Vente sous régime tva, votre avis.

wk · #1 17-10-2009 13:55:45

Bonjour à tous,

Je suis confronté à ma première transaction qui pourrait s'effectuer sous régime tva, voici la situation.

Ma cliente acquiert en avril 2008 la propriété d'un bien bâti en 2005. Ce bien est situé en copropriété et ma cliente entre dans les lieux et y établit son domicile en décembre 2008. Elle me demande aujourd'hui de revendre ce bien, elle n'est pas assujettie à la tva et n'a introduit aucune demande d'assujettissement optionnel.

Le caractère neuf au sens du code tva m'impose-t-il de vendre sous le régime de la tva ou la situation de ma cliente permet-elle de vendre sous régime des droits d'enregistrement malgré le caractère neuf du bien?

Je précise que le bien se trouve en région wallonne.

D'avance merci pour vos avis, je préfère m'en référer à vos expériences que d'aller me jeter tête baissée et risquer la boulette à 8,5%...

PIM · #2 17-10-2009 14:21:49

Voici le texte du code de la TVA à ce sujet :

Article 8
§ 1er. La personne qui, autrement que dans l'exercice d'une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment qu'elle cède à titre onéreux, en tout ou en partie, soit avant son érection, soit en cours d'érection, soit après son érection mais au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment, a, pour cette cession, la qualité d'assujetti lorsqu'elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l'intention de céder le bâtiment avec application de la taxe.

§ 2. La personne qui, autrement que dans l'exercice d'une activité économique, a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, un bâtiment sur lequel, dans le délai prévu au § 1er, elle constitue à titre onéreux un droit réel au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, a la qualité d'assujetti pour cette constitution, lorsqu'elle a manifesté dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l'intention de constituer le droit réel sur ledit bâtiment, avec application de la taxe.

§ 3. La personne qui, autrement que dans l'exercice d'une activité économique, cède ou rétrocède à titre onéreux, dans le délai prévu au § 1er, un droit réel sur un bâtiment, au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe, a, pour cette cession ou rétrocession, la qualité d'assujetti, lorsqu'elle a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l'intention de céder ou de rétrocéder le droit réel sur le bâtiment avec application de la taxe.

--------------------
Art. 8 : Remplacé par l'art. 8, loi 28-12-92 (M.B. 31-12-92) (1ère éd.),
applicable à partir du 1er janvier 1993,
modifié par art. 131, L 02.08.2002 (M.B. 29.08.2002), applicable à
partir du 26.04.2002.

Il en résulte, à mon avis:
- il n'y a pas d'obligation, mais possibilité, de revendre sous régime tva
- l'intérêt pour le vendeur de revendre sous régime tva , c'est qu'en respectant les conditions légales à ce sujet, il peut récupérer la tva qu'il a lui-même payée.... et donc en tenir compte dans la fixation du prix de vente (puisque son prix de revient baisse). Par contre, pour l'acheteur, une tva de 21 % ce n'est pas la même chose que des droits d'enregistrement de 12,5 %

wk · #3 17-10-2009 14:30:22

Merci pour la rapidité de votre réponse Monsieur Deckers, le problème ici est que je voudrais m'assurer que je peux vendre sous le régime des droits d'enregistrement car je pensais que la propriétaire avait pris possession des lieux fin 2005 début 2006 comme les autres copropriétaires. La vente a commencé il y a un mois, je me suis basé sur une vente avec droit pour établir le prix de vente et elle m'apprend aujourd'hui qu'elle a commencé à occuper les lieux en 2008.
La question pour moi maintenant est de savoir si je continue la vente sur ces bases ou si je modifie le régime fiscale et par la même occasion le prix car comme vous le dites très justement le régime fiscale a une influence importante pour le vendeur et l'acheteur.

PIM · #4 17-10-2009 16:44:26

Pour calculer l'incidence et l'éventuel intérêt de vendre sous régime TVA, voir ce fil-ci de discussion précédent (y lire mon exemple du 22/01/2007 à 09h44).

Par ailleurs, comme déjà indiqué dans mon message de tout à l'heure, il y a possibilité, mais pas obligation de vendre sous régime tva.
Vous pouvez donc, à mon avis, vendre sous droits d'enregisrement, même si la première occupation de cet appartement-là ne date que de 2008.

De là à dire que c'est une bonne idée..... faites vos calculs en fonction de mon exemple du 22/1/07

wk · #5 18-10-2009 11:32:49

Je viens effectivement de regarder votre exemple, dans lequel vous décomposez de manière logique, or dans mon cas ma cliente me demande de continuer avec le même prix de vente et de pouvoir récupérer la tva en plus;

Si droit à 12,5%;

Px de vente: 229000
Droits : 28625
Notaire : 2328.96

Soit un prix acte en main de 259953.96

Si TVA 21% ;

Terrain: 57250 + 7156.25 (droits)
+ 2328.96 (notaires)
Bâti : 171750 + 36067.5 (TVA)

Soit un prix acte en main 274552.71

Nous avons donc une différence de 14598.75 € selon le régime fiscale choisi, mais si on vend sous tva, ma cliente pourra récupérer la tva payée lors de son acquisition c'est bien cela?

Conclusion; Soit elle vend sous régime tva mais baisse son prix en tenant compte du fait qu'elle va récupérer la tva de son achat et alors le bien reste "vendable".
Soit elle laisse son prix intacte mais alors on vend sous le régime des droits d'enregistrement afin que la transaction reste équitable pour toute les parties.

Encore merci de votre aide.

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