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Le compte bancaire de l'ACP

luc
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Le compte bancaire de l'ACP

Si je comprends bien l'article suivant, publié sur 6minutes, le compte bancaire de l'ACP ne doit plus être la propriété de l'ACP, selon le Code de déontologie de l'IPI.

mercredi 12 novembre 2008 - (pv) - Bien des agents immobiliers font usage du fameux ‘compte de tiers’. Il s’agit d’un compte à vue, ouvert auprès d’une institution financière, destiné à recevoir les sommes qui seront utilisées dans le cadre d’un mandat (par ex. Syndic). Comme ces montants n’appartiennent pas à l’agent, il convient donc de respecter quelques règles.

Mais ce Code n'est pas opposable envers le copropriétaire. Cet avis n'a donc de valeur qu'envers l'agent immobilier-syndic professionnel. Lui-même ne pourra pas l'opposer contre l'ACP.

En plus la directive de l'IPI concernant l'assurance des comptes à tiers n'est pas appliqué ou limité.

Donc il s'en suit que, comme depuis le 01.08.1995 (faillite du syndic d'Amelinckx  provoquant la "disparition" d'argent des copropriétés mis sur un compte appartenant à ce syndic), tout l'argent de l'ACP doit se trouver sur des comptes appartenant à l'ACP et géré par son organe exécutif, sous contrôle de son organe de contrôle.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

Je ne sais pas pourquoi vous commentez ici subitement aujourd'hui un articulet de novembre 2008.
L'interprétation donnée dans cet article ne me paraît pas correcte.

En effet, le code de déontologie prévoit, dans ses dispositions particulières pour les syndics, ceci :

"Art. 77 L’agent immobilier syndic doit disposer d’un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic."

Moralité: l'argent de l'ACP doit se trouver sur un compte bancaire ouvert au nom de l'ACP .

Evidemment, seuls les syndics professionnels agrées IPI sont tenus par cette règle déontologique...


Erik DECKERS
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luc
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

PIM a écrit :

Je ne sais pas pourquoi vous commentez ici subitement aujourd'hui un articulet de novembre 2008.

Le motif est assez simple: je viens seulement de rencontrer cet article en cherchant autre chose ...

Ce qu'on appelle en anglais: Serendipity

PIM a écrit :

L'interprétation donnée dans cet article ne me paraît pas correcte.

En effet, le code de déontologie prévoit, dans ses dispositions particulières pour les syndics, ceci :

"Art. 77 L’agent immobilier syndic doit disposer d’un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic."

Moralité: l'argent de l'ACP doit se trouver sur un compte bancaire ouvert au nom de l'ACP .

Evidemment, seuls les syndics professionnels agrées IPI sont tenus par cette règle déontologique...

Si l'agent immobilier dispose d'un compte à tiers distinct, par ACP dont il est le syndic, alors c'est conforme à l'article 77 de sa déontologie.

Néansmoins ce compte appartient à l'agent immobilier, mais pas à l'ACP.

Ayant été comptable d'état, avec des comptes bancaires gérés exclusivement par moi sous ma responsabilité entière, mais appartenant à 100% à l'Etat, donc exactement dans la même situation d'un syndic envers l'ACP, je sais de quoi je parle.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

Il me semble que le code de déontologie prévoit 2 notions différentes:
- compte de tiers, cad compte bancaire ouvert par et au nom de l'agent immobilier pour le transit de fonds appartenant à des tiers (acomptes, etc.). Un peu l'équivalent du compte Carpa des avocats
- compte ouvert au nom de l'ACP (= donc fonds appartenant à l'ACP), mais dont le compte est géré par le syndic agissant comme mandataire.

Je relève en passant que l'on tente de critiquer ainsi une obligation qui n'est cependant mise que sur la seule tête des syndics-agents immobiliers agréés Ipi... Quid des autres syndics, en ce compris les bénévoles ?...


Erik DECKERS
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MarcelDufo
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

Voilà bien des choses compliquées...
L'agent de l'ACP, c'est l'argent de l'ACP, point barre.
Le syndic gère (il est payé pour ça), mais ce n'est NI son compte, NI ses sous.
Et il rend compte de son travail devant l'assemblée générale.
Ce n'est, ma foi, que parfaite logique...

(Petite parenthèse : le comptable d'Etat - en l'occurrence, le chef de la Section du Personnel à l'Armée - a son chemin parfaitement balisé.  Tout est bien défini, réglementé et contrôlé.  Toute dérogation (l'initiative n'a pas sa place ici) doit faire l'objet d'une autorisation.  Mutatis mutandis, c'est l'ACP (l'Etat) qui décide, et le brave exécutant de gérant (le "payeur") qui exécute.  Quand on respecte bien les procédures, il ne doit pas y avoir de problèmes.  Seuls les brebis galeuses se retrouvent devant le tribunal.  Mais ça, c'est comme partout...)

Mais je me trompe sûrement, n'étant pas expert es-copropriétés...

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coranixx
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

MarcelDufo a écrit :

Voilà bien des choses compliquées...
L'agent de l'ACP, c'est l'argent de l'ACP, point barre.
Le syndic gère (il est payé pour ça), mais ce n'est NI son compte, NI ses sous.
Et il rend compte de son travail devant l'assemblée générale.
Ce n'est, ma foi, que parfaite logique...

Voilà ce qui me paraît non seulement logique mais simple.
chocolat.gif noir, c'est excellent pour le coeur.


Coranixx

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Francis
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

Moi, je comprend que le compte est ouvert au nom de l'ACP et lui appartient.  Le syndic en est simplement le gestionnaire, cad qu'il détient la signature.  Il en est de même pour les tutelles etc.

Cela me semble très clair même pour l'IPI (dont je ne suis pas fan !)
Je crois que l'on cherche ici midi à 14h.


Francis

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luc
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

PIM a écrit :

Il me semble que le code de déontologie prévoit 2 notions différentes:
- compte de tiers, cad compte bancaire ouvert par et au nom de l'agent immobilier pour le transit de fonds appartenant à des tiers (acomptes, etc.). Un peu l'équivalent du compte Carpa des avocats
- compte ouvert au nom de l'ACP (= donc fonds appartenant à l'ACP), mais dont le compte est géré par le syndic agissant comme mandataire.
(...)

Je viens de recevoir le N° 364 (mars 2009) du "Eigenaarsmagazine" du AES-SNP.

A la page 14 je retrouve un article sur .... la problématique du titulaire du compte bancaire de l'ACP.

L'avis du AES-SNP est:
"Il est important que les comptes de la copropriété ont comme titulaire l'ACP ..." (trad.).
Je ne peut qu'être d'accord avec l'auteur de cet article.

Par définition un titulaire du compte (ou son représentant légal dans le cas d'une personne morale) est la personne qui a tous les pouvoirs sur ce compte:
création, changement d'adresse des extraits, changement de délégation de signature, annulation du compte, ... .

Si l'AG a nommé un nouveau syndic, ce nouveau syndic doit se présenter à la banque avec la décision de l'AG, qui le désigne comme le syndic de l'ACP et donc comme le seul représentant légal de l'ACP.

Si l'ancien syndic est en mesure de bloquer des opérations, demandés par le nouveau syndic, ... alors l'ACP n'est pas titulaire du compte.

C'est si simple que ça.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

Si l'AG a nommé un nouveau syndic, ce nouveau syndic doit se présenter à la banque avec la décision de l'AG, qui le désigne comme le syndic de l'ACP et donc comme le seul représentant légal de l'ACP.  Si l'ancien syndic est en mesure de bloquer des opérations, demandés par le nouveau syndic, ... alors l'ACP n'est pas titulaire du compte.

Vous mélangez tout.
Il y a des jours où je me demande si vous le faites sciemment (mais c'est un autre débat).

Pour la banque aussi : le compte est ouvert au nom de l’acp avec comme organe de gestion de compte le syndic qui le reste  tant que pas de notification de révocation / abandon de pouvoirs à la dite banque.

Autrement dit, pour la banque, il faut que le nouveau syndic prouve qu'il est le nouveau syndic et que l'ancien ne l'est plus: cela démontre bien que le compte et l'argent appartiennent à l'acp et que celui qui gère ces fonds doit pouvoir justifier de ses pouvoirs.

Si le syndic (pour autant que l'on parle d'un professionnel agréé IPI) fait faillite, l'argent qui se trouve sur ces comptes ACP ne rentre pas dans les actifs du failli...


Erik DECKERS
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ABSA
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

PIM et Francis ont 100% raison.

Et encore une fois, seul les syndics pro ont l'obligation d'ouvir un compte au nom de l'ACP.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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coranixx
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

La question sous-jacente dans ce débat se trouve dans l'Art. 577-8 § 5 de la loi de 1994 : "Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées."
Peut-il dès lors permettre, suite à un vote unanime en AG, que le compte bancaire de réserve soit soumis à la signature du commissaire aux comptes et d'un membre du conseil de gérance désigné par l'AG ? En d'autres mots, aucun retrait de ce compte ne peut être exécuté sans leur double signature.
Est-ce légal ?
autruche.gif


Coranixx

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Francis
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

@ coranixx,
cela se passe comme cela dans de nombreuses acp, surtout avec des syndics - copropriétaires.  Les paiements doivent être contresignés par le président de l'AG (de l'ACP !)  Même des syndics professionnels rencontrent ce type de situation.  Personnellement, je n'accepterais pas et présenterais illico ma démission.  Seul le syndic est responsable de sa gestion.


Francis

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coranixx
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

Francis a écrit :

@ coranixx,
cela se passe comme cela dans de nombreuses acp, surtout avec des syndics - copropriétaires.  Les paiements doivent être contresignés par le président de l'AG (de l'ACP !)  Même des syndics professionnels rencontrent ce type de situation.  Personnellement, je n'accepterais pas et présenterais illico ma démission.  Seul le syndic est responsable de sa gestion.

Je comprends parfaitement le syndic qui démissionne dans ce cas de figure.
Mais j'accepte aussi le syndic qui continue sa mission dans ces conditions.
Il ne s'agit quand même que du compte de réserve et non du compte courant.
Il n'y a quand même aucun retrait possible de ce compte de réserve sans accord de l'AG.
Ce compte de réserve ne peut normalement être utilisé qu'à des fins spécifiques tels que définis par la loi.


Coranixx

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ABSA
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

Le syndic doit avoir seul la signature sur les comptes.

La jurisprudence a confirmé cela à plusieurs reprises. De plus, le syndic pro a lui une obligation déontologique d'avoir seul la signature sur les comptes. L'article 77 stipulant qu'il doit être le seul responsable du compte.

N'oublions pas que le syndic pro doit aussi cautionner les fonds dont il a la responsabilité.

Il en ressort une protection accrue pour le copropriétaire.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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coranixx
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

ABSA a écrit :

Le syndic doit avoir seul la signature sur les comptes.

La jurisprudence a confirmé cela à plusieurs reprises. De plus, le syndic pro a lui une obligation déontologique d'avoir seul la signature sur les comptes. L'article 77 stipulant qu'il doit être le seul responsable du compte.

N'oublions pas que le syndic pro doit aussi cautionner les fonds dont il a la responsabilité.

Il en ressort une protection accrue pour le copropriétaire.

J'accepte la jurisprudence et je vous remercie de votre avis.
Mais j'ai, non pas l'intime conviction, mais la preuve du contraire de vos conclusions. Et permettez-moi de dire que lorsqu'un syndic en fait, disons à sa guise, ce n'est pas une synécure pour un copropriétaire, quel qu'il soit, de s'opposer à un tel syndic, même en justice. !!!!
money.gif


Coranixx

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Francis
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

De nombreux syndics acceptent ce genre d’arrangement, et d’autres arrangements aussi, afin de décrocher et garder leur contrat.  Mon activité de syndic pro est pour moi accessoire, mais je l’assume avec tout le sérieux possible comme pour mes autres missions d’expert ou de géomètre.  Cela me permet de dire ce que je pense dans de pareils cas et de me retirer si j’estime cela nécessaire.  Maintenir cette signature c’est en quelque sorte de la co-gérance, qui n’est plus autorisée.

Pour moi, compte bancaire = compte bancaire.  Que cela soit fonds de réserve, compte intérêt, à vue, à terme, c’est le syndic qui en assume la responsabilité , la gestion, et en a donc la signature, et seul. 
Imaginez un immeuble avec 2 ascenseurs dans des cage d’escalier distinctes dont l’un tombe subitement en panne et dont la réparation est urgente (occupants agés) et trop coûteuse pour le fond de roulement.  Le temps manque pour une AG extraordinaire et le président de l’ACP ne peut ou ne veut pas signer le transfert (vacances, opposition car habite dans l’autre partie de l’immeuble et s’en fout que les autres doivent monter les 8 étages à pied)


Francis

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luc
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

PIM a écrit :

(...)
Vous mélangez tout.
Il y a des jours où je me demande si vous le faites sciemment (mais c'est un autre débat).
(...)

@pim
Je comprends votre réaction, puisque vous n'avez pas accès aux mêmes documents ou la même information que moi.

@tous

A la commission parlementaire on l'a très bien expliqué hier matin:
- le code civil est appliqué quand il s'agit d'hommes/femmes de bonne foi (le principe du "bon père de famille")
- le code judiciaire/pénal est appliqué en priorité quand il s'agit  d'hommes/femmes de mauvaise foi.

La commission a accepté le principe qu'il faudra légifier au niveau du Code Judiciaire, pour rendre certains points d'ordre public (= ou le Juge/Procureur devra/pourra intervenir d'office).

@casimir/marceldufo/corannix

Sur base des vos interventions récentes dans ce forum je constate que vous êtes la même personne (ou que vous appartenez à le même association de fait), vu certains détails très particuliers dans le texte de vos messages.

Vue que cette association de fait d'en principe 3 copropriétaires de l'ACP, où je suis copropriétaire, dont un est agent immobilier agréé IPI (et maître de stage), a entamé différentes procédures judiciaires contre moi (et en tout 6 autres CP), je m'abstiendrai dans le futur de participer aux débats éventuellement lancés ou élargis par vous.

Ce forum n'est pas un tribunal. Les conflits entre personnes ne se règlent pas sur ce forum, mais devant les tribunaux (ou en arbitrage, conciliation, ...) dans une procédure contradictoire en présence de tous concernées (ou de leurs représentants légaux), pour autant qu'ils le veulent/peuvent.

@tous

Je continuerai pour le reste de participer au forum comme avant. Je remercie Grmfff, Francis, pfff, gof, et d'autres, mais aussi et surtout PIM, d'avoir été et resté intellectuellement correct, malgré toutes les apparences.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

ABSA a écrit :

(..)

N'oublions pas que le syndic pro doit aussi cautionner les fonds dont il a la responsabilité.

Il en ressort une protection accrue pour le copropriétaire.

D'accord si l'agent immobilier en question a effectivement  exécuté les deux directives concernées.

Le contrôle de cette exécution incombe exclusivement à l'organisme public IPI. Ces dispositions de contrôle sont donc d'ordre public.

Il s'en suit que c'est l'Etat, comme garant des fonds de l'IPI, qui est l'ultime garant envers les copropriétaires lésées, en cas d'absence de cette assurance.

J'ai été informé hier à titre privé que la première procédure dans ce sens viens d'être/va peut-être être lancé contre l'IPI.


Cordialement,

Luc

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coranixx
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

ABSA a écrit :

Le syndic doit avoir seul la signature sur les comptes.

La jurisprudence a confirmé cela à plusieurs reprises. De plus, le syndic pro a lui une obligation déontologique d'avoir seul la signature sur les comptes. L'article 77 stipulant qu'il doit être le seul responsable du compte.

N'oublions pas que le syndic pro doit aussi cautionner les fonds dont il a la responsabilité.

Il en ressort une protection accrue pour le copropriétaire.

En acceptant votre avis basé sur la jurisprudence, je ne comprends pas votre conclusion. A mon sens, deux signatures sur un compte offrent une plus grande sécurité (protection) qu'une seule signature. Dans le cas d'une seule signature, il est relativement facile de faire exécuter une virement, je vais le dire avec douceur, sans justification. Dans le cas de deux mandataires, il doit y avoir connivence entre les deux pour cette même opération sans justification. Cela me paraît plus difficile à réaliser. Ne suggère-t-on pas dans le même esprit une double comptabilité pour la gestion comptable d'une copropriété ? Peut-être pourriez-vous éclairer ma lanterne ? Merci.
Vu l'approche de cette date très appréciée par les uns et attendues par les autres, voici un très beau poisson.
image_1238151272_148.jpg


Coranixx

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PIM
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Re : Le compte bancaire de l'ACP

Luc a écrit :

Il s'en suit que c'est l'Etat, comme garant des fonds de l'IPI, qui est l'ultime garant envers les copropriétaires lésées, en cas d'absence de cette assurance.

Je ne vois sur quelle base vous affirmez que les fonds de l'Ipi sont garantis par l'Etat.... Ni sur base de quoi le défaut d'assurance d'un agent immobilier générerait une responsabilité de l'Ipi.

Mais ne dévions pas du sujet initial.
C'est juste une précision de ma part, pour ne pas laisser votre affirmation sans réaction....


Erik DECKERS
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