Dédommagement moratoire

Gilles01 · #1 14-01-2009 11:33:13

non mais on risque toujours des problèmes au départ, si il y a des dégâts et qu'ils ne les acceptent pas on ne sait rien retenir sur une garantie qui n'existe pas

moi en 6 ans, j'ai connu 4 présidents de CPAS, c'est énorme je sais, mais c'est comme ça, quand j'ai commencé à être en affaire avec eux, le président finissait son mandat,un autre l'a remplacé, pendant plusieurs années, puis un nouveau est arrivé, qui est décédé rapidement et enfin j'ai eu à faire à un quatrième
un des 4 m'a après 5 ans, reproché que j'avais indéxé le loyer chaque année !!! et c'est une des raisons pour laquelle il a mis fin à la convention ..mais il voulait y mettre fin hors délai, soit six mois avant la date, je ne me suis pas laissé faire....j'ai consulté qui il fallait et lui ai répondu qu'il devait aller jusqu'au bout de la convention ( soit de la deuxième période de 3 ans)....il est décédé subitement, et son successeur s'est rangé à mes arguments, mais n'a pas plus logé personne dans l'appart la dernière année...
et je sais que ce président là n'a pas voulu réparer les dégâts chez d'autres proprios avec qui le CPAS était en affaires
moi j'avais cette histoire d'appart vide 1 an, pour faire pression....d'où ils ont tout remis en étât

grmff · #2 14-01-2009 09:28:14

Si c'est le CPAS le locataire, tu n'auras jamais de problème de loyer impayé, ni de solvabilité!

Donc, pas besoin de garantie locative, évidemment.

Bref, ne pas tout mélanger.

Gilles01 · #3 14-01-2009 09:04:47

J'ai loué 6 ans en "convention de bail " à un CPAS, ils logeaient des réfugiés politiques, c'est eux qui étaient demandeurs et ils ont accepté le loyer de 750 € que je demandais, mais pas de garantie locative
Ca c'est plus ou moins bien passé, mais bon les locataires ne nettoyaient pas beaucoup et ne prenaient pas grand soin de l'appart quand même ( un appart hyper confortable et qui venait d'être complètement rénové), pas de graves dégradations mais quand même...
Aussi parfois l'appart restait vide deux ou trois mois, mais bon, malgré ça, mon loyer était payé toujours en tant et en heure par le CPAS.
Mais bon on a tout connu, des réfugiés qui du jour au lendemain disparaissaient avec le petit électro ménager que le CPAS avait mis à leur disposition par ex., ou des réfugiés qui cassaient un ou deux calorimètres pour qu'on ne puisse calculer la conso de chauffage ( bon c'est pas eux qui payaient le chauffage, c'était le CPAS bien sûr, mais comme la conso était importante le CPAS leur avait fait des remarques...ben tiens il se promenaient en marcel dans l'appart en plein hiver, toutes les vannes sur 5 )
Le départ s'est relativement bien passé, la dernière année l'appart est resté vide un an, mais j'ai toujours touché mes loyers ( bon ça m'arrangeait mais en même temps quel gaspillage des deniers publics n'est ce pas ? )
J'ai joué sur ça, pour qu'on me remette tout parfaitement en état, parce qu'au départ le président du CPAS n'était pas d'accord ...mais je lui ai sous entendu, que ses adversaires politiques n'apprécieraient sans doute pas de savoir qu'il avait payé un an de loyers pour un appart vide...
Conclusion il a engagé son fils, un entrepreneur en peinture indépendant, n'habitant pas la commune, pour tout rafraîchir, deux semaines de travaux...facture payée par le CPAS bien sûr !

grmff · #4 14-01-2009 08:47:58

Elle est encore parfois indiquée par certains CPAS. Dans ce cas, j'envoie le candidat sur les roses.

Par exemple, le CPAS de Florennes, dont dépendent un tas pas possible de réfugiés politiques, refusentla garantie normale. Donc, pas de réfugiés politiques chez moi.

Dans le temps, c'était le CPAS de référence qui devait donner la garantie, et donc chaque CPAS avait une certaine charge. Aujourd'hui, c'est le CPAS de "résidence", donc celui du centre de réfugiés. On peut comprendre que ces CPAS tiennent à limiter les dégats.... mais pour moi, ils peuvent tous aller voir ailleurs.

Et puis, on s'étonne que les réfugiés aient du mal à se loger. Portnawak!

cochise · #5 14-01-2009 08:26:50

Cette clause était parfois indiquée sur les garanties CPAS/Dexia. Personnellement, dans le bail, j'indique bien que la garantie, quelle qu'elle soit, sert à couvrir toute somme due du chef de la location.

grmff · #6 13-01-2009 22:23:08

La garantie sert pour toute somme due.

La limiter au dégâts locatifs n'a pas de sens.

Panchito-9340 · #7 13-01-2009 21:59:11

Oui, bien sur, surtout qu'il se murmure qu'une garantie ne peut servir à couvrir des impayés de charges et/ou de loyer, et ne peut, de plus, être bloquée plus de 2 mois après le départ des locataires. Mais que pouvais-je faire d'autre en sachant qu'il s'agissait d'expatriés qui retournaient dans leur pays et qu'au vu des consommations exorbitantes, il y aurait certainement une régularisation de plus de 2 mois de loyers, et qu'ils ne voulaient pas que je fasse le calcul moi-même immédiatement...

grmff · #8 13-01-2009 18:48:08

C'est vrai que la garantie locative est souvent amputée. Mais le législateur serait bien inspiré de trouver un système de transition entre deux locations, afin que la garantie du logement précédent puisse servir partiellement au moins au logement suivant.

Panchito-9340 · #9 13-01-2009 16:40:15

J'utilise également le bail de PIM (et je le recommande). Mais dans ce cas-ci, (aveugle confiance) le locataire m'a demandé de constituer la garantie dès réception de la garantie de son ancien domicile. Mais je retiendrais la leçon...

.

C'est effectivement très dangereux...J'ai eu le cas de locataires ayant refusé que j'établisse moi-même les régularisations de charges locatives en fonction des index relevés par l'expert lors de l'état des lieux de sortie et qui démontraient des consommations absolument exorbitantes.
Bien qu'étant commissaire-aux-comptes et parfaitement capable d'effectuer le calcul moi-même, j'ai accédé à leur demande de temporiser ce payement jusqu'à la réception du décompte officiel effectué par le syndic et prévu 5 mois après leur départ. Bien entendu, ceci était à la condition expresse que la garantie ne serait pas débloquée avant parfait payement de ces charges une fois le décompte annuel reçu. Et bien figurez-vous que quand le décompte leur fut envoyé, ils n'ont plus jamais donné signe de vie et j'ai donc du prendre un avocat pour arriver à établir une transaction à l'amiable quant au déblocage de la garantie (dont une très grosse partie en ma faveur). Ce débloquage eut donc finalement lieu plus d'un an après leur départ...

Tout cela pour vous dire qu'il se peut qu'un loctaire ne reçoive pas sa garantie de retour dès l'état des lieux de sortie...

PIM · #10 13-01-2009 14:00:06

J'utilise également le bail de PIM (et je le recommande)

mais pourquoi n'avez-vous alors pas fait usage de la clause d'arbitrage (au lieu d'aller en justice de paix) ?

wdumont · #11 13-01-2009 13:53:47

J'utilise également le bail de PIM (et je le recommande). Mais dans ce cas-ci, (aveugle confiance) le locataire m'a demandé de constituer la garantie dès réception de la garantie de son ancien domicile. Mais je retiendrais la leçon... (!)

Panchito a écrit :

Personnellement, je ne donne jamais les clés tant que la garantie n'est pas constituée.
J'utilise les baux "PIM" qui stipulent entre autres: "Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie
n'aura pas été dûment constituée."

Gof · #12 10-01-2009 18:44:14

Essayez le lien suivant. Sélectionnez comme matière "baux à loyer et baux commerciaux".

wdumont · #13 10-01-2009 18:18:17

Je vous remercie pour votre avis qui très franchement est clair et paraît très sage. J'aurais toutefois une question qui me semble est pertinente : Etes-vous avocat et plaidez-vous ? Si non, connaissez-vous un bon/sérieux avocat ? Je suis à Bruxelles.

@Wumont : il me semble en effet judicieux que vous vous fassiez défendre par un avocat, vu la tournure complexe des événements. Le fait que le locataire ait exécuté le jugement sans rouspéter plaide évidemment en votre faveur. [/quote]

Gof · #14 10-01-2009 16:16:42

Baxter a écrit :

elle ne sert à rien alors ?

Il faut, mais il suffit, que le bailleur soit informé de quelque manière que ce soit du mariage de son locataire pour que l'article 215, al2 trouve à s'appliquer. La clause reste donc intéressante aussi longtemps que l'on n'agit pas en justice, parce que l'une des pièces de procédure jointes à l'acte introductif de l'instance concerne l'identité du défendeur. Le bailleur devait donc forcément être au courant du mariage et diriger sa demande contre les époux, conjointement, du moins s'il s'agit de la rupture du bail (pas en ce qui concerne donc les autres demandes, telles les récupération de loyers impayés, remise en état des lieux, etc.).

@Wumont : il me semble en effet judicieux que vous vous fassiez défendre par un avocat, vu la tournure complexe des événements. Le fait que le locataire ait exécuté le jugement sans rouspéter plaide évidemment en votre faveur.

wdumont · #15 10-01-2009 11:09:57

- Si j'ai bien compris, puisque le locataire a bien comparu lors de la 1re audience et qu'il y a eu une décision du Juge, donc le locataire n'a jamais parlé que j'ai commis une erreur en n'adressant pas un recommandé également à sa femme, je suis couverte pour le côté mariage ?

- Je n'ai fait que signifié par huissier un jugement, peut-on demander des intérêts moratoires ? (10X le montant du loyer ). C'est la demande de l'avocat, il se base sur le fait que je n'ai pas laissé son client dans l'appartement jusqu'à l'audience suivante. Mais je ne l'ai pas expulsé, j'ai seulement signifié. C'est le locataire qui m'a téléphoné pour prendre rdv pour la remise des clefs. D'ailleurs, mon huissier de justice m'avait recommandé de ne pas expulser et d'attendre l'audience, ce que j'ai fait.
Pratiquement, dois-je attendre la décision du tribunal ou trouver un avocat immédiatement ?
Mille mercis pour votre aide, cette affaire me paraissait si simple...

Gof a écrit :

Je pense saisir le problème. Vous avez cité votre locataire, ou du moins requis sa comparution. Normalement, l'acte de procédure doit être accompagné d'un certificat de domicile. Sauf erreur, l'état civil y est indiqué. Vous deviez donc savoir, au moment de poursuivre la résolution du bail, que votre locataire était marié, en sorte que vous deviez poursuivre également son épouse, en application de l'article 215, al. 2 du Code civil.
Cependant un extrait intéressant d'un jugement du Tribunal de première instance de Bruxelles (2 octobre 1986), disponible sur Juridat :
Citation : La protection du logement principal de la famille accordée par l'art. 215 al. 2 Code Civil n'est qu'une protection fonctionnelle.
Elle ne survit pas à un abandon de plus d'un an de la qualité de logement principal de la famille.
Dans votre cas , les époux ont exécuté volontairement le jugement, alors qu'il leur était loisible soit d'y faire opposition, s'ils étaient absents à la procédure, soit d'en faire appel.

PIM · #16 10-01-2009 10:05:45

Vu que le juge a dit à haute voix à l'autre partie "vous savez très bien que si mr x, s'était présenté la dernière fois, il n'aurait pas eu de problème". C'est à ce moment-là, que je me suis dit qu'il valait mieux être locataire que propriétaire.

Il ne faut pas en déduire pour autant qu'il a un a priori favorable aux locataires. Je pense qu'il voulait simplement dire que si le locataire avait été présent, cela aurait évité de devoir le condamner par défaut. Avec toutes les conséquences qui en ont résulté....

Baxter · #17 10-01-2009 10:01:10

Vous deviez donc savoir, au moment de poursuivre la résolution du bail, que votre locataire était marié, en sorte que vous deviez poursuivre également son épouse, en application de l'article 215, al. 2 du Code civil.

La clause prévue fréquemment dans les baux , dont celui proposé par PIM:
"Le droit au bail de l’immeuble loué par l’un ou l’autre époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou partie au logement principal de la famille appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. Toutefois chacun des époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu’à condition que le Bailleur ait connaissance de leur mariage.
Ce qui précède s’applique par analogie à la cohabitation légale.
Le Preneur avisera immédiatement le Bailleur de la modification éventuelle de son état civil."

elle ne sert à rien alors ?

Gof · #18 10-01-2009 08:44:15

Je pense saisir le problème. Vous avez cité votre locataire, ou du moins requis sa comparution. Normalement, l'acte de procédure doit être accompagné d'un certificat de domicile. Sauf erreur, l'état civil y est indiqué. Vous deviez donc savoir, au moment de poursuivre la résolution du bail, que votre locataire était marié, en sorte que vous deviez poursuivre également son épouse, en application de l'article 215, al. 2 du Code civil.

Cependant un extrait intéressant d'un jugement du Tribunal de première instance de Bruxelles (2 octobre 1986), disponible sur Juridat :

La protection du logement principal de la famille accordée par l'art. 215 al. 2 Code Civil n'est qu'une protection fonctionnelle.
Elle ne survit pas à un abandon de plus d'un an de la qualité de logement principal de la famille.

Dans votre cas , les époux ont exécuté volontairement le jugement, alors qu'il leur était loisible soit d'y faire opposition, s'ils étaient absents à la procédure, soit d'en faire appel.

wdumont · #19 10-01-2009 00:35:18

Vu que le juge a dit à haute voix à l'autre partie "vous savez très bien que si mr x, s'était présenté la dernière fois, il n'aurait pas eu de problème".
C'est à ce moment-là, que je me suis dit qu'il vallait mieux être locataire que propriétaire. Donc vendre... Je passerais par PIM.be... wink

skywalker a écrit :

Dites, ce Juge de Paix n'est pas l'oncle de votre ex-locataire? J'ai le sentiment que son analyse est complètement erronée voire partisane...J'applaudis des deux mains!

skywalker · #20 10-01-2009 00:18:55

Dites, ce Juge de Paix n'est pas l'oncle de votre ex-locataire? J'ai le sentiment que son analyse est complètement erronée voire partisane...J'applaudis des deux mains!

wdumont · #21 09-01-2009 18:22:37

bonjour,

J'aurais besoin de vos conseilles.
J'ai un problème avec un de mes "anciens" locataires. Pour faire court, il n'a pas voulu constituer la garantie et finalement, j'ai décidé au bout de 3 ans, a l'expulser. Pour ce, procédure normale, Juge de Paix. Il a été condammé par la Justice de Paix a me payer des indemnitées
ainsi que de quitter les lieux. Je lui ai notifié le jugement par huissier de justice et il a quitté l'appartemant de son "plein gré" sans que
je doive le faire expulser.
Cette semaine j'ai été a nouveau convoqué chez le juge et son avocat me reclame un dédommagement moratoire de plus de 5000 euros.
Par ailleurs, l'avocat me signale que le premier jugement est quaduc car le locataire s'était marié et que je n'ai pas assigné et notifié le jugement a son épouse. Remarque, je n'ai jamais été informé de son mariage.
J'ai eu beau insisté auprès du juge qu'il s'est marié 2 ans après la signature du bail et qu'il est clairement stipulé dans celui-ci que tous changement de son état civile doit m'être signalé par courrier, le juge n'a rien voulu entendre et me dit "que j'aurais m'informé avant de la situation matrimoniale de mon locataire".
Et par ce fait son avocat demande qu'il puisse ré-intégré les lieux.
Chose impossible puisque le bien a déjà été loué.
J'attend la décision du Juge qui devrait m'arriver dans 4 semaines mais j'aimerais avoir votre avis sur la question.
Je vous remercie.

Dédommagement moratoire

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