Syndic, certification SNP et ABSA

grmff · #1 18-05-2009 14:31:50

Benvenuti sur le salon "Copropriétés"

Saxo · #2 18-05-2009 14:20:18

Qui comprend quoi ?

De notables syndics ABSA n'ont jamais été certifiés SNP.
Des syndics, membres peut-être de l'ABSA, ne sont plus certifiés SNP ou peut-etre plus membres de l'ABSA, ou est-ce l'inverse
De notables syndics certifiés SNP et membres de l'ABSA ont basculé vers le Français Lamy, qui les a absorbés,
Le président de l'ABSA, par ailleurs membre de la Chambre exécutive de l'IPI, est parti,
Le secrétaire général de l'ABSA intervient sur le forum pour expliquer le travail de l'IPI.

Kèsksèksa, bordel ????

grmff · #3 18-05-2009 13:04:49

Merci à l'ABSA pour ces informations fort intéressantes.

coranixx · #4 18-05-2009 13:02:27

luc a écrit :

Grmff a écrit : Si l'IPI n'accepte comme preuve d'un faute qu'un jugement, l'IPI ne sert effectivement à rien.
Si l'IPI considère que 3 plaintes successives sont de l'acharnement, l'IPI est effectivement contreproductif.
Ce n'est pourtant pas les échos que j'en ai eu.
J'ai eu le même genre d'échos que vous lors ma 2ème plainte. puis tout c'est gâté, parce que je déposais plainte pour non-existence d'assurance ET pour le fait que le syndic mettait ses frais d'avocat à charge de l'ACP.
La non-existence d'une assurance obligatoire met la responsabilité de l'IPI en cause. Alors l'IPI s'est crispé et a cherché la faute chez moi.
Il s'agit d'un agent immobilier contre qui au moins 2 copropriétaires ont déposé des plaintes tout à fait différent. Les "preuves" de ce syndic sont de pièces fait par lui. Les preuves de moi sont des pièces fait par ce syndic ou comptabilisé (= accepté) par lui. J'ai même une lettre officielle d'un des avocats concernés qui prouve mon cas.
L'IPI pousse en fait à faire déposer une plainte pénale par les personnes lésés. Ceux qui ont payé ce montant d'au moins 16.000 €.
L'IPI aurait du intervenir, puisque la loi est claire: on ne peut mettre ses frais de justice à charge d'autres parties qu'en application d'un jugement.
Le fait qu'elle n'ose pas intervenir indique seulement que cette manière de travailler est probablement fortement répandu.
Un des membres de la Chambre Exécutive précédente et actuelle, qui intervient régulièrement dans notre ACP comme rapporteur de l'IPI, a déjà fait, selon les écrits de ce rapporteur, une expertise comptable pour le compte de ce syndic dans notre ACP en 2001. Expertise qu'il utilise dans son rapport. Ce rapporteur a écrit une lettre au commissaire aux comptes en 2007. Ni ce rapporteur ni l'IPI veulent me donner une copie de cette lettre.
Je ne sais pas si cette lettre, qui blanchit selon le commissaire aux comptes la manière que le syndic tient la comptabilité, a été écrite avec l'autorisation de l'IPI ou non. Ce qui sera névralgique pour déterminer la responsabilité des personnes en cause ... .

Alors mon cher modo, qui parle de qui et de quoi selon votre bonne foi ?
Ah je sais que je ne suis pas sympa d'attirer votre attention une fois de plus.
N'avez-vous pas dit qu'il faut laisser faire la Justice ?

WGT577 · #5 18-05-2009 12:38:30

Guy,

C'est un fait que je suis présent, presque depuis le début, sur ce forum en mon nom personnel, mais depuis 2008 aussi au nom du CNIC, dans le cadre de mes fonctions au sein de l'asbl. Pour éviter des confusions, j'utilise deux alias.

Vous êtes aussi présent depuis presque le début suite à vos fonctions dans une absl, toute aussi jeune que le CNIC.

Mais depuis que vous êtes le président d'un group de travail interne de l'IPI il y a une confusion.

Votre dernière communication est-elle fait au nom de l'IPI ou au nom de l'ABSA?

ABSA a écrit :

(...)
Par rapport à l'IPI maintenant. Luc au nom du CNIC nous informe que 90 à 98% sont classés sans suite ou pas reprise dans les statistiques. Évidemment, c'est alors facile de sortir n'importe quel chiffre .

Ce chiffre de 90% à 98% circule actuellement au sein des participants à cette journée, probablement suiet au manque d'informations de la part de l'IPI.

ABSA a écrit :

(...)
Petit rappel, les plaintes sont d'abords traitées par l'assesseur juridique qui n'est pas un agent immobilier.
Voici des chiffres pour 2007 (les derniers complets).

J'espère que les chiffres 2008 seront disponibles avant fin juin 2009.

ABSA a écrit :

(...)
Sans oublier que l'IPI poursuit aussi les personnes qui se disent agents immobilier, et donc aussi syndic, et qui ne le sont pas. Un vingtaine de dossier à l'instruction par mois. La reconnaissance des personnes morales par l'IPI sera sans doute une bonne chose dans ce domaine.

En effet la reconnaissance des personnes morales rendra possible de vérifier la comptabilité des syndics dans leur contexte global et donc de trouver des transferts de fonds entre des ACP et/ou le syndic (voir les cas Furnes, Zaventem, ...).

ABSA · #6 18-05-2009 11:50:13

Le membre de l'ABSA est actuellement suspendu, c'est à l'assemblée générale de prendre la décision final. Nous avons des statuts, nous ne prenons position uniquement que par rapport aux respects de ceux-ci.

Pour appel, nous sommes indépendant du SNP et de l'IPI. Chacune de ces deux entités prennent des décisions sur base de plaintes.

Au niveau logo, liens,... seuls les membres de l'ABSA on le droit de l'utiliser et nous serons attentifs à la chose mais il faudra attendre la décision de l'AG.

Cas unique? Pour l'instant oui mais l'ABSA est relativement jeune. Ceci dit, nous avons refusé un certain nombre de candidats membres.

Par rapport à l'IPI maintenant. Luc au nom du CNIC nous informe que 90 à 98% sont classés sans suite ou pas reprise dans les statistiques. Évidemment, c'est alors facile de sortir n'importe quel chiffre smile .

Petit rappel, les plaintes sont d'abords traitées par l'assesseur juridique qui n'est pas un agent immobilier.
Voici des chiffres pour 2007 (les derniers complets).

Nombre de plaintes totales:
Fr 280 + Ndl 311 = 591
Nombre de plaintes syndics
Fr 66 + Ndl 79 = 145
Nombre syndic à l'instruction
Fr 36 + Ndl 50 = 86
Sans suite syndic
Fr 17 + Ndl 22 = 39
Renvoi syndic devant les chambres
Fr 13 + Ndl 7= 20

Attention, d'une part des dossier ont pu commencer en 2006 et aboutir en 2007. Et d'autre part, des dossiers sont instruits en 2007 et aboutiront en 2008. Et en final, plusieurs plaintes peuvent être déposées contre le même syndic.

Au niveau des sanctions prononcées en 2007 sur 14 syndics représentant 31 dossiers.

Acquittement
Fr 0 + Ndl 6=6
Blâme
Fr 2 + Ndl 0=2
Avertissement
Fr 0 + Ndl 2=2
Suspension
Fr 0 + Ndl 1=1
Radiation
Fr 3 + Ndl 0=3

Sans oublier que l'IPI poursuit aussi les personnes qui se disent agents immobilier, et donc aussi syndic, et qui ne le sont pas. Un vingtaine de dossier à l'instruction par mois. La reconnaissance des personnes morales par l'IPI sera sans doute une bonne chose dans ce domaine.

Bien à vous,

luc · #7 18-05-2009 07:53:23

Grmff a écrit :

Si l'IPI n'accepte comme preuve d'un faute qu'un jugement, l'IPI ne sert effectivement à rien.
Si l'IPI considère que 3 plaintes successives sont de l'acharnement, l'IPI est effectivement contreproductif.
Ce n'est pourtant pas les échos que j'en ai eu.

J'ai eu le même genre d'échos que vous lors ma 2ème plainte. puis tout c'est gâté, parce que je déposais plainte pour non-existence d'assurance ET pour le fait que le syndic mettait ses frais d'avocat à charge de l'ACP.

La non-existence d'une assurance obligatoire met la responsabilité de l'IPI en cause. Alors l'IPI s'est crispé et a cherché la faute chez moi.

Il s'agit d'un agent immobilier contre qui au moins 2 copropriétaires ont déposé des plaintes tout à fait différent. Les "preuves" de ce syndic sont de pièces fait par lui. Les preuves de moi sont des pièces fait par ce syndic ou comptabilisé (= accepté) par lui. J'ai même une lettre officielle d'un des avocats concernés qui prouve mon cas.

L'IPI pousse en fait à faire déposer une plainte pénale par les personnes lésés. Ceux qui ont payé ce montant d'au moins 16.000 €.

L'IPI aurait du intervenir, puisque la loi est claire: on ne peut mettre ses frais de justice à charge d'autres parties qu'en application d'un jugement.

Le fait qu'elle n'ose pas intervenir indique seulement que cette manière de travailler est probablement fortement répandu.

Un des membres de la Chambre Exécutive précédente et actuelle, qui intervient régulièrement dans notre ACP comme rapporteur de l'IPI, a déjà fait, selon les écrits de ce rapporteur, une expertise comptable pour le compte de ce syndic dans notre ACP en 2001. Expertise qu'il utilise dans son rapport. Ce rapporteur a écrit une lettre au commissaire aux comptes en 2007. Ni ce rapporteur ni l'IPI veulent me donner une copie de cette lettre.

Je ne sais pas si cette lettre, qui blanchit selon le commissaire aux comptes la manière que le syndic tient la comptabilité, a été écrite avec l'autorisation de l'IPI ou non. Ce qui sera névralgique pour déterminer la responsabilité des personnes en cause ... .

grmff · #8 18-05-2009 07:09:01

Si l'IPI n'accepte comme preuve d'un faute qu'un jugement, l'IPI ne sert effectivement à rien.

Si l'IPI considère que 3 plaintes successives sont de l'acharnement, l'IPI est effectivement contreproductif.

Ce n'est pourtant pas les échos que j'en ai eu.

luc · #9 17-05-2009 23:58:24

Grmff a écrit :

Citation :Et lorsque vous déposez plusieurs plaintes contre votre syndic (parce que les premières n'aboutissent pas) pour récidive ou d'autres manquements, on vous qualifie de faire de l'acharnement à son égard.
Qui, on? L'IPI? Le syndic? Les autres propriétaires? Le conseil de gérance?
QUI?

Qui?

Des personnes au sein de l'IPI.

Mais à leur décharge je dois dire qu'ils n'ont aucun pouvoir d'enquête, hormis envers l'agent immobilier en cause. Dès que l'agent qualifie la plainte comme une faute pénale, civile, administratif, ... qui n'a pas été prouvé, alors l'IPI doit légalement accepter la position de l'agent, tant qu'un jugement n'a pas été rendu par le tribunal compétent.

Une plainte à un organisme disciplinaire n'a qu'un succès à 100%, que si vous soumettez des preuves irréfutables (jugements, ...).

D'expérience je sais que des preuves comme des factures, ... ne sont pas suffisantes, même une preuve de non assurance, ... .

Dans une autre vie j'ai été entre autre responsable du suivi de dossiers disciplinaires. Là l'habitude était et est de suspendre l'enquête disciplinaire, dès qu'une enquête pénale, administrative, ... était démarré. Une mesure disciplinaire n'était prise qu'après le jugement définitif.

grmff · #10 17-05-2009 22:44:06

Et lorsque vous déposez plusieurs plaintes contre votre syndic (parce que les premières n'aboutissent pas) pour récidive ou d'autres manquements, on vous qualifie de faire de l'acharnement à son égard.

Qui, on? L'IPI? Le syndic? Les autres propriétaires? Le conseil de gérance?

QUI?

grmff · #11 17-05-2009 22:35:59

probablement 90 à 98% des plaintes sont classés sans suite et pas repris dans les statistiques

J'en reste sans voix...

WGT577 · #12 17-05-2009 22:05:11

pirlouit a écrit :

Grmff a écrit : Si votre première plainte n'a pas abouti, cela ne doit pas vous empêcher de déposer une deuxième plainte pour des faits qui se répètent.

Et lorsque vous déposez plusieurs plaintes contre votre syndic (parce que les premières n'aboutissent pas) pour récidive ou d'autres manquements, on vous qualifie de faire de l'acharnement à son égard.
Cordialement

C'est fort probable, mais il faut persévérer à déposer des plaintes à l'IPI. on a constaté lors de la journée d'étude de samedi à OSTENDE du CNIC que probablement 90 à 98% des plaintes sont classés sans suite et pas repris dans les statistiques.

En revenant de la journée d'étude à OSTENDE du CNIC, en présence de gens de l'IPI, CIB, Juge de paix, ... je constate que tous les opinions convergent vers un problème structurel au sein de l'IPI. Les solutions proposées sont très contradictoires.

pirlouit · #13 17-05-2009 14:41:00

Grmff a écrit :

Si votre première plainte n'a pas abouti, cela ne doit pas vous empêcher de déposer une deuxième plainte pour des faits qui se répètent.

Et lorsque vous déposez plusieurs plaintes contre votre syndic (parce que les premières n'aboutissent pas) pour récidive ou d'autres manquements, on vous qualifie de faire de l'acharnement à son égard.

Cordialement

grmff · #14 17-05-2009 14:18:57

Si votre première plainte n'a pas abouti, cela ne doit pas vous empêcher de déposer une deuxième plainte pour des faits qui se répètent.

Les "sanctions" prévues par l'IPI ne prévoient pas le sursis. SOuvent, pour une première condamnation, on a tendance à donner une peine avec sursis... quand c'est possible.

Ici, avec l'IPI, ce n'est pas possible. Ils font donc un "non lieu". En cas de récidive, feront-ils encore un non-lieu? l'IPI dit que non. En cas de deuxième dossier, le premier est ressorti... et ils considèrent l'ensemble.

Bon à savoir...

pirlouit · #15 17-05-2009 14:09:00

Grmff a écrit :

2. Je m'interroge: l'IPI est-il encore déficient ou non?

En citant le cas sous rubrique, vous y avez vous-même répondu et ce cas n'est malheureusement pas unique.

Nous sommes encore nombreux à voir nos plaintes ne pas aboutir.

Cordialement

grmff · #16 17-05-2009 14:01:35

Vous dites ne pas vous prononcer sur l'efficacité actuelle de l'IPI à sanctionner, ou à tout le moins, à faire respecter la déontologie, et pourtant...

Vous avez parfaitement compris:
1. J'estime et j'assume: l'IPI a été gravement déficient dans le passé.
2. Je m'interroge: au vu du cas qui m'occupe, l'IPI est-il encore déficient ou non?

pirlouit · #17 17-05-2009 13:58:02

Grmff a écrit :

Malheureusement, l'IPI a été défaillant gravement dans le passé. Je ne me prononcerai pas sur son présent, c'est totalement inutile.

Grmff a écrit :

Par contre, au sein de l'IPI, l'application de la déontologie a été gravement déficiente. C'est donc bien l'IPI qui était sur la sellette pour incapacité à virer les moutons noirs...

Vous dites ne pas vous prononcer sur l'efficacité actuelle de l'IPI à sanctionner, ou à tout le moins, à faire respecter la déontologie, et pourtant...

Grmff a écrit :

Dans le cas du syndic sous rubrique, il a fait l'objet de plainte à l'IPI. Et il a été malheureusement blanchi, malgré ses fautes patentes. Malgré les plaintes nombreuses. Et c'est bien dommage...

Il semble donc que le comportement de l'IPI n'a pas encore changé malgré la dernière campagne de presse de 2008 pour rassurer le consommateur !

Ceci est donc en totale contradiction avec les propos tenus au parlement par la ministre Laruelle qui a affirmé que l'IPI jouait parfaitement son rôle et de rappeler le nombre de sanctions prononcées...mais à l'encontre de qui ???

On doit se poser la question puisque les "moutons noirs" y paissent toujours dans la plus totale quiétude.

J'espère que l'ABSA en informera Madame Laruelle afin qu'elle mette enfin de l'ordre dans cet Institut.

grmff · #18 17-05-2009 10:02:12

Si vous lisez mes interventions sur la Certification, vous verrez que je n'y étais pas favorable pour les raisons que vous évoquez.

Si l'IPI faisait son travail correctement (quod non...), il n'y aurait pas eu besoin de cette charte et de ce label de qualité. L'affiliation à l'IPI aurait pu suffire.

Malheureusement, l'IPI a été défaillant gravement dans le passé. Je ne me prononcerai pas sur son présent, c'est totalement inutile.

Dès lors, le SNP et la FNAB ont inventé cette "certification" qui va plus loin que la déontologie. On peut être excellent syndic, clair et honnête, sans respecter tous les points de la charte. Et malheureusement, on peut être mauvais syndic en respectant la charte.

Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit: la charte est plutôt positive. Mais elle fait ou devrait faire double emploi avec la déontologie.

Donc, la déontologie n'est pas parfaite, la charte non plus. Mais aucune loi ou aucun règlement n'est parfait. Et déontologie et charte en sont pas sur la sellette pour déficience grave.

Par contre, au sein de l'IPI, l'application de la déontologie a été gravement déficiente. C'est donc bien l'IPI qui était sur la sellette pour incapacité à virer les moutons noirs...

Dans le cas du syndic sous rubrique, il a fait l'objet de plainte à l'IPI. Et il a été malheureusement blanchi, malgré ses fautes patentes. Malgré les plaintes nombreuses. Et c'est bien dommage...

pirlouit · #19 17-05-2009 09:27:31

Grmff a écrit :

J'imagine que l'ABSA a considéré que le membre avait commis des fautes suffisamment graves que pour être exclu. Ces fautes sont sans doute les mêmes que celles qui lui ont fait perdre sa certification.
Est-ce que l'IPI va aussi faire une enquête? Est-ce que les fautes considérées par l'ABSA entre dans le champ de la faute déontologique... cela reste à voir

Ce qui est interpelant dans ce que vous dites c'est que l'ABSA serait plus sourcilleux que l'IPI quant au non respect d'un engagement.

D'autant plus interpelant que Mr Van Ermen (secrétaire général de l'ABSA) occupe ( si je ne m'abuse) également une fonction non négligeable au sein de l'IPI.

N'y a-t-il pas un article du règlement de déontologie qui contraint l'agent à respecter la loi et les règlements ?

La charte n'est-elle pas un règlement auquel le syndic se serait engagé volontairement et sur l'honneur à respecter ?

Si cet engagement n'entre pas dans la déontologie, pourquoi un syndic devrait-il respecter l'acte de base des diverses copropriétés qu'il gère.

Mais alors, à quoi sert l'IPI ?

A vous suivre, certainement pas à rassurer les consommateurs quant à la valeur, la probité de ses agents.

pirlouit · #20 17-05-2009 09:12:28

Grmff a écrit :

Il faut en effet savoir que la charte de qualité des syndics va plus loin que la déontologie. Sinon, pourquoi faire une simple charte avec un simple engagement de respecter la charte?

Il me semble que la charte n'est que le condensé du minimum que tout syndic devrait faire pour gérer une copropriété en "bon père de famille".

Peut-être voyez-vous des points qui sortent de ce minimum car moi je n'y vois rien d'extraordinaire dans la manière de gérer.

D'ailleurs, vous le confirmez vous-même !

Grmff a écrit :

Tout syndic devrait être certifié (pour autant qu'il paye une cotisation...)

Mais si je vous ai bien compris, il faut avant tout payer !!

Cordialement

grmff · #21 09-03-2009 10:30:54

J'ai une petite question à l'attention de l'ABSA. Je ne sais s'il voudront bien donner une position officielle.

Imaginons un syndic "Certifié SNP". Imaginons que ce syndic est membre de l'ABSA. Imaginons que ce syndic vient à perdre sa certification pour non respect de la charte.

Quelle est la position de l'ABSA? Ce syndic peut-il rester membre de l'ABSA?

Syndic, certification SNP et ABSA

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