Clause de non résiliation dans le bail

lolo668 · #1 20-01-2010 09:45:21

Bonjour,

Jeune agent immobilier, je me pose une question.
Un client m'a chargé de vendre un appartement actuellement loué.
Dans le bail de 9 ans, il est stipulé que le bailleur ne peut donner de renom avant la fin des 9 ans (à savoir 2012)
Si le bâtiment change de propriétaire, le nouveau bailleur remplace l'ancien, mais cette clause est elle valable ou la loi prévaut ?
On peut mettre ce qu'on veut dans un bail tant que les parties sont ok, mais en cas de problème ?
Je pense que la loi prévaut, mais un autre avis me serait grandement utile.
D'avance merci

cochise · #2 20-01-2010 10:55:20

La loi prévaut mais ici, on va plus loin que la loi, on ne la restreint pas. A mon sens, la clause est valable et le nouveau bailleur se subroge aux droits et obligations de l'ancien.

kaplan · #3 20-01-2010 11:42:21

A mon avis pour que cette clause soit opposable au nouvel acquéreur il faut que le bail soit enregistré.

Si ce bail n'est pas enregistré cette clause n'est pas opposable au nouvel acquéreur.

A verifier

Gof · #4 20-01-2010 12:56:30

Question de première importance, de quel type de bail s'agit-il ?

lolo668 · #5 20-01-2010 15:35:34

Il s'agit d'un bail de 9 ans qui est enregistré.

PIM · #6 20-01-2010 15:40:38

lolo668 a écrit :

Il s'agit d'un bail de 9 ans qui est enregistré.

Pour résidence principale du preneur ?

Gof · #7 20-01-2010 16:39:04

PIM a écrit :

Pour résidence principale du preneur ?

Cela me semble vraisemblable.

L'article 10 de la loi sur les baux de résidence principale du preneur, par dérogation au principe qu'un contrat n'est jamais valable qu'entre parties, organise un système de subrogation de l'acheteur, dans tous les droits et obligations du vendeur-bailleur primitif.

Il importe peu ici de savoir si le bail a ou non date certaine, puisqu'il a reçu exécution depuis au moins six mois.

La subrogation porte à mon sens également sur l'engagement du bailleur primitif de ne pas se prévaloir des facultés de résiliation anticipée offertes par la loi.

Cependant, si le bail n'a pas date certaine, j'estime que l'article 9 offre une faculté de résiliation autonome de celles qui figurent à l'article 3, §§ 2 à 4, en sorte qu'il convient de vérifier dans le contrat quelles possibilités ont été écartées.

Mais toujours dans cette hypothèse, puisqu'il appartient au bailleur d'enregistrer obligatoirement le bail, le bailleur primitif aurait commis une faute à l'égard de son locataire, en ne lui garantissant pas son bail jusqu'à l'échéance.

Par contre, au bailleur-acquéreur, rien ne pourrait être reproché, à suivre la jurisprudence de la Cour de cassation (arrêt du 27 juin 1946 sur les effets de la subrogation dans le temps).

Conclusion, si vous voulez protéger votre client, insérez une clause de maintien de bail dans le contrat de vente.

Gof · #8 20-01-2010 16:44:19

Voyez également l'arrêt du 19 octobre 1990.

en vertu de l’article 1719, 3°, du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail; que cette obligation implique que, lorsqu'il aliène le bien volontairement, le bailleur est tenu d'imposer à l'acquéreur l'obligation de respecter le bail en cours; que la circonstance que le bail n'a pas de date certaine à l'époque de l'aliénation n'y fait pas obstacle ; Attendu qu'en se fondant sur les motifs reproduits dans le moyen, le jugement attaqué ne décide pas légalement que les défendeurs n'ont pas commis de faute contractuelle et qu'ils ne sont pas tenus de payer des dommages et intérêts aux demandeurs

cqfd

Il s'agissait en l'occurence d'un bail commercial, mais les circonstances sont les mêmes, les nouveaux propriétaires ayant tiré avantage de la loi pour pouvoir occuper personnellement les lieux.

Gof · #9 20-01-2010 16:46:03

Au fait, pour les professionnels, le tarif est double :

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