rupture anticipé d'un bail de 3 ans suite à un toit qui fuit.

Clementine · #1 27-05-2009 21:05:49

Bonjour,

Je suis locataire d'un appartement que je loue avec mon compagnon depuis le 1 avril 2008, nous avon signé un bail de 3 ans. Mais voila, depuis que nous avons enménager, nous avons à chaque pluie ou neige, des fuites du toit dans notre salon.

Nous avons notifier à notre propriétaire les différentes fuites (car il y en a à divers endroits, +/- une 10aine) ainsi que plusieur désagrément que nous avons (nous sommes rester plusieur mois sans eau chaude lorsque nous avons emménager, et le parlophone n'a jamais fonctionné, du coup dés que quelqu'un sonne, on doit déscendre les 3 étages pour voir qui est à la porte, le robinet de la baignoire avait aussi des fuites lors de notre emménagement).

Ne voulant pas payer trop cher (ce sont ses mots, bien qu'on paye un loyer assez cher je trouve (700€)), il a engagé des personnes au noir, totalement incompétente pour effectuer des soudure du toit, ce qui n'a pas résollu le probléme de fuites, car nous en avions encore des infiltrations d'eau dans notre salon.

Je lui est envoyer différentes lettre recommander, telephoner plusieurs fois et toujours il me répond qu'il fera la nécéssaire pour effectuer les réparations mais à chaque fois on doit attendre prés d'un mois pour avoir des nouvelles, mais jamais de réelle réparation.

Le 3 mars je lui ai rapeller les différent travaux qu'il devait effectuer, un professionel est venu pour le toit, mais apparament se serait en discution avec la copropriété pour faire ces travaux. Mais nous sommes déja fin mai !

Du coup, au mois de mai, n'ayant toujours pas eu aucunne nouvelles pour les travaux à faire, nous avons décidé de donné notre renon.

Le proprio nous a téléphoné pour nous dire qu'il accepter notre renom mais qu'il lui fallait 2 mois d'indemnité, hors dans notre contrat il est bien dit :
"Le bail est conclu pour une durée de 3 ans prenant cours le 01-04-2008. Le bail d'une durée inferieure à 3 ans (bail de courte durée) ne pourra être prorogé qu'une seule fois et aux même conditions, sans pouvoir excéder une durée totale de 3 ans. Le bail d'une durée égale ou inférieure à 3 ans prendra fin moyennant congé notifié par l'ne ou l'autre parties au moins 3 mois avant l'échéance du délai convenu. Concernant le bail d'une durée de 9 ans, le locataire peut partir à tout moment, à condition de notifier au bailleur un congé de 3 mois. Durant les 3 premiéres années du bail, il doit cependant payer au bailleur une indemnit égale à :
-3 mois de loyer s'il part durant la 1er année
-2 mois de loyer s'il part durant la 2e année
-1 mois de loyer s'il part durant la 3e année."

Il est marqué nulle part qu'on doit lui payer 2 mois d'indemnité et qu'on devait payer le loyer jusqu'à la fin du préavis.

Sur ce dernier point je suis d'accord, nous avons donc proposé de recherhcer quelqu'un pour relouer l'appartement car on n'en peut plus et on veux vraiment partir. Du coup, nous avons trouver des personnes qui aurrait été interreser, mais lorsqu'on en a parler au proprio, il nous a dit qu'il ne relourais pas l'appartement tant que le toit fuit, mais il ne veut pas non plus que l'on parte plus tot pour pouvoir faire les travaux (d'aprés le professionel qui est venu, il faudrait changer toute la toiture qui se trouve au dessus du salon, c'est une toiture plate, ce qui rendra l'appartment inhabitable durant la durer des travaux). En fait il aimerait faire les travaux pendant que l'on vit encore dans l'appartement, pour pouvoir relouer directement aprés sans trop "perdre d'argent dans l'affaire".

Aujourd'hui je suis aller à l'aide juridique de 1er ligne, et on m'a dit que mon renom etait nul et non avenu, que si il l'acceptais, mon propriétaire aurait du me le notifier par écrit et qu'il pouvait me réclamer de payer mon loyer jusqu'a la fin du contrat de bail car on ne pouvait pas le rompre anticipativement.

Du coup que puis-je faire pour que tout s'arrange au mieux ?

Car vivre 3 ans dans cet appartement ce n'est pas penssable, et on aimerai partir le plus tot. Ma mere qui est aussi propriétaire m'a conseillé de ne plus payer mon loyer (donc a partir de juin) et de lui laissé ma garanti locative qui est de 2 mois, parce que si je continue a payer mon loyer, notre proprio pourrait ne pas voulloir nous rendre la garanti et pourait aller devant le juge de paix pour nous réclamer des indemnités supplémentaire.

Et puis j'avais aussi une petie question, mais celle-la, elle ressort plus d'une conpréhension du français :

Il est dit dans l'annexe du 4 mai 2007 au point 4)b. :

Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera automatiquement le cas pour :
- un bail verbal
- un bail écrit sans indication de durée
- un bail écrit d'une durée déterminée allant de 3 à 9 ans.

Est-ce que cette derniére phrase ne signifie pas que mon bail est considérer comme un bail de 9 ans ?
Car quand on dit allant de 3 à 9 ans, ça inclut le 3 et le 9. C'est comme quand on dit en allant de namur à liége, ç inclut namur. Enfin vous comprennez m'a vision ? (je sais pas si je me suis bien éxprimer ...)

Parce que pour ma mére, elle a compris que je pouvait resillier mon contrat de bail vu qu'il y avait cette clause et que je devait donc payer des indemnité aussi.

Mais comme mon bail n'est pas enregistrer, ça m'aurrait arranger.

PIM · #2 27-05-2009 21:19:50

Oufti ! Vous mélangez un peu tout.

Vous avez signé un bail de courte durée, cad en l'espèce de 3 ans.
Il n'est pas résiliable anticipativement (comme vous l'a indiqué avec pertinence le service juridique 1e ligne).

Par contre, vous devez pouvoir bénéficier d'une jouissance normale des lieux loués.
Seule solution: aller expliquer la situation chez le juge de paix, dans le cadre d'une conciliation et introduire simultanément une requête en résiliation du bail aux torts du bailleur (pour les raisons invoquées, à savoir "il pleut dans le salon").

Vous devriez consulter un avocat et lui demander de faire le nécessaire.

ps: je ne vois pas pourquoi la toiture ne pourrait pas être remplacée pendant que vous occupez les lieux (que je ne connais évidemment pas) : cela ne vous empêche pas d'en jouir normalement.

Clementine · #3 27-05-2009 21:27:31

Trés bien, merci pour votre réponse. et comme on a une piece sur différent niveau qui fait a la fois salon, sam et cuisine, ben c'est la moitié de la piéce qui sera en travaux et moi je suis étudiante, je vais etre en période d'examen, je ne pourrais pas rester et savoir étudier pendant qu'ils effectuent les travaux et puis si il laisse le toit " a l'air" pendant quelque jour, même si c'est avec une bache (je m'y connais pas je sais pas comment il font faire) on ne pourra pas rester. Mais comme c'est parti, ça risque encore de durer quelque moi, vu qu'il est passé au mois d'avril, on est deja mai et puis il n'est pas presser, faut dire c'est pas lui qui a des fuites.

Gof · #4 27-05-2009 22:23:01

Le bailleur d'une habitation servant de résidence principale est tenu de mettre à disposition un bien qui réponde aux normes élémentaires de sécurité, d'hygiène et d'habitabilité. C'est ce qui est exprimé à l'article 2 de la loi sur baux de résidence :

Etat du bien loué.
§ 1er. Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. (Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur.
Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien au moment de l'entrée en jouissance du preneur.
Le Roi fixe les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences de l'alinéa 1er.
Les conditions minimales visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au bail.

L'arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité, qui a été adopté en exécution de cette loi dispose que

Le logement ne peut pas présenter d'infiltrations d'eau par la toiture, les gouttières, les murs ou les menuiseries extérieures, ni une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la santé.

Les codes régionaux du logement sont généralement plus exigeants encore.

Votre logement, d'après vos explications, n'est donc pas conforme aux exigences légales, qui sont considérées comme d'ordre public (c'est-à-dire obligatoire d'obligatoire) en ce qui concerne les codes du logement.

L'article 2 de la loi sur les baux de résidence précise par ailleurs :

Si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'alinéa premier, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l'exécution des travaux, le juge peur accorder une diminution du loyer.
§ 2. Par l'application des article s 1720, 1754 et 1755 du Code civil aux baux régis par la présente section, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractère impératif et auront un effet pour les contrats de bail signés après l'entrée en vigueur du présent article.

Si vous soutenez la nullité du bail du fait que le logement n'est pas conforme aux exigences élémentaires en matière d'habitabilité, de sécurité et d'hygiène, il y a de bonnes chances que le juge vous suive (du moins, si vos allégations sont déclarées fondées).

Dans ce cas, l'ensemble des loyers vous seront restituables, sous déduction d'une indemnité que fixera le juge du fait que vous avez tout de même occupé les lieux.

Il est cependant primordial que vous démontriez que vous avez mis en demeure le bailleur de remplir ses obligations légales et contractuelles (mais vous citez plusieurs lettres recommandées).

Pour éviter le procès, vous pouvez soumettre vos arguments au bailleur et tenter d'obtenir qu'il vous laisse partir sans indemnité. En contrepartie, vous ne réclamez par exemple pas de réduction de loyer. S'il marque son accord, n'oubliez pas de faire constater cela par écrit, c'est indispensable.

A défaut, consultez un avocat pour qu'il introduise une requête devant le juge de paix où est situé votre logement.

Tenez-nous au courant.

Clementine · #5 28-05-2009 07:26:43

ok, merci, on va essayer de se retrouver tout les 3 pour en discuter et essayer de tout arranger à l'amaible.

Clementine · #6 24-06-2009 18:50:24

Voila quelque nouvelle pour vous tenir au courant :

Le proprio a reçu notre premier recommander du 27 mai seulement 15 jours aprés, du coup au tel, il ne voulait pas aller devant le juge et tout (encore heureux que j'ai fait un 2e recommander plutot que d'aller au palais de justice pour aller en concilliation). Il est d'accord pour qu'on parte le 30 juin, on lui laissera la garantie locative pour qu'il ne nous casse pas plus les pieds, et puis il aura quand même des frais pour relouer son appartement.

Du coup on déménage demain dans une petite maison qui vient d'etre rénover, et la on sait qu'on aura pas de souci, la proprio est une amie a la grand-mere de mon compagnon et c'est une trés chouette dame, elle nous a laisser nous occuper du jardin pour que quand on emménage on est quelque chose de bien.

Voila, merci encore pour votre aide a tous et bonne continuation.

PIM · #7 24-06-2009 19:06:00

Merci d'être revenu pour nous raconter la suite.

Par sécurité, faites une petite convention écrite bilatérale actant les modalités de l'accord intervenu.

Clementine · #8 24-06-2009 19:09:18

c'est ce que je pensais faire aussi, pour etre sure qu'il ne viennent pas aprés nous réclamer quoi que se soit.

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