Mur mitoyen - voisin refuse de payer sa part des travaux

shara · #1 08-10-2009 17:15:15

Bonjour à tous,

J'aimerais profiter de vos expériences et de vos conseils, ne sachant trop quoi faire dans ma situation.

Pour d'abords faire la mise en situation, nous avons acheté une maison mitoyenne :

Il s'agit ici d'une image de l'arrière de la maison. Cette maison possède à l'arrière une annexe composée d'un rez-de-chaussé et d'un étage.
Le propriétaire de la maison de gauche est une chaîne de magasin d'alimentation très connue en Belgique, notre interlocuteur est donc un employé chargé de gérer le capital immobilier de cette compagnie (appelons le M).

Après discussion avec M et établissement d'un état des lieux payé à 50/50 par M et nous, nous avons fait démolir la cheminée sur le toit de notre annexe, il ne reste donc plus actuellement que la partie de cheminée se trouvant chez M, qui dépasse d'environ 30cm sur notre toit et sur laquelle nous avons mis un joli chapeau pour éviter la pluie tout en permettant une ventillation (M n'utilise pas cette cheminée, nous n'avons d'ailleurs trouvé aucun accès à cette dernière dans la maison de M, tout a été condamné à une époque inconnue).

Après quelques mois et divers travaux, il nous est apparut que notre annexe à des problèmes d'infiltration d'eau et d'humidité dû à l'état des murs extérieur qui n'ont pas été entretenus (peinture planches totalement vétuste, fissures dans les murs dont une qui fait toute la hauteur du batîment et qui cours le long de l'annexe de M, désolidarisation du mur de l'annexe avec la dalle de béton au sol de la cours de M, ...)
Bref, pour faire court, un ravalement de façade suivit d'un traitement (hydrofuge ou autre) nous semble indispensable pour résoudre ces problèmes.

Après discussion avec M, ce dernier nous a répondu qu'il voulait bien nous fournir l'accès à sa propriété pour nous permettre d'effectuer les travaux mais qu'il refusait de prendre part aux coûts de ces derniers.
Nous lui avions fait part aussi du problème d'humidité du au fait qu'au sol, la dalle de béton de la cour de M n'est pas solidarisé avec le mur, ce à quoi nous avons reçu la réponse suivante :
"Notre responsable technique est venu sur place et a constaté que les problèmes d’humidité proviendraient des fissures se trouvant dans le mur de votre maison". Selon lui, le problème ne proviendrait donc pas de la propriété M et les travaux ne nous incomberaient donc pas.

Donc, pour moi, la société de M considère que TOUS les murs de l'annexe m'appartiennent...
Pour le mur dans ma cours, je suis d'accord. Pour celui de face sur la photo, je pourrais éventuellement l'imaginé difficileement... mais pour le mur donnant dans la cours de M, j'ai d'énorme doute car 1) leur annexe est ancrée dans le mur 2)la cheminé aussi...

M pourrait donc renoncer à sa copropriété sur le mur de 'face' (et alors je lui demande un papier notariant le confirmant), mais je doute qu'il puisse le faire sur le mur de gauche (ou alors il doit retirer son annexe et la cheminée)...

Quels sont mes recours ? Si je vais devant un juge de paix, est-ce que ce dernier a de bonnes chance de forcer la société de M à payer au moins la moitié des frais de ravalement de façade ? Après tout c'est eux qui n'ont pas entretenu ce mur depuis des années...

Et si je me lance là-dedans, je dois attendre le dit jugement avant de faire les travaux (donc continuer à avoir des infiltrations d'humidité avec les conséquences...) ou je peux faire les travaux et j'obtiendrais un remboursement par la société M de sa part ?

En vous remerciant pour vos lumières si précieuses smile

Gof · #2 10-10-2009 10:49:53

Il me semble que cette situation avait déjà été abordée dans un autre fil de discussion.

Il y a en effet une présomption de mitoyenneté jusqu'à l'héberge (lisez jusqu'à la limite du bâtiment le plus bas).

Jusqu'à cette hauteur de l'héberge, il est dès lors certain que votre voisin devra contribuer dans les frais d'entretien et de réparation du mur.

Mais pour tout ce qui est situé au delà de l'héberge, il vous appartiendra de prouver que le mur est mitoyen si vous entendez mettre votre voisin à contribution pour cette partie également.

shara · #3 10-10-2009 13:47:00

Gof a écrit :

Il me semble que cette situation avait déjà été abordée dans un autre fil de discussion.

A l'époque c'était pour démolir la cheminée. Nous l'avons démoli à nos frais (normal, c'est nous qui en voulions plus) après avoir effectué un état des lieux (c'était leur seule condition) payé à 50/50 par les deux partis.

Gof a écrit :

Il y a en effet une présomption de mitoyenneté jusqu'à l'héberge (lisez jusqu'à la limite du bâtiment le plus bas).
Jusqu'à cette hauteur de l'héberge, il est dès lors certain que votre voisin devra contribuer dans les frais d'entretien et de réparation du mur.
Mais pour tout ce qui est situé au delà de l'héberge, il vous appartiendra de prouver que le mur est mitoyen si vous entendez mettre votre voisin à contribution pour cette partie également.

Donc, si je comprend bien et en me basant sur ce plan :

La partie en rouge en bas est présumé mitoyenne car il s'agit du mur de séparation (qui fut rehaussé à une époque pour faire mon annexe, le haut est donc à moi). La partie en rouge en haut est mitoyenne car la cheminée de mon voisin utilise le mur (ou c'est juste la largeur de sa cheminée qui est mitoyenne) ?

Et donc, mon voisin aurait l'obligation de payer la moitié des frais de réparation des parties en rouges ? C'est bien cela ?

Gof · #4 10-10-2009 20:20:55

Est présumé mitoyen, uniquement les parties qui profitent aux deux voisins.

Le rehaussement n'est sans doute pas mitoyen. La partie ne rouge en dessous, pour autant qu'elle profite à l'autre voisin également (parce qu'il a, par exemple, appuyé une construction contre ce mur).

Dans la partie rouge à gauche, c'est uniquement l'espace occupé par la cheminée qui est présumée mitoyenne.

shara · #5 10-10-2009 20:44:49

Oki pour la partie rouge de la cheminée (autant dire 1m² même pas, ce qui vaut pas trop la peine de se battre pour).

Pour ce qui est de l'autre partie rouge, le voisin ne l'utilise pas. Par contre il me semble qu'il s'agit, en fait, de l'ancien mur de séparation (comme la partie tout à droite derrière la voiture noire où le dessus comporte des tuiles en V inversé) qui fut par la suite rehaussée... donc qui était mitoyen avant la construction de mon annexe...

quoi que sur le mur côté stationnement, on voit clairement (enfin pas sur la photo) les traces d'une porte et d'une fenêtre qui ont été murée quelques part dans le passé...

Ou le fait de l'avoir justement rehaussé lui retire sa mitoyenneté dans le bas ? Et que donc les seuls murs mitoyen serait la partie où est la cheminée et le petit mur qui sépare ma cours du stationnement (et où les rénovation sont pour moi complètement accessoire, cette partie de mur ne présentant pas de problème).

tout en vous remerciant grandement pour votre aide smile

Gof · #6 10-10-2009 23:45:31

Le fait de rehausser un mur qui est mitoyen dans sa partie préexistante, ne réduit pas cette mitoyenneté.

Autrement dit, si mitoyenneté il y avait, elle persiste après le rehaussement.

Mais tout est évidemment une question de preuve, et les couvre-murs en V ne sont pas une présomption de mitoyenneté. C'est en fait le cas inverse qui est prévu par le Code civil ("Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné").

shara · #7 11-10-2009 08:47:59

Donc pour la partie basse des murs, mon voisin (qui a certainement de bon avocat) va me dire que si je veux qu'il paye sa part, je dois prouver la mitoyenneté...

Et comme cette annexe date de l'après-guerre (enfin je suppose, la maison datant de 1906), que je n'ai aucun plan ( que l'urbanisme n'a rien non plus dans ses archives) et que mon acte ne stipule rien à se sujet... c'est pour ainsi dire peine perdu ?

Par contre, puisque mon voisin considère que ces murs sont privatifs, puis-je lui demander de signer un papier le stipulant ? Ce genre de papier suffit où il faudrait plutôt un acte notarié (puis-je imposer mon notaire) ?
Le but ici étant que si c'est mon mur, la chose soit mise sur papier pour que le jour où ce voisin veuille toucher au mur, je puisse l'en empêcher. Car on ne peut pas dire qu'ils sont très soigneux avec le bâtit...
Ce papier permettrait donc de prouver que ce mur n'est pas mitoyen et qu'il m'appartient (en dehors de la partie où se trouve l'annexe et la cheminée de mon voisin).

Encore un grand merci pour vos connaissance précieuse du code civil smile

grmff · #8 11-10-2009 09:36:59

Le fait que votre voisin ait appuyé ses constructions sur le mur ne prouve-t-il pas sa mitoyenneté? Gof?

shara · #9 11-10-2009 09:58:32

Grmff a écrit :

Le fait que votre voisin ait appuyé ses constructions sur le mur ne prouve-t-il pas sa mitoyenneté? Gof?

Cela prouve la mitoyenneté sur la partie du mur où il est appuyé seulement, si j'ai bien compris...

Donc la partie du mur entre son annexe et la mienne (mais celle-ci est en intérieur et n'a pas besoin de réparation) serait mitoyenne.

Ainsi que la partie du mur où se trouve sa cheminée, mais je vais pas me battre pour lui faire payer 50% de faire de réparation sur 1m²... le gain est trop faible par rapport à l'effort à fournir...

Gof · #10 11-10-2009 13:18:54

Grmff a écrit :

Le fait que votre voisin ait appuyé ses constructions sur le mur ne prouve-t-il pas sa mitoyenneté? Gof?

Absolument.

Un mur peut être ou devenir mitoyen de différentes manières.

La plus évidente consiste en ce que les deux voisins érigent à frais commun le mur en question. Dans la pratique, la chose est relativement rare, sauf dans le cas de lotissements.

Plus habituellement, c'est le premier des voisins qui construit, qui érige un mur séparatif, généralement à cheval des limites parcellaires. L'autre voisin a ensuite le droit de forcer le premier à rendre ce mur mitoyen, en lui payant la moitié de sa valeur.

La jurisprudence estime que lorsqu'un voisin utilise un mur séparatif sans l'avoir rendu mitoyen préalablement, et usurpe donc le droit de propriété de son voisin, il exprime par là sa volonté de rendre mitoyen ledit mur.

Par contre, lorsque le voisin dont le droit est usurpé n'agit pas dans un délai de trente ans, l'usurpateur acquiert la propriété par prescription acquisitive.

Jusque là la théorie. En pratique, l'on est parfois confronté à d'anciens murs, comme c'est le cas dans ce fil de discussion. Etablir la preuve de la (co)propriété (car la mitoyenneté n'est jamais qu'une variante de la copropriété forcée) n'est jamais chose évidente. D'où les présomptions prévues dans le Code civil (présomption jusqu'à l'héberge, absence de présomption lorsque la maîtrise des eaux se fait par un seul fond, ...).

shara · #11 11-10-2009 15:50:46

Les trente ans sont ici je crois largement dépassés (on tire plus vers le 50-60)...

Je me permet donc de répéter ma question (la dernière je crois, à moins que la réponse n'entraine d'autres questions lol ):

Puisque mon voisin considère que ces murs sont privatifs (ils ne veut pas payer et n'arrête de dire que les murs sont ma propriété), puis-je lui demander de signer un papier le stipulant ? Ce genre de papier suffit où il faudrait plutôt un acte notarié (puis-je imposer mon notaire) ?
Le but ici étant que si c'est mon mur, la chose soit mise sur papier pour que le jour où ce voisin (ou le futur acquéreur s'il se décide enfin à la vendre) veuille toucher au mur, je puisse l'en empêcher. Car on ne peut pas dire qu'ils sont très soigneux avec le bâtit...
Ce papier permettrait donc de prouver que ce mur n'est pas mitoyen et qu'il m'appartient (en dehors de la partie où se trouve l'annexe et la cheminée de mon voisin).

Au pire le voisin devrait racheter la mitoyenneté (si j'ai bien compris) pour pouvoir l'utiliser.

Gof · #12 11-10-2009 17:13:44

shara a écrit :

Puisque mon voisin considère que ces murs sont privatifs (ils ne veut pas payer et n'arrête de dire que les murs sont ma propriété), puis-je lui demander de signer un papier le stipulant ?

Qu'est ce qui vous en empêcherait ? Ce n'est pas un acte établissant un transfert de propriété, mais uniquement un document qui se limite à constater une situation à un moment donné.

Pour le rendre opposable à tiers (un acheteur par exemple), prévoyez l'obligation pour chaque partie de le relater intégralement dans le prochain acte d'aliénation notarié (un acte de vente par exemple), avec le risque que si vous oubliez le jour venu de vous exécuter, votre voisin pourrait vous reprocher une faute civile dont vous devriez réparation.

shara · #13 11-10-2009 18:53:38

Donc si je comprend bien, un simple papier signé par les deux parties serait suffisant. En toute logique mon voisin ne devrait pas s'y opposer puisqu'il dit que la mitoyenneté n'existe pas.

Existerait-il des exemples de lettres de ce type sur laquelle je pourrais me référencer ?

Je suppose qu'il faut au moins les informations suivantes :
- Nom des deux propriétaires
- Information cadastre de chaque propriété pour bien la situer (facile à trouver sur le web)
- Un petit plan spécifiant les parties mitoyennes et les parties privatives
- L'obligation de joindre ce papier dans le prochain acte d'aliénation notarié
- La signature des deux parties avec la date
- Le tout en deux exemplaires, un pour moi et un pour eux, bien entendu.

Faudrait-il autre chose ?

Gof · #14 11-10-2009 20:36:11

Attention que cela ne prenne pas l'air d'un document translatif de propriété, faute de quoi il sera soumis à taxation (droits d'enregistrement).

shara · #15 13-10-2009 18:24:15

Gof a écrit :

Attention que cela ne prenne pas l'air d'un document translatif de propriété, faute de quoi il sera soumis à taxation (droits d'enregistrement).

Est-ce qu'un texte de ce type serait adéquat :

Concerne : Murs privatifs de la maison sise 55 rue de ******, **** B****

Madame, Monsieur,

Par la présente, la "Nom société" constate et confirme les faits suivants concernant les murs de la propriété sise "adresse de ma maison" (ci-après nommée maison55).

Le mur situé entre la maison55 et le stationnement du magasin "Nom société", en son entier, privatif et appartient au propriétaire de la maison55 (voir plan en annexe).

Le mur situé entre l'annexe de la maison55 et la propriété sise "adresse de la maison voisine", est privatif et appartient au propriétaire de la maison55 en son entier, exception faite de la section commune entre les annexes, cheminée comprise, des deux propriétés (voir plan en annexe).

De par ce constat, la"Nom société" s'engage à ne pas utiliser les murs privatifs de la maison55, en tout ou en partie, sans l'accord écrit de ses propriétaires.

Dans le but de permettre la réparation et l'entretient des murs privatifs de la maison55, la "Nom société" permettra l'accès à ses propriétés selon un horaire qui sera convenu entre les parties au cas par cas.

Pour éviter tout malentendu entre les actuels et futurs propriétaires des diverses propriétés en cause, la "Nom société" s'engage à relater le document ci-présent dans tout acte d'aliénation notarié à venir et concernant ses propriétés jouxtant la maison55.

Fait à ……………………….., le ……………………………………, en deux exemplaires.

Gof · #16 13-10-2009 22:53:08

Dans le cadre de ce forum, je ne puis donner qu'un avis tout à fait marginal, vous le comprendrez, mais votre proposition m'a l'air de tenir la route. Je rajouterais éventuellement une clause par laquelle les parties s'accordent que la convention n'a d'autre objet que de constater la situation existante, et certainement pas d'opérer la translation de quelque droit immobilier.

Tout à la fin, ne pas oublier de compléter "en deux exemplaires" par "chaque partie ayant un intérêt distinct reconnaissant avoir reçu le sien".

shara · #17 14-10-2009 07:50:04

Gof a écrit :

Dans le cadre de ce forum, je ne puis donner qu'un avis tout à fait marginal, vous le comprendrez, mais votre proposition m'a l'air de tenir la route.

Je comprend, mais votre avis, basé sur votre expérience, est déjà pour moi fort précieux smile
Etant assuré que la société fera sans aucun doute passer se document par les mains de ses avocats/notaires avant de le signer, j'aimerais qu'il soit le plus complet possible, question de leur faire comprendre que je suis pas un pigeon wink

Suite à vos conseils, cela donnerait donc ceci :

Concerne : Murs privatifs de la maison sise 55 ***

Madame, Monsieur,

Par la présente, la "société" constate et confirme les faits
suivants concernant les murs de la propriété sise "adresse de ma maison" (ci-après nommée maison55).

Le mur situé entre la maison55 et le stationnement du magasin "société" est, en son entier, privatif et appartient au propriétaire de la maison55 (voir plan en annexe).

Le mur situé entre l'annexe de la maison55 et la propriété sise "adresse maison voisine", est privatif et appartient au propriétaire de la maison55 en son entier, exception faite de la section commune entre les annexes, cheminée comprise, des deux propriétés (voir plan en annexe).

De par ce constat, la "société" s'engage à ne pas utiliser les murs privatifs de la maison55, en tout ou en partie, sans l'accord écrit de ses propriétaires.

Dans le but de permettre la réparation et l'entretient des murs privatifs de la maison55, la "société" permettra l'accès à ses propriétés selon un horaire qui sera convenu entre les parties au cas par cas.

Le document ci-présent n'a pour objectif que de constater la situation existante actuelle et ne constitue en rien une translation de quelque droit immobilier.

Pour éviter tout malentendu entre les actuels et futurs propriétaires des diverses propriétés en cause, la "société" s'engage à relater le document ci-présent dans tout acte d'aliénation notarié à venir et concernant ses propriétés jouxtant la maison55.

Fait à ……………………….., le ……………………………………, en deux exemplaires, chaque partie ayant un intérêt distinct reconnaissant avoir reçu le sien.

Gof · #18 14-10-2009 17:44:53

Vous m'avez l'air d'être sur la bonne voie. Il me semble par ailleurs que ce soit une bonne chose que le document soit ensuite soumis à des juristes professionnels, qui pourraient l'éclairer davantage.

Il me semble que vous avez d'ailleurs une bonne intuition et que vous ne vous laisserez pas berner trop facilement par des clauses qui vous porteraient préjudice.

shara · #19 14-10-2009 17:49:55

Gof a écrit :

Vous m'avez l'air d'être sur la bonne voie. Il me semble par ailleurs que ce soit une bonne chose que le document soit ensuite soumis à des juristes professionnels, qui pourraient l'éclairer davantage.

Bien, je vais donc leur envoyer et voir comment ils réagissent...
En théorie, s'ils sont cohérent avec eux-même, ils devraient fournir leur accord... sinon, c'est qu'ils considère que les murs ne sont pas si privatif que cela (et qu'ils veulent juste pas payer l'entretient).

Gof a écrit :

Il me semble que vous avez d'ailleurs une bonne intuition et que vous ne vous laisserez pas berner trop facilement par des clauses qui vous porteraient préjudice.

Si je comprend pas une clause, j'accepte pas le papier moi wink

En vous remerciant pour votre aide très précieuse.

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