procuration A.G.

Zlurp · #1 25-12-2009 11:21:18

Bonjour et bonnes fêtes à tous

La remise des procurations pour les A.G. me fait dire que les dés sont pippés d'avance, en tout cas dans "mon" immeuble.
Notre concierge reçoit des procurations non remplies par les propriétaires
Elle les donne à qui elle veut .
Sa réaction, normale, est de les donner au Président du C.G.
Cette année, elle me les a données (avec l'accord des propriétaires)
et, cela crée une polémique.
Ces procurations créent visiblement un problème, le Président du C.G. estime qu'elles doivent lui être remises, ce qui fausse totalement les votes puisque c'est au sein du C.G. que se décident les travaux qui vont être proposés à l'A.G. Les membres du C.G. ne vont bien entendu pas voter contre leurs "bonnes" idées.
Supprimer les procurations serait peut être une solution, ça motiverait peut être quelques propriétaires pour qu'ils assistent aux A.G.
J'avais eu des échos que les copropriétés étaient une source de problèmes, un fourmillement de magouilles avec des Syndics/C.G. qui font preuve d'une imagination débordante pour les justifier. J'ai vendu ma maison et ai 3 biens dans des copropriétés différentes et ces échos se confirment à chaque instant. Et ce n'est pas la loi Hamal Nyssen qui va bouleverser les habitudes.

mhouins · #2 08-01-2010 23:07:43

A ma connaissance, excepté pour les actes de disposition (vente de parties communes par exemple), des mandats généraux (sans expression de volonté expresse) peuvent être remis au mandataire. Pour la plupart des actes courants en copropriété, chacun est libre de ne pas se prononcer et de s'en remettre au choix de son mandataire. Rien ne l'interdit.

N'importe qui peut être mandataire, copropriétaire ou non. Seul le syndic ne peut pas être mandataire. Le président du conseil de gérance peut donc également être mandataire.

Il ne faut cependant pas oublier l'article 577-6 § 5 qui dispose que nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.

Une majorité absolue n'est donc pas possible. Par conséquent, même muni de ses mandats, le président de votre conseil de gérance ne peut prendre seul aucune décision.

luc · #3 09-01-2010 11:13:08

mhouins a écrit :

(...)
N'importe qui peut être mandataire, copropriétaire ou non. Seul le syndic ne peut pas être mandataire. Le président du conseil de gérance peut donc également être mandataire.
(...)

Vous oubliez d'autres personnes qui ne peuvent pas particper au vote ...

Relisez l'article 577-6 du Code Civil en entier.

Zlurp · #4 09-01-2010 11:45:36

@ Luc
art 577-6
§ 7. Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.]
Inséré par l'art. 2 de la L. du 30 juin 1994 (M.B., 26 juillet 1994, Errat, M.B., 20 septembre 1994), en vigueur le 1er août 1995 (art. 11).
J'ai vu ce § il y a quelques temps et je me suis demandé qui était concerné.
Pas les concierges, ils sont engagés par le Syndic, pas le plombier, électricien et corps de métier employé par le syndic ? pas les jardiniers ?
J'avais d'abord pensé au C.G.lui même qui a été mandaté par lA.G.
Franchement, j'ai abandonné. Pouvez-vous me donner une petite idée de qui cela peut être ?

luc a écrit :

mhouins a écrit : (...)
N'importe qui peut être mandataire, copropriétaire ou non. Seul le syndic ne peut pas être mandataire. Le président du conseil de gérance peut donc également être mandataire.
(...)
Vous oubliez d'autres personnes qui ne peuvent pas particper au vote ...
Relisez l'article 577-6 du Code Civil en entier.

mhouins · #5 09-01-2010 12:34:40

luc a écrit :

mhouins a écrit : (...)
N'importe qui peut être mandataire, copropriétaire ou non. Seul le syndic ne peut pas être mandataire. Le président du conseil de gérance peut donc également être mandataire.
(...)
Vous oubliez d'autres personnes qui ne peuvent pas particper au vote ...
Relisez l'article 577-6 du Code Civil en entier.

Luc,

A défaut d'être plus explicite, je suppose que vous visez le § 7 qui dispose qu'aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

Ma réponse faisant suite à la préoccupation de Totocane qui se plaignait de votes pipés pour des travaux, mon message ne visait pas la reconduction des mandats des membres du conseil de gérance.

grmff · #6 09-01-2010 13:50:35

Si le conseil de gérance ne peut pas se donner quitus sur un mandat qu'il aurait reçu de l'AG, le conseil de gérance peut parfaitement voter pour sa propre réélection.

mhouins · #7 09-01-2010 20:25:10

Chers Grmf et Luc,

je pense que nous nous éloignons du sujet soulevé par Totocane à qui vous ne répondez pas. Je pense que tout le monde a compris à quel point vous êtes des génies du droit civil . Au lieu de spéculer jusqu'au dernier carat sur les réponses des internautes qui essaient d'aider ceux qui postent des sujets, essayez de leur répondre, sans quoi ces sujets deviennent des discours fleuves qui n'apportent rien à ceux qui les postent.

grmff · #8 09-01-2010 23:59:14

Totocane ne pose pas de question. Je ne lui ai donc pas répondu.

luc · #9 10-01-2010 08:14:55

mhouins a écrit :

Chers Grmff et Luc,
je pense que nous nous éloignons du sujet soulevé par Totocane à qui vous ne répondez pas. Je pense que tout le monde a compris à quel point vous êtes des génies du droit civil . Au lieu de spéculer jusqu'au dernier carat sur les réponses des internautes qui essaient d'aider ceux qui postent des sujets, essayez de leur répondre, sans quoi ces sujets deviennent des discours fleuves qui n'apportent rien à ceux qui les postent.

Cher mhouins,

D’abord le monde de la copropriété est rendu tellement complexe par les « traditions » des intervenants professionnels de la copropriété, qu’il faut demander beaucoup de détails, pour éviter des pièges.

Mais les principes sont très clairs et simples.

Les faits

Dans le cas mentionné de Totocane ; il s’agit de fait que dans sa copropriété s’est installé la méthode illégale de gestion de cogérance avec un gérant (le syndic légal) et un cogérant (le président du conseil d’administration).

La nouvelle loi (vote définitif en principe en mars 2010 par la Chambre) ne tend pas à changer structurellement les principes de la loi de 1994, mais de clarifier certaines « zones grises » et de les rendre blanc ou noir.

Les solutions théoriques

La méthode préconisée pour réparer des situations illégales sont en fait :

- Par Grmff: appliquer le principe pseudo-darwinien du « survival of the strongest » en utilisant la méthode du « coup d’état » (survivra qui est le plus fort, mais les dégats causés par la passé sont à charge des copropriétaires)

- Par moi : appliquer le principe darwinien du « survival of the fittest »en utilisant la méthode juridique (survivra qui est le plus adapté à la situation actuelle, mais les dégâts causés par le passé sont à charge des ex-mandataires ou leurs assureurs)

Lisez les livres de Darwin, sur l’évolution des espèces, pour en comprendre plus.

Les solutions pratiques

Dans le cas de Totocane, il est mieux d’attendre le vote de la nouvelle loi. Beaucoup de points de discussion seront en principe réglé.

En plus il aura de par cette loi les moyens constructifs à entamer la solution des litiges restants d’une façon constructive.

Quelle solution constructive ?

Je réserve cette réponse aux membres de l’AG de mon ACP de +200 propriétaires (représentant +400 copropriétaires) de +500 lots avec droit de vote lors de l’AG de fin mars.

Il y a de fait actuellement deux groupes, composé chacun de fait de 2% des propriétaires qui essaient de faire valoir leur point de vu à l’AG, depuis 2008 (avant le passage du syndic provisoire il était interdit à certains copropriétaires de parler lors l’AG).

Des membres de ces deux groupes sont présents sur ce forum et rendent parfois la discussion disons au moins un peu opaque.

PS : Comme dans le passé je m’absenterai du débat dès que le débat se concentre trop sur mon ACP, puisque cette discussion doit être menée à l’AG et pas ici.

Zlurp · #10 10-01-2010 08:18:29

Il est exact que je ne posais pas de questions , je parlais du problème problématique des mandats donnés par les copropriétaires ,qui ne mettent pas le nom du mandataire, qui les remettent à la concierge, laissant à cette dernière toute liberté de les remettre à qui elle veut. Le Président lui demande de lui remettre les procurations qu'elle reçoit.
J'attendais une réaction sur ce problème, comment le gérer, comment celà se passe dans d'autres immeuble , en parler en A.G. ?
Il est vrai que, avoir comme réaction des articles de loi et un match entre 2 pimonautes experts n'est pas utile pour la madame tout le monde que je suis

Grmff a écrit :

Totocane ne pose pas de question. Je ne lui ai donc pas répondu.

grmff · #11 10-01-2010 12:41:35

Je n'ai pas de solution pour les "mandats en blanc".

Quand j'étais professionnel, je refusais de les accepter. Certains propriétaires envoyaient leur mandat en blanc, en nous faisant confiance pour les donner à la personne qui nous convenait. Je m'y suis refusé en règle générale. Nous leur retéléphonions pour avoir un mandat adressé à une personne en particulier.

Quand je suis dans une salle où le syndic procède différemment, cela me choque. En effet, je considère que le mandat en blanc est donné au syndic, et que celui-ci transfère son mandat (reçu en blanc) à une personne de son choix.

Hors, le mandat donné au syndic est illégal et nul. Dès lors, mon avis est que le syndic ne peut transféré son pouvoir qui est nul pour soudain lui donner une validité.

Cette explication est certes tirée par les cheveux. Mais, sauf autre mention sur le mandat (du style "tout mandat non adressé sera considéré comme adressé au président de conseil de gérance" ou "seront distribués entre les membres du conseil de gérance"), il me semble que c'est la seule option valable.

Par analogie, le concierge est employé de la copropriété. Il ne peut donc recevoir de mandat légalement, ni les transmettre. Ni au président de conseil de gérance, ni à vous.

mhouins · #12 10-01-2010 14:59:20

C'est vrai que la question des mandats est problématique.

En droit des obligations, le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne à une autre personne, le mandataire, le pouvoir de faire un ou des actes juridiques en son nom et pour son compte.

De mon point de vue, le mandat étant un contrat, si le mandant ne désigne pas de mandataire, ce contrat comporte un vice de forme puisque les co-contractants ne sont pas tous connus. Ce contrat doit donc être considéré comme nul.

Zlurp · #13 10-01-2010 16:59:24

big_smile Merci à Grmf et Michaël (Forest), voilà le style de réponse que j'attendais.

luc · #14 10-01-2010 17:23:16

totocane a écrit :

Merci à Grmf et Michaël (Forest), voilà le style de réponse que j'attendais.

Ce n'est as si simple que cela. Il n'y pas de réponses simples à des questions complexes.

Bien que je suis à 100% d'accord avec Grmff et Michaël, cette thèse n'est pas soutenu par du jurisprudence dans le contexte de la copropriété (si oui signalez-le).

J'ai eu ce style de réponse en 2001, cela a finalement mené à un procès "perdu" à 60% bien que c'était "simple" (entre autres des mandats en blancs, des mandats non signés, .... qui faisait que le quorum n'était pas atteint, ... ) vu le manque de preuves réelles et un PV un peu fantaisiste.

Néanmoins ce procès m'a donné accès au contrat du syndic, liste des copropriétaires (sans les adresses), etc ... , jusqu'à ce moment inaccessible.

Zlurp · #15 10-01-2010 18:31:04

Ce n'est as si simple que cela. Il n'y pas de réponses simples à des questions complexes.

Bien sûr, ce n'est pas si simple que ça mais sans les avancer comme des certitudes, ces arguments peuvent être discutés en A.G. tandis que si on parle de l'article de loi xxxx cela risque fort de bloquer les copropriétaires.

curieux · #16 10-01-2010 19:27:00

Grmff a écrit :

Je n'ai pas de solution pour les "mandats en blanc".
etc...
Quand j'étais professionnel, je refusais de les accepter.
etc...
Hors, le mandat donné au syndic est illégal et nul. .

Que ce soit illégal, ce n'est pas cela qui effraye certains, du moment que les apparences peuvent faire paraître les choses comme tout à fait légales.

Il est bien difficile d'aller contre les habitudes mises en place ou contre les manières de faire de proffessionnels quand les copropriétaires sont des personnes relativement modestes et d'âge mûr.
Ce sont des personnes qui vont habiter là +/- 20 ou 25 ans. Ce qu'elles veulent : "habiter un apartement soigné et sans souci". Alors, le syndic qui est aussi l'agent immobilier qui leur a vendu l'appartement et qui est aussi copropriétaire, est dans les faits, réellement en position de force.
Pour ce qui est de la légalité du cumul entre ces 3 casquettes, c'est comme pour le reste : on s'arrange pour que la loi paraisse être respectée.

grmff · #17 10-01-2010 20:03:02

Pour ce qui est de la légalité du cumul entre ces 3 casquettes, c'est comme pour le reste : on s'arrange pour que la loi paraisse être respectée.

J'ai été syndic pro de copropriété dont j'étais copropriétaire, j'ai acheté à certains copropriétaires, j'ai loué pour certains copropriétaires.

Et la loi était respectée. Sans paraître.

Vous sous-entendez qu'un syndic qui est aussi propriétaire, agent immobilier et régisseur a de grande chance que la loi ne fait que paraître respectée.

C'est une glissade sur laquelle je ne vous suivrai pas. Parce que c'est aussi une insulte à tous les syndic qui font le job correctement et honnêtement.

Et c'est une demande implicite que les syndic ne puisse plus être multi-casquette. Hors, de très nombreux syndic ne sont pas rentables s'il ne sont pas multicasquette. Sans cette diversification, ils ont le choix: ils ferment, ou ils augmentent leur prix (sans augmenter la qualité)

S'ils ferment, les prix augmenteront, et les syndic qui resteront sont les grands groupes. Personnellement, je ne crois pas à la formule "grands groupes impersonnels, avec un personnel variable qui n'a pas le temps pour les gens"

Et vous?

curieux · #18 10-01-2010 21:00:48

Grmff a écrit :

Citation :Pour ce qui est de la légalité du cumul entre ces 3 casquettes, c'est comme pour le reste : on s'arrange pour que la loi paraisse être respectée.
J'ai été syndic pro de copropriété dont j'étais copropriétaire, j'ai acheté à certains copropriétaires, j'ai loué pour certains copropriétaires.
Et la loi était respectée. Sans paraître.
Vous sous-entendez qu'un syndic qui est aussi propriétaire, agent immobilier et régisseur a de grande chance que la loi ne fait que paraître respectée.
C'est une glissade sur laquelle je ne vous suivrai pas. Parce que c'est aussi une insulte à tous les syndic qui font le job correctement et honnêtement.
Et c'est une demande implicite que les syndic ne puisse plus être multi-casquette. Hors, de très nombreux syndic ne sont pas rentables s'il ne sont pas multicasquette. Sans cette diversification, ils ont le choix: ils ferment, ou ils augmentent leur prix (sans augmenter la qualité)
S'ils ferment, les prix augmenteront, et les syndic qui resteront sont les grands groupes. Personnellement, je ne crois pas à la formule "grands groupes impersonnels, avec un personnel variable qui n'a pas le temps pour les gens"
Et vous?

Grmff,

svpl, laissez mes phrases dans le contexte de ce fil de discussion.
Il était, est tjs pour moi, question de situations que vous qualifiez vous même d'illégales.
Je n'ai fait qu'expliciter une situation-type qui favorise l'installation d'un rapport d'infliuence (au bénéfice du syndic) entre syndic et copropriétaires.
Je le répète il n'est vraiment pas facile de ramer à contre-courant quand vous arrivez dans une copropriété dans laquelle ce rapport d'influence existe et par exemple le syndic sollicite (et reçoit !) des mandats en blanc.

Je n'ai cité personne, ni fait allusion à la pratique de qqn sur le forum.
Et n'oubliez pas qu'il faut un ensemble de conditions pour que les relations d'influence en question puissent ses développer. Il faut que les caractéristiques des copropriétaires le permetttent.

Les 3 casquettes : dans la propriété à laquelle je me réfère, je n'ai jamais vu expliquer formellement par ex que le syndic également propriétaire ne pouvait pas voter sur sa gestion, etc...

Donc pas de glissade, pas d'insultte pour les syndics dans leur ensemble ni pour votre pratique passée mais en revanche un souvenir de lassitude engendré par ces constatations ainsi que par la réputation de "mauvais coucheur" que l'on ne manque pas d'attribuer à celui qui veut faire changer les choses.

Les grands groupes, j'ai expérimenté que le gestionnaire d'un de mes biens qui s'est affilié à un grand groupe, travaille actuellement exactement de la même manière qu'avant son afffiliation.

Bonne soirée et bonne année (sans arrère-pensée)

Zlurp · #19 10-01-2010 21:05:50

Grmff,
Vous vous insurgez contre ce qui est pourtant une réalité. J'ai ou ai eu l'occasion de connaître des A.G. différentes, avec des Syndics différents et j'ai malheureusement constaté que les lois sont peu ou pas respectées.
Il y a des Syndics honnêtes, c'est votre cas, et je comprends votre réaction, mais hélas, en général, les bons payent pour les mauvais.
Si les copropriétaires mettent tous les Syndics dans un même sac, c'est parce que, ils sont impuissants devant la mauvaise foi et l'impunité reconnue des Syndics.
Maintenant, on invente un "label de qualité", la belle affaire , les Syndic doivent payer -+ 120 € pour demander leur inscription, donner un exemplaire de P.V., un exemplaire de convocation, un exemplaire de leur comptabilité et +- 130 € annuellement pour garder leur label.
Evidemment, si un Syndic doit déjà payer pour être IPI, ABSA, CIB, Label de Qualité etc...ça fait déjà un beau budget avant de commencer.
Je préfèrerais un syndic pas agréé ni labelisé mais simplement honnête.
Je me suis faite insulté par le syndic parce que je lui ai fait remarquer qu'un addition était fausse. J'aurais dû aller chez le juge de Paix ou porter plainte à l'IPI ?

Grmff a écrit :

Citation :Pour ce qui est de la légalité du cumul entre ces 3 casquettes, c'est comme pour le reste : on s'arrange pour que la loi paraisse être respectée.
J'ai été syndic pro de copropriété dont j'étais copropriétaire, j'ai acheté à certains copropriétaires, j'ai loué pour certains copropriétaires.
Et la loi était respectée. Sans paraître.
Vous sous-entendez qu'un syndic qui est aussi propriétaire, agent immobilier et régisseur a de grande chance que la loi ne fait que paraître respectée.
C'est une glissade sur laquelle je ne vous suivrai pas. Parce que c'est aussi une insulte à tous les syndic qui font le job correctement et honnêtement.
Et c'est une demande implicite que les syndic ne puisse plus être multi-casquette. Hors, de très nombreux syndic ne sont pas rentables s'il ne sont pas multicasquette. Sans cette diversification, ils ont le choix: ils ferment, ou ils augmentent leur prix (sans augmenter la qualité)
S'ils ferment, les prix augmenteront, et les syndic qui resteront sont les grands groupes. Personnellement, je ne crois pas à la formule "grands groupes impersonnels, avec un personnel variable qui n'a pas le temps pour les gens"
Et vous?

Francis · #20 10-01-2010 22:18:19

Bonsoir,

Je suis d'avis qu'il faut éviter dans les interventions d'écrire "les syndics" car cela sous-entend tous les syndics. Comme dans toutes les professions ou fonctions, il y a des gens compétents et nonnêtes et les autres. Agissez fermement à l'encontre de ceux qui ne font pas correctement leur boulot, pour ne pas dire autre chose, mais, svp, pas de généralité car de nombreuses copropriétés fonctionnent très bien même si dans toutes il y a toujours au moins 1 mécontent.

procuration A.G.

procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

Re : procuration A.G.

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Re : procuration A.G.

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