Petits travaux: locataire empêche les travaux car pas de rdv

tototristan · #1 25-01-2009 15:45:59

Suite à une demande d'un locataire qui se plaint d'un problème d'humidité qui est dû à un manque de ventilation qui lui est imputé, c'est une humidité de condensation; j'ai commandé une installation d'une ventilation. l'entrepreneur doit faire son planning pour ce début d'année 2009 et je lui ai donné les coordonnées du locataire pour ces travaux qui dureront un jour. Le locataire ne fixe pas de rdv pour cette intervention. Le paradoxe c'est qu'il rouspète pour un problème qu'il cause. Pour protéger mon bien contre cette mauvaise gestion de mon bien, je commande cette ventilation dont il va en bénéficier et il bloque l'intervention ! Je lui ai déjà signalé par recommandé ma décision de ces travaux. Et je suis ma logique , donc , je le fais et ce locataire m'en empêche alors qu'il en sera le premier bénéficiaire ! Mon intention est de continuer ma démarche et de lui envoyé encore un recommandé lui signifiant qu'il bloque les travaux et que c'est complètement absurde ! Je constitue lentement un dossier. La société est prête à m'écrire une lettre comme quoi il est empêché de faire ces travaux pour l'amélioration de mon bien. Absurde n'est-il pas ?
De plus il m'a demandé une résiliation de bail anticipée mais il rédige tout le temps un document à son net avantage. Normalement il devrait donner un préavis de 3 mois plus deux mois d'indemnité. Ce qu'il ne fait pas prétextant des travaux d'embellissement de ma maison. Bref, absurde. et il vient de perdre un procès avec son propriétaire précédent pour un problème identique. Et je connais l'avocat : nouvelle affaire pour problème identique. Il va encore payer ! Absurde ! Il ne comprend rien et ne veut pas changer d'attitude ! Que faire ? J'aimerais qu'il parte ! C'est un con et un emmerdeur !...sauf mon respect ! Sa réputation commence à le suivre ! Comme quoi il faut parfois s'informer auprès du propriétaire précédent.

Panchito-9340 · #2 25-01-2009 16:56:14

Attention avec ce genre de personnage. Il y a 2 ans nous avons été confrontés à un cas pratiquement similaire en tout point. Peu après que l'entrepreneur leur ait téléphoné pour prendre RV, j'ai reçu un courrier expliquant qu'ils ne paieraient plus aucun loyer pour motif d'exception d'inexécution. Ils annonçaient également être soutenus par un avocat qui demanderait des dommages et intérêts (5000 €) pour recherche d'un nouveau logement et déménagement. Ils sont donc partis, sans donner de préavis ni payer d'indemnité (ils étaient rentrés dans le bien 8 mois plus tôt). Le bail a été rompu judiciairement, l'expertise judiciaire qui a servi d'état des lieux de sortie a été faite par 2 experts désignés par les parties. Ces experts ont confirmé dans leur rapport que les moisissures étaient bel et bien bien dues au manque de chauffage et d'aération.

Nous sommes maintenant 2 ans plus tard, l'affaire ne fait qu'être remise à des dates ultérieures alors qu'ils nous doivent toujours 2 mois de loyer, 3 mois d'indemnité de rupture et d'impressionnants dégâts locatifs...

Comme ils sont actuellement en procédure de divorce, nous suspectons que le vrai motif était déjà d'ordre financier et qu'ils ne voulaient plus payer ni les factures communes ni habiter ensemble...
Entre-temps, le bien est reloué et il n'y a plus la moindre moisissure...

tototristan · #3 25-01-2009 17:16:34

Panchito a écrit :

Attention avec ce genre de personnage. Il y a 2 ans nous avons été confrontés à un cas pratiquement similaire en tout point. Peu après que l'entrepreneur leur ait téléphoné pour prendre RV, j'ai reçu un courrier expliquant qu'ils ne paieraient plus aucun loyer pour motif d'exception d'inexécution. Ils annonçaient également être soutenus par un avocat qui demanderait des dommages et intérêts (5000 €) pour recherche d'un nouveau logement et déménagement. Ils sont donc partis, sans donner de préavis ni payer d'indemnité (ils étaient rentrés dans le bien 8 mois plus tôt). Le bail a été rompu judiciairement, l'expertise judiciaire qui a servi d'état des lieux de sortie a été faite par 2 experts désignés par les parties. Ces experts ont confirmé dans leur rapport que les moisissures étaient bel et bien bien dues au manque de chauffage et d'aération.
Nous sommes maintenant 2 ans plus tard, l'affaire ne fait qu'être remise à des dates ultérieures alors qu'ils nous doivent toujours 2 mois de loyer, 3 mois d'indemnité de rupture et d'impressionnants dégâts locatifs...
Comme ils sont actuellement en procédure de divorce, nous suspectons que le vrai motif était déjà d'ordre financier et qu'ils ne voulaient plus payer ni les factures communes ni habiter ensemble...
Entre-temps, le bien est reloué et il n'y a plus la moindre moisissure...

Je ne comprends pas " motif d'exception d'inexécution " cela veut dire si je ne le fais pas ? Ou autre chose ? ou inconvénient dû aux travaux, la durée de ce travail est de un jour ! et surtout au grenier....

Panchito-9340 · #4 25-01-2009 17:20:43

e ne comprends pas " motif d'exception d'inexécution " cela veut dire si je ne le fais pas ?

Oui, c'est exactement cela.

tototristan · #5 25-01-2009 17:29:14

Panchito a écrit :

Citation :e ne comprends pas " motif d'exception d'inexécution " cela veut dire si je ne le fais pas ?
Oui, c'est exactement cela.

Donc je dois envoyer le recommandé pour signaler qu'il empêche ces travaux ? Mais je peux avoir le témoignage de l'entrepreneur ! J'ai déjà un premier recommandé qui en parle et ici ce sera le deuxième car ils empêchent les travaux ! j'ai aussi la preuve de la commande ! C'est absurde ! Quoique ce n'est que moi qui ai envoyé un recommandé pour le moment ! Votre cas m'étonne ! Et je constitue un dossier !

Panchito-9340 · #6 25-01-2009 17:58:30

Bien sur, nous avions demandé plusieurs devis et j'ai donc toutes ces preuves de même que le bon de commande. Seulement, quand vous avez affaire avec un bon entrepreneur, il est en général surchargé de travail, et attend d'avoir un "petit trou" pour caser de tels petits travaux. Surtout que pour lui il n'y avait aucune urgence puisqu'il était également d'avis que les moisissures ne provenaient que du manque de chauffage. Et donc ces "petits trous" ne correspondaient jamais avec l'agenda des locataires (vacances, examens etc, etc...) 2 mois s'étaient ainsi écoulés sans que rien ne se passe.

Je ne sais pas ce que j'aurais du faire ... mais en tout cas, dès que l'on a reçu leur courrier, nous avons nous-mêmes pris un avocat pour demander la résolution du bail à leurs torts. Le bail a été résolu immédiatement mais le Juge ne s'est toujours pas prononcé sur le reste...

Panchito-9340 · #7 25-01-2009 18:17:22

J'ai oublié de vous dire que tout comme vous, j'y ai perdu mon latin dans cette affaire, car je ne vois absolument pas ce que l'on pourrait nous reprocher. D'après mon avocat, le problème est que justement nous avons demandé des devis et signé un bon de commande ce qui prouve que nous suspections un défaut structurel!!!
Et ce alors que l'expertise judiciare confirme l'inverse...

En attendant, la procédure dure déjà depuis 2 ans car leur premier avocat s'est déporté (!) et comme ils sont en procédure de divorce, ils ont maintenant chacun un nouvel avocat qui ont du bien sur reprendre l'affaire à zéro.

tototristan · #8 25-01-2009 18:31:16

Panchito a écrit :

J'ai oublié de vous dire que tout comme vous, j'y ai perdu mon latin dans cette affaire, car je ne vois absolument pas ce que l'on pourrait nous reprocher. D'après mon avocat, le problème est que justement nous avons demandé des devis et signé un bon de commande ce qui prouve que nous suspections un défaut structurel!!!
Et ce alors que l'expertise judiciare confirme l'inverse...
En attendant, la procédure dure déjà depuis 2 ans car leur premier avocat s'est déporté (!) et comme ils sont en procédure de divorce, ils ont maintenant chacun un nouvel avocat qui ont du bien sur reprendre l'affaire à zéro.

Absurde ! Moi aussi c'est ici une mauvaise gestion du bien ! un simple extracteur pour la salle de bain ou ouvrir la fenêtre après chaque utilisation suffirait. Je fais ces travaux aussi pour protéger mon bien contre ce type de locataire. c'est un plus. une amélioration du bien. Dois-je déjà aller chez mon avocat....Qui sera l'avocat qui a gagné contre eux pour le même problème de ventilation avec le proprio précédent ? De toute façon, à la fin de la semaine prochaine, j'envois un deuxième recommandé pour les avertir qu'il entrave des travaux légers ou avant je devrais contacter mon avocat ? je ne sais plus quoi faire ! je suis de bonne foi !

tototristan · #9 25-01-2009 18:39:52

tototristan a écrit :

Panchito a écrit : J'ai oublié de vous dire que tout comme vous, j'y ai perdu mon latin dans cette affaire, car je ne vois absolument pas ce que l'on pourrait nous reprocher. D'après mon avocat, le problème est que justement nous avons demandé des devis et signé un bon de commande ce qui prouve que nous suspections un défaut structurel!!!
Et ce alors que l'expertise judiciare confirme l'inverse...
En attendant, la procédure dure déjà depuis 2 ans car leur premier avocat s'est déporté (!) et comme ils sont en procédure de divorce, ils ont maintenant chacun un nouvel avocat qui ont du bien sur reprendre l'affaire à zéro.
Absurde ! Moi aussi c'est ici une mauvaise gestion du bien ! un simple extracteur pour la salle de bain ou ouvrir la fenêtre après chaque utilisation suffirait. Je fais ces travaux aussi pour protéger mon bien contre ce type de locataire. c'est un plus. une amélioration du bien. Dois-je déjà aller chez mon avocat....Qui sera l'avocat qui a gagné contre eux pour le même problème de ventilation avec le proprio précédent ? De toute façon, à la fin de la semaine prochaine, j'envois un deuxième recommandé pour les avertir qu'il entrave des travaux légers ou avant je devrais contacter mon avocat ? je ne sais plus quoi faire ! je suis de bonne foi !

? Je pense que je n'ai plus le choix ! Un arrangement à l'amiable me semble de plus en plus impossible. Je devrai poursuivre avec un avocat...

skywalker · #10 25-01-2009 18:43:22

Votre bail précise-t-il que:
« les preneurs toléreront l’exécution de tous travaux de grosses ou menues réparations que le bailleur jugerait nécessaire de faire en cours de bail » ?
Si c'est le cas, dans votre lettre (de mise en demeure) envoyée en recommandé et en envoi simple, renvoyez votre locataire à ses obligations contractuelles. Il doit agir en bon père de famille, point.
Terminez votre lettre par la célèbre formule: "La présente vous est envoyée sous toute réserve et sans reconnaissance préjudiciable".

tototristan · #11 25-01-2009 19:08:33

skywalker a écrit :

Votre bail précise-t-il que:
« les preneurs toléreront l’exécution de tous travaux de grosses ou menues réparations que le bailleur jugerait nécessaire de faire en cours de bail » ?
Si c'est le cas, dans votre lettre (de mise en demeure) envoyée en recommandé et en envoi simple, renvoyez votre locataire à ses obligations contractuelles. Il doit agir en bon père de famille, point.
Terminez votre lettre par la célèbre formule: "La présente vous est envoyée sous toute réserve et sans reconnaissance préjudiciable".

pas tout à fait :
Il est mis : le bailleur prendra à sa charge les grosses réparations à effectuer au bien loué. Si l'exécution de telles réparations s'impose, le preneur devra en aviser le bailleur sur-le-champ Il devra en souffrir ces travaux sans indemnité, quoique leur durée puisse dépasser 40 jours.
Il remplacera toutes vitres brisées, quelqu'en soit la cause
tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être faits que moyennant l'autorisation du bailleur.
Obligation du preneur de jouir des lieux loués en bon père de famille....
Il est mis aussi : le preneur veillera à collaborer avec le bailleur dans l'hypothèse de travaux incombant à ce dernier, sur le plan de l'accessibilité des lieux....Pas parfait ce bail !

pfffff · #12 26-01-2009 14:57:13

A mon avis, si vous avez de quoi prouver que les dispositions utiles ont été prises dès son avertissement, on ne peut rien vous reprocher. C'est sur vous que pèse le risque du défaut de preuve de l'existence de ces dispositions utiles...

Si c'est prouvé, le locataire ne pourrait plus demander indemnisation des troubles de jouissance (qui découlent de cette humidité) postérieurs à sa carence.

Par ailleurs, il répond de l'aggravation éventuelle postérieure (avec des difficultés de preuve le cas échéant sur le point de savoir ce qui est antérieur ou postérieur aux dispositions utiles avortées...).

Comme je vous lis, j'ai l'impression que votre locataire cherche plus à négocier son départ à moindres frais qu'autre chose...

Panchito-9340 · #13 26-01-2009 15:02:53

Je le pense aussi. Avec le recul, je suis persuadé que dans mon cas (évoqué ci-dessous), le vrai problème était que le couple ne s'entendait plus et que toutes ces démarches ne visaient qu'à pouvoir partir sans préavis ni indemnités...
L'affaire étant remise (encore une fois) au mois de mars, je ne manquerai pas de vous tenir au courant.

tototristan · #14 27-01-2009 19:32:53

pfffff a écrit :

A mon avis, si vous avez de quoi prouver que les dispositions utiles ont été prises dès son avertissement, on ne peut rien vous reprocher. C'est sur vous que pèse le risque du défaut de preuve de l'existence de ces dispositions utiles...
Si c'est prouvé, le locataire ne pourrait plus demander indemnisation des troubles de jouissance (qui découlent de cette humidité) postérieurs à sa carence.
Par ailleurs, il répond de l'aggravation éventuelle postérieure (avec des difficultés de preuve le cas échéant sur le point de savoir ce qui est antérieur ou postérieur aux dispositions utiles avortées...).
Comme je vous lis, j'ai l'impression que votre locataire cherche plus à négocier son départ à moindres frais qu'autre chose...

Il revient avec une proposition de résiliation de bail anticipée mais avec un préavis de minimum 3 mois ! Avec un locataire aussi emmerdeur est-ce suffisant ? Je dois m'en débarasser , oui, mais à quel prix !

pfffff · #15 28-01-2009 13:51:58

Perso, je pars souvent du principe qu'un mauvais accord est moins néfaste pour la santé qu'un bon procès mais, bon, c'est une approche personnelle et pas intagible d'ailleurs.

J'apprécierais aussi au regard de mes preuves et de la solvabilité du gaillard, pour ce qui n'est pas couvert par la garantie locative, ses meubles meublants saisissables et autres sûretés éventuelles : en allant au procès, vous pouvez, à vous lire, espérer avoir l'indemnité de résolution en plus mais, perdu pour perdu, vous payera-t-il les loyers en cours, par exemple ?

etc...

Panchito-9340 · #16 28-01-2009 22:25:14

A-t'il établi sa proposition de résiliation de bail par écrit?

Si oui, je lui répondrai tout aussi officiellement que:

- Le préavis de 3 mois pourra légalement prendre cours à partir du 1er jour du mois suivant la réception de sa lettre de résiliation.

- La garantie locative ne pourra lui être restituée qu’après qu'il se soit acquitté de toutes ses obligations de paiement telles que (liste non exhaustive):
- Les loyers impayés ainsi que ceux encore à échoir jusqu’à la fin du préavis
- Les éventuels compléments de charges jusqu’à la fin du préavis (si en copropriété)
- Les décomptes des consommations de chauffage et d’eau pour l’année qui seront délivrés par le syndic comme chaque année aux alentours du mois de xyz (si en copropriété)

- Les dégâts locatifs
- L'indemnité de rupture qui vous est due contractuellement

Bon courage!

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