Besoin d'avis

Zedicus · #1 11-03-2009 20:41:33

Bonsoir tout le monde.

Nouvellement inscrit, j’aurais besoin d’un conseil.

Propriétaire d’une petite maison (entièrement payée), j’envisage depuis un moment d’agrandir cette dernière. Je n’ai actuellement qu’une très vague idée du coût de ces travaux mais pour un agrandissement de 40-45m² (sans cave ni étage) et le remplacement du toit sur la partie existante (+/- 110 m²) je me doute que ça va vite monter. Une connaissance de mes parents, architecte a qui on a posé la question parlait de 50 à 60.000€ tout fini (juste pour l’agrandissement) et une demande à un entrepreneur donnait 17 à 20.000€ juste pour la chape, les murs et la brique (sans toit ni rien d’autre donc). Bon, ce sont des estimations à la louche faites par des gens qui ne sont pas venus sur place mais ça semble confirmer les 50 à 60.000€.

La question que je me pose, ne disposant pas de cette somme, c’est de savoir, quitte à emprunter, s’il ne serrait pas plus intéressant d’acheter une petite maison de rangée avec 2 chambres pour la même valeur et de la mettre en location. Ainsi, à terme je serais propriétaire d’un second bien (le loyer de ce genre de bien semble tourner entre 400-500€ + les charges…en tout cas, quand je regarde sur les sites immobiliers et dans les petits journaux on ne trouve quasi rien en dessous de 400€) et je me dis qu’en mettant les loyers perçus de côté, je pourrais au bout de 10-12 ans faire l’agrandissement et l’enjolivement de ma propre habitation.

Bien évidemment, ça m’oblige a attendre pour agrandir ma maison mais cet agrandissement relève plus d’une envie de « confortabiliser » la maison que d’une pure nécessité (je vis seul).

Quand j’en parle dans mon entourage, tout le monde connaît quelqu’un qui a eu des locataires qui ne payaient pas, ou qui avaient dévasté la maison… Bref, pas très rassurant et ça fait un peu peur mais je me dis que financièrement parlant, en achetant un second bien et en le louant, j’aurais une dépense d’environ 400-450€ pour le crédit et une rentrée en loyer à peu près équivalente… Bref, ça me laisse a peu de chose près la même quantité d’argent pour vivre tout en me permettant à terme de pouvoir financer l’agrandissement de ma maison et plus tard, m'offrira un supplément de revenu appréciable. Alors que l’inverse, agrandir direct, me ferait très plaisir…mais me laisserait avec 400-450€ de moins pour vivre et me fermerait la route a toute acquisition ultérieure (à des fins locatives) vu qu’avec 1400€ / mois je ne pourrais pas obtenir un second prêt sans vendre mon actuelle maison (ce a quoi je ne tiens pas du tout).

Bref, je viens ici chercher l’avis de gens « informés » pour m’aider a me décider entre ces deux possibilités (y’en a une 3eme qui est de ne rien faire mais ça fait des années que je la pratique et ça m’ennuie). Et puis les avis des proches genre « houla non, reste bien comme tu es, t’imagine pas les emmerdes » me font plus douter que m’aider à me décider.

Merci d’avance et désolé du pavé lol

grmff · #2 11-03-2009 22:54:32

Quand on va chez l'acupuncteur, on n'espère pas un traitement osthéopathique.

Quand on va chez le banquier pour son investissement, on n'espère pas qu'il encourage un achat immobilier d'investissement.

Quand on va sur un site de convaincu d'immobilier, il ne faut pas espérer recevoir des conseils qui vont à l'encontre de ce qu'ils croient.

D'abord, les découragements:
Oui, l'investissement locatif est risqué.
Oui, c'est du boulot.
Oui, il y a des impayés.
Oui, j'ai déjà eu des locataires qui me laissaient une ardoise de plusieurs milliers d'euros.
Oui, j'ai un abonnement en justice de paix.
Oui, on tombe parfois dur des sales cons qui cassent tout en partant.
Oui, j'ai déjà dû aller jusqu'à l'expulsion.
Oui, je connais des gens qui sont passés à un fifrelin de la faillite personnelle parce que leur locataire ne payait pas.
Oui, certains finissent pas perdre leur âme et en arrivent à jeter les mauvais payeurs par la fenêtre, même du deuxième étage.

Ensuite, les encouragements:
Intéressant financièrement? Oui, l'investissement locatif reste intéressant.
Mieux que les actions en bourse? Il serait idiot et irresponsable d'emprunter pour acheter des actions. Pas de l'invest immobilier. Le remboursement du PH est fait par le locataire (mais le risque est pris par le propriétaire...)
Sympa? Oui, c'est agréable de fournir un toit à une famille.
Problème de justice? Non, la justice n'est pas si lente.
Des ardoises en masse à éponger? Franchement, dans la masse, j'ai pas à me plaindre. Les ardoises s'allongent lentement, et ce n'est pas une grosse somme à sortir d'un coup.
Des dégats locatifs? Oui. Mais rien d'insurmontable à ce jour. Je connais personnellement deux cas de locataires qui avait tout détruit dans le logement. Le proprio, dégouté à revendu illico. Mais deux cas sur combien? Franchement, pas des masses.

Bref, il faut bien se renseigner, aller en visiter pas mal, se faire conseiller par des agents immobiliers passionnés par ce métier, faire des visites comme "faux candidat locataire" pour voir le genre de job à faire.

Et puis, si cela a l'air trop beau, y croire et foncer.

cochise · #3 12-03-2009 11:37:52

Pareil que Grmff.

J'ajoute qu'avec une seule location, vous limitez quand même les soucis...
Ceci dit, n'espérez pas, vous en aurez mais avec le temps, on relativise.
Faut prendre le temps de sélectionner les locataires. Vous n'aurez évidemment pas la même "charge de travail" avec un studio de 15m² qu'avec une maison 3 chambres.
L'immobilier et la location, même si c'est sans accès à la profession, c'est un boulot. Des gens se plantent, d'autres pas.

grmff · #4 12-03-2009 12:36:33

J'ajoute qu'avec une seule location, vous limitez quand même les soucis...

Je ne suis pas d'accord. Il vaut mieux 2 petits appartements qu'une grosse maison, à prix égal et à revenus égaux.

En effet, si vous avez un mauvais payeur, c'est plus facile si il reste d'autres payeurs...

Si le mauvais payeur est l'occupant de votre grosse maison, ça la fout mal.
Si le mauvais payeur est un des 3 occupants de vos apparts, c'est différent.

Idem en cas de vide locatif. Si la maison est vide, c'est grave. Si un des apparts est en location, c'est 3x moins grave.

Evidemment, je rejoins Cochise: 3x plus de locataire, 3x plus de travail... mais 10x moins de risque.

Francis · #5 12-03-2009 14:26:47

150% d'accord avec Grmff

grmff · #6 12-03-2009 14:33:10

La motion est donc approuvée à l'unanimité. (mais on ne compte pas les abstentions?)

Francis · #7 12-03-2009 16:35:59

abstention ? C'est quoi ça... ah, oui ! ... shuuuuttttt......laissons dormir !

Zedicus · #8 13-03-2009 10:01:35

Tout d'abord, merci d'avoir répondu.

Effectivement, je me doutais qu'ici j'aurais l'avis de convaincus lol

Concernant ce qui a été dit, je crois aussi qu'un seul bien c'est moins de souci (si ça se passe bien) et plus si ça ne se passe pas bien vu qu'il n'y a aucun autre locataire pour *compenser*.

Mais dans mon cas, et contrairement à vous, je n'ai pas l'intention d'acquérir plusieurs bien par la suite (de toute façon, c'est pas avec ce que je gagne comme fonctionnaire que je le pourrais hmm ). D’ailleurs, si je le pouvais, j’agrandirais en premier pour ensuite envisager l’investissement locatif…Sauf que dans cet ordre là, aucune banque ne m’accordera un second prêt avec déjà un premier sur le dos… Alors qu’avec l’investissement locatif, les loyers devraient me permettre de faire les travaux au bout de quelques années et ce, sans devoir contracter un second emprunt (ou alors il sera moindre vu que j’aurais un apport personnel conséquent).

La question que je me pose c'est plus: Emprunter pour agrandir ma maison OU emprunter pour un investissement locatif.

Dans le 1er cas, satisfaction personnelle et beaucoup de plaisir et dans le second, maintient de mon niveau de vie et possible bénéfice une fois l'emprunt remboursé. Mais avec évidement la crainte de mal tomber ou de faire des erreurs de novice et de m'en mordre les doigts par la suite.

En cas d'investissement locatif, si ça se passe bien je m'en féliciterais évidement...Mais dans le cas contraire, ça m'ennuierais de me dire que j'aurais mieux fait d'agrandir ma maison plutôt que de m'embarquer dans cette galère...

Cela étant, je suis bien conscient que personne n'a de boule de cristal. L'objet de ma présence ici était plus de savoir si mon raisonnement se tenait où si naïvement, j'oubliais certains paramètres.

Aussi, comment fixer le loyer... Bon j'ai bien fait une recherche sur *louer commune XXX* et suis tombé sur une série d'annonce avec des prix compris entre 400 et 500€ mais est ce que ces gens arriveront à louer à ce prix? Est il aisé de trouver des locataires? Comment procéder (petites annonces, sites spécialisés)? Par ce que forcément, si c'est pour mettre des mois à trouver un locataire ou devoir louer trois fois rien... Le but n'est pas de faire fortune mais au moins que ça soit rentable... Je ne demande même pas a gagner de l'argent (gagner la maison au final me suffit) mais au moins de ne pas en perdre (logique lol ).

Ca fait un moment que je songe à l'investissement locatif (et le même temps a agrandir lol ) et j'ai déjà loupé quelques occasions qui me semblaient intéressantes (petites maisons entre 45.000 et 60.000 €). A côté de ça, je ne m'intéresse pas à certaines de ces maisons car la commune est à mon avis trop pauvre (Seraing-Ougrée etc ... Oui, j'suis de la région liégeoise smile ) Et que le risque serait important de devoir louer à moins de 400€ et donc de perdre de l'argent par rapport au prêt.

Hormis l'emprunt hypothécaire et le rafraîchissement de la maison avant location, quels seraient les frais auxquels je n'aurais pas pensé?

Bref, agrandir me ferait très plaisir, mais financièrement, ça va me coûter et il n'y aura aucune rentrée, de là mon raisonnement. En me disant qu'avec les loyers mis de côtés, je pourrais in fine agrandir quand même.

En fait, l'investissement locatif, c'est un peu comme si je mettais moi-même 400-450€ de côté tous les mois et agrandissait quand j'ai assez de sous pour... Sauf qu'ici c'est le locataire qui le fera pour moi pendant que je paie le prêt et qu'au final, 20 ans plus tard, j'aurais une seconde maison dans mon patrimoine.

ABSA · #9 13-03-2009 17:00:45

qui a dit abstention ... lol

grmff · #10 13-03-2009 17:24:51

je n'ai pas l'intention d'acquérir plusieurs bien par la suite (de toute façon, c'est pas avec ce que je gagne comme fonctionnaire que je le pourrais )

Grave erreur. Les prêteurs sont très content d'être face à un salaire garanti à vie et une garantie de pension costaude...

cochise · #11 14-03-2009 08:46:11

Pourquoi pas les 2 en même temps?

Imaginons :

(attention : calcul très simpliste, à ne pas prendre pour argent comptant!)

achat petite maison : 60.000
frais : 10.000

travaux à votre domicile : 50.000

emprunt : 120.000

mensualité en 20ans fixe: +/- 750€
revenus : 1400 + 500 location soit 1.900€
Il vous reste donc pour vivre 1150€/mois.
Je ne sais pas si vous avez un peu de capital à investir. Si oui, la mensualité s'en verrait diminuée.

Ca ne me semble pas impossible à négocier avec une banque...

Zedicus · #12 15-03-2009 07:10:10

Simplement par ce que je suis trop prudent pour ça lol

J'y ai bien évidement pensé mais avec cette formule, au moindre pépin, je suis dans le pétrin. Un locataire qui ne paie pas, ou simplement des travaux sur ma maison ou la maison en location. Un accident qui me forcerait à remplacer ma voiture, des problèmes de santé etc.

Bref, si je regarde les maisons à 40-65000 € c'est simplement par ce que même en cas de souci avec le locataire, je peux assumer seul les mensualités en ayant toujours un minimum de 1000€ de rentrées.

Si pour une raison ou l'autre, je me retrouvais a devoir assumer des mensualités de 750€ / mois, ça passerait peut être 2-3 mois mais après ça serait la misère.

Pour ce qui est de l'investissement personnel, j'ai en gros de quoi payer les frais liés à l'emprunt et à l'inscription hypothécaire (Enfin pas tout à fait mais si ce projet se réalise, ce ne sera pas pour demain wink )

luc · #13 16-03-2009 00:33:14

Francis a écrit :

abstention ? C'est quoi ça... ah, oui ! ... shuuuuttttt......laissons dormir !

Francis,

Je ne savais pas qu'on était sur un forum politique ....

L'abstention en politique est le refus de participer à un vote (lors d'une élection ou d'un referendum par exemple) ou une délibération, bien que l'on en ait le droit.

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