résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport

nono67 · #1 18-02-2010 07:33:05

Ok merci.

grmff a écrit :

Je ne préciserais pas pas écrit que je leur propose de reprendre un appart mis aux normes... Juridiquement, ce serait source de problèmes.
Dites leur verbalement... ne vous engagez pas par écrit dans le congé.

grmff · #2 17-02-2010 22:25:16

Je ne préciserais pas par écrit que je leur propose de reprendre un appart mis aux normes... Juridiquement, ce serait source de problèmes.

Dites-leur verbalement... ne vous engagez pas par écrit dans le congé.

nono67 · #3 17-02-2010 13:10:43

Super merci.
Je vais agir dans ce sens et leur donné un congé de trois mois toutefois en précisant les travaux qui seront à effectuer et que je leur ai proposé de rester dans un appartement remis aux normes de location mais qu'ils (le couple de locataire) n'acceptent pas cette proposition.

Gof a écrit :

En ce qui concerne le délai du renon, je serais tenté de dire que, malgré la modification législative de décembre 2006, qui met à charge du bailleur l'obligation d'enregistrer le bail, le délai reste dans le présent cas limité à trois mois, si le congé est en effet donné dans les trois mois de la passation de l'acte authentique et dans les formes légales.
L'observation de Kaplan est judicieuse et il est vrai que je me suis laisser tenter un moment par sa thèse. Il est vrai qu'en application de l'article 9 de la loi sur les baux de résidence principale, l'acheteur est subrogé aux droits et obligations du bailleur primitif. Mais les effets de cette subrogation sont variables dans le temps.
Pour la bonne compréhension de ceci, il convient de s'en référer à un ancien arrêt de la Cour de cassation, de 1946, que je pense avoir déjà reproduit (partiellement) dans un fil de discussion :
Citation : « Si l’article 1743 subroge l’acquéreur de l’immeuble aux droits et obligations du bailleur, cette disposition ne donne effet à la subrogation que pour l’avenir ; d’où la conséquence (…) que les dettes et créances du bailleur-vendeur, acquises avant la vente, demeurent à la seule charge ou au seul profit de ce dernier. (…) Si l’article 1743 avait entendu que l’acquéreur ne fût pas tenu seulement de maintenir, de continuer le bail, mais qu’il devînt, en outre, débiteur des obligations du bailleur qui devaient être exécutées avant le jour de la vente, il n’eût pas manqué d’exprimer cette volonté en termes formels. (…) L’article précité n’a pas pour objet de permettre au locataire de prendre prétexte de la vente, pour rendre l’acquéreur débiteur d’une obligation inexécutée du bailleur »
Au regard des principes énoncés dans cet arrêt et puisque le transfert de propriété a ici eu lieu après l'écoulement du délai que la loi de 2006 a laissé aux bailleurs pour se conformer à la nouvelle exigence légale d'enregistrement qui leur incombe dorénavant à eux seuls, il ne peut à mon sens être reproché à l'acheteur - bailleur subrogé - de ne pas avoir respecté cette exigence.
Par contre, comme Pim l'a suggéré, le locataire conserve toutefois le droit de se retourner contre son bailleur primitif pour obtenir réparation du préjudice pour ne pas avoir enregistré le bail avant la vente ou, à défaut, de ne pas avoir prévu de clause d'entretien de bail dans le contrat de vente. Ici encore, il y a un très intéressant arrêt de la Cour de cassation, mais que je n'ai pas sous la main. Mais peu importe, puisque c'est du délai dont on discute ici.
Détail nécessaire à la bonne compréhension de l'arrêt évoqué, l'article 9 de la loi sur les baux de résidence principale est une variante de l'article 1743 du Code civil, en sorte que cet arrêt peut parfaitement bien s'appliquer mutatis mutandis.
Mais ce n'est jamais qu'un point de vue.
Voy. à cet égard B. Kohl (dir), Le bail et le leasing immobilier, Anthemis, 2009, p. 233.
ps : à me relire, c'est un peu confus, mais néanmoins compréhensible, j'espère. Bref, il se fait tard

Gof · #4 16-02-2010 23:25:21

En ce qui concerne le délai du renon, je serais tenté de dire que, malgré la modification législative de décembre 2006, qui met à charge du bailleur l'obligation d'enregistrer le bail, le délai reste dans le présent cas limité à trois mois, si le congé est en effet donné dans les trois mois de la passation de l'acte authentique et dans les formes légales.

L'observation de Kaplan est judicieuse et il est vrai que je me suis laisser tenter un moment par sa thèse. Il est vrai qu'en application de l'article 9 de la loi sur les baux de résidence principale, l'acheteur est subrogé aux droits et obligations du bailleur primitif. Mais les effets de cette subrogation sont variables dans le temps.

Pour la bonne compréhension de ceci, il convient de s'en référer à un ancien arrêt de la Cour de cassation, de 1946, que je pense avoir déjà reproduit (partiellement) dans un fil de discussion :

« Si l’article 1743 subroge l’acquéreur de l’immeuble aux droits et obligations du bailleur, cette disposition ne donne effet à la subrogation que pour l’avenir ; d’où la conséquence (…) que les dettes et créances du bailleur-vendeur, acquises avant la vente, demeurent à la seule charge ou au seul profit de ce dernier. (…) Si l’article 1743 avait entendu que l’acquéreur ne fût pas tenu seulement de maintenir, de continuer le bail, mais qu’il devînt, en outre, débiteur des obligations du bailleur qui devaient être exécutées avant le jour de la vente, il n’eût pas manqué d’exprimer cette volonté en termes formels. (…) L’article précité n’a pas pour objet de permettre au locataire de prendre prétexte de la vente, pour rendre l’acquéreur débiteur d’une obligation inexécutée du bailleur »

Au regard des principes énoncés dans cet arrêt et puisque le transfert de propriété a ici eu lieu après l'écoulement du délai que la loi de 2006 a laissé aux bailleurs pour se conformer à la nouvelle exigence légale d'enregistrement qui leur incombe dorénavant à eux seuls, il ne peut à mon sens être reproché à l'acheteur - bailleur subrogé - de ne pas avoir respecté cette exigence.

Par contre, comme Pim l'a suggéré, le locataire conserve toutefois le droit de se retourner contre son bailleur primitif pour obtenir réparation du préjudice pour ne pas avoir enregistré le bail avant la vente ou, à défaut, de ne pas avoir prévu de clause d'entretien de bail dans le contrat de vente. Ici encore, il y a un très intéressant arrêt de la Cour de cassation, mais que je n'ai pas sous la main. Mais peu importe, puisque c'est du délai dont on discute ici.

Détail nécessaire à la bonne compréhension de l'arrêt évoqué, l'article 9 de la loi sur les baux de résidence principale est une variante de l'article 1743 du Code civil, en sorte que cet arrêt peut parfaitement bien s'appliquer mutatis mutandis.

Mais ce n'est jamais qu'un point de vue.

Voy. à cet égard B. Kohl (dir), Le bail et le leasing immobilier, Anthemis, 2009, p. 233.

ps : à me relire, c'est un peu confus, mais néanmoins compréhensible, j'espère. Bref, il se fait tard smile

nono67 · #5 16-02-2010 22:26:55

La n'est pas la question qu'il abuse ou pas, j'aimerais savoir ce que je peux faire suivant ce que j'ai écris ci avant???
Voir précédemment ma description de la situation...

Erick a écrit :

Je ne crois pas que vous puissiez dire que le locataire abuse, si il a signé un contrat faisant mention de telle ou telle surface pour un tel montant, ben on peut rien y redire
Maintenant il faut voir en quel état est le logement, il est peut être vaste ok, mais est il vraiment habitable ?

Erico · #6 16-02-2010 21:49:15

Je ne crois pas que vous puissiez dire que le locataire abuse, si il a signé un contrat faisant mention de telle ou telle surface pour un tel montant, ben on peut rien y redire
Maintenant il faut voir en quel état est le logement, il est peut être vaste ok, mais est il vraiment habitable ?

nono67 · #7 16-02-2010 19:34:45

Merci
Mais de toute façon vu la visite du service de salubrité de la ville, vu les modifications à apporter à l'immeuble donc à tous les appartements existant, vu que je veux remplacer completement le toit, et rénover de fond en comble l'immeuble, vu que je suis un nouveau propriétaire, vu que le locataire "abuse" avec un loyer aussi peu élevé pour toute la surface dont il dispose... je pense qu'au maximum, dans les 6 mois ils devraient quitter leur appartement, car de toute façon, je commence les travaux avant cela pour répondre aux normes et de plus, l'assurance incendie me demande de remplacer le toit dans les 3 mois vu les fuites d'eau...(car l'assurance n'interviendra pas pour dégâts des eaux provenant du toit).

PIM a écrit :

- Je n'ose plus répondre , vu mon "plantage" précédent ...
- Je ne partage cependant pas l'avis de Kaplan pour 2 raisons:
* si le locataire peut reprocher à votre vendeur de ne pas avoir respecté ses obligations à son égard (ce qui reste à démontrer), il pourrait, le cas échéant, tenter d'obtenir réparation de son préjudice (éventuel) auprès du dit vendeur, sans que cela ne change quoi que ce soit à votre possibilité légale de résiliation anticipée pour travaux
* si le bail date de 1994, il est probable que l'obligation d'enregistrement mentionnée au dit bail.... soit mise à charge du locataire (et pas du bailleur)....
Tout cela étant dit, compte tenu de l'importance de votre investissement, du délai court (max. 3 mois après l'acte) et du caractère précis de la loi, ne faites pas l'économie d'un avocat: confiez-lui la mission de notifier ce préavis de manière adéquate, de façon à tout faire dans les règles de l'art.
ps pour Kaplan: je ne sais pas si "Gof" pourra répondre maintenant... avec les actuels congés du carnaval

PIM · #8 16-02-2010 16:50:40

- Je n'ose plus répondre cool , vu mon "plantage" précédent ...

- Je ne partage cependant pas l'avis de Kaplan pour 2 raisons:
* si le locataire peut reprocher à votre vendeur de ne pas avoir respecté ses obligations à son égard (ce qui reste à démontrer), il pourrait, le cas échéant, tenter d'obtenir réparation de son préjudice (éventuel) auprès du dit vendeur, sans que cela ne change quoi que ce soit à votre possibilité légale de résiliation anticipée pour travaux
* si le bail date de 1994, il est probable que l'obligation d'enregistrement mentionnée au dit bail.... soit mise à charge du locataire (et pas du bailleur)....

Tout cela étant dit, compte tenu de l'importance de votre investissement, du délai court (max. 3 mois après l'acte) et du caractère précis de la loi, ne faites pas l'économie d'un avocat: confiez-lui la mission de notifier ce préavis de manière adéquate, de façon à tout faire dans les règles de l'art.

ps pour Kaplan: je ne sais pas si "Gof" pourra répondre maintenant... avec les actuels congés du carnaval

nono67 · #9 16-02-2010 16:32:46

Donc que puis je faire? car je n'ai pas envie de garder ce couple de locataire pseudo proprio vu que je veux faire d'important travaux dans tout l'immeuble et également récupérer le grenier (inscrit dans leur bail) et deux chambres (non inscrite dans leur bail).

Je vous rapelle qu'ils veulent garder leur grenier, leur deux chambres du 3e étage (= 1/2 étage) + leur appartement actuel qui fait tout le 2e étage le tout pour 213 euros!!!! eau comprise!!!

Je suis nouveau proprio et veut réaliser tous les travaux pour mettre aux normes et également pour que les apparts soient salubres avec les commodités actuelles.

kaplan a écrit :

Moi j'aurais une interpretation differente
Vu que vous avez achetez votre immeuble en 2010 , le bailleur vendeur avait l'obligation ( depuis la nouvelle loi sur les baux 2007 ) d'enregistrer le bail et donc ce vendeur est en infraction avec la loi et devait protéger son locataire en enregistrant le bail à ses frais.
De ce fait, de votre coté ( nouveau propriétaire ) vous ne pouvez pas " beneficier" de l'infraction à la loi du vendeur qui n'a pas enregistré le bail en donnant un préavis de 3 mois à tout moment ( si nouveau propriétaire met fin au bail dans les 3 mois de l'acte authentique ).
De plus de votre coté vous avez aussi l'obligation d'enregistrer le bail si cela n'a pas été fait.
Je serais curieux d'avoir l'avis de gof

kaplan · #10 16-02-2010 14:21:31

Moi j'aurais une interpretation differente neutral

Vu que vous avez achetez votre immeuble en 2010 , le bailleur vendeur avait l'obligation ( depuis la nouvelle loi sur les baux 2007 ) d'enregistrer le bail et donc ce vendeur est en infraction avec la loi et devait protéger son locataire en enregistrant le bail à ses frais.

De ce fait, de votre coté ( nouveau propriétaire ) vous ne pouvez pas " beneficier" de l'infraction à la loi du vendeur qui n'a pas enregistré le bail en donnant un préavis de 3 mois à tout moment ( si nouveau propriétaire met fin au bail dans les 3 mois de l'acte authentique ).

De plus de votre coté vous avez aussi l'obligation d'enregistrer le bail si cela n'a pas été fait.

Je serais curieux d'avoir l'avis de gof yikes

cochise · #11 16-02-2010 09:09:53

On ne peut indexer qu'un contrat écrit. C'est simple, vous reprenez le montant du loyer de base avec l'index de l'époque. Mais il faut attendre l'échéance annuelle.
C'était une boutade évidemment. Je doute fort qu'il y aie un contrat écrit pour un bail d'il y a 42 ans.
Vous ne pouvez pas augmenter le loyer autrement, sauf si accord après travaux.
A votre place, j'entamerais une petite procédure en conciliation précédée d'un envoi en recommandé.

nono67 · #12 15-02-2010 14:49:59

Je préfère leur donner leur congé... pour travaux, mais il est vrai que si je pouvais les indexer pour les 3 derniers mois qui leur reste à faire...

Cependant, les indexer sur quelle base? vu que je viens d'acheter l'immeuble, il faudrait que je sache de quand date leur dernière indexation... de plus, vu qu'ils paient si peu pour la surface qu'ils ont, je devrais pouvoir les augmenter en fonction de la valeur du marché...

cochise a écrit :

nono67 a écrit :
Le couple de locataire se croyant les propriétaires (il y habite depuis 42 ans) ..... ils paient 213 euros ...
Indexez les

cochise · #13 15-02-2010 13:44:17

nono67 a écrit :

Le couple de locataire se croyant les propriétaires (il y habite depuis 42 ans) ..... ils paient 213 euros ...

Indexez les lol

PIM · #14 15-02-2010 12:47:17

grmff a écrit :

Nono67 a raison. Il peut donner congé pour travaux avec un préavis de 3 mois.
Mais il faut voir les conditions, qui sont très strictes...

Mea Culpa !
Vous avez raison tous les 2, pour autant que ce soit notifié dans les 3 mois à dater de l'acte authentique.

nono67 · #15 15-02-2010 11:44:46

Merci.

Un architecte est chargé du dossier et de réaliser les plans pour les modifications. L'immeuble est en ordre pour ce qui est de la division actuelle des appartements mais il ne l'est plus en ce qui concerne les normes de locations, électricité, gaz, isolation, infiltration d'eau au niveau du toit, normes incendie.
Le couple de locataire se croyant les propriétaires (il y habite depuis 42 ans) ont fait appel aux services de salubrité. Ce que je n'ai pas compris vu que ça va se retourner contre eux car je les avais prévenu de la remise aux normes.
Ils s'inquiètent seulement de devoir payer plus pour un appartement 2ch aux normes alors qu'actuellement ils paient 213 euros pour 1étage + 1/2 étage + le grenier alors que rien n'est aux normes.
Les travaux vont largement dépasser les 50000 euros pour l'ensemble de l'immeuble.

grmff a écrit :

Nono67 a raison. Il peut donner congé pour travaux avec un préavis de 3 mois.
Mais il faut voir les conditions, qui sont très strictes...
Aurez-vous un permis d'urbanisme en 3 mois?
(nota à Pim: la page 62 de la brochure se trouve à la page 61 du document pdf...)

grmff · #16 15-02-2010 09:10:43

Nono67 a raison. Il peut donner congé pour travaux avec un préavis de 3 mois.

Mais il faut voir les conditions, qui sont très strictes...

Aurez-vous un permis d'urbanisme en 3 mois?

(nota à Pim: la page 62 de la brochure se trouve à la page 61 du document pdf...)

nono67 · #17 14-02-2010 19:38:03

Donc avec tout le respect que je vous dois, je ne me trompe pas vu la page 62 de la nouvelle version de la loi des loyers, en tant qu'acquéreur et non locataire,je peux donner un congé de 3 mois ou 6 mois (voir en détail mes précédents messages) pour procéder à des travaux.

Ou alors pouvez vous me dire comment procéder vu ma situation? voir les autres messages. Locataire bail de 3a datant de février 1994, actes passés le 6 janviers 2010, immeuble comportant plusieurs appartement à rénover pour répondre aux normes.

Merci d'avance.

PIM a écrit :

Ce fil de discussion m'a permis de découvrir que le SPF Justice vient de publier une 11e édition de sa brochure informative.
J'ai donc fait l'upgrade aussi de notre page concernée

PIM · #18 14-02-2010 13:55:23

Ce fil de discussion m'a permis de découvrir que le SPF Justice vient de publier une 11e édition de sa brochure informative.

J'ai donc fait l'upgrade aussi de notre page concernée

PIM · #19 14-02-2010 13:53:11

nono67 a écrit :

Est ce que je me trompe?

Ben oui !....
Vous êtes le bailleur et pas le locataire....

Ce tableau explique comment le locataire peut mettre fin anticipativement au bail.

nono67 · #20 14-02-2010 11:02:48

Voir page 62 de la loi des loyers janvier 2010 édition 11...
pour mon cas, il y a une fleche en plus par rapport à l'édition 10.

Ap le 28 février 1991
ensuite contrat de 9 ans ou plus
ensuite soit il a date certaine
soit il n'a pas de date certaine...et ensuite 3 mois de congés...

Est ce que je me trompe?

nono67 · #21 14-02-2010 01:16:41

Je viens d'acheter un immeuble de rapport le 6 janvier 2010. Je prévois des tres importantes rénovations avec redivision de l'ensemble de l'immeuble tout en suivant les normes de sécurité et d'habitation prévues.
Un couple de locataire loue un appartement qui est composé de tout le 2e étage, la moitié du 3e étage et le grenier.
Son bail a été signé en février 1994 pour une durée de 3années.
Il paie actuellement 213 euros / mois avec conso d'eau incluse.
Puis je résilier son bail et lui donner un congé de 3 mois pour la réalisation des travaux?
Puis je augmenter le loyer pour qu'il corresponde à la réalité et ce, durant la durée du congé donné?
Si je suis aussi intransigeant avec ce type de locataire, c'est tout simplement que je leur ai proposé une solution (1 appart 2 ch totalement rénové) mais il n'a pas trouvé mieux que de demander une visite du service de salubrité alors que je l'ai prévenu qu'on allait transformer tout l'immeuble pour qu'il soit aux normes.

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