locataires sans bail

vertfluo · #1 03-08-2009 15:08:09

Bonjour,
Voici ma situation :
Je suis usufruitiere d'un immeuble(indivision suite a une succession). Je loue celui-ci depuis un peu plus de 3 ans, à un membre de ma famille. Je n'avais pas exigé de bail ! mad ni de garantie locative, et pas fait d'état des lieux... mad ERREUR... Soit !
Je m'apprête a racheter cet immeuble. J'ai donc demandé a ce que l'on signe un bail, afin d'être en ordre. Le locataire refuse ! me répondant, "t'en as pas demandé au départ, je ne vois pas pourquoi il t'en faudrait un maintenant! hmm
Je viens de me rendre compte qu'ils se préparaient a déménager...
Mais comme il n'y a pas de bail, ils pensent partir comme ça, sans préavis!!
Sont-ils en droit de quitter les lieux sans me prévenir? même si il n'y a pas de bail ?
J'ai été jusqu'à leur envoyer par lettre recommandée, une mise en demeure afin de régulariser cette situation, les courriers me sont revenus!
J'en avais profité également pour augmenter le loyer suivant l'indice santé...chose a laquelle ils sont restés totalement ignorants aussi!!!
Quelqu'un peut-il m'éclairer sur ceci ?
Merci pour les futurs réponses....

PIM · #2 03-08-2009 16:20:08

Il y a bail verbal.
Un bail verbal n'est pas indexable.

vertfluo · #3 03-08-2009 16:48:08

Ok....merci pour l'info...
Et pour ce qui est de quitter les lieux ?
peuvent-ils partir comme ça ? du jour au lendemain? sans me le signifier à l'avance?

PIM · #4 03-08-2009 17:11:24

Je suppose qu'il s'agit de la résidence principale de votre locataire.

A priori, la loi est applicable et le bail est sensé être d'une durée de 9 ans.

Toutefois, il y a obligation (depuis 2007) de faire des baux écrits (mais les baux verbaux restent valables) et le bailleur doit les enregistrer dans les 2 mois.

Si le bail n'est pas enregistré, le locataire peut partir sans préavis ni indemnité quand il le souhaite...

Un bail verbal n'est pas enregistrable ...

Moralité: il s'en va quand il le veut.

Mais, en cas de bail verbal, vous pouvez contraindre l'autre partie à établir un bail écrit. S'il refuse, il faut introduire une requête dans ce sens chez le juge de paix.

Gof · #5 03-08-2009 19:56:44

Cher Pim,

Je vous trouve bien pessimiste pour une fois.

Loi loi évoquée est entrée en vigueur le 15 juin 2007 et ne concerne absolument pas les baux verbaux conclus avant cette date. Il est vrai que le projet de loi initial prévoyait le contraire, mais le Conseil d'Etat avait soulevé une multitude d'objection d'ordre juridique.

Il semblerait donc que le bail ait été conclu en 2006 et que celui-ci, en ce qui concerne les congés donnés par le preneur, reste entièrement soumis à l'ancien régime, écrit ou non, enregistrement ou non.

Le preneur doit, pour parler un langage clair pour Vertfluo, notifier un congé de trois mois, prenant cours le premier du mois suivant lequel il est parvenu au bailleur. Si le congé expire en outre dans la 3e année du bail, il sera redevable d'une indemnité équivalente à un mois de loyer.

En ce qui concerne l'indexation du loyer d'un bail de résidence principale verbal, il est vrai que l'article 6 de la loi y relative précise que "Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due".

La Cour constitutionnelle a cependant jugé que "interprétée comme interdisant d’indexer le loyer d’un bail verbal même si le bailleur et le preneur sont d’accord sur cette indexation […] la disposition en cause porte atteinte de manière disproportionnée à la liberté des conventions qui fait l’objet de l’article 1134 du Code civil et n’est pas compatible avec les articles 10 et 11 de la Constitution". Par contre, si le preneur ne marque pas son accord sur l'indexation ou que le bailleur ne peut pas prouver que le preneur a marqué son accord, celui-là l'a, pour ainsi dire, dans le baba. En fin de compte, le résultat revient à votre conclusion, nous sommes bien d'accord.

PIM · #6 03-08-2009 20:10:23

Cher Gof,

Merci pour votre intervention.

J'avais effectivement perdu de vue que ce n'était pas applicable pour les baux verbaux antérieurs au 15/6/2007.

Faut dire que cette législation est d'un compliqué !...
Faudrait un forum à ce sujet wink Et en imposer la lecture à nos parlementaires...

Pour vertfluo, je résume:
- pas d'indexation
- le locataire doit donner un préavis de 3 mois

grmff · #7 03-08-2009 21:38:27

Perso, mon opinion est que le bail verbal ne peut être enregistré. Or, la loi ne dit pas "si le bail n'est pas enregistré, le locataire peut partir quand il veut."

Que dit la loi exactement?

(Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de <bail> n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.) <L 2006-12-27/30, art. 73, 004; En vigueur : 01-07-2007>

Après la période de deux mois... Or donc, pour un bail verbal, cette période de deux mois n'est pas d'application, puisque la période de deux mois correspond au délai laissé pour enregistrer les contrats écrits...

Le début du délai ne commence donc jamais. Le bail verbal ne devant pas être enregistré, nous ne sommes jamais après la période de deux mois. Et donc, le reste n'est jamais applicable pour les baux verbaux.

Je joue sur les mots? Certainement pas. Je lis textuellement les lois telles qu'elles ont été écrites et votées.

cochise · #8 04-08-2009 06:58:05

vertfluo a écrit :

J'ai été jusqu'à leur envoyer par lettre recommandée, une mise en demeure afin de régulariser cette situation, les courriers me sont revenus!

J'ajouterais que vertfluo a tenté de régulariser la situation sans succès auprès du loctaire. On ne peut donc pas lui reprocher que le bail n'est pas enregistré.

vertfluo · #9 05-08-2009 08:23:39

Bonjour a tous et toutes...et merci pour vos débats...
Voilà un débat bien compliqué!
Si je ne m'abuse donc, a vous lire,
ils doivent me signifier leur départ 3 mois avant par courrier recommandé!
C'est bien cela ?
Ils ne peuvent pas partir comme ça du jour au lendemain !?
Et si cela se passe comme ça ? parce que je sais que c'est comme ça que ça ça aller ... Il me faudra donc aller trouver Monsieur l'avocat, pour leur réclamer les 3 mois de loyers ? car de moi même...lol

kaplan · #10 06-08-2009 11:59:42

En resumé :

Pour les baux verbaux d'avant le 15/6/2007 ( forcement pas enregistrés )ainsi que les baux écrit d'avant le 15/6/2007 qui ne sont pas enregistrés le preneur qui souhaite partir ne peut pas dire "comme mon bail n'est pas enregistré , je peut donc partir sans préavis ni indemnité comme le stipule actuellement la loi ".

Et qu'en est il d'unbail verbal d'avant le 15/6/2007 et qui a été transformé en bail écrit suite à la loi du 15/6/2007 mais qui n'a par la suite pas été enregistré?
Est ce que dans ce cas le preneur peut partir sans préavis ni indemnité ou non ?

grmff · #11 06-08-2009 13:05:49

Et qu'en est il d'unbail verbal d'avant le 15/6/2007 et qui a été transformé en bail écrit suite à la loi du 15/6/2007 mais qui n'a par la suite pas été enregistré?
Est ce que dans ce cas le preneur peut partir sans préavis ni indemnité ou non ?

Pour moi, la réponse est clairement oui, sans aucun doute et sans équivoque.

Gof · #12 06-08-2009 14:30:04

Cher Grmff,

Je ne partage pas votre avis, du moins lorsque le bail écrit confirme un bail verbal antérieurement passé, avant le 1er juillet 2007. Le cas échéant, il serait utile de l'indiquer très clairement dans le bail écrit.

Je fonde ce point de vue sur le jugement valant bail dont question dans la loi et qui ne constitue pas un bail par lui-même. Comme le précise la loi, "La compétence du juge est limitée par l'existence préalable d'un contrat oral entre les parties."

La Cour constitutionnelle a même renchéri en limitant strictement la compétence du juge, puisque sa tâche "se limite par conséquent à consigner par écrit les droits et obligations convenus oralement par les parties concernant les éléments précités. Il n’appartient pas au juge de substituer sa volonté à celle des parties contractantes". Ces quatre éléments sont l'identité des parties, la date d'entrée en vigueur du bail, la description du bien loué en le montant du loyer.

C'est donc la date du bail verbal, qui ne pourrait être postérieure à la date d'entrée en vigueur du bail (telle que celle-ci sera constatée par le jugement), qui va déterminer si le défaut d'enregistrement emporte la sanction évoquée par Kaplan.

La solution serait évidemment toute différente si le bail écrit est considéré comme un nouveau bail et non pas la confirmation d'un bail verbal passé antérieurement.

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