Résiliation d'un bail non enregistré: FAUSSES INFOS !!!

tanis · #1 03-09-2009 07:31:38

Depuis pas mal de temps je lis partout qu'un bail de neuf ans pour résidence principale etc, etc, peut être rompu sans préavis ni paiement d'indemnité si il n'est pas enregistré dans les deux mois par le propriétaire .
Il me semble quand même que les gens qui disent cela n'ont pas lu la loi mais simplement la brochure du ministère .
Je pense qu'en lisant la loi, et non pas la brochure du ministère! que cela est vrai UNIQUEMENT tant que le bail n'est PAS enregistré ! Cela veut dire que si le propriétaire enregistre le bail un an après et que le locataire décide de partir après cet enregistrement tardif, il doit payer l'indemnité prévue éventuellement au bail, et il doit prester le préavis.
Je signale aussi en passant que dans tous les cas l'envoi d'un courrier signalant le préavis reste quand même obligatoire .
Il paraitrait aberrant et totalement illogique que le législateur "punisse" définitivement ainsi le propriétaire parce qu'il à dépassé le délai de deux mois . Si on lit la loi, il semble clair que cette sanction n'est prévue que tant que l'enregistrement n'a pas eu lieu.
Est ce que d'autre pourraient confirmer ou infirmer ce que je dit , car sur le net il semble n'y avoir que des infos infirmant mon avis à ce sujet .
Merci et amicalement à tous.
Noel

SNPC · #2 03-09-2009 08:36:23

Vous avez parfaiterment raison. La sanction bizaroïde édictée par le législateur en cas d'absence d'enregistrement n'est de mise qu'aussi longtemps que le bail n'est pas enregistré! Cette interprétation n'est pas contestée, à ma connaissance tout au moins.

Je profite de l'occasion pour attirer l'attention des fervents de PIM sur une autre nuance de cette règle. Comme vous l'avez souligné, la sanction n'affecte que les baux de 9 ans et dès lors les baux de courte durée y échappent. Cependant, lorsque le bail de courte durée (3 ans maximum) se mue en bail de 9 ans par l'effet de la loi et l'absence de congé émanant d'une des parties, la sanction devient applicable...

PIM · #3 03-09-2009 11:49:32

@ SNP: merci pour ces précisions

@ tanis: je préciserais que le dit enregistrement - même tardif - doit être effectué avant le congé donné, pour pouvoir échapper à ladite sanction ...

SNPC · #4 03-09-2009 13:56:14

Je dois ajouter que, ce midi précisément, j'ai rencontré un avocat qui a été saisi de ce problème par un locataire. Cela va faire l'objet d'un procès!

Le locataire se base sur l'annexe qui doit obligatoirement être jointe au bail et qui est différente pour les 3 Régions mais dont le texte, dans les trois cas et chaque fois dans les deux langues, dit que la règle selon laquelle le locataire peut partir sans préavis ni indemnité vaut dès que l'enregistrement n'est pas réalisé dans les deux mois, même s' il a lieu plus tard, avant le départ du locataire! ("Si le bail n'a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir infliger une amende. De plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la règle selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er juillet 2007.")

Si l'on reprend le texte de la loi, qui prévaut bien sûr sur l'annexe publiée par le Ministère de la Justice, on trouve":

Art 3 § 5, (de la loi sur le bail de résidence principale), nouvel alinéa entre les alinéq 2 et 3:
"Après la période de deux mois visée à l'article 32,5° du Code des droits d'enregistrement, ... et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er (délai de préavis) que l'indemnité visée à l'alinéa 2, ne sont pas d'application.

Reste la question suivante: l'"erreur" commise dans le texte des annexes du bail est-elle volontaire ou non? Pour le moins, il semblerait que certains rédacteurs prennent leurs désirs pour des réalités...

PIM · #5 03-09-2009 14:52:13

Il y a d'autres trucs "marrants" dans ces annexes imposées.

Par exemple:
"7) Frais et charges
En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur ou du bailleur doit s'acquitter de certaines charges. Le bailleur est uniquement tenu de payer le précompte immobilier."

kaplan · #6 03-09-2009 15:42:41

SNP a écrit :

Vous avez parfaiterment raison. La sanction bizaroïde édictée par le législateur en cas d'absence d'enregistrement n'est de mise qu'aussi longtemps que le bail n'est pas enregistré! Cette interprétation n'est pas contestée, à ma connaissance tout au moins.
Je profite de l'occasion pour attirer l'attention des fervents de PIM sur une autre nuance de cette règle. Comme vous l'avez souligné, la sanction n'affecte que les baux de 9 ans et dès lors les baux de courte durée y échappent. Cependant, lorsque le bail de courte durée (3 ans maximum) se mue en bail de 9 ans par l'effet de la loi et l'absence de congé émanant d'une des parties, la sanction devient applicable...

Et seulement pour les baux ( 9 ans et 3 ans mue en 9 ans BRP) conclu après le 15/6/2007 et pas ceux conclu avant cette date (!)

Gof · #7 03-09-2009 18:26:43

Entièrement d'accord avec les différentes analyses de SNP.

Bernard Louveaux avait déjà soulevé l'ambiguité qui consiste à annexer des textes imposés par le législateur.

Je conseillerais d'inclure une clause dans le bail que ceci se fait uniquement en exécution de l'exigence légale et que les textes en cause n'ont qu'une valeur purement informative. Question de mettre les choses au point.

Pour être parfaitement complet, rappelons que la Cour constitutionnelle s'est prononcée récemment sur la différence de traitement selon que le bail est (réputé) conclu pour neuf ans ou pour une courte durée. Elle n'a rien trouvé à y redire.

Sans nul doute, des analyses seront publiées dans des revues juridiques à dans les prochains mois.

L'enregistrement du bail révèle d'ailleurs d'autres subtilités, qui ne manqueront pas d'être soulevées.

tanis · #8 03-09-2009 18:28:15

SNP a écrit :

Vous avez parfaiterment raison. La sanction bizaroïde édictée par le législateur en cas d'absence d'enregistrement n'est de mise qu'aussi longtemps que le bail n'est pas enregistré! Cette interprétation n'est pas contestée, à ma connaissance tout au moins.
Je profite de l'occasion pour attirer l'attention des fervents de PIM sur une autre nuance de cette règle. Comme vous l'avez souligné, la sanction n'affecte que les baux de 9 ans et dès lors les baux de courte durée y échappent. Cependant, lorsque le bail de courte durée (3 ans maximum) se mue en bail de 9 ans par l'effet de la loi et l'absence de congé émanant d'une des parties, la sanction devient applicable...

smile Un grand merci pour la réponse et les infos suplémentaires .
Amicalement . Noel

tanis · #9 03-09-2009 18:29:35

PIM a écrit :

@ SNP: merci pour ces précisions
@ tanis: je préciserais que le dit enregistrement - même tardif - doit être effectué avant le congé donné, pour pouvoir échapper à ladite sanction ...

smile Merci beaucoup pour ces précisions .
Amicalement à tous
Noel

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