Occupation personnelle : contre-préavis du locataire

Xheres-0643 · #1 14-07-2009 20:09:03

Bonjour,

Merci d'avance pour vos réponses à mes questions pour lesquelles je n'ai pas trouvé de réponses claires sur le sujet sur ce forum.

Voilà, concernant un bail standard de 3 ans renouvelables, j'ai donné le préavis de 6 mois à mes locataires, en bonne et due forme, en mai 2009 pour occupation personnelle, prenant donc cours au 1er juin 2009. Pas de nouvelles de leur part mais accusé de réception à l'appui.

Je précise, et c'est important, que j'ai agi de la sorte en grande partie pour les expluser car c'était à ma connaissance la manière légale la plus rapide et la moins fastidieuse pour faire libérer les lieux. Mais je compte bien sur occuper la maison pour une durée de 2 ans minimum comme le stipule la loi.

En effet, sans entrer dans les détails, je n'ai eu jusqu'à présent que des problèmes avec mes locataires (retards de loyers incessants depuis leur emménagement il y a un an malgré leurs promesses et un passage en justice de paix, et pourtant ils sont excessivement procéduriers alors que pour ma part tous les petits travaux qui s'avéraient nécessaires et pour lesquels ils n'ont pas manqué de m'informer, ont toujours été réalisés dans les plus brefs délais).
C'est la raison pour laquelle je voulais qu'ils partent.

Pour en revenir au sujet, il y a quelques jours de ce mois de juillet, ils m'ont envoyé un sms en m'annonçant qu'ils avaient trouvé un nouveau logement et désireraient partir au 1er août.

Je leur ai signifié qu'un contre-préavis de un mois minimum devait être respecté mais ils me disent vouloir quand même partir immédiatement, en faisant référence à une énième lettre d'avertissement de ma part concernant leurs retards de paiement dans laquelle je leur ai dit (sous le coup de l'énervement et dans la hâte de me faire comprendre une bonne fois pour toutes) : "si vous ne pouvez plus assumer un loyer de X euros, je ne vous retiens pas vous êtes libres de partir !". J'ai eu malheureusement la maladresse d'oublier de préciser "moyennant préavis d'un mois envoyé par recommandé".

Ils n'ont d'ailleurs pas hésiter à en profiter et à jouer de ce fait sur les mots en me menaçant, par téléphone dans une récente discussion assez houleuse, d'utiliser cette lettre, et donc mes propres dires, en justice si cela s'avérait nécéssaire, car ils interprètent maintenant ma phrase comme une autorisation de ma part à quitter les lieux quand ils le veulent et ne veulent plus rien entendre d'autre.

Ma question est donc : le contre-préavis d'un mois est-il d'office obligatoire et sans appel ? Ou ma formulation maladroite risque-t-elle de se retourner contre moi si jamais je les attaque en justice pour non-respect de la loi s'ils partent vraiment en août ou même quand bon leur semble mais sans m'envoyer de contre-préavis?.

Lors de notre dernière conversation, j'ai coupé court en disant que dans tous les cas j'attendais de leur part un contre-préavis de minimum un mois sinon je considérais que le loyer reste dû jusqu'à l'expiration des 6 mois et que dans le cas contraire, l'affaire irait en justice de paix.

Merci pour tous vos conseils et n'hésitez pas à me dire s'il y des démarches à effectuer qui pourraient m'épargner ultérieurement des frais d'avocat.

grmff · #2 14-07-2009 21:32:45

Avec ce que vous avez écrit, il est clair que vous leur donnez l'autorisation de partir, et qu'au plus tôt sera le mieux.

Ya plus qu'à assumer, maintenant. Et franchement, c'est plutôt mieux pour tout le monde si ces sales fichent le camp aussi sec!

Parce qu'ils auraient pu s'accrocher bien longtemps, et vous n'auriez eu que des ennuis...

cochise · #3 14-07-2009 21:44:41

Je sais, c'est injuste mais Grmff a raison.

Je dors mieux en laissant passer une injustice qu'en laissant des locataires que je veux virer dans les lieux...

Ceci dit, rien ne vous empêche, quand ils sont dehors, de faire ce que bon vous semble. lol

Xheres-0643 · #4 14-07-2009 21:48:18

Merci de la réponse rapide. Oui mais dans ma tete il etait clair que ma formulation impliquait d'office le contre préavis d'un mois. Je voulais exprimer le fait qu'ils etaient libres de partir endéans les 6 mois ke je leur avais donné.

En fait, c'est simplement le fait que je perds un mois de loyer, et c'est pas un petit loyer, car je ne suis pas prete a emménager en aout.

Mais bon, à moi d'assumer ma maladresse s'il n'y a pas d'issue possible.

Xheres-0643 · #5 14-07-2009 21:51:10

cochise a écrit :

Ceci dit, rien ne vous empêche, quand ils sont dehors, de faire ce que bon vous semble.

Que voulez-vous dire exactement par ça ?

PIM · #6 14-07-2009 23:29:43

xheres a écrit :

concernant un bail standard de 3 ans renouvelables

Un bail de 3 ans renouvelable ?... Cela n'existe pas.

Ce bail date de quand ?

kaplan · #7 15-07-2009 09:47:53

Si cette personne se trouve dans un bail de courte durée de 3 ans il doit aller jusqu'a son terme et donc amha pas question d'occupation personnelle pour mettre fin à ce bail anticipativement !

Xheres-0643 · #8 15-07-2009 15:43:13

J'ai apparemment agi trop vite. Je viens de relire mon bail et c'est effectivement un bail de 3 ans mais qui devient automatiquement 9 ans s'il se prolonge.

Questions :

1) Ma lettre recommandée pour occupation personnelle est-elle dans ce cas non valable ?
Mes locataires avaient cependant accepté ces conditions sans se poser la question non plus.

1) Mes locataires étant apparemment disposés à quitter d'office, est-ce qu'ils pourraient par la suite prétendre à l'indemnité de 18 mois si je n'occupe finalement pas le bien durant 2 années effectives ?

3) A votre avis, quel serait le meilleur compromis à l'amiable à leur proposer s'ils veulent de toute façon partir et moi occuper le bien ?

Merci beaucoup pour vos conseils.

PIM · #9 15-07-2009 16:00:39

Kaplan a plus clairement exprimé le problème que j'avais soulevé et je repose donc la question: ce bail date de quand ? (date signature + date prise effet)
Autrement dit: il faut savoir où on en est par rapport à la durée de 3 ans.

Je suppose qu'on est encore dans cette période de 3 ans auquel cas la durée doit être respectée et il faut notifier le congé avec un préavis de 6 mois avan l'échéance, pour éviter le risque d'une transformation en bail de 9 ans...

Xheres-0643 · #10 15-07-2009 16:02:05

Petite rectification :

je viens d'avoir un de mes locataires au telephone (car à nouveau retard de loyer ce mois ci) et il m'a dit qu'il venait de m'envoyer le preavis de un mois et serait disposé à quitter fin aout (après rectification de ma part concernant le fait que le préavis prend bien cours le 1er du mois qui suit sa réception).

Une question me titille :

Dois-je leur faire part du fait que mon préavis pour occupation personnelle n'est pas valable pour le bail en question ?

Ou mieux vaut laisser comme ça ? Une fois la restitution des clés et s'ils s'aperçoivent par la suite que je ne pouvais en fait pas leur donner ce préavis ? Peuvent-ils me créer des ennuis et prétendre à une indemnité pour les avoir "mis dehors" sur base de faux éléments ? Je rappelle qu'ils ne se sont pas rendus compte de mon 'erreur' non plus.

Xheres-0643 · #11 15-07-2009 16:05:03

PIM a écrit :

Kaplan a plus clairement exprimé le problème que j'avais soulevé et je repose donc la question: ce bail date de quand ? (date signature + date prise effet)
Autrement dit: il faut savoir où on en est par rapport à la durée de 3 ans.
Je suppose qu'on est encore dans cette période de 3 ans auquel cas la durée doit être respectée et il faut notifier le congé avec un préavis de 6 mois avan l'échéance, pour éviter le risque d'une transformation en bail de 9 ans...

Les messages se sont croisés ;-)

Le bail a été signé le 28 juillet 2008 prenant cours le 1er aout 2008. Donc cela ne fait que un an malheureusement.

Quelles sont les solutions envisageables sachant que nous voulont tous les deux la meme chose ? (cfr. questions message précédent)

Merci d'avance

PIM · #12 15-07-2009 16:18:05

Puisque tout le monde est d'accord, la seule solution, me semble--il, est de faire une convention de résiliation anticipée, à l'amiable et à signer entre toutes les parties.

Prenez contact avec la Legal Hotline(à qui vous pouvez tout expliquer sans crainte) pour la rédiger et ensuite la faire signer .

Xheres-0643 · #13 15-07-2009 16:52:08

PIM a écrit :

Puisque tout le monde est d'accord, la seule solution, me semble--il, est de faire une convention de résiliation anticipée, à l'amiable et à signer entre toutes les parties.
Prenez contact avec la Legal Hotline(à qui vous pouvez tout expliquer sans crainte) pour la rédiger et ensuite la faire signer .

OK merci pour vos réponses en tout cas.

Gof · #14 15-07-2009 19:48:59

Très intéressant cette situation. C'est pratiquement un cas d'école.

Un bail de trois ans n'est en effet pas résiliable avant son terme. Doctrine et jurisprudence restent controversées quant à la validité de certaines clauses contractuelles de résiliation anticipée. C'est dire que la question n'est pas aussi simple qu'il y parait.

La loi étant impérative, votre congé est illégal et nul.

Mais la loi étant impérative (et pas d'ordre public, pour le cas où d'aucuns nous liraient wink ), la nullité peut être couverte par la partie protégée, le locataire en l'occurrence. Cette couverture doit être expresse et non équivoque, ce qui pourrait se déduire de l'intention des locataires d'y réserver la suite voulue par le bailleur.

Mais prudence, prudence. La suggestion de Pim, de recourir à une convention de résiliation amiable, est sans doute encore la meilleure solution.

Dans votre message initial, vous écrivez : "j'ai agi de la sorte en grande partie pour les expluser". Lapsus révélateur ...

J'ai malheureusement très peu de temps pour développer. Mais l'essentiel est dit.

Xheres-0643 · #15 15-07-2009 22:21:23

Gof a écrit :

La loi étant impérative, votre congé est illégal et nul.
Mais la loi étant impérative (et pas d'ordre public, pour le cas où d'aucuns nous liraient ), la nullité peut être couverte par la partie protégée, le locataire en l'occurrence. Cette couverture doit être expresse et non équivoque, ce qui pourrait se déduire de l'intention des locataires d'y réserver la suite voulue par le bailleur.

Je ne suis pas sûre d'avoir bien compris le sens de votre explication : voulez-vous dire que, malgré la nullité de mon congé, le contre-préavis adressé par mes locataires sous-entend qu'ils acceptent ce congé sans tenir compte de sa nullité légale ? (que ce soit ou non par ignorance).

En bref, puis-je me sentir sécurisée par le fait que mes locataires ont accusé bonne réception de mon préavis sans contestation, et de surcroît envoyé le contre-préavis dès le 1er mois qui a suivi la notification de mon congé ?

Merci beaucoup.

Sandrine

Xheres-0643 · #16 17-07-2009 13:14:25

Bonjour,

Voici des nouvelles.
Bon, mes locataires sont d'accord pour un arrangement à l'amiable, à savoir résilier le bail anticipativement de commun accord. Je perdrais un demi loyer (car le préavis d'un mois ne sera pas respecté) mais au moins je serai sécurisée.
Je n'aurai la conscience tranquille que quand j'aurai reçu en retour le papier signé par mes locataires, dans lequel je précise bien que l'acceptation de cette convention annule tous les courriers précédents, et donc l'occupation personnelle. Ce qui me permettra de ne pas être bloquée pendant 2 ans si je souhaite relouer mon bien.

Gof · #17 17-07-2009 20:16:39

M'est d'avis que si ils signent, vous êtes sauf.

Xheres-0643 · #18 01-08-2009 23:09:05

Je repasse par ici pour vous dire que j'ai depuis quelques jours, le papier signé de leur part (et de la mienne) pour résilation anticipée à l'amiable. Ils partent le 15 aout (ils ont intérêt ;-)) et reste à définir la date de l'état des lieux.

Encore merci pour vos conseils.

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