Le compte bancaire de l'ACP

MarcelDufo · #1 17-04-2009 10:10:10

Saxo a écrit :

Mais divers intervenants, dont celui qui affirme par lapsus : « ‘JE’ (oups) proposerai à la prochaine AG de supprimer ce compte à risque tant convoité », se prennent pour des syndics, se disant appuyés par l’AG (on se demande quel ordre du jour - rédigé par le syndic selon la loi - a bien pu permettre de voter une telle ineptie).

Éclairez-moi : un copropriétaire ne peut-il pas proposer d'inscrire un point à l'ordre du jour d'une assemblée générale ? Ne possédant qu'un malheureux garage dans une copropriété sans gros problèmes, je ne suis pas un pointu de procédure comme vous tous...

Saxo · #2 12-04-2009 17:32:06

Post scriptum : on se demande aussi quelle banque accepte que des gens qui ne sont pas le syndic gèrent des fonds de copropriétaires.

La banque peut-elle être poursuivie en justice pour complicité de faute ?

Abus de secret bancaire ?

Saxo · #3 12-04-2009 15:03:07

Au fond, la règle est simple :
1. La gestion est légalement dans les mains du syndic, qui en est seul responsable.
2. La déontologie du syndic veut qu’il soit seul garant des fonds qu’il gère.

Mais divers intervenants, dont celui qui affirme par lapsus : « ‘JE’ (oups) proposerai à la prochaine AG de supprimer ce compte à risque tant convoité », se prennent pour des syndics, se disant appuyés par l’AG (on se demande quel ordre du jour - rédigé par le syndic selon la loi - a bien pu permettre de voter une telle ineptie).

Ils brouillent ainsi les cartes, personne ne sait plus qui fait quoi ni – surtout – qui est responsable de quoi.

Le syndic paresseux se frotte les mains : pas de boulot puisque les « je proposerai » s’en chargent [ouvertement] et pas de responsabilité puisque les « je proposerai » s’en chargent aussi [dans l'ombre] – mais une redevance mensuelle cossue lorsque l’immeuble est grand, qu'il dispose de fonds « convoités (sic) » et qu’il faut y faire des travaux !

MarcelDufo · #4 10-04-2009 22:00:19

luc a écrit :

Mais j’espère que les copropriétaires de l’ACP, à laquelle j’appartiens, écoutent le conseil pertinent de Marcel:
Marcel a écrit : Trop de procédure et trop d'administration rendent aveugle, endurcissent les cœurs, déconnectent de la réalité quotidienne et nuisent à la convivialité.

Que l'on ne se méprenne pas, quoi qu'en puisse écrire luc : ce conseil s'adressait, dans mon chef, à luc (et je me base sur la lecture d'une abondante et prolixe prose administrativo-procédurière). Je tenais à le préciser, car il ne faudrait pas que ma pensée soit détournée de quelque manière que ce soit...

Bonne "trêve" pascale à tous !

luc · #5 05-04-2009 13:35:44

PIM a écrit :

Il ne me paraît donc pas pertinent de tenter de découvrir qui se cacherait derrière les pseudonymes incriminés...

D’accord, mais si vous lisez bien mon texte du 26.03.2009 (voir plus bas), je ne tente pas de découvrir l’identité de ces trois personnes.

J’ai seulement communiqué mon constat, sans divulguer l’identité des trois alias, pour éviter qu’une polémique contra-productive continue sur ce forum et que des visiteurs en tirent des conclusions erronées pour leur cas. Je rappelle qu’il y a 6 agents immobiliers présents dans mon ACP.

Mon constat ne se base pas sur des contacts privés avec un des trois, mais sur des pièces des dossiers judiciaires, dont un nombre limité de personne n’a accès. Ainsi par exemple le texte d’un document d’un des dossiers a été divulgué sur ce forum, avant que j’en eu connaissance moi-même.

Je sais que les trois sont au moins liés entre eux. D’ailleurs à nouveau un détail dans la dernière réponse de Marcel vient de le prouver indirectement.

Je rappelle ma demande du 26.03.2009 (voir plus bas) :

Luc a écrit :

Ce forum n'est pas un tribunal. Les conflits entre personnes ne se règlent pas sur ce forum, mais devant les tribunaux (ou en arbitrage, conciliation, ...) dans une procédure contradictoire en présence de tous concernées (ou de leurs représentants légaux), pour autant qu'ils le veulent/peuvent.

Mais j’espère que les copropriétaires de l’ACP, à laquelle j’appartiens, écoutent le conseil pertinent de Marcel:

Marcel a écrit :

Trop de procédure et trop d'administration rendent aveugle, endurcissent les cœurs, déconnectent de la réalité quotidienne et nuisent à la convivialité.

Et qu’ils vont finalement accepter de participer la xème procédure de médiation, qui vient d'être lancée.

Si on décompte la dizaine de procédures (avortées) de médiation, oui ou non officielles, lancés par moi ou des CP de la majorité silencieuse, j’arrive à plus de procédures lancées contre moi (et d'autres CP), que j’en ai lancé.

Je traiterai les répliques éventuelles comme annoncé dans ma réplique du 28.03.2009.

PIM · #6 04-04-2009 16:29:15

casimir, corannix et marceldufo sont une seule et même personne.

Pour autant que de besoin, je rappelle le règlement du forum et notamment : "l'usage des pseudonymes étant autorisé, les intervenants s'engagent à préserver le caractère confidentiel de l'identité des intervenants, dans l'hypothèse où ils auraient pu prendre en prendre connaissance (notamment par l'utilisation des messages privés), sauf accord explicite préalable de l'intéressé."

Il ne me paraît donc pas pertinent de tenter de découvrir qui se cacherait derrière les pseudonymes incriminés...

Et, histoire de "pétroler" un peu wink , je précise que ces 3 pseudos sont liés à 3 adresses emails différentes (je sais, cela ne prouve rien)

MarcelDufo · #7 04-04-2009 15:13:35

luc a écrit :

@casimir/marceldufo/corannix
Sur base des vos interventions récentes dans ce forum je constate que vous êtes la même personne (ou que vous appartenez à le même association de fait), vu certains détails très particuliers dans le texte de vos messages.
Vue que cette association de fait d'en principe 3 copropriétaires de l'ACP, où je suis copropriétaire, dont un est agent immobilier agréé IPI (et maître de stage), a entamé différentes procédures judiciaires contre moi (et en tout 6 autres CP), je m'abstiendrai dans le futur de participer aux débats éventuellement lancés ou élargis par vous.
Ce forum n'est pas un tribunal. Les conflits entre personnes ne se règlent pas sur ce forum, mais devant les tribunaux (ou en arbitrage, conciliation, ...) dans une procédure contradictoire en présence de tous concernées (ou de leurs représentants légaux), pour autant qu'ils le veulent/peuvent.

Mon cher ami, si j'ose dire,

[HS, mais où le dire ?]

Vous vous trompez lourdement en disant que casimir, corannix et marceldufo sont une seule et même personne.
Vous vous trompez tout aussi lourdement en affirmant que j'appartiens à la même association de fait que les deux autres intervenants.
Pour ma part, en visiteur occasionnel du site, je ne peux que constater que vous passez énormément de temps à couper des cheveux en quatre, à chercher des poux dans beaucoup de têtes et, à ce que je crois pouvoir déduire, à empoisonner la vie de beaucoup de vos petits camarades copropriétaires (à ce que je crois comprendre, vous avez un pied-à-terre dans divers palais de justice ? lol )
Mais c'est votre choix. Vos choix de vie et votre psychologie sont en soi respectables, simplement parce qu'elles sont vôtres. Je ne voudrais toutefois pas habiter dans votre immeuble !
Trop de procédure et trop d'administration rendent aveugle, endurcissent les cœurs, déconnectent de la réalité quotidienne et nuisent à la convivialité.
Même l'Administration essaie de s'humaniser...

Bonne méditation et aérez-vous un peu, mon vieux : cela vous fera du bien et, partant, à vos interlocuteurs !

Marcel, bien conscient du fait qu'on ne peut pas faire le bonheur des autres sans leur consentement.

grmff · #8 30-03-2009 19:12:26

Bonjour

A mon sens, si personne ne s'oppose au système actuel même pas el syndic, pourquoi en parler... wink

coranixx · #9 30-03-2009 18:44:52

Grmff a écrit :

Citation :le droit contractuel et cette condition initiale imposée par une AG unanime avant 1994 doivent-ils être considérés comme caduques ?
La loi étant impérative, la réponse est oui.

Voilà une réponse claire et impérative.
Soyons néanmoins pragmatiques;
Tenant compte de cette loi impérative,
tenant compte de notre histoire passée et récente
tenant compte des intérêts légitimes de chaque copropriétaire
JE proposerai à la prochaine AG de supprimer ce compte à risque
tant convoité par celui ou ceux qui veulent s'en emparer et par d'autre(s)
qui l'utilisent à des fins illégales.
Et je resterai dans la légalité bien entendu et tout le monde sera heureux dans le meilleur des mondes.

grmff · #10 30-03-2009 18:24:56

le droit contractuel et cette condition initiale imposée par une AG unanime avant 1994 doivent-ils être considérés comme caduques ?

La loi étant impérative, la réponse est oui.

coranixx · #11 30-03-2009 17:50:44

ABSA a écrit :

coranixx a écrit :En acceptant votre avis basé sur la jurisprudence, je ne comprends pas votre conclusion. A mon sens, deux signatures sur un compte offrent une plus grande sécurité (protection) qu'une seule signature.
Notons premièrement que votre solution est illicite.
Si nous restons dans une solution légale, le cautionnement des fonds offre une meilleur garantie que rien du tout.
La question que vous vous posez est pourquoi pas la double signature?
Plusieurs éléments:
- Légalement parlant: le syndic est le seul responsable de sa gestion. Outre que la double signature peut être considéré comme de la cogestion, le syndic est l'organe de l'ACP.
- La double signature peut poser problème en cas de désaccord entre le syndic et la personne qui doit apposer cette 2ème signature. Vous me direz si le refus de signer de cette personne est justifié, c'est tous bénéfice pour l'ACP. Oui, mais quid si le refus est abusif? Quiq si malgré tout, il y connivence entre les deux signataires comme évoqué dans votre exemple? Il est préférérable d'avoir un seul responsable.
- Accessoirement, nous ne signons plus aucun virement papier. Un syndic pro réalise des payements informatisés. En une signature électronique, je peux réaliser tous les payements prévus pour l'ensemble des comptes bancaires de toutes les ACP que je gère.
Super le poisson...

Ce que je demandais précédemment ne concernait que le fonds de réserve et non le fonds de roulement. En ce qui concerne ce dernier (fonds de roulement) je partage entièrement votre avis.
En ce qui concerne le fonds de réserve, tenant compte d'une situation contractuelle entre le syndic et les 8 membres du conseil de gérance, sur mandat unanime de l'assemblée générale, il était stipulé que le nouveau syndic qui reprenait la tâche suite à une gestion initiale désastreuse (année 1980) acceptait que deux membres du Conseil de Gérance disposaient de la signature sur le compte de réserve et qu'aucun retrait ne pouvait être fait sans leurs signatures. Ma question demeure :
le droit contractuel et cette condition initiale imposée par une AG unanime avant 1994 doivent-ils être considérés comme caduques ?

ABSA · #12 30-03-2009 17:19:18

coranixx a écrit :

En acceptant votre avis basé sur la jurisprudence, je ne comprends pas votre conclusion. A mon sens, deux signatures sur un compte offrent une plus grande sécurité (protection) qu'une seule signature.

Notons premièrement que votre solution est illicite.
Si nous restons dans une solution légale, le cautionnement des fonds offre une meilleur garantie que rien du tout.

La question que vous vous posez est pourquoi pas la double signature?
Plusieurs éléments:
- Légalement parlant: le syndic est le seul responsable de sa gestion. Outre que la double signature peut être considéré comme de la cogestion, le syndic est l'organe de l'ACP.
- La double signature peut poser problème en cas de désaccord entre le syndic et la personne qui doit apposer cette 2ème signature. Vous me direz si le refus de signer de cette personne est justifié, c'est tous bénéfice pour l'ACP. Oui, mais quid si le refus est abusif? Quiq si malgré tout, il y connivence entre les deux signataires comme évoqué dans votre exemple? Il est préférérable d'avoir un seul responsable.
- Accessoirement, nous ne signons plus aucun virement papier. Un syndic pro réalise des payements informatisés. En une signature électronique, je peux réaliser tous les payements prévus pour l'ensemble des comptes bancaires de toutes les ACP que je gère.

Super le poisson...

coranixx · #13 27-03-2009 19:01:42

Grmff a écrit :

Coranixx a écrit :Ne suggère-t-on pas dans le même esprit une double comptabilité pour la gestion comptable d'une copropriété ?
Ne pas confondre "double comptabilité" et "comptabilité en partie double"... Pas du tout la même chose ni le même concept derrière le mot "double"...

OK merci pour la remarque smile

grmff · #14 27-03-2009 17:26:43

Coranixx a écrit :

Ne suggère-t-on pas dans le même esprit une double comptabilité pour la gestion comptable d'une copropriété ?

Ne pas confondre "double comptabilité" et "comptabilité en partie double"... Pas du tout la même chose ni le même concept derrière le mot "double"...

luc · #15 27-03-2009 16:23:27

PIM a écrit :

Mais ne dévions pas du sujet initial.
C'est juste une précision de ma part, pour ne pas laisser votre affirmation sans réaction....

J"ai dévié ma réponse vers un autre sujet.

PIM · #16 27-03-2009 13:56:07

Luc a écrit :

Il s'en suit que c'est l'Etat, comme garant des fonds de l'IPI, qui est l'ultime garant envers les copropriétaires lésées, en cas d'absence de cette assurance.

Je ne vois sur quelle base vous affirmez que les fonds de l'Ipi sont garantis par l'Etat.... Ni sur base de quoi le défaut d'assurance d'un agent immobilier générerait une responsabilité de l'Ipi.

Mais ne dévions pas du sujet initial.
C'est juste une précision de ma part, pour ne pas laisser votre affirmation sans réaction....

coranixx · #17 27-03-2009 11:57:10

ABSA a écrit :

Le syndic doit avoir seul la signature sur les comptes.
La jurisprudence a confirmé cela à plusieurs reprises. De plus, le syndic pro a lui une obligation déontologique d'avoir seul la signature sur les comptes. L'article 77 stipulant qu'il doit être le seul responsable du compte.
N'oublions pas que le syndic pro doit aussi cautionner les fonds dont il a la responsabilité.
Il en ressort une protection accrue pour le copropriétaire.

En acceptant votre avis basé sur la jurisprudence, je ne comprends pas votre conclusion. A mon sens, deux signatures sur un compte offrent une plus grande sécurité (protection) qu'une seule signature. Dans le cas d'une seule signature, il est relativement facile de faire exécuter une virement, je vais le dire avec douceur, sans justification. Dans le cas de deux mandataires, il doit y avoir connivence entre les deux pour cette même opération sans justification. Cela me paraît plus difficile à réaliser. Ne suggère-t-on pas dans le même esprit une double comptabilité pour la gestion comptable d'une copropriété ? Peut-être pourriez-vous éclairer ma lanterne ? Merci.
Vu l'approche de cette date très appréciée par les uns et attendues par les autres, voici un très beau poisson.

luc · #18 26-03-2009 11:33:51

ABSA a écrit :

(..)
N'oublions pas que le syndic pro doit aussi cautionner les fonds dont il a la responsabilité.
Il en ressort une protection accrue pour le copropriétaire.

D'accord si l'agent immobilier en question a effectivement exécuté les deux directives concernées.

Le contrôle de cette exécution incombe exclusivement à l'organisme public IPI. Ces dispositions de contrôle sont donc d'ordre public.

Il s'en suit que c'est l'Etat, comme garant des fonds de l'IPI, qui est l'ultime garant envers les copropriétaires lésées, en cas d'absence de cette assurance.

J'ai été informé hier à titre privé que la première procédure dans ce sens viens d'être/va peut-être être lancé contre l'IPI.

luc · #19 26-03-2009 11:23:08

PIM a écrit :

(...)
Vous mélangez tout.
Il y a des jours où je me demande si vous le faites sciemment (mais c'est un autre débat).
(...)

@pim
Je comprends votre réaction, puisque vous n'avez pas accès aux mêmes documents ou la même information que moi.

@tous

A la commission parlementaire on l'a très bien expliqué hier matin:
- le code civil est appliqué quand il s'agit d'hommes/femmes de bonne foi (le principe du "bon père de famille")
- le code judiciaire/pénal est appliqué en priorité quand il s'agit d'hommes/femmes de mauvaise foi.

La commission a accepté le principe qu'il faudra légifier au niveau du Code Judiciaire, pour rendre certains points d'ordre public (= ou le Juge/Procureur devra/pourra intervenir d'office).

@casimir/marceldufo/corannix

Sur base des vos interventions récentes dans ce forum je constate que vous êtes la même personne (ou que vous appartenez à le même association de fait), vu certains détails très particuliers dans le texte de vos messages.

Vue que cette association de fait d'en principe 3 copropriétaires de l'ACP, où je suis copropriétaire, dont un est agent immobilier agréé IPI (et maître de stage), a entamé différentes procédures judiciaires contre moi (et en tout 6 autres CP), je m'abstiendrai dans le futur de participer aux débats éventuellement lancés ou élargis par vous.

Ce forum n'est pas un tribunal. Les conflits entre personnes ne se règlent pas sur ce forum, mais devant les tribunaux (ou en arbitrage, conciliation, ...) dans une procédure contradictoire en présence de tous concernées (ou de leurs représentants légaux), pour autant qu'ils le veulent/peuvent.

@tous

Je continuerai pour le reste de participer au forum comme avant. Je remercie Grmfff, Francis, pfff, gof, et d'autres, mais aussi et surtout PIM, d'avoir été et resté intellectuellement correct, malgré toutes les apparences.

Francis · #20 26-03-2009 09:42:12

De nombreux syndics acceptent ce genre d’arrangement, et d’autres arrangements aussi, afin de décrocher et garder leur contrat. Mon activité de syndic pro est pour moi accessoire, mais je l’assume avec tout le sérieux possible comme pour mes autres missions d’expert ou de géomètre. Cela me permet de dire ce que je pense dans de pareils cas et de me retirer si j’estime cela nécessaire. Maintenir cette signature c’est en quelque sorte de la co-gérance, qui n’est plus autorisée.

Pour moi, compte bancaire = compte bancaire. Que cela soit fonds de réserve, compte intérêt, à vue, à terme, c’est le syndic qui en assume la responsabilité , la gestion, et en a donc la signature, et seul.
Imaginez un immeuble avec 2 ascenseurs dans des cage d’escalier distinctes dont l’un tombe subitement en panne et dont la réparation est urgente (occupants agés) et trop coûteuse pour le fond de roulement. Le temps manque pour une AG extraordinaire et le président de l’ACP ne peut ou ne veut pas signer le transfert (vacances, opposition car habite dans l’autre partie de l’immeuble et s’en fout que les autres doivent monter les 8 étages à pied)

luc · #21 23-03-2009 10:31:39

Si je comprends bien l'article suivant, publié sur 6minutes, le compte bancaire de l'ACP ne doit plus être la propriété de l'ACP, selon le Code de déontologie de l'IPI.

mercredi 12 novembre 2008 - (pv) - Bien des agents immobiliers font usage du fameux ‘compte de tiers’. Il s’agit d’un compte à vue, ouvert auprès d’une institution financière, destiné à recevoir les sommes qui seront utilisées dans le cadre d’un mandat (par ex. Syndic). Comme ces montants n’appartiennent pas à l’agent, il convient donc de respecter quelques règles.

Mais ce Code n'est pas opposable envers le copropriétaire. Cet avis n'a donc de valeur qu'envers l'agent immobilier-syndic professionnel. Lui-même ne pourra pas l'opposer contre l'ACP.

En plus la directive de l'IPI concernant l'assurance des comptes à tiers n'est pas appliqué ou limité.

Donc il s'en suit que, comme depuis le 01.08.1995 (faillite du syndic d'Amelinckx provoquant la "disparition" d'argent des copropriétés mis sur un compte appartenant à ce syndic), tout l'argent de l'ACP doit se trouver sur des comptes appartenant à l'ACP et géré par son organe exécutif, sous contrôle de son organe de contrôle.

Le compte bancaire de l'ACP

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