relations syndic - conseil de copropriété

croquette · #1 05-12-2009 07:10:04

Il existe dans l'immeuble une grosse difficulté concernant les poubelles car une trentaine d'appartements ne dispose ni d'une cave ni d'un garage et ces résidents ont pour seule solution de laisser ces poubelles sur les terrasses et les balcons: ce qui est contraire au règlement d'ordre intérieur.

Il a été proposé à l'AG d'autoriser les résidents à conserver leurs poubelles sur terrasses et balcons pour autant que celles-ci soient contenues dans un récipient fermé de type poubelle de jardin.

De nombreux résidents ont déjà adopté cette solution, les cas les plus "graves" restant des résidents laissant leurs poubelles de ville à l'extérieur.

Seulement 62% des votes émis lors de l'AG y ont été favorables alors qu'il aurait fallu une majorité de 75%.

Ce problème étant une source de tension entre résidents, le cas est évoqué à chaque assemblée depuis trois ans et le syndic est dans l'impossibilité (incapacité ?) de faire respecter le ROI.

Dans un souci d'apaiser les esprits, le conseil de copropriété a décidé à l'unanimité d'autoriser l'usage des poubelle de jardin jusqu'à ce qu'une autre solution ait été approuvée par l'assemblée générale.

Le syndic a rejeté cette proposition du conseil de copropriété mad

En avait-il le droit ? sad

grmff · #2 05-12-2009 12:07:18

Etant donné que le conseil de gérance n'a aucun droit ni aucun pouvoir, le syndic n'a pas le choix.

C'est AG qui est souveraine. Le conseil ne peut pas prendre de décision. Si le syndic avait accepté la proposition du conseil, il se serait mis dans l'illégalité.

PIM · #3 05-12-2009 12:15:44

Il faut faire porter ce point à l'ordre du jour d'une AG de l'ACP.

croquette · #4 05-12-2009 12:20:26

réponse à Grmff,

Parfaitement d'accord avec Vous mais le syndic ne fait pas respecter le ROI et ne propose aucune autre solution pour les poubelles.

Une poubelle de jardin fermée est, surtout l'été, bien moins odorante qu'une poubelle de ville !

Avez-vous connaissance de cas à peu près similaires et comment ont-ils été résolus ? hmm

croquette · #5 05-12-2009 13:01:45

Réponse à PIM (et à Grmff)

La prochaine AG est prévue en novembre 2010 !

La décision du conseil de propriété d'autoriser les poubellles de jardin contre l'avis du syndic est inscrit au procès-verbal de la dernière assemblée et les copropriétaires disposeront donc de trois mois pour déposer une réclamation contre l'une ou l'autre des décisions prises.

Il me semblait avoir lu que le conseil de copropriété pouvait s'opposer à une décision du syndic pour autant qu'il se justifie devant l'AG.

Contrairement à ce semble avancer Grmff, il n'y aurait alors pas de faute dans le chef du syndic mais l'AG aurait à préciser si le conseil de copropriété a outrepassé ses compétences.

Bien sûr, le conseil de copropriété n'a aucun droit ni aucun pouvoir, mais quand dans les faits il est le seul à s'inquiéter de la vie dans la résidence et que le syndic surchargé par les nombreux immeubles qu'il gère, s'est, deuis plusieurs années, reposé sur le conseil pour le suivi quotidien de la résidence ne faut-il pas "interpréter" les lois au profit des résidents ?

L'immeuble comporte 100 appartements dont 70 sont loués et seulement 30 propriétaires y résident.

Ces locataires peuvent tout au plus transmettre leurs remarques à l'AG ... pour autant qu'on leur demande.

Cela n'est pas fait dans cette résidence et les locataires ne connaissent même pas la date de l'assemblée !

luc · #6 06-12-2009 08:14:36

Comme d'ailleurs demandé par PIM je suggère qu'on ne parle que du "conseil de copropriété" que quand le projet de loi est voté. Ce qui ne sera pas le cas qu'avant janvier 2010 au plus tôt.

La mission proposée d'un conseil de copropriété est nettement différent de celui d'un conseil de gérance.

En fait le conseil de gérance est supprimé et remplacé par un nouveau organe, si le projet de loi est voté.

J'adhère à la proposition de PIM: ne parlez que du conseil de gérance, tant que la nouvelle loi n'est pas parue dans le Moniteur.

Quand au contenu de votre problème: je crois que les intervenants oublient des dispositions officielles très importantes.

Je le sais, puisque c'est aussi le cas dans mon ACP. Ce cas est en justice sur la demande du "conseil de la copropriété" (= "avocat de l'ACP" pour ceux qui ont du respect pour la loi de 1994), donc je n'en parle plus sur ce forum, ni en privé, sauf en AG avec les autres copropriétaires et sauf dans le cadre de la procédure en justice.

croquette · #7 06-12-2009 09:10:22

réponse à Luc

Nous ne souhaitons pas en arriver à une action en justice pour un problème aussi peu important et non concernant de fait qu'une dizaine de résidents sur les cent.

Mais l'attitude du syndic nous semble ambigue.

Il était noté dans le premier règlement d'ordre intérieur : " Les copropriétaires et les occupants ne pourront mettre aux fenêtres, façades et balcons ni enseignes, ni réclames, garde-manger, linge ou tout autre objet"

A la demande du conseil de gérance, cette phrase est devenue sans que l'AG ne se soit prononcée sur la modification : "Les copropriétaires et les occupants ne pourront mettre aux fenêtres, façades et balcons, ni en seignes, ni réclames, ni garde-manger, linge, poubelles à l'exception du mobilier de jardin et de décorations florales"

Une poubelle de jardin n'est-elle pas un mobilier de jardin ?

La proposition semble avoir été mal formulée à l'AG; il a été demandé "Autorisez-vous les résidents à conserver leurs poubelles de ville sur leur balcon pour autant que celles-ci soient contenues dans une poubelle fermée de type poubelle de jardin"

Il aurait plutôt fallu demander : "Etes-vous d'accord d'obliger les gens qui conservent leurs poubelles de ville sur leur balcon d'enfermer celles-ci dans une poubelle de jardin ?"

Nous avons peu d'expérience en tant que membre du conseil de gérance (ou de copropriété) et l'expérience est une lanterne .... (Pim)

Jusqu'à présent, à la lecture du projet de loi, je ne vois pas très bien ce qui changera significativement pour ce groupe. Le syndic semble être la personne la plus concernée par le projet avec de nouvelles obligations particulièrement restrictives. Cela explique pour moi, leur faible enthousiame ! wink smile

croquette · #8 06-12-2009 10:11:42

smile

A tous les Pimonautes (?) expérimentés.

Le problème auquel est confronté le nouveau conseil de gérance (de copropriété) n'est que la résultante des actions du conseil précédent: celui-ci s'était formé "de manière concertée" lors de la première AG de la résidence.

Le syndic, désigné par le promoteur, est à la fois vendeur, loueur et syndic de la majorité des immeubles de ce promotteur.

Il est le syndic d'une vingtaine d'immeuble et les fonctions de syndic au sein de sa société sont plus particulièrement remplies par un de ses employés qui ne se déplace pratiquement jamais sur le terrain.

C'est en principe la seule personne de contact pour l'ensemble des conseils et il est difficile de préciser si les décisions de cet employé sont avalisées par le syndic.

Le conseil de gérance précédent a profité de cet état de fait pour "imposer" son point de vue sans se référer à l'AG ou en ne respectant pas la loi de 1994 : des travaux non justifiés par l'urgence ont été réalisés à leur demande et certaines des propositions qu'ils avaient faites à l'AG ont été considérées comme acceptées avec moins de 50% de votes positif !

Leur point de vue de la "gestion" dans la résidence était basé sur la répression alors que nous souhaitons favoriser le dialogue en restant dans les limites de nos compétences.

Le problème des poubelles est en quelque sorte une première escarmouche avec "le syndic" et nous nous attendons à d'autres difficultés.

Nous cherchons surtout à bénéficier de l'expérience qui apparaît dans ce forum pour éclairer la route qui se profile devant nous !

big_smile

Francis · #9 06-12-2009 12:21:07

Je crois qu'il est urgent de remettre les pendules à l'heure dans cette ACP où, manifestement tant le syndic que le conseil de gérance ne fonta pas leur travail ou abusent de droits dont ils ne disposent pas.

Si je comprends bien, il s'agit d'un immeuble récent et rien n'a été prévu pour le dépôt des poubelles.
Dans les plans du permi d'urbanisme, n'y a-t-il pas de local prévu à cet effet (et qui aurait été oublié à la construction, ou incorporé dans un lot privatif?
Qui sort les poubelles les jours de ramassage ? chaque occupant? Le service de nettoyage?
N'y a-t-il pas un local commun (ou qui pourrait le devenir) qui pourrait âtre utilisé pour les poubelles?
Le conseil de gérance n'a pas le pouvoir de sécider sur ce problème (sauf si l'AG l'en a chargé) mais le syndic peut (et doit dans certains cas) prendre des décisions urgentes. Personnellement, dans une situation pareille, je me serais mouillé comme syndic, quitte à perdre mon mandat à l'AG suivante, mais ce n'est pas sur. Il y a une différence entre un syndic dictateur et un syndic qui voit le problème et prend une décision un peu limite légalement mais pour le bien général.
Quant à une AG extraordinaire, son coût est un peu élevé pour un tel petit problème.

croquette · #10 06-12-2009 18:54:53

smile réponse à Françis,

Tout est exact: nouvel immeuble, pas de local pour les poubelles (le moindre cm² a été "valorisé") et chacun doit mettre ses poubelles à la rue le jour des collectes.

Le syndic aurait pu prendre des initiatives mais je rappelle qu'il est à la fois vendeur, loueur et syndic des immeubles d'un promotteur. Je ne suis pas certain que sa fonction de syndic soit la plus lucrative.

Le problème des poubelles est de savoir si le conseil de gérance (de copropriété) peut s'opposer à une décision du syndic quand dans les faits il est constaté qu'il ne peut faire respecter le règlement d'ordre intérieur tel qu'il est actuellement rédigé.

Des poubelles de jardin sont déjà utilisées dans certains appartements, le syndic l'a reconnu lors de l'AG, mais l'élément source de tension entre résidents est la présence sur les balcons et les terrasses de poubelles de ville, assez odorantes durant l'été.

L'objectif du conseil de gérance (de copropriété) était de lui faciliter le travail; il refuse cette proposition d'accord mais que pouvons nous faire s'il se révèle incapable de faire respecter le règlement d'ordre intérieur ? sad

Francis · #11 06-12-2009 22:16:04

Changez de syndic.

croquette · #12 08-12-2009 09:03:32

réponse à Françis

Vous avez les adresses de bons syndics dans ma région ? smile

PIM · #13 08-12-2009 09:56:00

@ David (Croquette) : la région concernée est celle mentionnée dans votre profil public ?

(réponses par messages privés svp)

mistral · #14 08-12-2009 11:11:01

croquette a écrit :

réponse à Françis
Vous avez les adresses de bons syndics dans ma région ?

Je pense que le plus important n'est pas de trouver un bon syndic mais plutôt de lui adjoindre de bons contrôleurs et ensuite faire respecter des règles de démocratie dans l'ACP afin que les copropriétaires aient envie d'assister aux AG et qu'ils puissent en toute liberté exprimer leur opinion.

Il faut que les AG cessent d'être des grands-messes où l'on entérine des décisions déjà prises par le syndic et le conseil de gérance.

Cordialement.

Francis · #15 08-12-2009 18:10:37

Un bon syndic tient une comptabilité claire et vite contrôlable par n'importe qui a un peu de bon sens et n'est pas rebuté par les nombres à 69 chiffres + les décimales.

Le contrôle de la comptabilité d'une copropriété se résume en comme suit: tout ce qui doit être payé a-t-il bien été payé et rien de plus? La répartition des frais a-elle été réalisée suivant le règlement général de copropriété?

C'est un résumé simpliste mais bien réel.

Les bons syndics ne manquent pas et dans toutes les régions, sinon les tribunaux seraient débordés, les quotidiens remplis de fais divers des acp et les copropriétaires en grève défilleraient rue de la Loi.

Regardez dans les autres immeubles les noms de syndics et interrogez les copropriétaires. Notez que la gestion administrative et financière peut se faire de très loin (et même de l'étranger) grace aux moyens de communication moderne mais un syndic sérieux passera minimum 4 x par an (quant tout va bien) dans un immeuble et + souvent en cas de problèmes.
Personnellement, je ne connais personne près de chez vous.

grmff · #16 08-12-2009 20:04:44

Il faut que les AG cessent d'être des grands-messes où l'on entérine des décisions déjà prises par le syndic et le conseil de gérance.

Ce n'est pas demain que cela cessera. Le principe même des copropriétés et des AG implique que la gestion de l'opérationnel est délégué au syndic.

Le syndic amènera 1, 2 voire 3 propositions, aura son avis et le partagera. Le conseil sera souvent du même avis pour en avoir discuté au préalable avec le syndic dans un conseil de gérance préparatoire à l'AG.

Dès lors, le conseil et le syndic peuvent "sembler de mêche". C'est taire ce qui se passe en conseil de gérance, et qui est parfois très dur pour le syndic! (je parle ici d'expérience...)

Est-ce de l'hypocrisie de la part du conseil de gérance? Non, certainement pas. C'est l'envie de progrès dans une continuité avec le même syndic que l'on "dresse" à la sauce de la copropriété... et qui s'adapte ou rend son tablier.

Au delà de cela, il n'y a pas de commission, sous-commission, comité d'enquête parlementaire et autres organes extérieurs qui sont certes nécessaires dans une grande assemblée pour obtenir de grrrands accords...

Ceux qui veulent faire partie d'un commission... se portent candidat au conseil de gérance!!!

croquette · #17 13-12-2009 15:50:17

Pierrequiroule à écrit:

"Je pense que le plus important n'est pas de trouver un bon syndic mais plutôt de lui adjoindre de bons contrôleurs et ensuite faire respecter des règles de démocratie dans l'ACP afin que les copropriétaires aient envie d'assister aux AG et qu'ils puissent en toute liberté exprimer leur opinion. (sic)"

Que peut attendre un syndic d'un bon conseil de gérance (de copropriété) ?
Sur quelles bases doit être établie une relation constructive ? smile

Zlurp · #18 01-01-2010 21:10:59

Bonsoir,
Selon vous, c'est quoi des bons contrôleurs ?
Un bon conseil de gérance est difficile à constituer. Le Président a souvent tendance à s'imaginer qu'il a plus de poids que les assesseurs. Il faudrait un C.G. sur un pied d'égalité, pas de président.
il me semble que 3 personnes n'est pas suffisant pour un C.G. Pour peu que 2 des membres soient copains, le 3ème se fait rabrouer chaque fois qu'il émet une idée.
Et si vous tombez sur un Syndic "qui sait y faire", il a vite fait de s'attirer les bonnes grâces des 2 copains en les caressant dans le sens du poil.

croquette a écrit :

Pierrequiroule à écrit:
"Je pense que le plus important n'est pas de trouver un bon syndic mais plutôt de lui adjoindre de bons contrôleurs et ensuite faire respecter des règles de démocratie dans l'ACP afin que les copropriétaires aient envie d'assister aux AG et qu'ils puissent en toute liberté exprimer leur opinion. (sic)"
Que peut attendre un syndic d'un bon conseil de gérance (de copropriété) ?
Sur quelles bases doit être établie une relation constructive ?

Gof · #19 02-01-2010 10:27:12

Zlurp · #20 02-01-2010 10:50:54

Pierrequiroule a dit contrôleur, pas poiçonneur, le poinçonneur il contrôle rien, comme les C.G. qui sont à la botte des Syndics.

Bonne année à tous

Gof a écrit :

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