accord tacite avec ancien propriétaire est-il valable?

Corinne · #1 08-12-2008 15:00:52

Je viens d'acquérir le 3ème apartement d'un petit immeuble en co-propriété.

Le propriétaire de l'immeuble a vendu il y a 20 ans un de ses trois appartements et lui a laissé l'usufruit d'une cave commune. Ceci, par un accord verbal.

Depuis deux mois, ce propriétaire a vendu ses deux derniers appartements. Nous voilà donc à trois, co-propritétaires de cet immeuble.

Avons-nous, nous les deux nouveaux propriétaires, le droit de demander que cette cave commune dont il a bénéficié de l'usufruit pendant 20 ans redevienne commune pour les trois co-propriétaires?

Merci pour votre réponse

Corinne · #2 08-12-2008 15:54:08

Je précise que cette cave commune sur papier, dont il jouit sans véritable propriété, n'est pas reprise comme privative dans le tabeau de répartition partie privative/quote-part parties communes, dressé par un géomètre.

Elle apparaît donc bien comme commune. Cela aura donc une répercussion, même minime, dans le calcul futur des charges...

Ma question est donc de savoir ce qu'il y a lieu de faire et si cet accord tacite vieux de 20 années est encore valable dans le cas de cette nouvelle copropriété.

Merci pour vos conseils

PIM · #3 08-12-2008 16:07:29

Qu'en est-il dit dans l'acte de base notarié au sujet de cette cave ?

Corinne · #4 08-12-2008 16:09:01

PIM a écrit :

Qu'en est-il dit dans l'acte de base notarié au sujet de cette cave ?

Elle est commune et n'est pas reprise dans l'acte d'achat de ce propritétaire.

Gof-2118 · #5 08-12-2008 16:14:39

Voyez l'article 1er de la loi hypothécaire : un droit réel immobilier n'est opposable à tiers que s'il est constaté par acte authentique (en règle, devant notaire) et transcrit à l'enregistrement.

Dans tous les autres cas, le droit ne peut pas être opposé à toute personne qui n'était pas partie au contrat constituant l'usufruit.

Bien à vous,

Corinne · #6 08-12-2008 16:39:38

Merci pour votre réponse qui confirme ce que je pensais.

Le tout c'est de savoir ce qu'il y a lieu de faire :

- ne pas envenimer les choses dans cette co-propriété toute neuve

- ne pas laisser cette situation équivoque en ce qui concerne l'usage de cette cave mais surtout le calcul erroné de la partie privative qui fait payer à ce propriétaire moins de charges, au détriment des deux autres copropriétaires. Il est aussi intéressant de clarifier la situation de façon officielle, par notaire, surtout dans le cas d'un nouveau propriétaire, par vente ou par héritage.

Que pensez-vous de la suite à donner à cette situation?

Gof · #7 08-12-2008 20:59:14

Chère Corinne,

Sur le plan juridique, votre dossier semble être en béton. Mais sur le plan de la vie en communauté, c'est en effet une autre question. L'on ne change pas les petites habitudes construites ces 20 dernières années, sous peine de voir une guerre des nerfs déclenchée qui ferait pâlir les acteurs de la guerre froide).

Si vous deviez décider de laisser la cave à cette personne (à mon avis, les tantièmes à raison de cette cave ne doivent pas être énormes), il est néanmoins important qu'elle reconnaisse qu'il s'agit d'un simple droit de jouissance non transmissible, toujours révocable (à telle ou telle condition). Elle doit en outre s'obliger par écrit à ne pas prescrire (la prescription est l'acquisition d'un droit, de propriété par exemple, par le simple écoulement du temps = 30 ans sans "juste titre").

Voyez l'article 2262 du Code civil :

Toutes les actions réelles sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre, ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

Bien à vous,

luc · #8 14-12-2008 10:34:55

Votre ACP existe déjà depuis 20 ans avec deux CP: Le CP majoritaire et le CP de l'appartement en cause.

Si les deux produisent un accord écrit entre eux et disent que c'était une décision d'AG d'avant 1995, il est fort probable qu'ils obtiennent raison, quoi que limité.

Mesure conservatoire à prendre d'urgence: demande à pouvoir consulter le régistre des décisions de l'AG et prender des copies.

Gof · #9 14-12-2008 14:58:38

luc a écrit :

Si les deux produisent un accord écrit entre eux et disent que c'était une décision d'AG d'avant 1995, il est fort probable qu'ils obtiennent raison, quoi que limité.

Sauf qu'un accord porte sur un droit immobilier n'est opposable à tiers que du fait de la transcription de l'acte contenant l'accord. La transcription d'un acte n'est possible que s'il est authentique.

luc · #10 15-12-2008 08:37:38

Gof a écrit :

luc a écrit : Si les deux produisent un accord écrit entre eux et disent que c'était une décision d'AG d'avant 1995, il est fort probable qu'ils obtiennent raison, quoi que limité.
Sauf qu'un accord porte sur un droit immobilier n'est opposable à tiers que du fait de la transcription de l'acte contenant l'accord. La transcription d'un acte n'est possible que s'il est authentique.

D'accord, c'est la règle générale, mais la loi de 1994 a ses particularités. Les décisions d'une AG ne doivent pas être déposé sous la forme d'un acte authentique, pour être opposable à un autre copropriétaire (c'est ce principe qui rend les statuts tellement opaque):

Art. 577-10 CC
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.

Je suis d'accord avec vous qu'il vaudrait mieux de rendre la méthode de l'acte authentique (ou de publication au Moniteur) obligatoire. Cela simplifierait beaucoup, mais cela coûte "énormément" selon les adversaires à ce principe (25 euros la page ... dans la plupart des cas).

Gof · #11 15-12-2008 09:00:44

Cher Luc,

Je crains qu'il y a confusion. Rappelons le faits communiqués par Corinne.

Le propriétaire de l'immeuble bâti a cédé, il y a 20 ans, un appartement, créant ainsi une copropriété forcée.

Verbalement, il a cédé l'usufruit d'une cave, qui d'après les statuts est pourtant commune. Cela semble pourtant être en règle, puisque c'est de l'accord unanime de tous les CP de l'époque.

Si cette convention est valable en soi, malgré l'absence d'un écrit (rappelons que la vente est un contrat consensuel), il aurait néanmoins fallu la constater par authentique et transcrire celui-ci, si l'on voulait l'opposer à tout tiers.

En l'espèce, Corinne devient, avec une autre personne, CP des deux appartements restants. Son titre de propriété ne mentionne clairement pas l'accord intervenu entre son vendeur et le 3e CP. Ce 3e CP n'a donc pas de droit d'usufruit qui est opposable à Corinne.

Mais il est compréhensible que si Corinne adopte une position stricte, cela pourrait déboucher à une guerre des voisins et puisqu'elle ne semblait pas non plus vraiment compter sur la cave en question, elle pourrait laisser les choses en l'état. Mais dans cette hypothèse, elle doit empêcher à tout prix que le 3e CP prescrive (et il n'est qu'à 10 ans du délai de prescription).

Corinne · #12 15-12-2008 09:28:45

Je suis vos interventions avec beaucoup d'intérêt!!

Gof vient de très bien résumer ma situation.

Je voulais juste préciser que si l'autre co-propriétaire et moi-même devions décider, pour ne pas envenimer les choses, de laisser l'usufruit au 3ème co-propriétaire, je n'aimerais pas du tout l'idée que nous devrions payer plus de charges communes que lui, même minimes.

Je considèrerais qu'il gagne sur les 2 tableaux :
- il a l'usufruit d'une cave commune
- nous payons une petite partie de ses charges communes.

Je me dis qu'à long terme cela peut faire beaucoup!!

Il est évident que de toute façon nous allons régler ce problème de prescription pour l'empêcher d'en être propriétaire dans 10 ans.

Merci encore pour tous vos conseils

grmff · #13 15-12-2008 09:40:08

Franchement, le surcoût que vous supportez pour cette cave n'en est pas un.

Si la cave redevient commune, rien ne change pour votre coût.

Si il devait payer pour cette cave, ce serait forcément ridiculement faible et négligeable. Je viens de vérifier dans une acte de base que j'ai sous les yeux. La valeur relative d'une cave, au m2 est de 1/5 de la valeur relative d'un appart.

Faites le calcul de la part des caves, histoire de voir.

Et puis, faites le calcul d'une dispute: obligation de passer par un syndic (à quel coût pour 3 apparts et une pétaudière? 300€ / mois?) obligation de modifier l'acte de base (coût notaire: +/- 1500€, coût géomètre: idem), et une ambiance de merde dans votre copropriété.

Franchement, quand vous avez acheté, vous saviez que cette cave était commune?

A mon avis, à force d'être à cheval sur des principes à la noix, votre éthique va vous coûter très cher, vous pourrir la vie, pourrir la vie de vos voisins, engraisser vos avocats, notaires et autre géomètre, sans parler de votre cardiologue.

Il faut raison garder!

luc · #14 15-12-2008 14:25:25

Grmff a écrit :

(...)
A mon avis, à force d'être à cheval sur des principes à la noix, votre éthique va vous coûter très cher, vous pourrir la vie, pourrir la vie de vos voisins, engraisser vos avocats, notaires et autre géomètre, sans parler de votre cardiologue.
Il faut raison garder!

Aha le coût des nomes éthiques est très actuelle . Dans l'affaire de FORTIS on n'a pas suivi les norme éthiques ... on connaît le résultat.

Conformons donc aux normes éthiques et laissons de côté l'argument du coût qui n'est qu'un sophisme dans un contexte de bricolage (= éviter des frais immédiats en ayant un risque de frais parfois énormes à longue terme).

Quand aux caves .. Appliquez le principe "Follow the money" ... qui paie/paiera la consommation électrique des caves ? Y compris la consommation d'un réfrigateur dans cet cave (cas concret dans certains ACP)?

J'ai déjà vue une plainte chez le Juge ou un CP se plaint que le syndic ne répare pas une panne électrique due à l'installation d'y un réfrigérateur dans la cave (surcharge du circuit commun avec déjà des installations prtivatives semblables dans les autres caves).

luc · #15 15-12-2008 14:32:45

Gof a écrit :

Cher Luc,
Je crains qu'il y a confusion. Rappelons le faits communiqués par Corinne. (..)

Il n'y a pas confusion. c'était un test. Je vous taquinais.

Je voulais vérifier si ma position concrète (obligation de transformer des décisions semblables d'AG dans un acte de base additionnel) est réaliste et juridiquement fondée.

La position que j'ai décrite est celle d'un ex-syndic professionnel (et maître de stage agréé IPI) de mon ACP, et soutenu par d'autres collèges à lui.

Quand a envénimer les choses. Assez souvent on est, dans ce stade, déjà psychologiquement mis "dans le coin" que cet argument n'a plus de valeur réelle.

grmff · #16 15-12-2008 15:36:18

Aha le coût des nomes éthiques est très actuelle . Dans l'affaire de FORTIS on n'a pas suivi les norme éthiques ... on connaît le résultat.

Sauf si j'ai mal lu, on est pas au même genre de niveau. 3000€ pour une copropriété de 3 appartements, cela représente des sommes conséquentes pour l'ensemble de l'ACP.

Et un syndic pro représentera encore plus sur une année.

Gof · #17 15-12-2008 17:55:46

luc a écrit :

Il n'y a pas confusion. c'était un test. Je vous taquinais.

Est pris qui croyais prendre smile

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