HELP !

pratou · #1 01-01-2010 14:28:58

Bonjour !!!
j'ai un petit souci et surtout des questions auxquelles internet ne répond pas!
La semaine passée, nous avons signé un bail de résidence principale de courte durée avec des locataires habitant dans le Hainaut, nous sommes à Bruxelles.
Aujourd'hui, mes locataires qui entrent dans le bien le 1er février 2010 me demandent si cela me pose un problème de resigner un nouveau bail mais celui-ci pour résidence secondaire, ils veulent apparemment rester domiciliés chez leurs parents dans le Hainaut...

J'ai donc plusieurs questions
1) est-ce que le fait de signer un nouveau bail de résidence secondaire a une quelconque incidence pour nous bailleurs ?
2) pourrai-je garder les mêmes conditions ? courte durée, 2 ans et renouvelable une fois pour arriver à 3 ans au total ?
3) garantie locative = la même ?

De plus, est-ce que les locataires sont obligés de se domicilier dans mon appart dans le cas d'un bail de résidence principale ? car le modèle sur le site PIM de bail principal fait état d'une clause de domiciliation, le modèle de bail secondaire en fait aussi mention ....

Puis-je garder mon bail signé la semaine passée (celui de résidence principale) sachant que les locataires ne seront pas domiciliés dans le bien loué ?

D'avance merci pour vos réponses car je vous avoue que je suis un peu perdu là et je ne sais pas quoi faire, garder le bail résidence principale déjà signé ou recommencer et faire un secondaire.

MERCI !!!

Laurent

Gof · #2 01-01-2010 17:05:12

Beaucoup de questions qui sont posées.

Tentons d'y aller progressivement.

Un contrat de louage est un contrat (comme son nom l'indique) "par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" (art. 1709 du Code civil).

S'agissant d'un immeuble, on le qualifie généralement de bail à loyer. Ce type de bail est régi par les art. 1714 et suivants du Code civil (que je vous invite à lire). Il s'agit du droit commun du bail. La plupart de ses dispositions sont dites supplétives de la volonté des parties. Cela veut dire qu'elles s'appliqueront à la relation contractuelle que les parties ont entendu établir entre-elles, à moins de d'une convention expresse contraire (par exemple, en ce qui concerne la durée, les sûretés données, les délais de préavis, etc.). C'est donc un bail qui offre une très grande liberté de convenir.

Il existe cependant des législations particulières qui s'appliquent de manière impérative (pour faire bref, des règles obligatoires, même si elles ne sont pas souhaitées par les parties). Parmi elles, la législation sur les baux de résidence principale du preneur (que je vous invite également à consulter).

L'art. 1er de cette loi (du 20 février 1991) précise : "La présente section s'applique aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale" (...) "Est réputée non écrite la clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu'elle n'est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n'est pas accompagnée de l'indication de la résidence principale du preneur au cours du bail.
La présente section s'applique également si l'affectation à la résidence principale se fait en cours de bail avec l'accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le bail prend cours à la date de cet accord."

Vous constaterez, à la lecture de ce texte, que la domiciliation n'est pas une condition pour qu'un logement devienne la résidence principale du locataire. Ceci est en fait une question de fait, c'est le lieu où le locataire a ses principales activités de la vie courante (dormir, cuisiner, se distraire, ...).

La qualification de résidence principale ne peut être écartée que "appuyée sur une justification sérieuse" et à condition d'indiquer expressis verbis dans le bail la résidence principale du preneur. Soyez, le cas échéant, très attentif à cela, car à défaut, l'on pourrait vous opposer les règles qui s'appliquent à ce type de bail, alors que le locataire vous a demandé (aujourd'hui) des les écarter expressément (mais c'est là une caractéristique de la règle impérative, qu'elle ne peut être écartée n'importe comment).

Vigilance et prudence donc.

PIM · #3 01-01-2010 23:45:13

Autrement dit, en très bref: voir si ces locataires vont vivre réellement principalement dans les lieux loués...

Gof · #4 02-01-2010 10:24:37

Aie, je m'épanche, c'est ça ?

PIM · #5 02-01-2010 10:32:32

Gof a écrit :

Aie, je m'épanche, c'est ça ?

Non, non: je résume big_smile

pratou · #6 02-01-2010 10:36:43

PIM a écrit :

Gof a écrit : Aie, je m'épanche, c'est ça ?
Non, non: je résume

Bonjour, merci pour cet explicatif. Et pour répondre au résumé, les locataires occuperont apparemment l'appart du lundi au vendredi, ils retourneront le weekend dans le Hainaut (nous soommes à Bxl).

Donc voilà, je pense que je vais gentiment leur demander de se tenir au bail signé la semaine passée à savoir celui de résidence principale....
Qu'en pensez-vous? Vous feriez quoi à ma place ?

PIM · #7 02-01-2010 10:40:45

Ils sont étudiants ?

pratou · #8 02-01-2010 10:42:47

PIM a écrit :

Ils sont étudiants ?

Non, ils travaillent tous les deux ...

Gof · #9 02-01-2010 12:33:47

5 jours sur 7. C'est donc le lieu où les locataires établiront leurs principales activités de la vie courante. Il y a donc de fortes chances que cela constitue leur résidence principale et le bail y afférent devrait donc être qualifié en conséquence.

Je conseillerais de maintenir votre position.

cochise · #10 02-01-2010 13:57:54

pratou a écrit :

2) pourrai-je garder les mêmes conditions ? courte durée, 2 ans et renouvelable une fois pour arriver à 3 ans au total ?

Ca fait 4 ans ça...

PIM · #11 02-01-2010 15:12:39

cochise a écrit :

pratou a écrit :
2) pourrai-je garder les mêmes conditions ? courte durée, 2 ans et renouvelable une fois pour arriver à 3 ans au total ?

Ca fait 4 ans ça...

@ cochise :
On peut renouveler une seule fois aux mêmes conditions.... sauf la durée qui peut être différente (donc si bail d'une durée initiale, il peut être renouvelé pour un an: ne pas oublier ensuite de notifier le congé en temps utile pour éviter la transformation en bail de 9 ans)

pratou · #12 03-01-2010 10:20:03

Bonjour,
merci pour vos réponses.
Effectivement, je comptais le renouveler pour un au bout des deux premières années wink
Je pense que nous allons rester sur le bail déjà signé, résidence principale.
Un grand merci pour vos conseils !
A bientôt !!!

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