Validité d'une procuration envoyée en blanc au syndic?

grmff · #1 03-03-2009 17:58:30

Quelle est la validité d'une procuration envoyée en blanc au syndic?

Etant donné que le syndic ne peut pas être mandaté, ne doit-on pas considérer qu'une procuration en blanc envoyée au syndic est sans valeur?

raspoutine · #2 03-03-2009 21:30:35

Bonsoir,

Une procuration peut-être donnée en blanc a deux niveaux :
1) En blanc, sans désignation de mandataire
2) En blanc, sans indication de consigne du vote à exprimer lors de l’AG

il me semble que dans les deux cas la procuration est valable.

Sans désignation de mandataire, car ne trouvant aucune personne, (aucun nom), malheureusement trop souvent, il s’en remet au Syndic, car bien souvent aucune autre adresse où envoyer sa procuration, et ces procurations données en blanc sont généralement confiées par le syndic aux copropriétaires acquis à sa cause.

Certains considèrent la remise d’une telle procuration en blanc au syndic revient à le constituer mandataire…à trouver un copropriétaire mandataire totalement acquis à sa cause.

Une solution, c’est de donner la possibilité, par exemple une liste de nom de copropriétaires dans laquelle le propriétaire empêché pourra choisir un mandataire, avec la possibilité, en cas d’empêchement, le mandataire soit autorisé à se substituer, sous sa responsabilité, une autre personne qui exécutera les instructions.

Mais par contre si la consigne de vote est clairement exprimée sur la procuration, cela n’à plus aucune importance, vu que le mandataire DOIT exécuter la consigne et les instructions indiquées sur la procuration.

Par exemple :
Point 4 de l’ordre du jour : Remplacement des luminaires : vote à exprimer : NON.
Point 5 de l’ordre du jour : mise en peinture des escalier : vote à exprimer : OUI.
Pour tous les autres points, le mandataire émettra la voix qu’il estimera représenter l’avis du mandant.

Mais vous conviendrez, le plus simple, c’est d’avoir des instructions claires au niveau des votes à exprimer, dès lors, il pourra mandater sans problème le syndic pour trouver et désigner une personne, qui devra exécuter ses instructions de votes.

Certains précisent dans les convocations : Bien qu’il soit très souhaitable que vous assistiez personnellement à cette assemblée, en cas d’empêchement, voudriez-vous compléter et signer la procuration ci-jointe et la transmettre au plus tôt à un mandataire de votre choix à l’exception du syndic.

Raspoutine

grmff · #3 03-03-2009 23:17:35

Merci pour votre avis amplement documenté.

Un autre avis, quelqu'un?

ABSA · #4 04-03-2009 12:46:23

Premièrement, notons que la procuration en blanc est licite.

Deuxièment, la remise d'un mandat en blanc au syndic est aussi licite. La dérive ou le danger du syndic qui distribue les mandats en blanc à "ses amis" peut exister. Prenons aussi l'exemple, donné par Maître Goovaerts, où un copropriétaire qui sait que son droit de vote sera limité, sur base de l'article 577-6,§5, al2, "distribue" un nombre de procuration en blanc qu'il aurait reçu à des copropriétaires amis.

Dans les 2 cas, il faut apprécier concrètement si la manière de procéder pourrait être constitutive d'un abus. Ce dernier étant lui punissable.

grmff · #5 04-03-2009 12:49:24

Donc, si je comprends bien, la remise de procurations en blanc est valable, même au syndic.

Merci pour cet avis étonnant.

ABSA · #6 04-03-2009 14:25:00

Cher Grmff,

Soyons précis.
La mandat est remis au syndic afin qu'il soit remis à une personne qui puisse représenter le copropriétaire absent.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

grmff · #7 04-03-2009 14:51:50

J'ai parfaitement compris.

Les procurations en blanc sont transmises au syndic, et cela lui donne mandat pour les donner à qui il veut.

C'est comme une procuration donnée au syndic qu'on transmet...

Mon avis:
A partir du moment où le syndic reçoit les procurations en blanc, c'est lui qui reçoit les procurations. A mon sens, elle deviennent donc illégales/caduques, et les procurations illégales/caduques ne peuvent être transmises afin de retrouver une validité!

C'est pourquoi je m'étonne de la position de l'ABSA.

luc · #8 04-03-2009 22:46:05

je en suis pas d'accord avec l'interprétation de Grmff, qui dit qu'il n'est pas d'accord avec ABSA

ABSA a écrit :
(...)
Soyons précis.
La mandat est remis au syndic afin qu'il soit remis à une personne qui puisse représenter le copropriétaire absent. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
(...)

Pour moi il est clair, sauf si ABSA me contredit, que ABSA a indiqué en utilisant deux fois le même verbe (souligné par moi) et en utilisant le mot "intervenir" que ces procurations sont invalides.

Mais j'admets que les phrases utilisé par ABSA sont parfois tortueux (comme les miennes ...).

On arrive donc tous les trois à la même conclusion que vous:

Grmff a écrit :

Mon avis:
A partir du moment où le syndic reçoit les procurations en blanc, c'est lui qui reçoit les procurations. A mon sens, elle deviennent donc illégales/caduques, et les procurations illégales/caduques ne peuvent être transmises afin de retrouver une validité!

grmff · #9 04-03-2009 23:57:40

Mon cher Luc, je n'ai rien compris à ce que vous vouliez dire. Soyons précis.

Les procurations remises en blanc au syndic sont-elles valables?

Une réponse "oui" ou "non" conviendrait, éventuellement avec une explication simple et compréhensible. Sans trop de contradiction de contradiction..

Merci.

luc · #10 05-03-2009 07:36:17

Grmff a écrit :

Mon cher Luc, je n'ai rien compris à ce que vous vouliez dire. Soyons précis.
Les procurations remises en blanc au syndic sont-elles valables?
Une réponse "oui" ou "non" conviendrait, éventuellement avec une explication simple et compréhensible. Sans trop de contradiction de contradiction..
Merci.

Résumons, en tenant compte des contradictions d'ABSA, qui rendent tout incompréhensible:

Grmff: non
ABSA: non (selon moi), oui (selon vous)
Luc: non, en utilisant le même raisonnement qu'ABSA

Quand on donne mandat au syndic B de choisir son mandataire, alors de fait on a la chaine suivante de responsabilité:

1. mandant: CP A

2. mandataire d'A: syndic B

3. mandataire de B, comme mandataire d'A: la personne C (qui peut-être CP ou non), choisi par B, sans que A intervienne

4. mandant de C comme mandataire d'A: B, qui peut donner de fait des consignes supplémentaires, sans sortir du cadre donné par A. Par exemple A laisse le choix et B dit de voter d'une manière spécifique. Ou B donne les procurations en blanc a des personnes dont il sait qu'ils vont voter telle telle qu'il propose.

Donc, autrement dit, si A n'est pas content de la manière que C a voté il ne peut qu'attaquer B, parce qu'il n'a pas donné mandat à C.

La tradition du mandat "en blanc" avait initialement comme bût d'être certain que le quorum de 50 % des CP était atteint lors de la 1ère séance d'une AG. Pas plus ni moins. Pour le reste on le considérait comme une vraie abstention: il ne votait pas.

Que des syndics peu scrupuleux utlisent ce type de procuration à d'autres fins est typique pour une certaine manière de gérér la copropriété.

Francis · #11 05-03-2009 10:25:44

Petite nuance quant même, tous les syndics ne sont pas malhonnêtes. Un syndic "honnête" qui recoit des procurations en blanc peut aussi les distribuer entre plusieurs personnes de "tendances différentes" et de ce fait être sur que l'AG aura bien lieu (quorum ?)

Luc, il ne faut pas systématiquement tirer sur les syndics, les copropriétaires sont aussi, et même très souvent, à l'origine des dérives.

Malgré tout, j'estime aussi qu'il vaut mieux que des procurations soient nominatives ( avec éventuellement un second nom indiqué) et précisent les vôtes à émettre.

raspoutine · #12 05-03-2009 11:34:31

Francis,

Sincèrement pensez-vous que lorsqu’un propriétaire remet une procuration en blanc au syndic, sans aucune consigne de vote, sachant qu’à l’ordre du jour de l’ AG, il y a un point : révocation immédiate du syndic . Vous croyez qu’il va les distribuer entre des personnes de « tendances différentes ».
NON, Il les remettra exclusivement à un propriétaire acquis à sa cause.
C’est pour cette raison, c’est comme pour les abstentions, il faut absolument informer et encourager les propriétaires à se positionner clairement.
Pas de procuration en blanc et pas d’abstention.

J’étais très surpris d’apprendre que certaines copropriétés procèdent en deux AG, une première ou se déroulent les débats, explications sur les comptes, avec les avis des uns et des autres, dans certains cas assemblées très houleuses.
S’en suit un PV contenant toutes les explications et réponses données en AG avec la convocation pour la seconde AG ( décisionnelle) ou ils devront exprimer les votes sur les différents points et sujets qui ont étés débattus.

Et ils s’y retrouvent, cela évite bien des contestations et procédures devant la justice souvent très pénibles et coûteuses.
Personnellement je trouve cette procédure très démocratique et tout simplement géniale.

Raspoutine.

luc · #13 05-03-2009 13:26:50

Francis a écrit :

Petite nuance quant même, tous les syndics ne sont pas malhonnêtes. Un syndic "honnête" qui recoit des procurations en blanc peut aussi les distribuer entre plusieurs personnes de "tendances différentes" et de ce fait être sur que l'AG aura bien lieu (quorum ?)

Je suis d'accord avec la réponse de Raspoutine.

La technique des 2 AG est une technique parlementaire classique, qui est utilisé dès qu'il y a des amendements (vote des amendements lors de l'AG 1, vote de l'ensemble en AG 2 si les parlementaires n'ont plus déposé des amendements supplémentaires, jugé recevable pour en débattre par des majorités spécifiques).

Dans le cadre des ACP il est nécessaire que les CP acceptent que les honoraires du syndic soient adapté en conséquence (tenu de 2 AG annuels au lieu de 1 AG), si on veut utiliser cette technique recommendable.

Je crois que cette technique va être utilisé lors le vote du changement de la loi de 1994.

L'application de cette technique ne peut être efficace que si certains conditions sont remplies (impartialité et intégrité tant du syndic que du président de l'AG, information correcte de tous les CP en même temps, PV qui comprend un rapport succinct fiable des débats, ...)

Une variante est la technique de la commission avec un noyau permanent et des membres variables (= tous les CP peuvent participer). En fait la technique de l'avis de la commisison parlementaire.

Francis a écrit :

Luc, il ne faut pas systématiquement tirer sur les syndics, les copropriétaires sont aussi, et même très souvent, à l'origine des dérives.

Vous dites que j'utilise le sophisme de généralisation: "Une pomme est verte, une poire aussi, donc .... tous les poires sont des pommes."

Luc a écrit :

Que des syndics peu scrupuleux utlisent ce type de procuration à d'autres fins est typique pour une certaine manière de gérér la copropriété.

Mais cette citation de mes propos prouve que je n'ai pas dit que tous les syndics sont ... .

J'ai seulement dit, que si une poire est verte (= peu scrupuleux, certaine manière, ...), alors ... .

Je n'ai pas dit que tous les poires sont des pommes (pourries).

Il faut être très sévère avec des pommes pourries, puisque une pomme pourie dans une corbeille va pourrir toute la corbeille.

PS: le cas concret que j'ai en tete est un syndic ... bénévole (celui de la personne de ma famille qui était cogérant avec ce syndic).

Francis a écrit :

Malgré tout, j'estime aussi qu'il vaut mieux que des procurations soient nominatives ( avec éventuellement un second nom indiqué) et précisent les vôtes à émettre.

Je suis sceptique pour le 2ème nom. Quelqu'un a été accusé publiquement en parole et par écrit de faux en écriture par le syndic en se présentant avec une procuration avec deux noms de mandataires (il n'était pas certain que le mandataire initialement prévu pouvait être là, vu l'heure de début de l'AG: 15h).

Cet AG a été annulé par le juge suite à un soupçon de conflit d'intérêt de la part du syndic (et le syndic en place remplacé par un syndic provisoire).

Francis,

Vous êtes en principe familier, étant géomètre, avec la loi des erreurs, la courbe de Gauss, .... .

Appliquez ces principes dans le contexte de l'AG.

Quelle est votre conclusion?

Identique avec la mienne? Pour moi les chiffres manquent pour évaluer les conséquences de la suppression du choix "abstention" sur le bulletin de vote.

Vous connaissez en principe quelque chose d'algèbre, suite à votre formation professionelle. Vous savez donc que l'essor de l'algèbre, due aux Arabes vers 800/1400, est essentiellement due à l'introduction du nombre zéro, qui n'existait pas pour les grecs et les romains.

Gardons donc l'abstention comme option.

Elle est un baromètre de l'existence de problèmes à l'ACP. Sa suppression peut camoufler des problèmes, qui ne feront surface avec plus de force (et des situations explosives) que si les abstentions sont admis.

ABSA · #14 11-03-2009 14:38:11

Cher Grmff,

Je me suis encore plongé dans votre question.

Au niveau de la doctrine, différents avis. Maître Lepage est de votre avis, le mandat n'est pas valable ("L'assemblée générale des copropriétaires" in "la copropriété forcée des immeubles et groupe d'immeubles, 5 ans d'application de la loi du 30 juin 1994" - Bruylant - 2005). Maître Riquier ne partage pas cet avis pour différentes raisons. Il estime, entre autre, que "le copropriétaire qui confie au syndic une procuration en blanc,..., est parfaitement conscient de ce que son vote sera probablement émis dans un sens bien définis. S'il n'a pas veillé à éviter cela, c'est en fin de compte que c'est là son intention, et l'on ne voit pas pourquoi elle serait condamnable" ("L'assemblée générale des copropriétaires" in "La copropriété par appartements" - La charte - 2008)

Au niveau de la jurisprudence, il semble que le juge veille principalement à ce qu'il n'y est pas d'abus de l'utilisation de ce type de mandat.

Au niveau de la pratique, les mêmes courants sont présents. Et certaines ACP ont mis des mécanismes au point. Comme par exemple, le syndic distribue les mandats qu'il a reçu en blanc, un par un, aux copropriétaires qui se présente à l'AG suivant leurs ordres d'arrivée.

Reste que le mieux, c’est que le mandat soit dûment complété. La proposition de Mr Hamal, Mme Nyssens et Co va dans ce sens.

Bien à vous,

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