Ce que je n'ai pas dit. Mais désolé, cette phrase est à nouveau un sophisme de généralisation, du genre: "Certains sophismes sont fallacieux, donc tous les sophismes sont fallacieux."

Je cite (à nouveau je crois) un texte sur du site "Imago Mundi".

Sophisme (logique). - Ce mot a pris dans la langue courante un sens défavorable et paraît impliquer l'idée de mauvaise foi; mais les logiciens l'emploient volontiers pour désigner toute erreur de raisonnement (...)

Et ...

On entend par sophisme tout raisonnement erroné, et, à ce point de vue, le sophisme est une des trois grandes espèces d'erreur, les deux autres étant l'illusion (erreur de perception) et le préjugé (erreur de jugement). Il est vrai, qu'au dire de certains auteurs, toute erreur serait au fond une erreur de raisonnement et par conséquent un sophisme, mais cette thèse ne peut se soutenir qu'à la condition de supposer, à la base de toute perception et de tout jugement, un raisonnement inconscient. Même alors, il y aura toujours lieu de distinguer ces sophismes implicites des véritables sophismes qui se produisent au cours de raisonnements faits avec une parfaite conscience, c.-à-d. où l'esprit pense distinctement et tour à tour les prémisses et la conclusion.

Donc un sophisme n'est pour moi pas un raisonnement fallacieux mais un raisonnement erronée.

Ma conclusion est une conclusion pour deux cas limites (l'ACP à 2 et l'ACP à 500). Je démontre par un raisonnement par l'absurde dans un cas que seulement deux mandats sont obligatoires (président d'AG et syndic).

Dans l'autre cas je n'ai pas repris le CdG, puisque les missions de contrôle et d'assistance sont attribué à des comités séparés dans cette ACP.

xdgspr · #19 12-12-2008 23:45:37

Je rentre à l'instant de l'A.G. de notre bâtiment.
Sur 20 propriétaires, 5 se sont présentés (dont 1 est aussi syndic), 7 se sont fait représenter. Le quorum est atteint de justesse.
Personne ne se présente pour remplacer le président, tout au long de l'année prochaine, nous "fonctionnerons" donc avec 2 assesseurs (composant le conseil de gérance) qui contrôleront le syndic, c'est à dire : moi.

PIM a bien dit plus bas : il n'y a actuellement pas d'obligation légale d'avoir un conseil de gérance dans une ACP. La "direction" d'une AG est un concept indépendant du conseil de gérance.
Autrement dit, une AG peut être dirigée par un président + 2 assesseurs, sans qu'il n'y ait conseil de gérance..

Cependant dans notre acte de base il est bien fait mention à l'article 66 : Le conseil de gérance est composé du président et de deux assesseurs.

Si la loi ne le prévoit pas, sommes nous obligés de respecter quand même les termes de l'acte de base sur ce sujet ? En clair : dans ce cas, sommes nous obligés d'avoir un président ? qui prime ? l'acte de base ou la loi ?

grmff · #20 12-12-2008 23:49:49

A mon sens, la loi est impérative et prime sur l'acte de base: l'assemblée est souveraine pour décider de la composition du conseil de gérance:

Art. 577-7 §1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix ...)
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion;

Comité de gérance - Président difficile à trouver

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