locataire annonçant 1 enfant mais véritablement avec 3!

Simog · #1 11-04-2009 17:32:16

Bonjour,

Voici un problème que je n'arrive pas à résoudre et j'aimerais avoir vos avis.
Je suis propriétaire d'un petit immeuble. Les locataires ont toujours été calmes et une très bonne ambiance règne dans l'immeuble.
J'ai loué en janvier 2009 (bail d'un an - copie du contrat de bail pim) à un jeune couple qui s'est présenté avec un enfant.
Hors lors de leur entrée (après avoir fait leur déménagement), le couple rentre avec 3 enfants. On me téléphone et on me dit que le papa qui a la garde des deux enfants ne peut plus les garder momentanément. Je suis "humaine" et je peux comprendre que la vie n'est pas toujours ce qu'on a prévu. J'accepte oralement les deux enfants supplémentaires.

Mais voilà que le bruit n'arrête pas et que tous les locataires se plaignent de ce bruit. Ils sont au 2ème étage et on les entend jusqu'au rez-de-chaussée.

Les locataires ont déjà essayé de leur faire comprendre que le bruit est insupportable mais eux refusent de changer.

Trois autres problèmes viennent se rajouter :
- les nouveaux locataires sont fumeurs et n'hésitent pas à fumer dans les communs, la cave, devant la porte d'entrée (avec porte ouverte).
- il est demandé que la porte blindée soit fermée jour et nuit et c'est une des clauses du bail écrit mais la porte n'est pas systématiquement fermée à clef.
- les communs sont de plus en plus sales et des cannêtes sont jetées/déposées au hall d'entrée, la cage d'escalier est de plus en plus sale également (murs et marches).

Qu'ai-je le droit de faire? Mes coups de fils et sms n'ont rien produit jusque-là.

Mille mercis de pour votre avis.

grmff · #2 11-04-2009 17:45:26

Vous avez le droit de demander la résolution du bail au torts de vos locataires.

En effet, le locataire est tenu de deux obligations:
1. Payer le loyer
2. Occuper en bon père de famille

Ce que vous décrivez ne ressemble pas à de l'occupation en bon père de famille.

Il vous appartient donc, si vous le désirez, de leur rappeler leurs obligations par courrier (simple+recommandé+sms)

Si cela continue au bout de 15 jours, rebelote avec mise en demeure.

Si cela continue encore, requête devant le juge pour occupation pas en bon père de famille. Tout le monde dehors...

Attendez vous à des dégats et un arrêt du payement des loyers.

Nota:
1. Fumus: la loi belge interdit de fumer dans les lieux publics. La lecture attentive de la loi belge permet de conlure que les communs d'immeubles sont soumis à interdiction de fumer. Idéalement, rappeler cela par quelques autocollant "interdit de fumer"

2. Occupation à 5: Le code wallon précise ce qui est "surpopulation", cause d'insalubrité. C'est bien l'occupation qui cause la surpopulation/insalubrité. Ce n'est donc pas une occupation en bon père de famille!

Erico · #3 12-04-2009 10:11:38

ouais ben pour fiche dehors une famille avec 3 gosses, bon courage, zètes pas sortis de l'auberge !!!

grmff · #4 12-04-2009 16:38:18

Que ce soit 3 gosses ou 53, c'est le même principe. Le plus long des procès commence par une mise en demeure.

Gof · #5 13-04-2009 17:06:20

Parfaitement d'accord avec l'analyse de Grmff et ce, notamment pour un motif qu'il n'a pas encore soulevé.

Le bailleur est tenu de garantir son locataire de troubles de droit et des troubles qui sont de son propre fait.

Il n'est par contre pas tenu des troubles du fait de tiers.

La jurisprudence belge considère cependant que lorsqu'un bailleur de tout un immeuble choisit mal l'un des occupants, il peut être tenu de garantir les autres contre les troubles que provoque l'occupant indélicat.

Vous avez donc intérêt, avant d'être mis en cause par vos autres locataires, à prendre les devants et exigeant une occupation en bon père de famille du troublion.

grmff · #6 13-04-2009 19:20:29

Est-ce que la jurisprudence considère que le proprio est tenu de garantir les autres occupants de troubles de jouissance?

Ou est-ce qu'il est fondé à agir?

A mon sens, il est fondé à agir... c'est pas pareil.

Gof · #7 13-04-2009 19:48:55

Grmff a écrit :

Est-ce que la jurisprudence considère que le proprio est tenu de garantir les autres occupants de troubles de jouissance?

Dans la mesure où le propriétaire aurait raisonnablement pu éviter les troubles, la jurisprudence belge considère qu'il est tenu du fait des tiers.

Le choix d'un occupation qui manifestement troublerait les autres occupants engage sa garantie, mais dans le cas qui nous occupe, j'admets bien volontiers que c'est fort limite, étant entendu que nous n'avons pas toutes lies pièces du puzzle.

Simog · #8 18-04-2009 17:35:49

Tout d'abord mille mercis pour vos commentaires qui m'ont véritablement aidés dans ma discussion avec mon locataire.
Voici où j'en suis. Suite à un message laissé à mon locataire sur son gsm, celui-ci m'apprend par sms que vu les circonstances, il souhaite quitter les lieux mais ne sait me donné un délai et il se propose de relouer lui-même les lieux à condition que je mette par écrit qu'il doit quitter les lieux.
Hors, je crois que dans sa demande, je risque d'avoir des problèmes devant un tribunal si jamais on en arrive là.
Je n'ai pas demandé à mon locataire de partir mais cela m'arrange vu le bruit et les détériorations de la cage d'escalier (je n'ai pas encore visité l'appartement).
Je ne demande même pas d'indemnité de rupture.
J'aimerais rompre facilement sans problème.
Pourriez-vous m'indiquer si je dois m'engager par écrit ?
Quels termes dois-je employer ?
Comment faire pour être prévenue au moins 1 mois à l'avance de son départ ?
Puis-je demander des visites telles que prévues dans le bail (sachant que c'est le bail de pim.be pour contrat de courte durée) ?
A quoi d'autre dois-je penser ?
D'ores et déjà mille mercis pour votre aide.

grmff · #9 18-04-2009 17:53:23

Perso, voici ce que j'écrirais:

Monsieur le locataire,

Je vous confirme notre conversation. Vous désirez partir, et je souhaite aussi que vous partiez.

Par la présente, je vous accorde de partir moyennant préavis d'une quinzaine, pour autant que ce soit avant le mois de juin. Aucune indemnité ne sera due en ce cas.

L'occupation avec 3 enfants d'un si petit appartement est problématique et ne saurait durer. Ce n'est pas ce qu'on appelle une occupation en bon père de famille.

Je pense que cet accord vous satisfera. Il vous permet de chercher rapidement un logement, et donne la possibilité à la sérénité de revenir dans l'immeuble.

Grosse bibise et à bientôt.

PIM · #10 18-04-2009 18:22:13

Puisque vous utilisez le "bail-pim", il y a une clause d'arbitrage....

Erico · #11 18-04-2009 18:28:27

grmmf

la bibise ? sur le pèt ou ailleurs ?

skywalker · #12 19-04-2009 12:17:56

Terminez votre courrier (avant la formule de politesse habituelle) par "La présente vous est adressée sous toute réserve et sans reconnaissance préjudiciable". Adressez-le en envoi recommandé + copie en envoi simple.
Pour ma part, je leur demanderais de me communiquer par écrit de façon ferme et définitive la date à laquelle ils s'engagent à quitter les lieux.
Par ailleurs, dans votre bail, les parties se sont-elles engagées à nommer tel expert pour dresser l'état des lieux de sortie? Avez-vous prévu une indemnité pour chomage immobilier dans le cas où le bien serait encore occupé par les cocos au-delà de la date convenue?

Simog · #13 20-04-2009 18:23:59

Je vous remercie très sincèrement de votre aide.

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