Projet locatif

mjollnir

Pimonaute assidu

Inscription : 17-12-2006

Messages : 69

Projet locatif

Hello,

je vous présente mon projet d'achat à fins locatives:

Prix : 185 000 euros
Région liège
Loyers: 4x400 (actuellement) + 450 euros pour le grenier à terminer d'aménager
Prêt: entre 1000 et 1100 euros (à voir selon les derniers taux)
Frais mensuels annexes (ass, RC etc..): 150 euros

Soit un cash flow de 700 à 800 euros après travaux (que je finance hors prêt)

Ma quotité est de 100% (mais <80% après travaux)

Le batiment est sain, la toiture aussi et l'électricité est déjà séparée au niveau des compteurs. Pas de gros travaux dans les 10 prochaines années.

Que pensez vous de ce projet dans la conjoncture actuelle (comme on dit) ?
Ca tient la route? Moi je pense que oui mais j'aimerais d'autres avis

grmff

Pimonaute non modérable

Lieu : Sibulaga, Onatawani

Inscription : 25-05-2004

Messages : 23 954

Re : Projet locatif

Cela tient la route... sur papier. Votre calcul d'investisseur est absiolumment fabulous.

Cependant, sans voir l'immeuble, c'est difficile de se faire une idée sur sa valeur entre insectes.

En outre, ne devrez vous pas obtenir un permis d'urbanisme pour aménager le grenier? Dans certaines villes, ce serait formellement interdit.

Ceci étant dit, c'est du "out of nothing"... puisqu'on a pas vu le batiment, son état technique, le quartier, la concurrence locative du quartier etc...

mjollnir

Pimonaute assidu

Inscription : 17-12-2006

Messages : 69

Re : Projet locatif

En effet, j'avais déjà demandé à voir la demande urbanistique à l'agent immo et il a fait le mort sur ce point.

Je lui avais aussi demandé à voir les derniers loyers perçus sur le compte qu'il gère pour le proprio, pas de nouvelles non plus. Est-il obligé de me montrer cela? J'imagine que s'il a envie de vendre le bien oui (et là j'ai un doute car il perçoit ses 10% mensuels sur les loyers  ).

Je vois ça la semaine prochaine.

grmff

Pimonaute non modérable

Lieu : Sibulaga, Onatawani

Inscription : 25-05-2004

Messages : 23 954

Re : Projet locatif

Pour les loyers, à vous de vérifier que les loyers correspondent au standard local. Allez jouer au candidat locataire dans le coin et visitez quelques autres appartements.

Ensuite, rien en vous empêche de rencontrer les locataires.... et de leur poser la question. Attention que le locataire confond souvent loyer et loyer+charges...

Finalement, vous pouvez aussi demander à l'urbanisme la situation de tel bien. Vous vous rendrez vite compte qu'ils n'ont généralement pas grand chose. Souvent, leur base se limite à l'historique du registre de population.

mjollnir

Pimonaute assidu

Inscription : 17-12-2006

Messages : 69

Re : Projet locatif

Cela fait qques années que je visite des biens dans la région et les loyers (qui sont hors charge) ça colle, c'est meme un peu en dessous du marché.

Si c'est en ordre avec l'urbanisme je me lance   

vought

Pimonaute

Lieu : Jodoigne

Inscription : 08-02-2007

Messages : 15

Re : Projet locatif

Dans le même sujet, je visite un bien (que je pense de rapport) avec 4 unités locatives puis me rends compte qu'il s'agit d'un immeuble de commerce...
Questions?
Tel quel, est-ce légal de le louer sachant la nature commercial du bien?

Ne doit-on pas introduire un permis d'urbanisme pour aménager des unités locatives (studios) car changement d'affectation?

Quand j'ai questionné la personne de l'agence sur le permis de location, elle allait se renseigner... mwais 

Qu'en pensez -vous? A quoi faut-il faire attention dans ce genre de situation?

merci

mjollnir

Pimonaute assidu

Inscription : 17-12-2006

Messages : 69

Re : Projet locatif

Salut,

je pense que oui mais tu devrais créer ton propre Sujet

mjollnir

Pimonaute assidu

Inscription : 17-12-2006

Messages : 69

Re : Projet locatif

Bon alors, j'ai appelé l'urbanisme directement!

Le permis a été rejeté pour plusieures raisons, dont une non contournable qui constitue à rajouter un escalier dans la première habitation (l'immeuble de rapport est en fait 2 habitations réunies).

J'ai vraiment perdu mon temps avec cet agent immobilier vereux!!
Sur l'annonce, qui est tjrs en ligne on peut tjrs lire que le permis d'urbanisme a été obtenu..

Et c'est agréé IPI....     

C'est dans des moments pareil que je suis heureux qu'il y ait une crise, pas mal de personnes ne méritent pas de faire tourner leur business. Si ça permet de faire un nettoyage dans la profession..