Un Président AG et la loi de 2010

mamiloup · #1 06-10-2009 22:37:22

La nouvelle loi de 2010 nous promet un bel avenir.

l'AG doit nécessairement être présidée par un copropriétaire
(loi impérative)

Comment les copropriétaires vont-ils choisir un président d’AG
lorsqu’il n’y a aucun candidat ? (fonction à risques)
Réponse : Solliciter le Juge ?
Mais le Juge est lié par la loi qui ne peut nommer qu'un copropriétaire ?
A moins d'un volontaire chinois, il n'y aura pas de solution.
La nouvelle loi a-t'elle pensé à ce cas de figure très courant ?

Nous voilà avec un bel avenir sans AG pendant longtemps.

SNPC · #2 08-10-2009 09:36:18

Il est clair que l'intention des auteurs de la proposition est de stimuler le dynamisme des copropriétaires. Il n'est pas raisonnable d'à la fois se plaindre des lacunes (fréquentes et parfois graves) des syndics et de ne pas prendre ses responsabilités dans la gestion de l'association des copropriétaires.
Cela étant, vous avez raison de souligner l'hypothèse où aucun candidat ne se présente. En général, dans les associations, ce cas de figure est réglé en désignant dans la loi la personne qui devient d'office le président si personne ne se présente. Il serait également possible que la loi confie aux statuts la mission de désigner le président par défaut.
Je transmettrai votre message et ma réponse aux auteurs de la proposition.

grmff · #3 08-10-2009 10:20:08

Il me semble clair que si personne ne veut "présider" et "présenter", la manière pragmatique sera de prendre le conseil de gérance comme président et assesseur... avec un président qui passe immédiatement et définitivement ou presque la parole au syndic.

C'est déjà ce qu'il se passe: difficile de trouver des membres de conseil de gérance... et pas d'envie de présider l'AG!

Avec lesannées, certains président finissent par remplir leur rôle complètement, avec un syndic qui est plus secondaire dans son rôle lors de l'AG.

Ceci étant dit, le gros des AG est généralement le compte rendu de ce qui s'est passé pendant l'année. Et c'est le syndic qui sait...pas le président.

SNPC · #4 08-10-2009 10:34:16

Le rôle du président n'est pas de savoir ... mais de présider!
Autrement dit, il sera amené à passer régulièrement la parole au syndic pour rendre compte de sa mission et exposer les questions reprises dans l'ordre du jour, mais c'est lui qui doit ensuite donner la parole aux copropriétaires qui souhaitent intervenir et qui doit faire avancer les choses et organiser les votes, avec l'assistance technique du syndic, certes, mais sous sa propre autorité.
Ce n'est pas un rôle facile mais Grmf! a raison de souligner qu'avec le temps une certaine expertise se dégagera. C'est en tout cas très important si l'on veut éviter que les syndics ne se comportent comme les patrons de la copropriété, ce qui est une revendication souvent émise par les copropriétaires, à juste titre du reste.

grmff · #5 08-10-2009 10:40:11

avec le temps une certaine expertise se dégagera. C'est en tout cas très important si l'on veut éviter que les syndics ne se comportent comme les patrons de la copropriété, ce qui est une revendication souvent émise par les copropriétaires, à juste titre du reste.

C'est vrai. SI les propriétaires veulent être les patrons, ils doivent prendre en main le pouvoir que la loi leur donne.

A défaut, un syndic professionnel s'arrangera pour que la forme soit respectée, et que la copropriété et ses assemblées puissent fonctionner et prendre les décisions qui s'imposent.

C'est là que la dérive peut arriver: le syndic, à force d'avoir tout sur les bras, fini par croire qu'il est le patron... et ne laisse plus le débat se faire au sein de l'AG

Elle peut arriver... mais n'arrive pas toujours. Je me souviens d'AG où le président n'avait de président que le titre pour le formalisme, et où le syndic dirigeait seul les débats. La décision finissait par être prise à l'unanimité. De l'extérieur, cela peut sembler "stalinien", mais la décision unanime peut venir d'un syndic dictateur, ou d'une saine décision consensuelle qui s'est dégagé d'un débat d'idée de tous les propriétaires présents!

luc · #6 08-10-2009 10:44:47

Ce cas se présente, hormis les cas qui méritent de passer en justice suite à des mélanges d'intérêts, assez souvent quand tous les CP ont un certain âge et ont l'habitude d'une certaine cogérance (= mission très lourde pour un CP inexpériencé, m^me s'il a d'autres qualités).

Comme Grmff le remarquais à juste titre il y a une différence à présider (= le capitaine d'un bateau) et diriger (= le timonier d'un bateau) une assemblée.

Il faut donc un équilibre entre les deux. Chacun doit rester sur son terrain, respecter l'autre ET respecter le sens de sa fonction.

Je suis partisan à ce que le Juge puisse intervenir en cas de blocage et puisse désigner un président d'AG hors ACP pour une séance d'AG ou pour un mandat qui ne peut dépasser par exemple les 5 ans .

PS: mon message a été écrit avant les reponses de Grmff et SNP

luc · #7 08-10-2009 10:56:57

Grmff a écrit :

(...)
C'est vrai. SI les propriétaires veulent être les patrons, ils doivent prendre en main le pouvoir que la loi leur donne.
(...)

D'accord, mais je dirais plutôt:

"Si l'assemblée générale de l'association des copropriétaires veut être le patron, ...".

Ma nuance est que c'est toute décision doit être porté par une majorité réelle, parfois de 100%.

Ce président doit donc essayer de dégager un vrai débat entre les CP (= une délibération réelle) où le syndic ne participe pas et reste impartiale.

Il y a donc un avantage que le président soit un CP résident (= connais la réalité de l'immeuble) et que le syndic ne soit pas un CP (= connais les exigences techniques, comptables, administratives et juridiques).

Mais il faut impérativement que ni le président d'AG ni les membres du CdG/CdC croient qu'ils sont là pour faire taire toute opposition au point de vue d'un groupe de CP ou du syndic.

grmff · #8 08-10-2009 11:07:37

Ce président doit donc essayer de dégager un vrai débat entre les CP (= une délibération réelle) où le syndic ne participe pas et reste impartiale.

Je ne vous rejoins pas sur ce point. Le syndic doit participer au débat, et y apporter toute sa connaissance technique et légistique. Toute son expérience sur des problèmes similaires qu'il a rencontré ailleurs.

grmff · #9 08-10-2009 11:08:57

Il y a donc un avantage que le président soit un CP résident (= connais la réalité de l'immeuble) et que le syndic ne soit pas un CP (= connais les exigences techniques, comptables, administratives et juridiques).

Je ne vous rejoins pas non plus sur ce point.

Certains propriétaires connaissent très bien les exigences techniques et administratives.

Diriez-vous que vous connaissez moins bien la loi que votre syndic? lol

grmff · #10 08-10-2009 11:11:09

Mais il faut impérativement que ni le président d'AG ni les membres du CdG/CdC croient qu'ils sont là pour faire taire toute opposition au point de vue d'un groupe de CP ou du syndic.

Evidemment d'accord. Dans un débat démocratique, l'opposition a le droit à la parole.

Et au moment du vote aussi.

Et après le vote, elle doit s'incliner devant les décisions,sauf si elles relèvent d'un abus de majorité sur une minorité (exemple bateau du propriétaire du dernier étage qui veut qu'on refasse l'étanchéité du toit... et de la majorité qui refuse: c'est un abus de majorité)

luc · #11 08-10-2009 12:43:10

Grmff a écrit :

Citation :Ce président doit donc essayer de dégager un vrai débat entre les CP (= une délibération réelle) où le syndic ne participe pas et reste impartiale.
Je ne vous rejoins pas sur ce point. Le syndic doit participer au débat, et y apporter toute sa connaissance technique et légistique. Toute son expérience sur des problèmes similaires qu'il a rencontré ailleurs.

D'accord pour la phase "information", mais pas pour la phase "délibération". On délibère entre les membres de l'ACP.

Je réfère au Parlement: là les Ministres informent, mais n'intervienne pas dans le débat lui-même.

luc · #12 08-10-2009 12:57:24

Grmff a écrit :

(...)
Certains propriétaires connaissent très bien les exigences techniques et administratives.

Oui, mais ... je prends un exemple classique: un avocat spécialisé en droit routier, commet une infraction routière et est poursuivi devant le tribunal. Il ne peut pas se défendre lui-même, tout spécialiste qu'il est et doit prendre un autre avocat.

Il est difficile d'être impartial, quand vos intérêts privés sont impliqués. Vous n'étudiez pas toutes les solutions possibles. vous vous engouffrez vite dans la solution qui est dans vos intérêts privés.

Grmff a écrit :

Diriez-vous que vous connaissez moins bien la loi que votre syndic?

Si c'est un syndic comme il faut, le syndic de mon ACP devrait connaître mieux la loi que moi, en ce qui concerne l'application de la loi dans une ACP.

C'est tout le sens du mot "professionnel".

luc · #13 08-10-2009 13:05:12

Grmff a écrit :

Citation :Mais il faut impérativement que ni le président d'AG ni les membres du CdG/CdC croient qu'ils sont là pour faire taire toute opposition au point de vue d'un groupe de CP ou du syndic.
Evidemment d'accord. Dans un débat démocratique, l'opposition a le droit à la parole.
Et au moment du vote aussi.
Et après le vote, elle doit s'incliner devant les décisions,sauf si elles relèvent d'un abus de majorité sur une minorité (exemple bateau du propriétaire du dernier étage qui veut qu'on refasse l'étanchéité du toit... et de la majorité qui refuse: c'est un abus de majorité)

Je vois que là on est d'accord.

Mon point de vue est donc qu'une ACP est mieux servi avec un syndic professionnel, qui n'est pas CP dans cette ACP et n'a pas un autre intérêt quelconque dans cette ACP.

Tout cela sous condition que l'organisme, qui est responsable pour le contrôle déontologique du syndic, fasse son travail correctement et loyalement, sans un soupçon de corporatisme.

Dans ce cadre il est souhaitable que les syndics non-professionnels soient soumis à un contrôle similaire, par exemple par la voie d'un "Institut des copropriétaires et syndics".

Francis · #14 08-10-2009 14:48:57

Luc, pour ma part, les comparaisons avec la justice et l'exécutif ne sont pas les meilleurs et peu compatible avec les débats des copropriétés où les propriétaires les plus remuants sont souvent ceux qu'i y connaissent le moins et n'écoutent pas les autres.
Je suis également pour un président qui "préside", laisse parler (jusqu'à un certain point) tout le monde, tiennent fermement les renes pour les votes mais ne se substitue pas au syndic.

Pour ma part, très petit syndic je suis, j'ai parfois du violemment m'interposer en AG pour éviter que des décisions illégales ne soient votées par une large majorité des présents, malgré mes explications, ou tentatives d'explications noyées dans les débats. La part de rémunération comme syndic n'entre que peu dans mon revenu total et ma "large" clientelle me permet parfois d'oder dire certaines vérités que n'oserait pas un débutant. Il faut un permis pour conduire une voiture, il faudrait également un permis pour les présidents, assesseurs etc... mais c'est utopique. Quant tout le monde est de bonne foi, et c'est le cas dans majorité de copropriété, les problèmes peuvent être facilement résolus.
Je ne vois pas d'un oeil favorable la création d'un institut des copropriétaires et syndics. Ne rajoutons pas un brol en plus mais faisons respecter ce qui est en place et améliorons le.

mamiloup · #15 08-10-2009 16:28:00

C'est un peu le "melting pot café" !

Merci à SNP de retransmettre ma proposition initiale aux auteurs.

Le problème que j'ai soulevé reste entier malgré les différents intervenants.

Dans une copropriété tout copropriétaire défend ses intérêts : il est donc partial par définition.

Le président d'AG doit être impartial.

Combiner les deux ne sera pas facile et certainement pas à la portée de tous.

Si en sus vous avez parmi les copropriétaires un procédurier à cheval sur le principe d'impartialité (à cheval comme les "gendarmes") avec menace de poursuite judiciaire - cas réel -
vous ne trouverez personne pour se sacrifier. Faut pas être fou.

Par ailleurs, même un président extérieur nommé par le Juge n'a pas empêché une nouvelle action en justice dans le cas que je cite.

Alors à la prochaine AG, il n'y aura pas foule pour se porter volontaire président.

Et je redis donc ce que j'ai écris dans mon post initial :

"Nous voilà avec un bel avenir sans AG pendant longtemps."

mamiloup · #16 08-10-2009 18:24:55

SNP a écrit :

En général, dans les associations, ce cas de figure est réglé en désignant dans la loi la personne qui devient d'office le président si personne ne se présente. Il serait également possible que la loi confie aux statuts la mission de désigner le président par défaut.

Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

Dans votre phrase, on passe inévitablement au volontaire chinois.
Cela me semble irréaliste.

Dans le cas d'un tiers désigné soit par le loi, soit par les statuts,
l'AG sera présidée alors par un homme/femme ne connaissant probablement rien aux statuts de la copropriété en question. L'AG sera automatiquement soumise aux feux de ceux (la grande gueule, les manipulateurs, les mandataires parfois issus d'organisations professionelles, etc.) qui n'auront aucun scrupule à faire capoter l'AG en suivant leurs propres intérêts.
Progressivement, les copropriétaires, las de ces pugilats stériles, seront tentés de quitter ou même quitteront l'AG.

Bref : pas évident !
Surtout avec la nouvelle loi !

luc · #17 08-10-2009 21:25:32

Francis a écrit :

Luc, pour ma part, les comparaisons avec la justice et l'exécutif ne sont pas les meilleurs et peu compatible avec les débats des copropriétés où les propriétaires les plus remuants sont souvent ceux qu'i y connaissent le moins et n'écoutent pas les autres.

Oui je sais que ce n'est pas dans l'air du temps d'avoir une confiance dans la justice. Mais la présence d'une ou plusieurs pommes pourries ne veut pas dire que toute la corbeille est pourrie. Mais je suis d'accord que le structure de la justice méritent une adaptation.

Ce qui sont encore moins compatible avec un débat réel lors d'une AG sont des CP qui sont présent, ont beaucoup de procurations et ne veulent pas répondre à des questions sur des points qu'ils ont demandés à mettre à l'OJ en se disant qu'ils l'obtiendront quand même, vu le nombre de présents et représentés de "leur" groupe.

Francis a écrit :

Je ne vois pas d'un oeil favorable la création d'un institut des copropriétaires et syndics. Ne rajoutons pas un brol en plus mais faisons respecter ce qui est en place et améliorons le.

Je sais qu'un doute est justifié si on voit ce que l'IPI en a fait en pratique pour le syndics professionnels.

Mais je crois que ce sera mieux, si on prend le temps. Faire mieux est d'ailleurs pas difficile si on compare avec la situation actuelle. Je crois que la solution doit aller dans le sens proposé par le Ministre de Justice.

grmff · #18 08-10-2009 21:44:56

Ne rajoutons pas un brol en plus mais faisons respecter ce qui est en place et améliorons le.

Je vous rejoins à 100% Francis. Une couche de plus ne rajoutera aucune fiabilité supplémentaire.

Si le brol actuel ne fonctionne pas comme je veux, pourquoi est-ce qu'un nouveau brol nettement plus coûteux apporterait quoi que ce soit?

Nettement plus coûteux parce que payé par nettement moins de monde pour la même structure.

Si on peut inventer un brol qui fonctionne pour pas cher, pourquoi ne pas adapter le brol actuel?

On n'est dans le monde réel, bon sang. Pas dans le monde politique où rajouter un gouvernement ou une admnistration ne fait que rajouter un peu d'impôts... et quelques postes pour les copains.

grmff · #19 08-10-2009 21:47:56

Mon point de vue est donc qu'une ACP est mieux servi avec un syndic professionnel, qui n'est pas CP dans cette ACP et n'a pas un autre intérêt quelconque dans cette ACP.

Votre point de vue, je peux le comprendre dans votrecas, avec un syndic qui a l'air de faire n'importe quoi.

Mais ce point de vue n'a aucun sens dans les petites ACP.

Si je devais appliquer cela, une partie de mon patrimoine perdrait environ 25% de sa valeur par la diminution de rendement que cela lui ferait subir.

Quand je vous dis que vos idées sont irréalistes et coûteuses....

Si votre but est la pure rigueur, pourquoi ne pas imposer que les syndics soient obligatoirement des juges?.....

Francis · #20 09-10-2009 07:07:02

Je suis pour une réorganisations des brols existants; tel l'IPI et pourquoi pas en élargissant aux autres acteurs de l'immobiliers: géomètres, architectes, experts, propriétaires, locataires etc. Tant qu'on y est on pourrait également ajouter les promoteurs, mais alors aussi les entrepreneurs de construction. Delà aussi les notaires, pourquoi pas les avocats (acteurs incontournables de l'immobilier), etc...

on en vient à y mettre tout le monde

et à se retrouver avec..... la justice.

Pourquoi alors ne pas faire directement confiance à la justice, mais en l'améliorant, en faisant des lois mieux adaptées et simples, des délais plus courts, etc...

là serait la véritable révolution de l'immobilier.

Un Président AG et la loi de 2010

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